主持人：謝謝，再次感謝五位嘉賓。接下來(lái)進(jìn)行的環(huán)節(jié)是重慶行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一--城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行重慶圓桌。本次重慶圓桌的主題是：山城答卷 房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年得失

　　我們首先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓：

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬(wàn)明(先生)

　　好，接下來(lái)有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(先生)

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康(先生)

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣(先生)

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛(ài)明(先生)

　　博眾房地產(chǎn)管理研究院常務(wù)副院長(zhǎng)潘曉東(先生)

　　世邦魏理仕重慶分公司商業(yè)服務(wù)部副董事駱勇濤(先生)

　　重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)樊華(先生)

　　本次圓桌討論的時(shí)間50分鐘。下面有請(qǐng)李萬(wàn)明先生為我們主持今天這場(chǎng)城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行重慶圓桌。

　　李萬(wàn)明：大家剛才花了三個(gè)小時(shí)的時(shí)間，比較辛苦?，F(xiàn)在請(qǐng)高手給我們把脈咱們山城房地產(chǎn)的前景。在座的剛才有幾位嘉賓已經(jīng)做了演講，也有幾位都是咱們重慶的知名人士，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域有很多的研究，也有很多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)話題焦點(diǎn)聚焦在房產(chǎn)稅。所以我想咱們不一定按經(jīng)驗(yàn)豐富，官員大小。是不是這樣，先有請(qǐng)協(xié)信地產(chǎn)的劉愛(ài)明，劉總給我們講一講，因?yàn)槟闶侵貞c的，您在重慶這三年的觀察中，兩年多來(lái)實(shí)施了房地產(chǎn)稅，您看實(shí)際的效果和未來(lái)有可能，怎么樣去調(diào)整，請(qǐng)您發(fā)表一下看法。

　　劉愛(ài)明：謝謝主持人，重慶實(shí)際上房產(chǎn)稅剛才我們賈所長(zhǎng)說(shuō)了一些觀點(diǎn)，他的觀點(diǎn)我完全同意的。我覺(jué)得一個(gè)從它實(shí)際上來(lái)說(shuō)影響面是很小的，征收的對(duì)象，金額都很小，但是同意賈所長(zhǎng)的觀點(diǎn)，如果中國(guó)所有的政策都像重慶、上海房產(chǎn)稅這樣試點(diǎn)，認(rèn)真評(píng)估推廣的話，很多事情很好辦。稅像中藥，你要像立竿見(jiàn)影的中藥是有問(wèn)題的，實(shí)際上是一個(gè)長(zhǎng)期的作用。

　　李萬(wàn)明：看來(lái)在這里開發(fā)兩三年之后，仍然沒(méi)有太大的影響。咱們協(xié)信地產(chǎn)發(fā)展得比較快，未來(lái)隨著中央的精神出臺(tái)之后，可能有一些變化，出臺(tái)推出交易稅之后，有可能推出房產(chǎn)稅，我向請(qǐng)每位嘉賓發(fā)表一個(gè)看法，對(duì)我們重慶的城市，有可能在房產(chǎn)稅的持有上可能往什么樣的方向發(fā)展好，首先有請(qǐng)朱中一會(huì)長(zhǎng)給我們說(shuō)說(shuō)觀點(diǎn)。

　　朱中一：開展房地產(chǎn)持有稅，包括我們協(xié)會(huì)，我本人是贊同的。評(píng)價(jià)房產(chǎn)稅的效果，剛才賈所長(zhǎng)已經(jīng)講了很多，賈所長(zhǎng)是這方面的權(quán)威，包括在兩會(huì)期間，房產(chǎn)稅問(wèn)題怎么看，基本是他在回答問(wèn)題。我認(rèn)為房產(chǎn)稅作用當(dāng)中有一個(gè)很重要的作用，就是引導(dǎo)咱們消費(fèi)者理性的購(gòu)房，引導(dǎo)市場(chǎng)理性的回歸，這個(gè)作用不可低估。前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)確確實(shí)實(shí)不是理性的，房產(chǎn)稅這個(gè)政策一出來(lái)，使大家理性了，我認(rèn)為這個(gè)功不可沒(méi)的。

