中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升階段。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極調(diào)控，將使內(nèi)地市場(chǎng)進(jìn)一步趨于健康和成熟。

　　4月26日，中國(guó)：第一太平戴維斯近日發(fā)布第五期全球世界級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，再次對(duì)全球十大世界級(jí)城市的房地市場(chǎng)進(jìn)行追蹤調(diào)研。本次報(bào)告關(guān)注的十大城市仍然是倫敦、紐約、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、東京、新加坡、上海和孟買(mǎi)。其中我們把倫敦、紐約、巴黎、悉尼、東京這五大城市歸為成熟經(jīng)濟(jì)體，而將香港、莫斯科、新加坡、上海、孟買(mǎi)歸為新興經(jīng)濟(jì)體。

　　市場(chǎng)概述

　　財(cái)富形成的區(qū)域轉(zhuǎn)變導(dǎo)致全球房地產(chǎn)需求亦隨之變化。過(guò)去五年間，除成熟經(jīng)濟(jì)體外，一些亞洲城市成為新興財(cái)富買(mǎi)家熱門(mén)之選。過(guò)去四年間，對(duì)于全球頂尖城市的豪宅需求有增無(wú)減，許多區(qū)位的價(jià)格大幅上漲。而2013年或?qū)⒂瓉?lái)新的轉(zhuǎn)折，許多富豪在主要城市已擁有房產(chǎn)，未來(lái)投資力度或有所減弱，或轉(zhuǎn)移至其他區(qū)位。我們注意到許多世界級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向趨穩(wěn)，個(gè)別與政府調(diào)控相關(guān)。亞太區(qū)一些買(mǎi)家對(duì)美國(guó)市場(chǎng)興趣漸增，而新的投資區(qū)域不僅著眼于中國(guó)、印度及新加坡；馬來(lái)西亞、印度尼西亞及菲律賓的熱度已現(xiàn)端倪。

　　第一太平戴維斯中國(guó)董事長(zhǎng)劉德?lián)P先生表示：“上海作為國(guó)際金融中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，在新興城市中極具代表性。目前，我們可以看到，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升階段。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極調(diào)控，將使內(nèi)地市場(chǎng)進(jìn)一步趨于健康和成熟。

　　高端買(mǎi)家正重新回歸上海市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估和投資，因此，2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊良好。”

　　成本考量-各行業(yè)公司日益關(guān)注商業(yè)和住宅物業(yè)成本

　　辦公樓及住宅物業(yè)成本是同諸多商業(yè)活動(dòng)包括公司的建立、擴(kuò)張和重新分配全球資源密切相關(guān)。從我們的研究來(lái)看，香港依然在物業(yè)年支出成本中位列首位，約為孟買(mǎi)和上海的三倍。紐約位居第三。從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，盡管紐約住宅價(jià)格不貴，但租金增長(zhǎng)迅速，稅費(fèi)及租賃時(shí)產(chǎn)生的其他費(fèi)用高企。物業(yè)總支出方法表明，新興城市相對(duì)便宜。成熟經(jīng)濟(jì)體城市中，悉尼存在一定優(yōu)勢(shì)，其物業(yè)成本較低，利于吸引在太平洋區(qū)域擴(kuò)張業(yè)務(wù)的公司?？傮w而言，自2008年之后，物業(yè)支出總成本呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。孟買(mǎi)和紐約的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓實(shí)現(xiàn)逾20%的增長(zhǎng)，而新加坡和東京的總成本則下降了20%。

