預(yù)計(jì)五一黃金月，全市十區(qū)在售貨量約6萬(wàn)套。其中新貨約1.7萬(wàn)套，與近幾個(gè)黃金月相比新貨有所增加。

　　說(shuō)明：

　　1、受限制網(wǎng)簽和樓盤(pán)延遲網(wǎng)簽影響，市場(chǎng)實(shí)際余貨應(yīng)少于陽(yáng)光家緣網(wǎng)顯示數(shù)據(jù)

　　2、新貨推售或會(huì)受到政府限制網(wǎng)簽和不批高價(jià)樓盤(pán)預(yù)售證等政策影響，新貨數(shù)量存在較大變數(shù)

　　概述：政策落地市場(chǎng)預(yù)期未改，供應(yīng)充足成交維持較高水平

　　調(diào)控政策：細(xì)則落地力度低于預(yù)期，限價(jià)限簽等或?qū)?duì)后市成交造成較大干擾；各地國(guó)五條細(xì)則落實(shí)程度普遍與國(guó)務(wù)院要求存在落差，廣州細(xì)則亦低于此前市場(chǎng)預(yù)期；廣州2013年控房?jī)r(jià)任務(wù)艱巨，預(yù)計(jì)限價(jià)限簽等行政措施出臺(tái)將制約成交。

　　市場(chǎng)預(yù)期：后市看漲仍是主流；樓盤(pán)售價(jià)維持上升態(tài)勢(shì)，部分樓盤(pán)漲幅較大；購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓價(jià)看漲占絕對(duì)主流；二手個(gè)稅政策把購(gòu)房需求和關(guān)注度更多的引導(dǎo)到一手市場(chǎng)

　　市場(chǎng)供應(yīng)：可售貨量充足，新貨多，剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)；主要供應(yīng)區(qū)域新貨充足，剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)；部分樓盤(pán)價(jià)格漲幅較大將降低銷(xiāo)售速度。

　　因此，預(yù)計(jì)2013年五一黃金月廣州商住市場(chǎng)整體平穩(wěn)，成交量保持去年四季度以來(lái)的較高水平。限價(jià)限簽等行政干擾、樓價(jià)漲幅過(guò)快將制約后市成交量繼續(xù)放大。

　　整體貨量預(yù)測(cè)：

　　整體貨量充足，自住剛需的中小戶(hù)型產(chǎn)品超六成，推貨節(jié)奏或受政策影響；

　　整體貨量充足，新貨多，但能否按時(shí)推出或受政策影響較大；自住剛需的中小戶(hù)型產(chǎn)品超六成，不少熱銷(xiāo)樓盤(pán)將推出較多新貨

　　根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)五一黃金月期間(4月1日-5月3日)，全市十區(qū)在售貨量約6萬(wàn)套

　　其中新貨約1.7萬(wàn)套，與近幾個(gè)黃金月相比新貨有所增加(其中2012年十一新貨約1萬(wàn)套、五一新貨約5100套，2011十一新貨1.2萬(wàn)套)；余貨約4.2萬(wàn)套。

　　全市十區(qū)預(yù)計(jì)新貨1.7萬(wàn)多套中，已拿預(yù)售證的約7600多套，占比44%，其中預(yù)計(jì)中心六區(qū)新貨5300多套，占十區(qū)的31%，但已拿預(yù)售證的新貨只有1366套，大部分新貨仍未拿預(yù)售證，能否按時(shí)取得預(yù)售證并發(fā)售或會(huì)受到政策的一定影響。

　　在售貨量最多的花都(占十區(qū)30%)和番禺(占十區(qū)20%)，合共占全市十區(qū)過(guò)半的貨量?；ǘ?、南沙、番禺、白云新貨較多，其中南沙新貨超3000套僅次于花都成供應(yīng)大區(qū)，天河預(yù)計(jì)新貨少，存量大，但主要集中在匯悅臺(tái)、嘉裕公館、江源半島等個(gè)別樓盤(pán)。

　　北部的花都、白云，南部的南沙、番禺是五一黃金月新貨最多的區(qū)域；東部的黃埔、蘿崗區(qū)新貨稀缺，預(yù)計(jì)僅占十區(qū)5%；中心四區(qū)越秀、荔灣、海珠新貨相當(dāng)，天河新貨稀缺。