　　另外我自己對(duì)房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)是這樣的，我們認(rèn)為在開征房產(chǎn)稅持有稅的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)稅收進(jìn)行統(tǒng)盤的頂層設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅稅收還是比較多的，做好頂層設(shè)計(jì)，如果在開征持有稅環(huán)節(jié)的同時(shí)，能夠減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，讓有多套房子的人，能夠通過(guò)稅收的調(diào)節(jié)把多余的房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，這樣增加了供應(yīng)，就能實(shí)現(xiàn)總量平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，也有利于房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。這里面也涉及到一個(gè)重要的問(wèn)題，你開征房產(chǎn)稅的目的究竟是什么，你是要增加地方稅收的來(lái)源還是為什么？我認(rèn)為這一點(diǎn)很重要。剛才賈所長(zhǎng)實(shí)際上回答了這個(gè)問(wèn)題，我自己想你不管怎么好，在東歐標(biāo)里面總有一個(gè)目標(biāo)是主目標(biāo)，主目標(biāo)是什么？我自己想在整個(gè)稅制比較多的下面，不要過(guò)多的增加老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。如果是從這個(gè)出發(fā)，可能老百姓好接受一點(diǎn)。當(dāng)然通過(guò)稅收增加政府的一些收入，那也是正常的。我講的不要過(guò)多增加老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。通過(guò)稅收來(lái)調(diào)節(jié)收益的差異，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給，對(duì)整個(gè)社會(huì)，整個(gè)老百姓容易接受一點(diǎn)。

　　我總結(jié)一下： 第一稅收應(yīng)該是抓緊總結(jié)上海和重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上面，然后由國(guó)家的稅務(wù)部門提出完善方案，來(lái)比較廣泛的征求大家的意見(jiàn)，從而來(lái)加快或者增加城市的試點(diǎn)范圍來(lái)逐步推一推廣，而不到老是在文字上面。老說(shuō)加快試點(diǎn)，也說(shuō)了兩三年了，地方政府也沒(méi)有響應(yīng)。咱們現(xiàn)在好多政策，包括抓緊制定中長(zhǎng)期建設(shè)，上一屆政府說(shuō)了三四年，最后這個(gè)工作沒(méi)有落地，我非常同意賈所長(zhǎng)的一個(gè)觀點(diǎn)，咱們這屆的十八大報(bào)告也好，這屆政府也好，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上就用了小平的一句話，我們要摸著石頭過(guò)河，也要改革，我認(rèn)為只要拿出勇氣出來(lái)，這個(gè)工作就能推進(jìn)，謝謝。

　　李萬(wàn)明：王教授不僅是行政學(xué)院的教授，研究員，同時(shí)多年在國(guó)家發(fā)改委工作，他有很深的體會(huì)和認(rèn)識(shí)，請(qǐng)王教授發(fā)表講話。

　　王小廣：房產(chǎn)稅是我最主張的，我可以說(shuō)比許多人主張得早。我在05年，06年提出三大殺手锏，第一個(gè)就是房產(chǎn)稅。我一直是房產(chǎn)稅的支持者，包括賈所長(zhǎng)也是這樣的，我們有一個(gè)分歧，我不是專門做一個(gè)評(píng)論的，我認(rèn)為重慶上海的象征意義，還沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。如果假如有實(shí)質(zhì)意義，就不用搞試點(diǎn)了。我認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)上漲跟房產(chǎn)稅，不怎么漲跟它沒(méi)什么關(guān)系。我覺(jué)得具有象征意義，這是我想表達(dá)的第一個(gè)觀點(diǎn)，上海的也沒(méi)用，說(shuō)白了房產(chǎn)稅西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)很成熟的東西，主要是一套房子或幾套房子，核心中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題核心是沒(méi)有一套一戶政策，鼓勵(lì)投機(jī)，你買多少房子都可以，也不用交稅。把房地產(chǎn)這種商品沒(méi)有跟一般的商品區(qū)分開來(lái)。你買一萬(wàn)個(gè)長(zhǎng)虹，仍然生產(chǎn)出來(lái)。我們政策的失敗就在這里，你收稅毫無(wú)疑問(wèn)是正確的，全世界都是通行的，我相信有效，也不是什么頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題，什么叫通盤考慮我覺(jué)得就是收，就是下決心，中央要收。這是第一個(gè)我要表達(dá)的觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)房產(chǎn)稅實(shí)際上不僅僅一定要跟資產(chǎn)，就是收入分配，包括財(cái)稅體制改革，它有多種目標(biāo)，它是一個(gè)制度，長(zhǎng)期財(cái)稅制度設(shè)計(jì)的一個(gè)部分。它既可以抑制泡沫，又能增加地方財(cái)源，假如房地產(chǎn)調(diào)整以后，房地產(chǎn)下跌以后土地不可能沒(méi)有盡頭。這個(gè)設(shè)計(jì)你一個(gè)長(zhǎng)期制度設(shè)計(jì)，我專門針對(duì)它，我覺(jué)得有些東西操作很簡(jiǎn)單，但這里面有一個(gè)綜合。我們?cè)陧攲釉O(shè)計(jì)里面這點(diǎn)要考慮的，財(cái)產(chǎn)稅，收入分配，形成一個(gè)多種效應(yīng)。所以改革這是一個(gè)突破口，我相信它的作用會(huì)很大，謝謝！

