中長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)這種泡沫化的嫌疑只是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中的片段，并不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 “目前大家共同關(guān)注的焦點(diǎn)是剛剛出臺(tái)的‘國(guó)五條’，尤其是各地方細(xì)則公布后，關(guān)于這方面的討論和說(shuō)法也已經(jīng)很多。今天我們希望專門針對(duì)廣州的‘國(guó)五條’細(xì)則，給大家一個(gè)更詳細(xì)更全面的解讀。”在4月9日的媒體見面會(huì)上，仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)唐文杰以此作為開場(chǎng)白。

　　房?jī)r(jià)將穩(wěn)定增長(zhǎng)

　　4月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2013年第一季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》研究報(bào)告。報(bào)告指出，在二月份頒布的“國(guó)五條”大幅增加了未來(lái)二手住宅的購(gòu)房成本，導(dǎo)致更多潛在需求趁地方細(xì)則正式公布前入市，一季度廣州市二手住宅市場(chǎng)的交易量大幅上升。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度前兩個(gè)月廣州市二手住宅交易約87.4萬(wàn)平方米，是去年同期43萬(wàn)平方米的兩倍。

　　不過，唐文杰指出，廣州“國(guó)五條”細(xì)則公布后，對(duì)于后市的分析與預(yù)期，以及購(gòu)房者心理的影響尤為值得關(guān)注和注意。

　　毫無(wú)疑問，“國(guó)五條”的出臺(tái)向市場(chǎng)傳遞出中央堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信號(hào)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不及2011年，政策調(diào)控空間有限，“國(guó)五條”力度小于“國(guó)八條”，主要是對(duì)預(yù)期的管理，屬于國(guó)家的一種“預(yù)調(diào)”。

　　唐文杰進(jìn)一步指出，二手房個(gè)稅從全額的1%變?yōu)椴铑~的20%，這條政策看似嚴(yán)厲，但執(zhí)行難度較大。房屋購(gòu)入價(jià)及賣出價(jià)核實(shí)難度大，陰陽(yáng)合同將成為普遍現(xiàn)象?！皩?duì)購(gòu)房者心理影響將大于對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響?！倍?，該政策亦明確了擴(kuò)大房產(chǎn)稅的信號(hào)，對(duì)投資者心理造成一定壓力。

　　在“國(guó)五條”細(xì)則中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的限價(jià)政策，唐文杰對(duì)此表示，雖然是國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的行政手段，但對(duì)于開發(fā)高端、高價(jià)的項(xiàng)目必然有一定影響。

　　關(guān)于后市的預(yù)測(cè)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，在商品房住宅市場(chǎng)，中小型商品房供應(yīng)將增大，市場(chǎng)仍以剛需為主，2013年一手商品房交易量及價(jià)格將穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　商業(yè)泡沫難持續(xù)

　　值得注意的是，報(bào)告中指出，由于限購(gòu)持續(xù)，商業(yè)開發(fā)力度加大，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，促使開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　“限購(gòu)政策刺激供應(yīng)量持續(xù)走高，成交量將趨于穩(wěn)定?！敝倭柯?lián)行表示，2013年的商業(yè)存量土地將陸續(xù)被開發(fā)，供應(yīng)量也會(huì)持續(xù)走高。

　　而且，市場(chǎng)供大于求凸顯，商業(yè)辦公室以投資為主的物業(yè)，需求存在一定剛性，投資者將密切關(guān)注投資回報(bào)率，優(yōu)質(zhì)商業(yè)受投資青睞，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2013年成交量趨穩(wěn)。

　　另一方面，隨著供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)、成交量穩(wěn)定，供求關(guān)系出現(xiàn)失衡，導(dǎo)致成交均價(jià)出現(xiàn)下滑?！伴_發(fā)商急需消化庫(kù)存，價(jià)格因此出現(xiàn)松動(dòng)?！?/p>

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，隨著商業(yè)辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，成交均價(jià)下行空間放大，2013年成交均價(jià)會(huì)小幅下滑。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)后市，仲量聯(lián)行也指出，50平米以下物業(yè)仍是市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，商業(yè)辦公市場(chǎng)仍以中小型投資客戶為主。

　　值得一提的是，近些年備受關(guān)注的有關(guān)“商業(yè)地產(chǎn)泡沫”的問題，唐文杰認(rèn)為，短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)必將出現(xiàn)泡沫。不過，中長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)這種泡沫化的嫌疑只是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中的片段，并不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。