　　預(yù)計(jì)五一期間新推貨量中剛需產(chǎn)品(100㎡以下、100-120㎡的兩房及三房)新貨約1.1萬(wàn)套，占總貨量的65%。

　　外圍中大戶(hù)型比例略大。從分區(qū)看，120㎡以上產(chǎn)品較多的區(qū)域主要是南部番禺、南沙和中心區(qū)的越秀、荔灣。

　　預(yù)計(jì)新貨推售較多的樓盤(pán)主要分布在近郊區(qū)域和花都、南沙區(qū)

　　保利西海岸、中海譽(yù)城、萬(wàn)科歐泊、保利花城、碧桂園天璽灣等持續(xù)熱銷(xiāo)樓盤(pán)將有較多新貨推出

　　分區(qū)樓市預(yù)測(cè)：

　　廣州中心四區(qū)新貨少，特別是越秀新貨能否推出存較大變數(shù)，新貨集中的花都南沙番禺白云將是支撐樓市成交的主要區(qū)域。

　　越秀：依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)五一黃金月期間，越秀區(qū)將有千余套貨量，較往年充足。預(yù)計(jì)越秀區(qū)五一黃金月超九成新貨集中在原東山板塊，共6個(gè)項(xiàng)目，其中全新盤(pán)4個(gè)，舊盤(pán)新推2個(gè)。

　　東風(fēng)廣場(chǎng)、農(nóng)林華府兩全新盤(pán)預(yù)計(jì)貨量分別超200套。

　　六成以上貨量未取得預(yù)售證，且各項(xiàng)目預(yù)計(jì)價(jià)格均在3萬(wàn)/㎡以上的水平，一定程度上受限預(yù)售限簽制約，推貨存在不確定性。農(nóng)林華府、精彩生活大廈存在回遷戶(hù)回遷問(wèn)題，在推貨上亦存在不確定性。由于單價(jià)高企，預(yù)計(jì)帶名校學(xué)位的中小戶(hù)型將受追捧。

　　荔灣：預(yù)計(jì)荔灣區(qū)2013年"五一"新貨1045套，為歷年黃金月中等水平，原芳村仍然是供應(yīng)主力；

　　高爾夫片區(qū)在售的四個(gè)項(xiàng)目，近一年來(lái)均持續(xù)推售新樓棟，后續(xù)產(chǎn)品方面。公園九里、荔灣國(guó)際城將以改善型為主，面積達(dá)110㎡以上，而雋瀧灣、塞納維拉則是剛需產(chǎn)品為主，預(yù)期高爾夫片區(qū)仍是整個(gè)荔灣區(qū)的重點(diǎn)；

　　原荔灣板塊，預(yù)期僅有龍津華府新推，中信西關(guān)海后續(xù)產(chǎn)品預(yù)期在"五一"后推售，"五一"期間只是開(kāi)放板房等展示為主；

　　海珠：預(yù)計(jì)海珠區(qū)2013年"五一"新貨貨量接近1000套，三個(gè)全新項(xiàng)目為主力，但其中鳳樂(lè)雅軒、中源御品受到產(chǎn)權(quán)等因素影響下，較長(zhǎng)時(shí)間仍未推出市場(chǎng)，但實(shí)際上早已達(dá)到銷(xiāo)售條件；

　　琶洲板塊兩個(gè)盤(pán)預(yù)期在"五一"期間，均加推一棟，天悅有望保持銷(xiāo)售良好態(tài)勢(shì)；

　　東華·星域位于海珠中心板塊，產(chǎn)品豐富，周邊富基廣場(chǎng)在售價(jià)格達(dá)毛坯價(jià)3萬(wàn)，預(yù)期該項(xiàng)目定價(jià)、推售將成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)；

　　天河：天河區(qū)一直以來(lái)高端豪宅項(xiàng)目云集，此次黃金月，受限簽約、限預(yù)售等政策影響，導(dǎo)致高端項(xiàng)目推貨速度大幅放緩；

　　新貨主要集中在東圃板塊，兩個(gè)樓盤(pán)都以中小戶(hù)型位置，主打區(qū)域剛需客戶(hù)。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售好。