　　李萬(wàn)明：協(xié)信地產(chǎn)劉總你的看法？

　　劉愛(ài)明：我覺(jué)得稅的問(wèn)題不談具體的房產(chǎn)稅，應(yīng)該放在更大的概念里面去思考，中國(guó)稅普遍很重，我從企業(yè)出來(lái)的，說(shuō)一個(gè)比較形象的數(shù)據(jù)，我們一年如果企業(yè)的利潤(rùn)是10億，我們交的稅會(huì)到4-5億之間。相信大家作為工薪階層，在座的每一位也都有體會(huì)。我們交的稅是1/3甚至到一半。

　　李萬(wàn)明：下面有請(qǐng)樊華先生談?wù)効捶ā?/p>

　　樊華：今天的主題是房產(chǎn)稅，剛才各位專家還有同行在研究這個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)稅目前來(lái)看，國(guó)際上通行是解決長(zhǎng)線房?jī)r(jià)調(diào)控的方法，短線無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三年之內(nèi)很多問(wèn)題無(wú)法解決，比如全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)的問(wèn)題，現(xiàn)在國(guó)家沒(méi)有辦法搞清楚，一個(gè)人到底在全國(guó)有多少套房子，這方面有大量的工作要做。第二個(gè)關(guān)于房產(chǎn)稅遞增的問(wèn)題。第三個(gè)房產(chǎn)稅和土地出讓之間的關(guān)系問(wèn)題，又收房產(chǎn)稅，又收開發(fā)商的土地出讓金。第四個(gè)是立法的問(wèn)題。

　　第一是解決問(wèn)題的方法，這個(gè)方法可能在短期內(nèi)無(wú)法實(shí)施。就當(dāng)下而言，因?yàn)槲覀冊(cè)谧泻芏嚅_發(fā)商，一線的很多同行，我們現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題關(guān)于二手房關(guān)于20%征收的問(wèn)題，我跟我的很多朋友，包括政府探討過(guò)，我們研究的結(jié)果，20%差額稅的結(jié)構(gòu)只有兩種，一種是不執(zhí)行，第二是變形的執(zhí)行。我增值部分的成本這塊問(wèn)題，這個(gè)是政策樂(lè)觀沒(méi)有解決的問(wèn)題。比如裝修的問(wèn)題，比如說(shuō)在我沒(méi)有銷售期間，銀行利息按揭成本問(wèn)題，比如我們之前出現(xiàn)了很多既得利益者房改房的問(wèn)題，福利房的問(wèn)題，這些房子的成本只有很少的成本。這樣一個(gè)計(jì)算方法的話，完全是財(cái)富的掠奪，這個(gè)辦法沒(méi)有解決。所以現(xiàn)在看到廣東先出臺(tái)的國(guó)五條的細(xì)則，實(shí)際上是一個(gè)出則。第一種可能沒(méi)辦法執(zhí)行。

　　第二種變形的解決，重新計(jì)算你的成本，包括利息，包括裝修的成本。裝修成本的界定是一個(gè)非常難以界定的問(wèn)題，需要花大量的評(píng)估工作還有提供原始發(fā)票。這是很難搞的，即使這樣執(zhí)行下去，產(chǎn)生的稅率其實(shí)跟當(dāng)初選擇的1-3%已經(jīng)比較接近了。這樣算下來(lái)差不多也是1-3%，所以這塊上面其實(shí)大家真不用擔(dān)心。反射出我們?cè)谝痪€運(yùn)營(yíng)過(guò)程中間的一些指導(dǎo)思想。比如我們指望著二手房下降倒逼一線上漲的情況是不成立的。比如我們的中介公司開始計(jì)劃關(guān)店，已經(jīng)開始籌備哪個(gè)店可以關(guān)，其實(shí)真沒(méi)有這么可怕，你們?cè)俚纫粋€(gè)月就可以看得很清楚了，對(duì)一線操作帶來(lái)很大的影響。

