預(yù)計二季度供求方觀望情緒或會雙雙加重，市場依然會延續(xù)冷靜中試探前行的基調(diào)，政策對成交量的調(diào)控效果更多取決于政策執(zhí)行的力度和持續(xù)度，預(yù)計二季度市場運行將以平穩(wěn)為主。

　　市場回顧：新一輪調(diào)控開啟，京版執(zhí)行細(xì)則“京十九條”落地。二手房市場瘋狂中透支后市，成交達到近3年來最高點。一手房市場冷靜中試探前行，供應(yīng)受到新政及建委價格審批管制影響，環(huán)比下降，同比上升；成交環(huán)比量跌價升，同比量價齊升；存貨繼續(xù)下降，消化周期繼續(xù)縮短。土地市場熱情中張弛有度，政府一季度配合調(diào)控，積極供地，開發(fā)商資金在手，拿地?zé)崆楦邼q，土地成交現(xiàn)良好開端，出讓金大幅增長，樓面價升至三年來最高位。

　　市場預(yù)判：開發(fā)商固然希望積極走量，但資金相對充裕者，定會受政策漸緊影響調(diào)整推盤節(jié)奏，預(yù)計二季度供求方觀望情緒或會雙雙加重，市場依然會延續(xù)冷靜中試探前行的基調(diào)，政策對成交量的調(diào)控效果更多取決于政策執(zhí)行的力度和持續(xù)度，向下作用或會緩慢顯現(xiàn)，預(yù)計二季度市場運行將以平穩(wěn)為主。

　　行業(yè)運行環(huán)境小結(jié)

　　宏觀經(jīng)濟環(huán)境：年初房地產(chǎn)開發(fā)投資額較小，在固定資產(chǎn)投資額中占比下降至最低點，住宅投資在年初亦相對不活躍。一季度CPI經(jīng)過短暫上升，回落至近一年來的均值103，通脹壓力雖然存在但形勢相對穩(wěn)定，對房地產(chǎn)的影響沒有實質(zhì)變化。u政策環(huán)境：一季度關(guān)鍵政策出臺發(fā)生在3月，從國務(wù)院的“新國五條”到北京的“京十九條”地方版細(xì)則，限價/征稅/限貸/限購升級。

　　土地市場小結(jié)

　　整體土地市場：2013年一季度在政府積極供地，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q的背景下，土地成交現(xiàn)良好開端，出讓金大幅增長，樓面價升至三年來最高位。供應(yīng)量出現(xiàn)環(huán)比下降，導(dǎo)致供需比小于1。居住類用地成交占比大幅增長，工業(yè)用地占比下滑；居住類和商業(yè)類用地樓面價本季度增長。

　　居住類用地：一季度居住類用地成交火熱，樓面地價更是創(chuàng)下新高。熱點片區(qū)較為分散，房山一枝獨秀，朝陽、昌平和密云亦相對領(lǐng)先；近郊中門頭溝和開發(fā)區(qū)樓面價突破萬元。本季度成交居住用地主要集中在五環(huán)之外，尤其是六環(huán)之外，建設(shè)用地面積在5-10萬平米之間，中小型土地繼續(xù)唱主角。

　　商品住宅市場小結(jié)

　　市場整體走勢：1、2013年一季度商品住宅新增1.3萬套，環(huán)比下降，與歷年一季度供應(yīng)處于低點態(tài)勢吻合，且同比實現(xiàn)增長，但仍受到新國五條一定影響。2、成交方面環(huán)比量跌價升，同比量價齊升，一季度成交3.3萬套，同比大幅增加159%，均價接近22000元/平米，環(huán)比上漲4%。3、一季度存貨繼續(xù)下降，從2012年底的8萬套下降為6.3萬套，降幅高達24.6%，與2012年四季度相比，降速繼續(xù)加快。4、存量消化周期比2012年底縮短了3個月，套數(shù)和面積消化周期為5.5-7個月。

