樓價在2013年或者往后要大升的機(jī)會并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實，基本上很難跌下來。

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場基本上受政策影響比較多一點，所以還是先從政策方面開始。

　　政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，是整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個源頭。從調(diào)控來講，政府的政策原本應(yīng)該是從供應(yīng)方面來入手會比較理性一點，比較容易見效果一點。但是過去政府因為在供應(yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)需求方面。

　　如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價格方面獲得一定的限制，甚至于從供應(yīng)方面來改變市場對未來價格的預(yù)期，其實也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。

　　一般來講，很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點不同，也沒法用好金融政策、稅收政策，或者覺得不好用，所以就只能暴力干預(yù)需求。

　　分析房地產(chǎn)需求很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因為政府本身也是一個參與方，對國家的政策也需要有一個合理的判斷，才能比較容易看到未來市場會有什么變化。純粹從供需方面來講，2013年房地產(chǎn)市場應(yīng)該是很好的，估計樓價的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。

　　有人比喻現(xiàn)在冬天風(fēng)高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點大火其實也點不起來，想點小火其實還可以。

　　當(dāng)然，樓價在2013年或者往后要大升的機(jī)會并不是很大，但是要跌也并不現(xiàn)實，基本上很難跌下來。

　　從過去來講，2005年那一個階段算是宏調(diào)慢慢開始收緊，主要針對的是上海那邊，因為上海房價升得比較厲害。當(dāng)時上海政府跟中央還是一致的，所以很快把房價壓下來。

　　把上海壓下來對其他地方影響并不大，樓價還是慢慢升，升到2007年，主要針對面應(yīng)該是深圳。深圳方面當(dāng)時也挺配合，第一個出了限外令，限制境外投資，然后慢慢又把樓價壓下來了。

　　還有什么時候地方與中央比較一致？就是2009年救市，地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場，所以樓價那一段時間又飛漲起來。到2010年因為升得太高，國十條又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺很多調(diào)控政策，把樓價壓下去，壓下去一段時間開始恢復(fù)上升，恢復(fù)上升過程中有一些升得快一點、有一些升得慢一點，國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實。

　　我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度，其實跟地方本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價跌下來，而是讓成交量跌下來，對地方政府的影響還是比較大的。

　　一些地方過去也有一些微調(diào)，尺度的多與少就取決于市場在限購以后成交量減得多還是少，減得少一點基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌得比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。

　　結(jié)果比較明顯，限購政策要停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調(diào)，基本上都可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房優(yōu)惠等。

　　十八大以后，中央主要提出兩個方向來解決住房改革制度，一是市場配置，二是政府保障。

　　從2010年開始，保障房建設(shè)一直在增加，雖然2013年計劃比過往都要少一些，但其實總的加起來也是不少的。目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進(jìn)入分配方面，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房認(rèn)購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會。長遠(yuǎn)來看，保障房應(yīng)該解決了中央在輿論方面的壓力。

　　未來，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會陸續(xù)出臺；第二，加大土地供應(yīng)；第三，房產(chǎn)稅試點，從2013年開始應(yīng)該也會增加。

　　政策方面也提出兩點：住有所居、擴(kuò)大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴(kuò)大內(nèi)需，比較明顯可以看到對于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會越來越大。

　　所謂改善型的住房，在未來也會是一個很大的商機(jī)，因為從改革開放以后建了很多房，當(dāng)時的設(shè)計、配套都比較差，未來很大的商機(jī)就是產(chǎn)品設(shè)計方面怎么吸引到改善型需求。

　　說完了政策方面，接下來是市場趨勢。中原集團(tuán)統(tǒng)計了全國42個城市，這42個城市主要都是一線、二線城市，2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。

　　這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受影響比較大，而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市。

　　三四線城市過去土地供應(yīng)大，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，去年上半年開工量開始下降，會反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。

　　未來判斷，總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年會出現(xiàn)一個階段性的短缺。如果純粹從供需關(guān)系來講，對樓價是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力，就是樓價要漲其實也并不容易。

　　我們從很早之前就開始盯住十個標(biāo)桿企業(yè)，從標(biāo)桿企業(yè)看銷售占有率的變化。2003年十大企業(yè)市場占有率7%，到去年已經(jīng)達(dá)到12%，未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場占有優(yōu)勢還會持續(xù)增加。

　　十大企業(yè)銷售額對比去年拿地量來講，也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)拿地的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售量；有些企業(yè)基本上按照銷售量定拿地目標(biāo)，就是萬科、保利、中海，基本上是賣了多少就補(bǔ)入多少土地；還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿地。這幾個企業(yè)當(dāng)中，誰進(jìn)取一點、誰保守一點？可能拿地比較少的，這段時間還處于去存貨的階段。

　　我們也可以看一下行業(yè)利潤率，從十個標(biāo)桿企業(yè)的凈利潤來看，現(xiàn)在也看到一個明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，現(xiàn)在“暴利”也在下滑。2007年的時候平均是24%凈利潤率，現(xiàn)在只有18%，以后再會低一點也說不定。

　　為了彌補(bǔ)利潤率下降，很多標(biāo)桿企業(yè)都在提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，誰做得快，生產(chǎn)線跑得快，在市場的競爭就會比較好。在十個企業(yè)統(tǒng)計當(dāng)中，萬科最快，土地周轉(zhuǎn)率達(dá)到31%，其他比較平衡一點的，保利、恒大、華潤大概18%，富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時間才能變現(xiàn)。

　　二手市場銷售量2011年處于一個谷底，2012年開始上升，雖然與2009年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價不會升得太快，政府不出比較嚴(yán)厲的政策來限制市場的情況下，成交量還會進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　從成交面積來講，剛需型物業(yè)占成交比例越來越大。在北京、上海、深圳三個城市做項目調(diào)查，60%是首次置業(yè)，還有30%左右是改善型需求，只有10%是真正的投資型，這個結(jié)構(gòu)也比較符合國家政策，希望降低投資方面的需求。

　　從價格走勢來講，統(tǒng)計六個城市二手價格，2012年3月份開始價格就一直在逐步走高，去到11月份、12月份漲的更快。個別城市像北京、上海，12月份二手價格漲的很厲害。