 

　　另外一個(gè)今天的論壇也涉及到調(diào)控的問(wèn)題。我們一直也在研究調(diào)控的問(wèn)題，包括國(guó)五條，剛才朱會(huì)長(zhǎng)講到國(guó)六條的問(wèn)題，為什么每次調(diào)控作用不太大，反而是越調(diào)越高。我們沒(méi)有設(shè)計(jì)到房?jī)r(jià)的三個(gè)基因，第一是廣義貨幣的超發(fā)，我的錢多了以后，沒(méi)有去處。其實(shí)錢多了沒(méi)辦法，我們看M2已達(dá)到了100個(gè)億了?，F(xiàn)在重慶的個(gè)人銀行存款余額1萬(wàn)個(gè)億，全國(guó)是35萬(wàn)個(gè)億，這1萬(wàn)個(gè)億如果有50%，5千個(gè)億進(jìn)入房市的話，可以消化6千萬(wàn)的房子。這個(gè)就是錢太多，但是沒(méi)去出。

　　第二個(gè)關(guān)于土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。其實(shí)大家都清楚，土地是支撐地方政府運(yùn)作一個(gè)很關(guān)鍵的財(cái)政收入。所以這個(gè)財(cái)政收益的方法一定會(huì)造成地價(jià)不斷的上漲，面粉和面包的問(wèn)題，面粉不斷的上漲，還要要求面包低價(jià)，還要要求買面包的人還要交稅。這是第二個(gè)基因的問(wèn)題。

　　第三個(gè)基因的問(wèn)題，不管是地價(jià)還是稅，其實(shí)在不停的推高我們開發(fā)的成本，開發(fā)商的利潤(rùn)是日漸下滑的，跟前五年，前十年我們的暴利時(shí)代真的結(jié)束了。

　　這三個(gè)基因其實(shí)真正在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者是他沒(méi)有下降的最基本的基因，但是我們的調(diào)控都沒(méi)涉及到這三條，我們只是在交易環(huán)節(jié)，我們限購(gòu)，限貸，全是在交易環(huán)節(jié)實(shí)施打壓，短期內(nèi)出現(xiàn)觀望的結(jié)局，長(zhǎng)線看始終都要反彈的，所以根本原因不解決，都要反彈。

　　第二個(gè)問(wèn)題我們飲酒過(guò)古今中外房地產(chǎn)的發(fā)展市場(chǎng)，任何一個(gè)國(guó)外的城市，不管什么年代，只要這兩個(gè)前提沒(méi)有達(dá)到，第一城市化率達(dá)到70%以上，第二GDP出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)或者是低于2%左右的增長(zhǎng)，這兩種情況達(dá)到的情況下，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)下跌，差一個(gè)都不應(yīng)。比如上海的城市化率達(dá)到了70%了，但是GDP沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　我們研究的結(jié)果感覺(jué)房地產(chǎn)目前為止還是一個(gè)非常好的行業(yè)，雖然我們的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，但是正常的利潤(rùn)還是非常良性的行業(yè)，所以大家身在這個(gè)行業(yè)還是比較幸運(yùn)的。中國(guó)目前當(dāng)下有兩個(gè)笑話，第一個(gè)房?jī)r(jià)要下跌，第二個(gè)股市要上漲，這兩個(gè)短期內(nèi)都會(huì)成為笑話。

　　李萬(wàn)明：下面有請(qǐng)世邦魏理仕駱勇濤董事給我們分享他的觀點(diǎn)。

　　駱勇濤：我們作為一個(gè)專業(yè)服務(wù)公司來(lái)講，能說(shuō)一點(diǎn)和住宅不太一樣的東西。我這邊主要負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)的部門。從重慶房產(chǎn)稅試行開始，重慶的商業(yè)是在增大的。第二個(gè)投資是火熱的。我個(gè)人覺(jué)得對(duì)我們開發(fā)商提出了更高的要求，包括我們的轉(zhuǎn)型，剛才協(xié)信劉總也講，我們從單一開發(fā)商向綜合的運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。我們看到他們產(chǎn)品線是越來(lái)越精細(xì)。這是針對(duì)大的地產(chǎn)發(fā)展背景下的一個(gè)轉(zhuǎn)型。

　　另外一點(diǎn)從投資整個(gè)角度來(lái)講，更多的投資者會(huì)把投資向商業(yè)去走。目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)匯報(bào)也好，或者其他的使用也好，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的潛在價(jià)值或者商業(yè)議價(jià)會(huì)體現(xiàn)得比住宅產(chǎn)品的扭轉(zhuǎn)度會(huì)更好。以上一些淺見(jiàn)，希望接下來(lái)的時(shí)間會(huì)更有更多的時(shí)間進(jìn)行一些探討和分享。