　　白云：預(yù)計(jì)2013年五一白云區(qū)新貨約1900套，比去年的兩個(gè)黃金月有明顯增加，供應(yīng)充足。

　　新貨供應(yīng)主要集中在城西金沙洲、南湖和白云大道北板塊；保利西海岸貨量最大，其次是嶺南新世界、御金沙、一品湖山、邦華翠悅灣、新天半山等。

　　120平方米以下的剛需產(chǎn)品占比超7成，主要分布在城西-金沙洲樓盤(pán)和嶺南新世界，預(yù)計(jì)將持續(xù)熱銷(xiāo)，價(jià)格平穩(wěn)上升。

　　改善型產(chǎn)品主要分布在南湖和白云新城項(xiàng)目以及新世界嘉云府，一品湖山定價(jià)適中預(yù)計(jì)銷(xiāo)售較好，其余價(jià)格在3萬(wàn)以上，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度一般。

　　花都：預(yù)計(jì)2013年花都區(qū)新貨約5000套，對(duì)比近兩年的五一黃金月,今年五一黃金月新貨大增數(shù)倍。

　　新貨主要集中在獅嶺及西城板塊,兩者占比達(dá)五成,主要個(gè)盤(pán)有御華園、雅寶新城、保利花城等。

　　100㎡以下產(chǎn)品接近六成。多個(gè)剛需盤(pán)供應(yīng),主要供應(yīng)個(gè)盤(pán)有御華園、祈福萬(wàn)景峰、合和新城、利峰城、天馬河一號(hào)等；

　　100~120㎡占比14%,主要為保利花城、尚品雅居、錦東花園。

　　三月份開(kāi)始，花都部分樓盤(pán)新貨出現(xiàn)較大幅度漲價(jià)，大幅升價(jià)主要集中在銷(xiāo)售情況極好或發(fā)展商資金壓力小樓盤(pán)。如3月中下旬推出的錦尚蓬萊、保利花城、自由人花園等均價(jià)格上漲10%~15%；(但位置相對(duì)較好)

　　而四月份新貨，多個(gè)樓盤(pán)叫價(jià)亦上漲較大，且多為規(guī)模標(biāo)桿大盤(pán)。以往只有新華老城區(qū)洋房售價(jià)過(guò)萬(wàn)，而四月份汽車(chē)城、西城、廣花路板塊部分新貨亦將過(guò)萬(wàn)，標(biāo)桿樓盤(pán)的新高價(jià)格或會(huì)拉升區(qū)域整體價(jià)格上升。

　　從三月份價(jià)格較高的新貨來(lái)看，消化率集中在3~4成，價(jià)格上漲過(guò)快限制銷(xiāo)售速度，預(yù)期五一黃金月難有成交大熱的個(gè)盤(pán)出現(xiàn)。

　　預(yù)期五一約5000套新貨入市,且超七成為中小戶(hù)型產(chǎn)品，但多個(gè)大盤(pán)定價(jià)走高,如保利花城定價(jià)11000元/㎡,御華園8500元/㎡,祈福萬(wàn)景峰10000元/㎡,多個(gè)指標(biāo)盤(pán)新貨升價(jià)10%~20%；多個(gè)指標(biāo)盤(pán)定價(jià)較高，因此短期內(nèi)難以銷(xiāo)售火爆,出現(xiàn)類(lèi)似往年雅居樂(lè)錦城的月光盤(pán)，因此樓市不會(huì)因新貨的暴增而成交暴增；

　　受價(jià)格影響雖不會(huì)銷(xiāo)售火爆，但因新貨總量大，即使個(gè)盤(pán)保持一般的銷(xiāo)售速度(三~四成)，整體樓市成交仍能維持20萬(wàn)㎡以上成交的高位。

　　番禺：預(yù)期番禺區(qū)五一黃金月新貨約3100套,對(duì)比近兩年黃金月,新貨充足;

　　華南、廣州新城板塊占比近六成：華南板塊推出約1100套新貨,占比達(dá)37%,主要為萬(wàn)科歐泊推出超600套新貨；廣州新城推出約600套新貨,占比兩成,主要為亞運(yùn)城推出全新組團(tuán)天譽(yù)近500套新貨。其余板塊較多貨量樓盤(pán)有敏捷金月灣、君華香柏華府、大學(xué)城星匯文華、星匯文宇等。

