隨著對(duì)政策的逐漸消化，在2013年的開春之際，深圳商鋪市場(chǎng)便已開始回暖。

　　深圳自2010年10月起開始實(shí)行"非住宅類房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)稅"的政策后，商鋪市場(chǎng)就一度經(jīng)歷冷峻的寒冬。終于在2013年，深圳商鋪市場(chǎng)迎來了一個(gè)暖春。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心對(duì)深圳商鋪2012-01至2013-03統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)如下表所示。

　　以上數(shù)據(jù)可以看到，在"存量非住宅類房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征稅"的消息發(fā)出到正式實(shí)施之間的一個(gè)月內(nèi)，商鋪市場(chǎng)的交易量非?；鸨瑢?dǎo)致2012年第三季度的成交量快速飆升。在2012年的第三季度，深圳商鋪市場(chǎng)的總成交量突破了3638套(一手商鋪成交量為821套，二手商鋪的為2817套)，環(huán)比上漲63.6%，其中一手商鋪環(huán)比上漲26.7%，二手商鋪環(huán)比上漲78.7%。然而在新政正式實(shí)行的第四季度，商鋪市場(chǎng)便驟然冷清，整一個(gè)季度的總成交量?jī)H為2205套，環(huán)比下跌39.39%。但隨著對(duì)政策的逐漸消化，在2013年的開春之際，深圳商鋪市場(chǎng)便已開始回暖。2013年的第一季度，商鋪市場(chǎng)的總成交量為2801套，環(huán)比上漲27.03%，同比增長(zhǎng)99.79%。

　　歷年來每次房地產(chǎn)有重大新政策推出時(shí)，市場(chǎng)一般都會(huì)表現(xiàn)為"躁動(dòng)一個(gè)月，觀望兩三個(gè)月，然后再慢慢接受"。但此次深圳的商鋪市場(chǎng)回暖的卻非常迅速，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因：

　　一手商鋪供應(yīng)充足，且供應(yīng)區(qū)域得到市場(chǎng)認(rèn)可

　　今年來，一手商鋪的供應(yīng)類型以住宅底商、寫字樓底商為主，鮮有專業(yè)市場(chǎng)或購(gòu)物中心的商鋪出售。而隨著住宅供應(yīng)向?qū)毎?、龍崗區(qū)域移動(dòng)，商鋪的供應(yīng)地也因此而發(fā)生改變。寶安、龍崗兩區(qū)的居住人群逐漸增加，商業(yè)配套不完善的矛盾愈發(fā)明顯。投資者看準(zhǔn)了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，早著先機(jī)，積極進(jìn)入該些區(qū)域，直接拉動(dòng)成交量的提高。而且，原關(guān)外兩區(qū)商鋪價(jià)格目前仍處于低位，未來升值前景無限，這對(duì)投資者同樣具有很大的吸引力。

　　新政策對(duì)二手市場(chǎng)的影響力有限，不足動(dòng)搖市場(chǎng)預(yù)期

　　深圳的"存量非住宅類房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征稅"操作流程中非住宅類的房產(chǎn)交易的個(gè)稅征收方式有兩種。一種是采用核定征收方式的，即按照房屋評(píng)估價(jià)格的1.5%(拍賣房3%)征收；另一種則是采用核實(shí)征收方式的，按照轉(zhuǎn)讓費(fèi)與房屋原值差額的20%征收。目前市場(chǎng)上一般按照核定征收方式來納稅，多產(chǎn)生的稅費(fèi)對(duì)于購(gòu)置總成本的增加值，權(quán)當(dāng)是價(jià)格的小幅增長(zhǎng)便已被市場(chǎng)消化，影響力實(shí)在太微弱。因此，該政策在實(shí)施3個(gè)月后威力已從強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，再?gòu)娜蹀D(zhuǎn)無，二手市場(chǎng)已重拾上一年的上升軌跡。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，隨著國(guó)五條細(xì)則的落地以及多項(xiàng)新政并舉后，住宅市場(chǎng)的投資門檻已被封閉，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)市場(chǎng)成大勢(shì)之所趨。近年商業(yè)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值不斷上升，進(jìn)入門檻也隨之而抬高，優(yōu)質(zhì)商鋪的租售價(jià)格更是被推升至歷史高位，一鋪難求的現(xiàn)象比比皆是。然而，市場(chǎng)上并不乏性價(jià)比高的商鋪，就如某些因地鐵施工而暫時(shí)封閉的區(qū)域，其由于人流驟降引致商戶大面積撤離，在空置率突然上升之時(shí)，其實(shí)也正是與業(yè)主磋商價(jià)格的好時(shí)機(jī)。商埔投資的是未來區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，投資者必須持有"放長(zhǎng)線釣大魚"之心，不能操之過急。