　　李萬(wàn)明：請(qǐng)潘曉東給我們分享。

　　潘曉東：謝謝主持人，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)稅實(shí)施是一個(gè)正常的，從整個(gè)社會(huì)發(fā)展來(lái)看，通過(guò)稅收機(jī)制調(diào)節(jié)收入的程度。這里面想跟大家分享三個(gè)觀點(diǎn)：

　　在實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中我個(gè)人認(rèn)為是這樣，第一個(gè)既要有加法，還要有減法。目前我們國(guó)家對(duì)各種稅制的實(shí)施是在不斷的增加。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)稅制的負(fù)擔(dān)越來(lái)越大。從房產(chǎn)來(lái)說(shuō)降低大家購(gòu)買房產(chǎn)的成本，所以在持有這個(gè)環(huán)節(jié)，增加相應(yīng)的稅，而在交易環(huán)節(jié)，或在房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，降低相應(yīng)的稅，它可以把我們的成本適當(dāng)?shù)淖鲆恍┙档汀Ｋ圆粌H僅是做加法，而且還要做減法。

　　第二個(gè)第一個(gè)中央政府和地方政府稅制的分配關(guān)系。為什么我們現(xiàn)在是土地財(cái)政，不僅僅是重慶，包括全國(guó)很多地方。因?yàn)楝F(xiàn)在實(shí)行了分稅制，所以大量的收入實(shí)際上是流向了中央政府，地方政府由于要搞建設(shè)，要搞很多與民生相關(guān)的事情。錢從哪里來(lái)？這也是中央政府和地方政府發(fā)生博弈的一個(gè)非常重要的原因。所以為什么我們常說(shuō)，上有政策，下有對(duì)策。中央政府應(yīng)該考慮如何拿稅制的收入，中央政府拿多少，地方政府拿多少，如何促進(jìn)這個(gè)地區(qū)，這個(gè)地方的發(fā)展。

　　第三個(gè)我個(gè)人認(rèn)為重慶在實(shí)施房產(chǎn)稅的試點(diǎn)以后，實(shí)際上對(duì)重慶整體的房?jī)r(jià)影響并不是很大，但它確實(shí)是一種相對(duì)科學(xué)的方法。實(shí)際上重慶的房?jī)r(jià)并不是很高，因?yàn)樗扇×艘幌盗械姆椒ê痛胧?。前幾天我們和開發(fā)辦聯(lián)合到永川去做了一個(gè)調(diào)研，大家知道永川現(xiàn)在的城市建設(shè)已經(jīng)做得相當(dāng)不錯(cuò)。樓盤的品質(zhì)也是相當(dāng)高，但是它的房?jī)r(jià)大概在4千左右。從建安成本再到各種稅費(fèi)除掉以后，實(shí)際上我們都可以算出來(lái)它能夠掙多少錢。所以有時(shí)候像政府也好，媒體也好，有時(shí)候把房地產(chǎn)從業(yè)人員和普通老百姓人為的區(qū)別開了。實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)公司也好，房地產(chǎn)從業(yè)人員也好，它也是我們?nèi)嗣竦囊徊糠?。所以從重慶整個(gè)實(shí)施房產(chǎn)稅以來(lái)，我們研究院認(rèn)為實(shí)際上是一種比較科學(xué)的方法，那么它做了一個(gè)試點(diǎn)。所以我覺(jué)得這一次《國(guó)五條》頒布以后對(duì)于各地政府來(lái)說(shuō)，它肯定會(huì)考慮到本地區(qū)的具體情況，然后才能夠制定出相應(yīng)的具體措施。

　　第四個(gè)信息的不對(duì)稱導(dǎo)致了開發(fā)商也好，或者說(shuō)普通的購(gòu)房者，買方，賣方心理的變化。實(shí)際上房產(chǎn)稅20%五年之前都已經(jīng)提出來(lái)了，當(dāng)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，這次國(guó)務(wù)院要求嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)際上是有條件的，也不是說(shuō)不分青紅皂白。對(duì)新政策的宣講，或者宣灌，或者細(xì)則的盡快頒布，應(yīng)該是解決社會(huì)矛盾的好的方法。

