通過現(xiàn)有階段“新國五條”細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺，為今后以稅費調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機制逐漸形成和出臺提供一個市場緩沖期。

　　觀點網(wǎng) 3月底4月初，為各地國五條細(xì)則出臺的時間段，截止3月31日，已經(jīng)有上海、北京、深圳、重慶、合肥、天津、南京、西安、廈門等17個城市已發(fā)布各自地方版的“新國五條”細(xì)則內(nèi)容。盡管各地細(xì)則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。各地“新國五條”細(xì)則具有哪些特征，未來調(diào)控手段和方式上將產(chǎn)生哪些變化？這些細(xì)則的出臺對于市場將產(chǎn)生哪些影響？

　　堅持“去投機化”，“新國五條”為限購?fù)顺龇康禺a(chǎn)市場做鋪墊

　　從堅決抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲的角度來講，一線城市以及部分二線城市如重慶等，基本上在強化原有的以限購為主的行政化調(diào)控手段同時，特別強調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等經(jīng)濟調(diào)控措施，甚至出臺嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款等從嚴(yán)措施。

　　本人認(rèn)為，從影響的角度來看，大多數(shù)城市的新“國五條”細(xì)則內(nèi)容，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟手段相配合，在一定時間內(nèi)起到繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場“去投機化”的目的。

　　現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟手段、市場手段并行使用，可以說，是為以后行政化手段退出提供一個市場緩沖期。換句話說，“新國五條”細(xì)則以及各個地方政府版本的細(xì)則內(nèi)容，無論怎么變化，其實，總體上仍然會使以經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控為主，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。

　　從這個角度來講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復(fù)和強調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控將深遠影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。

　　具體來講，從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對短期內(nèi)(5年內(nèi)尤其是1-2年的短期投機客)投機行為而征收的一個資本利得稅，通過這個稅收動作一定程度上會將短期內(nèi)投機性的購房者或投機客擠出房地產(chǎn)市場，防止整個房地產(chǎn)市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

　　關(guān)于個人住房房產(chǎn)稅改革試點，也就是房產(chǎn)稅稅率、征收對象范圍的擴圍及深入開展，筆者認(rèn)為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由上海、重慶擴圍到其他主要省會級城市已成定局，由新房轉(zhuǎn)向二手房，有存量高端轉(zhuǎn)向整體市場全部，整體房地產(chǎn)市場開征房產(chǎn)稅已為大局，只不過推進的進度及市場影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進。

　　從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

　　總之，此次政策主要是通過此次政策的強化與經(jīng)濟手段的中長期的使用，遏制投機性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求，從而穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　本人認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，總體上是通過現(xiàn)有階段“新國五條”細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺，為今后以稅費調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機制逐漸形成和出臺提供一個市場緩沖期，也是為以后以限購為主的行政化調(diào)控手段退出房地產(chǎn)市場提供市場鋪墊。

　　從短期對于市場影響角度來說，地方版新國五條細(xì)則的落地出臺，短期內(nèi)勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場重回冷靜與思考期，短期內(nèi)“觀望”與市場停滯也屬于正常現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這對于穩(wěn)定短期內(nèi)市場供求關(guān)系和房價上漲預(yù)期會起到非常重要的作用，同時，這段時期也為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

　　政策重申不是簡單強調(diào)，實為為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”

　　盡管多數(shù)政策仍然為原有政策強調(diào)，但是，政策重申不是簡單強調(diào)，從調(diào)控手段和目的來看，比如通過增加土地市場供應(yīng)、保障性住房的供應(yīng)、增加中小套型住宅的供應(yīng)、加大中小套型戶型貸款的政策支持，通過限地價競房價，同時，通過加強市場監(jiān)管，引導(dǎo)輿論和市場預(yù)期等多角度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系與市場秩序。

　　本人認(rèn)為，總體上來說，強化性的政策主要是通過此次政策的重申，滿足自住需求，在堅持原有行政化調(diào)控手段的同時，通過保障房與商品房雙軌制市場化的操作方式，緩解商品房市場供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場預(yù)期。也是通過此次市場化的手段的過渡，為以后經(jīng)濟手段長效性政策執(zhí)行、限購?fù)顺鎏峁┮粋€穩(wěn)定的市場緩沖期。

　　從各地房價控制目標(biāo)的角度來講，除了基本政策上延續(xù)新“國五條”細(xì)則內(nèi)容，各地房價控制目標(biāo)基本也和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起。比如合肥2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。從這個角度來說，此次地方版的新國五條細(xì)則也就是意味著全年房價盡管不能上漲過快，但是上漲的預(yù)期和趨勢是既定的。在這樣的市場背景下，各部門主要是通過落實穩(wěn)定房價工作責(zé)任制政策的強化，遏制今年第一季度以后房價過快上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期。總體上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價，為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

　　“新國五條”行政化措施“階段性”的收緊不得已而為之

　　關(guān)于當(dāng)前一部分城市行政化措施“階段性”的收緊，比如北京市新國五條細(xì)則內(nèi)容中“本地戶籍單身限購一套住房”，實屬短期內(nèi)為了控制炒作房價的市場行為，緩解較為緊張的供求關(guān)系不得已而為的行政化措施，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)勢必會傷害一部分本地戶籍的單身實際自住需求。但總體來看，短期內(nèi)這項政策對于遏制投機行為，讓住房回歸自住價值具有一定的調(diào)節(jié)作用。從執(zhí)行時間周期來看，總體上也是一個短期內(nèi)過渡性的政策，并不具備長期執(zhí)行的條件，一個理由是短期內(nèi)市場可以通過假結(jié)婚或其他手段規(guī)避單身限購的政策，另外一個理由，也是非常重要的理由，那就是通過此項政策以及限購等行政化措施，總體上穩(wěn)定當(dāng)前市場環(huán)節(jié)，穩(wěn)定漲價預(yù)期，為將來長效性的調(diào)控機制出臺爭取時間。

　　經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控會“階段性”穩(wěn)步推進

　　關(guān)于一部分城市尚未出臺嚴(yán)格執(zhí)行新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，比如合肥市，還有的城市只提出了房價控制目標(biāo)以及簡單的原有政策重申，其他措施并沒有涉及，可以說是一個MINI新國五條細(xì)則，比如南京市、西安市，筆者認(rèn)為，一定程度上來講，類似于南京、合肥這些城市市場環(huán)境相對穩(wěn)定、健康，當(dāng)前房價過快上漲的跡象并沒有出現(xiàn)，從短期內(nèi)來看，出臺這些政策遏制投資性投機性需求沒有必要。

　　但是，這并不代表今后這些城市房地產(chǎn)調(diào)控手段和措施不會就此而止，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴圍，對于省會城市或直轄市來講，這是遲早要執(zhí)行的，只不過從市場環(huán)境、房產(chǎn)稅、二手房交易20%增值稅等多角度來考慮，暫時這些城市可以避免這些經(jīng)濟手段首先的執(zhí)行。

　　本人認(rèn)為，從未來趨勢來講，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，短期內(nèi)不涉及這些經(jīng)濟手段和措施并不是政策與市場的趨勢，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴圍等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)的措施都會“階段性”穩(wěn)步推進，最終通過以經(jīng)濟手段、市場手段為主的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者