地方樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則的密集出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控全面的鋪開，短時(shí)間內(nèi)將對(duì)市場預(yù)期造成一定影響，從而使得樓市成交受到一定程度的沖擊。

　　在焦灼等待了近一個(gè)月后，于一季度最后兩天，北上廣深等地密集出臺(tái)了“新國五條”實(shí)施細(xì)則。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，各地實(shí)施細(xì)則大同小異，沒有太多新意，均是之前出臺(tái)的“新國五條”細(xì)則的細(xì)化。同時(shí)，實(shí)施細(xì)則的松緊程度不一。北京、上海相對(duì)較為嚴(yán)厲，而廣州、深圳、重慶、天津等地細(xì)則相對(duì)較為溫和。地方版“國五條”細(xì)則主要著眼于房價(jià)控制、限購限貸、二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅、加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管等。我們看到，近期樓市成交仍然維持在高位，當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要以剛需為主，而政策普遍支持這類人的需求。我們認(rèn)為政策不會(huì)對(duì)剛需造成太大影響，投資投機(jī)性需求將會(huì)進(jìn)一步受到抑制，未來樓市成交將保持平穩(wěn)。

　　房價(jià)控制：較為溫和，多地規(guī)定房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入掛鉤

　　“新國五條”實(shí)施細(xì)則要求各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。截至一季度底，有20個(gè)城市公布了這一目標(biāo)。其中，以北京“國五條”規(guī)定最為嚴(yán)格：2013年全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定。但是沒有明確可以具體量化的衡量指標(biāo)。其他地方均表示2013年年度新建商品住房價(jià)格同比漲幅要低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。與2011年各地出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)相比，主要有兩點(diǎn)不同：一是本次房價(jià)控制主體是指“新建商品住房”，其中扣除了保障房因素，而前一次泛指“新建住宅”；二是本次房價(jià)控制目標(biāo)是“與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長幅度(扣除掉CPI)”相比較，相較之前的“與GDP和人均可支配收入增長幅度比較”，明顯要嚴(yán)厲很多。值得注意的是，今年的房價(jià)控制目標(biāo)實(shí)際上沒有可供參考的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。當(dāng)前仍只能參考2012年的數(shù)據(jù)。

　　限購限貸：將被嚴(yán)格執(zhí)行，二套房貸首付比例將依市場情況適時(shí)調(diào)整

　　“新國五條”實(shí)施細(xì)則要求“已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施”。從已公布“國五條”細(xì)則的城市來看，大多是對(duì)先前政策的重申。北京對(duì)戶籍成年單身人士作出了限購1套住房的規(guī)定，對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停向其出售住房。同時(shí)，北京、上海、重慶、天津等城市暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放。在二套房貸首付方面，北京、廣州規(guī)定“根據(jù)房價(jià)控制目標(biāo)和房地產(chǎn)政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例”。其他城市則規(guī)定“根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率”。從表述來看，信貸政策調(diào)整的空間仍然較大。短期來看，信貸收緊的可能性不大。后期一旦房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，信貸收緊仍然是大概率事件。而隨著二套房貸門檻的提高，改善性剛需將受到明顯影響。

　　稅收手段：京津兩方式征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅，其他城市均為政策重申

　　“新國五條”規(guī)定的“二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%征稅”猶如一顆炸彈引爆了市場。在政策還未真正實(shí)施的空窗期，二手房交易出現(xiàn)了猛增的局面。在此次地方出臺(tái)的細(xì)則中，北京和天津均提出了“核實(shí)征收”和“核定征收”兩種征稅方式，即：通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。上海和重慶則規(guī)定“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。而廣州、深圳、濟(jì)南等地只字未提“20%轉(zhuǎn)讓所得稅”，僅是對(duì)國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于稅收規(guī)定的重申。該項(xiàng)政策面臨的一個(gè)主要問題是房屋原值的認(rèn)定，而目前仍缺乏相應(yīng)的界定標(biāo)準(zhǔn)。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，20%轉(zhuǎn)讓所得稅在短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場造成較大的影響，但長期來看，此項(xiàng)稅收所增加的成本會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到購房者身上。

　　支持剛需：普遍支持中小套型住房開發(fā)貸，重慶、青島對(duì)土地出讓環(huán)節(jié)有規(guī)定

　　“新國五條”實(shí)施細(xì)則要求“原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量；對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求”，北京、上海、廣州、深圳、天津、青島等城市均重申了這一支持剛需的政策。值得注意的是，重慶和青島對(duì)土地出讓環(huán)節(jié)也做出了規(guī)定。重慶要求“合理安排出讓時(shí)序和選擇出讓區(qū)域，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價(jià)不超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一”。而如果拍賣土地的地價(jià)超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一，地方政府就會(huì)加大土地供應(yīng)量，平抑未來房價(jià)。青島規(guī)定“將土地出讓價(jià)款繳納與土地成交溢價(jià)率掛鉤。溢價(jià)率在50%(含50%)以下的，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款的50%作為首付款，2個(gè)月內(nèi)繳納全款；溢價(jià)率在50%以上的，1個(gè)月內(nèi)繳納全額出讓價(jià)款”，以此來防止高價(jià)地塊對(duì)市場的干擾。

　　另外，各地方政策細(xì)則也對(duì)商品房銷售環(huán)節(jié)做了較為嚴(yán)格的規(guī)定，但整體來看，沒有太多新意，多數(shù)為“新國五條”政策的重申，比預(yù)期寬松。限購限貸方面，除北京外，原先全區(qū)域限購的城市并未升級(jí)，廣州的增城和從化也沒有納入限購范圍，僅市內(nèi)4區(qū)限購的合肥也未擴(kuò)大限購范圍。對(duì)二套房貸的規(guī)定也較為寬松，僅僅是根據(jù)市場情況適時(shí)調(diào)整，沒有給出硬性規(guī)定；房價(jià)控制方面，房價(jià)漲幅的控制目標(biāo)多為不高于人均可支配收入實(shí)際增幅，也為房價(jià)上漲預(yù)留了一定空間；20%二手房轉(zhuǎn)讓所得稅方面，沒有超出預(yù)期，短期內(nèi)對(duì)二手房影響較大。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，地方樓市調(diào)控實(shí)施細(xì)則的密集出臺(tái)，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控全面的鋪開，短時(shí)間內(nèi)將對(duì)市場預(yù)期造成一定影響，從而使得樓市成交受到一定程度的沖擊。房價(jià)控制、稅收、信貸政策加碼等調(diào)控手段將對(duì)樓市帶來影響。1、短期來看，政策將使得購房者觀望情緒加重，入市積極性下降，同時(shí)新房簽約進(jìn)度放緩也將進(jìn)一步影響樓市成交。如北京在未來一周系統(tǒng)將升級(jí)暫停網(wǎng)簽，同時(shí)政策初期地方可能會(huì)對(duì)簽約有意放慢。另外，對(duì)二手房征收20%轉(zhuǎn)讓所得稅也將使得未來一段時(shí)間二手房市場萎縮；2、從中長期來看，此輪調(diào)控并沒有超過預(yù)期，多數(shù)城市政策力度溫和，這與當(dāng)前地方政府仍然依賴于土地財(cái)政收入的現(xiàn)實(shí)密不可分，疊加當(dāng)前的剛性需求仍然旺盛，預(yù)計(jì)全年新房成交受政策影響不大；3、地方政策陸續(xù)出清，意味著判斷市場的邏輯重新回到流動(dòng)性上，建議密切關(guān)注信貸情況。