　　李萬(wàn)明：對(duì)重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅應(yīng)該說(shuō)都是給予肯定的，朱會(huì)長(zhǎng)也說(shuō)了，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施都是合理的，都是有可能的。咱們樊先生剛才講了一個(gè)觀點(diǎn)，在很多開發(fā)領(lǐng)域的稅收已經(jīng)負(fù)擔(dān)很重，到持有領(lǐng)域是否可以增加。應(yīng)該說(shuō)開發(fā)商在開發(fā)領(lǐng)域的增加是提高房?jī)r(jià)，如果說(shuō)土地價(jià)格降低，開發(fā)階段相關(guān)的稅費(fèi)降低，實(shí)際上房?jī)r(jià)樂(lè)觀購(gòu)買就會(huì)適當(dāng)?shù)慕档?，那么在持有環(huán)節(jié)，調(diào)節(jié)使得多買的人，多擁有的人，多交稅。我想這是合理的。我們?cè)诤芏鄨?chǎng)合也研究到這個(gè)問(wèn)題，本人也是多套房，所以不能站在自己的角度去思考，我自己多交了，你既然想多享受多套房，包括出租收益，包括相對(duì)人民幣貶值出現(xiàn)的增值，我想持有環(huán)節(jié)的稅應(yīng)該繳納。有的時(shí)候還會(huì)到海南去買旅游度假房，也應(yīng)該交稅，這是必然的。我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)稅的推出只是早晚的事，可能會(huì)考慮幾個(gè)因素：

　　第一個(gè)因素從什么時(shí)候截止。以前老的怎么辦，怎么對(duì)待，新的怎么對(duì)待。

　　第二個(gè)問(wèn)題就是稅率，稅率是不是差額，免征的是多少。會(huì)前跟朱會(huì)長(zhǎng)還探討，比如是60平米，還是80平米每個(gè)人免征，剩余的還有沒(méi)有遞增，比如前面征多少，后面征多少，還有一定的工作。

　　剛才專家提到第三點(diǎn)，關(guān)于信息公開的問(wèn)題，其實(shí)剛才已經(jīng)有專家在會(huì)前看到了微博上的信息，其實(shí)國(guó)務(wù)院辦公室已經(jīng)制訂了一些進(jìn)程，明年6月份會(huì)公開。任志強(qiáng)也在網(wǎng)上講了，潘石屹也講了，是不是能做到完全公開，我相信只要中央政府認(rèn)真對(duì)待，咱們王教授說(shuō)看人，現(xiàn)在的執(zhí)政者不一樣了，體現(xiàn)在多方面，第一是經(jīng)濟(jì)專家，第二是真正的掌權(quán)，不怕來(lái)自社會(huì)各界的阻力。所以推出是必然的。我想這里面又會(huì)涉及到第二個(gè)問(wèn)題，關(guān)于交易增值所得，交所得稅的問(wèn)題，其實(shí)我自己也是受害者，曾經(jīng)有一套房老想著賣出更好的價(jià)格，結(jié)果沒(méi)想到一會(huì)兒這個(gè)政策，一會(huì)兒那個(gè)政策，導(dǎo)致我的房沒(méi)賣出去。增值額非常大，買進(jìn)的時(shí)候已經(jīng)是買的別人掙了錢的房子，但是他又不想暴露，這種現(xiàn)象估計(jì)比較常見(jiàn)。所以征收增值稅難點(diǎn)在計(jì)算，計(jì)算到底增值多少，但是增值所得要交是很自然的。開發(fā)商要交的兩條一個(gè)是土地增值稅，一個(gè)是房產(chǎn)增值稅。無(wú)論是房地產(chǎn)基金要帶頭交，房地產(chǎn)信托盡管不帶頭交，按照稅法也是有交稅義務(wù)。起征點(diǎn)提高了，但是其他的稅種必須要補(bǔ)充，這樣才能導(dǎo)致國(guó)家稅收的增加。

　　剛才專家在講房產(chǎn)稅的同時(shí)，也提到交易增值稅，增值所得稅。應(yīng)該說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有比較大的影響。所以我現(xiàn)在想請(qǐng)專家分別發(fā)表看法。對(duì)下一步房地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)是什么樣？請(qǐng)專家給我們分享觀點(diǎn)。