　　辦公樓的租金和租戶(hù)支付的總租賃成本之間有顯著差異。例如紐約，雖然一個(gè)創(chuàng)意公司支付的租金費(fèi)用在十大城市中位列第五，但是考慮到稅務(wù)、租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，其總支出費(fèi)用則升至第二位。額外費(fèi)用相當(dāng)于租金費(fèi)用的53%。倫敦的單位租金費(fèi)用高企，對(duì)于一個(gè)小型金融公司(比如對(duì)沖基金)，在倫敦最核心商業(yè)區(qū)梅菲爾的辦公總支出在十大城市中排名第二，而小型創(chuàng)意公司的費(fèi)用支出較低。與此相反，巴黎的金融公司辦公支出相對(duì)便宜，全球排名第八，創(chuàng)意公司支付的總費(fèi)用位列第三。同以往全球房地產(chǎn)市場(chǎng)排名一樣，無(wú)論是金融公司還是創(chuàng)意公司，香港都是辦公租賃總成本最高的城市。對(duì)于在核心商務(wù)區(qū)租賃辦公樓的小型公司，香港的租賃總費(fèi)用是十個(gè)城市平均費(fèi)用的2.5倍，且是排名第二城市的近兩倍。在十個(gè)世界級(jí)城市中，悉尼、上海和孟買(mǎi)的額外費(fèi)用支出最低，而倫敦，紐約，莫斯科和新加坡的額外費(fèi)用比重最高。

　　前景廣闊-世界級(jí)城市中，穩(wěn)健的需求等同于穩(wěn)定的租金回報(bào)

　　租金增長(zhǎng)是判斷房屋潛在需求狀況的一個(gè)重要指標(biāo)?？傮w而言，在我們歸入的世界級(jí)城市中，住房需求穩(wěn)健。孟買(mǎi)的租金增長(zhǎng)最為顯著，香港、巴黎、新加坡、東京的高端物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)力已有所削弱，另外，土地資源豐厚的新興經(jīng)濟(jì)體城市，例如上海，隨著市政基礎(chǔ)建設(shè)擴(kuò)張延伸，租金漲幅或不及土地資源緊張的同類(lèi)城市，例如孟買(mǎi)和新加坡。

　　支付紅利-全球物業(yè)投資者的視線(xiàn)正逐步轉(zhuǎn)向收益穩(wěn)定的住宅資產(chǎn)，對(duì)買(mǎi)家而言，租金增長(zhǎng)及回報(bào)率兩大基本因素正扮演愈加重要的角色

　　在各世界級(jí)城市中，如今的收益較七年前變動(dòng)幅度更大。在2005年，新興經(jīng)濟(jì)體和成熟經(jīng)濟(jì)體的大部分城市中，年租金毛收益率約為5.5%。而目前變動(dòng)幅度則放寬至2.4%至6.4%大跨度區(qū)間內(nèi)。由于熱錢(qián)涌入中國(guó)和印度房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使租金增長(zhǎng)難與價(jià)格增長(zhǎng)保持同步，因而導(dǎo)致許多新興經(jīng)濟(jì)體的收益率明顯下降。

　　富豪的選擇-在億萬(wàn)富豪的集體推動(dòng)下，核心區(qū)域的頂級(jí)居所價(jià)格已成倍增長(zhǎng)。

　　新興經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)明顯優(yōu)于美國(guó)、日本、澳大利亞和歐洲組成的成熟經(jīng)濟(jì)體。只有倫敦的頂級(jí)居所從成熟經(jīng)濟(jì)體中脫穎而出，自2005年起平均價(jià)格上漲107%。紐約同期增長(zhǎng)了47%，而日本當(dāng)前的豪宅價(jià)格僅比2005年高8%。大宗商品價(jià)格上升，以及中國(guó)乃至亞洲新貴的日益涌現(xiàn)，使其頂級(jí)住宅市場(chǎng)漲幅驚人。新加坡和孟買(mǎi)的價(jià)格與2005年相比分別上漲了232%和176%。在2011年，香港深水灣道的一宗單價(jià)每平方尺8，200英鎊(折合約13，100美元)的交易，創(chuàng)下成交總金額歷史新高。法國(guó)新施加的稅收政策對(duì)市場(chǎng)打擊不小，巴黎頂級(jí)住宅市場(chǎng)價(jià)格在2012年下降8%，河濱區(qū)的頂級(jí)物業(yè)價(jià)格下跌逾10%。但總體來(lái)說(shuō)，頂級(jí)住宅市場(chǎng)依然表現(xiàn)穩(wěn)定。成熟經(jīng)濟(jì)體的物業(yè)更被認(rèn)為是財(cái)富的避險(xiǎn)港。尤其在美國(guó)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為樓市復(fù)蘇的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。