　　120㎡以下戶(hù)型達(dá)五成,主要分布在萬(wàn)科歐泊,祈福名都,亞運(yùn)城等個(gè)盤(pán)；而140㎡以上戶(hù)型占比也達(dá)三成，多個(gè)大面積產(chǎn)品樓盤(pán)加入，主要分布在諾德名都、珊瑚灣畔、亞運(yùn)城、星匯文華等個(gè)盤(pán)。

　　五一黃金月剛需產(chǎn)品供應(yīng)減少：2013年番禺區(qū)一季度成交56萬(wàn)㎡，其中120㎡以下剛需型戶(hù)型占比達(dá)六成；由于一季度番禺區(qū)主打剛需產(chǎn)品樓盤(pán)已去了較多庫(kù)存，熱銷(xiāo)樓盤(pán)120㎡以下余貨產(chǎn)品不多；

　　五一新貨中，除了萬(wàn)科歐泊及亞運(yùn)城有較多新貨推出外，其余剛需盤(pán)可售剛需產(chǎn)品貨量不多；

　　熱銷(xiāo)剛需盤(pán)叫價(jià)上升10%：主要熱銷(xiāo)的樓盤(pán)萬(wàn)科歐泊的新貨叫價(jià)達(dá)2萬(wàn)，敏捷金月灣售價(jià)也達(dá)1.5萬(wàn)/㎡，祈福名都叫價(jià)1.9萬(wàn)/㎡；對(duì)比一季度普遍升幅達(dá)10%。

　　三月份起,多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格上漲;如大學(xué)城板塊越秀三盤(pán)價(jià)格對(duì)比一月份上漲2000~3000元/㎡;錦繡半島亦升價(jià)10%;可逸江畔升價(jià)8~15%等；

　　預(yù)期五一黃金月加入升價(jià)行列的樓盤(pán)會(huì)增多,一季度熱銷(xiāo)的剛需盤(pán),如萬(wàn)科歐泊,祈福名都等新貨價(jià)格都比一季度售價(jià)升10%；

　　一季度多個(gè)熱銷(xiāo)剛需盤(pán)去庫(kù)存，可售剛需產(chǎn)品不多，剛需供應(yīng)減少；大面積產(chǎn)品占比達(dá)三成，多個(gè)樓盤(pán)推新，供應(yīng)增加；在區(qū)域樓價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)下，預(yù)期番禺總體成交量從20萬(wàn)㎡的高位回調(diào)。

　　預(yù)測(cè)：按正常施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年五一南沙區(qū)將有三千余套新貨供應(yīng)。

　　南沙：碧桂園天璽灣：快速滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式，預(yù)計(jì)五一將有800套貨供應(yīng)。

　　南沙濱?；▓@(四期珺城)：已取得預(yù)售證且未推的僅余棟88套，但項(xiàng)目現(xiàn)階段已進(jìn)入推廣階段，地鐵、公交等戶(hù)外廣告，因此預(yù)計(jì)也將有充足的貨量供應(yīng)。

　　創(chuàng)鴻雅筑：項(xiàng)目工程自去年年底已全面鋪開(kāi)，按正常施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)將有住宅及公寓產(chǎn)品供應(yīng)，但是否全部推出依舊面臨不確定性。

　　南沙中心板塊將成熱點(diǎn)，品牌樓盤(pán)及前期熱銷(xiāo)項(xiàng)目將受矚目。

　　蘿崗：2013年五一黃金月蘿崗區(qū)可售貨量近2350套，為近年來(lái)黃金月貨量之最。其中預(yù)測(cè)新貨750套，主要集中在中海譽(yù)城A11、A12、A15、A16棟，在售余貨約1600套，其中雅居樂(lè)富春山居有約1000套余貨。

　　蘿崗區(qū)新貨以中小戶(hù)型為主。集中在100㎡以下的熱銷(xiāo)剛需產(chǎn)品，200㎡以上的戶(hù)型則集中在科城山莊；蘿崗區(qū)剛性需求旺盛，預(yù)計(jì)中海譽(yù)城繼續(xù)熱賣(mài)，4月3日中海譽(yù)城推出A11棟售罄，均價(jià)1.45萬(wàn)元/㎡。