　　首先請(qǐng)朱會(huì)長(zhǎng)談?wù)効捶ā?/p>

　　朱中一：時(shí)間不早了，說(shuō)幾句話。剛才有位同志問(wèn)賈所長(zhǎng)問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于土地增值稅的問(wèn)題，在《國(guó)六條》里頭明確提到了土地增值稅的問(wèn)題，是提到了，沒(méi)提。為什么增值，一個(gè)很重要的原因，就是因?yàn)檎赡芗哟罅嘶A(chǔ)設(shè)施的投入，其他的東西要貶值的，土地的增值就是因?yàn)檎哟罅送度?。至于稅率怎么設(shè)置，怎么分割利益的均衡，是另一個(gè)層次的問(wèn)題。

　　在房地產(chǎn)的稅收還有一個(gè)觀點(diǎn)，要通盤考慮，通盤設(shè)計(jì)。至于企業(yè)帶來(lái)的是什么，講話的時(shí)候就講到了這個(gè)事情。在政府對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控日益規(guī)范，包括市場(chǎng)不斷規(guī)范的情況下面，包括稅收制度完善的情況下面，在土地成本，勞動(dòng)力成本在上漲的情況下面，作為我們的企業(yè)，我剛才講的一個(gè)是轉(zhuǎn)型發(fā)展，包括產(chǎn)品的創(chuàng)新。還有一個(gè)是精細(xì)化的管理，品牌化的經(jīng)營(yíng)和規(guī)范化的服務(wù)，我們的立足點(diǎn)要放在這個(gè)地方去。我們?cè)谶^(guò)去高利潤(rùn)的時(shí)代肯定已經(jīng)結(jié)束了，謝謝大家。

　　主持人：賈所長(zhǎng)你認(rèn)為房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)怎么樣？

　　賈康：不同城市，不同地段房地產(chǎn)的走勢(shì)才更有意義，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平?jīng)]有走到70%的穩(wěn)定水平的時(shí)候，中心區(qū)商品房的曲線是一個(gè)上揚(yáng)的。我們的調(diào)控要解決上揚(yáng)曲線不要讓斜率過(guò)高，表現(xiàn)得過(guò)于陡峭，不要?jiǎng)硬粍?dòng)就大起大落。調(diào)控解決過(guò)程當(dāng)中要跳出房?jī)r(jià)，現(xiàn)在李克強(qiáng)再次申明了保障房要堅(jiān)決貫徹，而且要加碼。原來(lái)很多的夾心層沒(méi)有辦法解決自己住房的情況下，有選擇涌入商品房市場(chǎng)的第一關(guān)，哪怕做房奴液壓買出自己的房子來(lái)。以后保障房是越來(lái)越有支撐力，給他們提供積極消費(fèi)過(guò)程中間，這一階段人生住有所居的條件，就沒(méi)有必要跑到市場(chǎng)上去爭(zhēng)奪。這邊穩(wěn)住了，低收入階層不鬧事，那時(shí)候商品房市場(chǎng)更應(yīng)該政府開明的讓消費(fèi)者，主要是中產(chǎn)階級(jí)以上的人，行使消費(fèi)者主權(quán)，大家公平競(jìng)爭(zhēng)。全套稅制政策要理順，會(huì)優(yōu)化很多人的預(yù)期，使小戶型的房子成為更多的需求部分。把空置變?yōu)樽夥渴袌?chǎng)，等等加在一起，如果十八大以后我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控新政，按照“雙軌”統(tǒng)籌，我們?cè)偻翱?，一段時(shí)間以內(nèi)的，我們所說(shuō)的商品房房?jī)r(jià)問(wèn)題，一方面能夠得到一定的抑制，另外一方面有望銜接到從短期到中長(zhǎng)期，更有長(zhǎng)效機(jī)制意義的，使他趨于呈穩(wěn)的制度建設(shè)，前提是我們的配套改革一定要有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。

　　王小廣：剛才已經(jīng)說(shuō)過(guò)走勢(shì)了，再明確一點(diǎn)，我對(duì)走勢(shì)的分析還是應(yīng)該有一個(gè)前提。貨幣政策正?；?，穩(wěn)健，房產(chǎn)稅的政策堅(jiān)決執(zhí)行，可能分步以后，包括保有環(huán)節(jié)的，只要這個(gè)政策不斷推的話，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。這是跑不了，因?yàn)槲覀兎績(jī)r(jià)就是由投資性需求推動(dòng)的，假如貨幣和稅收抑制需求的話，需求沒(méi)有了，那房?jī)r(jià)怎么去漲。因?yàn)檗r(nóng)民是不可能參加這個(gè)市場(chǎng)的，原來(lái)6萬(wàn)億也不可能的，中國(guó)以后沒(méi)有城鎮(zhèn)化。所以我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)只有兩種走勢(shì)，一個(gè)是大漲，一個(gè)就是大跌，不存在什么平穩(wěn)上漲。到時(shí)候可以看實(shí)際情況。