　　市場結(jié)構(gòu)：供應(yīng)、成交及存量結(jié)構(gòu)的共同點是，主力均為朝陽區(qū)和近郊五環(huán)外產(chǎn)品，不同點是，與2012年底相比，成交和存量的主力依舊是50-90㎡和90-120㎡的兩居和三居，供應(yīng)結(jié)構(gòu)則發(fā)生變化，一居占比明顯增加，取代三居與兩居并列兩大主力，90㎡以下中小戶型變?yōu)橹髁Α?/p>

　　其他物業(yè)市場小結(jié)

　　辦公市場：2013年一季度辦公市場受年初季節(jié)性因素影響，供需雙雙收縮，且新增供應(yīng)明顯低于需求，環(huán)比量價齊跌。辦公物業(yè)成交集中在順義、豐臺和大興三個區(qū)域，朝陽活躍度一般，50-90平米及200平米以上產(chǎn)品為市場主力。

　　商業(yè)市場：2013年一季度商業(yè)市場新增供應(yīng)相對成交表現(xiàn)的較為活躍，導(dǎo)致供需比上升，價格方面環(huán)比同比均呈上漲態(tài)勢。朝陽依舊是商業(yè)市場的主力區(qū)域，200平米以上和50-90平米為主力面積區(qū)間，120-200平米均價較高。

　　北京市場總結(jié)及走勢判斷

　　2013年一季度，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開，從年初國務(wù)院和北京政府做出各種加強調(diào)控的表態(tài)，到2月底3月初國務(wù)院“新國五條”終于浮出水面，再到3月底北京版執(zhí)行細(xì)則“京十九條”落地。在這樣一個政策出臺季里，市場運行表現(xiàn)出如下特征：

　　1、二手房市場瘋狂中透支后市：受20%個稅即將征收影響，購買成本即將增加，二手房買方紛紛趕在4月初政策大限前出手，一季度集中成交8萬套，達到近3年來最高點，透支了后三季度需求。

　　2、一手房市場冷靜中試探前行：供應(yīng)受到新政及建委價格審批管制影響,環(huán)比下降，同比上升；成交環(huán)比量跌價升，同比量價齊升；存貨繼續(xù)下降，消化周期繼續(xù)縮短。成交和存量結(jié)構(gòu)基本不變，供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，一居取代三居與兩居并列供應(yīng)主力，年初開發(fā)商增加中小戶型剛需首置產(chǎn)品推盤滿足市場需求。

　　3、土地市場熱情中張弛有度：政府一季度配合調(diào)控，調(diào)節(jié)供應(yīng)，積極供地；開發(fā)商資金在手，同時受良好市場預(yù)期支撐，拿地?zé)崆楦邼q；土地成交現(xiàn)良好開端，出讓金大幅增長，樓面價升至三年來最高位。

　　4、辦公商業(yè)市場調(diào)控中獨立運行：經(jīng)歷了2010年以來幾輪針對住宅的調(diào)控，辦公商業(yè)市場作為替代產(chǎn)品的敏感度已經(jīng)大大降低，本輪調(diào)控對其影響甚微。一季度辦公市場受年初季節(jié)性因素影響，供需雙雙收縮，環(huán)比量價齊跌；商業(yè)市場新增供應(yīng)相對成交表現(xiàn)的較為活躍，價格環(huán)比同比均呈上漲態(tài)勢。

　　后市預(yù)判：一季度結(jié)束調(diào)控政策基本出清，緊接著4月份便是對細(xì)則的各種補充解釋。“京十九條”在地方版細(xì)則中當(dāng)屬最嚴(yán)，價格調(diào)控目標(biāo)、征稅、限貸、限購較2012年初的“京十五條”都有所升級。

　　近期北京建委商品房限價風(fēng)聲不斷，開發(fā)商固然希望積極走量，但資金相對充裕者，定會受政策影響調(diào)整推盤節(jié)奏，近期部分計劃開盤項目以傳統(tǒng)形式試探買方價格預(yù)期，預(yù)計二季度供求方觀望情緒或會雙雙加重，市場依然會延續(xù)冷靜中試探前行的基調(diào)，政策對成交量的調(diào)控效果更多取決于政策執(zhí)行的力度和持續(xù)度，向下作用或會緩慢顯現(xiàn)，預(yù)計二季度市場運行將以平穩(wěn)為主。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：2013年一季度北京房地產(chǎn)市場分析報告