　　李萬(wàn)明：請(qǐng)劉總給我們介紹一下。

　　劉愛(ài)明：房?jī)r(jià)的問(wèn)題是老聲常談的問(wèn)題，我不愿意談這個(gè)房?jī)r(jià)，總體市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的局面，曾經(jīng)在上海研究過(guò)，例如大家談的比較多的跟貨幣等等有關(guān)系。我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲跟匯率幾乎是正相關(guān)，不是利率，是匯率。我說(shuō)的意思這是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。是整體的說(shuō)法，局部又是局部的說(shuō)法，所以我們引用了很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本身就有問(wèn)題，本身也有很多爭(zhēng)論。在這點(diǎn)上，我一直覺(jué)得我們?nèi)狈σ恍└?xì)的研究，我們很多的話題還是在表面上去談。舉個(gè)例子就談試房產(chǎn)稅的問(wèn)題，實(shí)際上交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)征稅肯定是一個(gè)趨勢(shì)。不在于未來(lái)征不征，肯定要征，問(wèn)題是怎么設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)得好是長(zhǎng)治久安，利國(guó)利民，設(shè)計(jì)得不好，就是一種掠奪。這個(gè)確實(shí)要有更精細(xì)化的研究，我為什么贊同上海，重慶的試點(diǎn)，所謂摸著石頭過(guò)河，因?yàn)槟悴磺宄阆仍?，試完了以后，我們研究清楚，再認(rèn)真推廣。如果很武斷的，就不知道是什么局面。中國(guó)還是比較怕“一刀切”的做法，因?yàn)槟銢](méi)辦法，中國(guó)從東到，從南到北的差異是很大的，冰火兩重天。有些政策在不同的地方完全是起反作用的。

　　李萬(wàn)明：房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)非常關(guān)注，關(guān)系民生。我想中央新一屆政府進(jìn)一步改革的大的格局下，肯定會(huì)在做好保障性住房的前提下，會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更為市場(chǎng)化。我相信房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)還是大有可為，只是該怎么做，按朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的做好自己的產(chǎn)品，在節(jié)能環(huán)保方面，下更大的工夫，為老百姓提供更多的低價(jià)的房子。時(shí)間關(guān)系，可能下面還有一些人有這樣，那樣的問(wèn)題。我想提兩個(gè)問(wèn)題，每個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)短一點(diǎn)。

　　提問(wèn)：臺(tái)上有沒(méi)有嘉賓能透露一下房產(chǎn)稅在國(guó)內(nèi)最新的政策動(dòng)向，什么時(shí)候可能向全國(guó)去推開？

　　李萬(wàn)明：剛才有些專家提到了國(guó)務(wù)院的精神，登記制度要在明年6月份完成，可能跟房產(chǎn)稅的推出有一定的關(guān)聯(lián)性，是不是完全正相關(guān)，不好說(shuō)。是不是可以定位為明年6月前后有可能，或者6月之后有可能?？纯赐踅淌凇?/p>

　　王小廣：我想講一個(gè)稅，我一直有一個(gè)主張，改革有阻力，我認(rèn)為有一個(gè)過(guò)渡性安排，有一個(gè)很好預(yù)期，你政府說(shuō)什么時(shí)候出臺(tái)這個(gè)政策，然后這中間給一個(gè)過(guò)渡期。最后收稅狠招，比如兩年以后，政府應(yīng)該給一個(gè)明確的信號(hào)，2015年我們要收稅，然后你再去賣，賣可以按照原來(lái)免稅或者該什么什么樣的。有一個(gè)過(guò)渡期安排，大家有一個(gè)好的預(yù)期，大家有時(shí)間去處理。

　　李萬(wàn)明：實(shí)際上收是合理的，確實(shí)突然收，尤其前兩年估計(jì)人家買房，這個(gè)時(shí)候突然收，確實(shí)有搶錢的嫌疑。剛才說(shuō)的產(chǎn)權(quán)登記就留出時(shí)間了。

　　提問(wèn)：主持人好，我是保利的。剛才聽了王教授講房?jī)r(jià)有可能下落，非常高興，能不能請(qǐng)王教授給預(yù)期一下？給我們預(yù)期一下會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下落嗎？

　　王小廣：現(xiàn)在我們正在跟蹤資金流，現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)它不是都在大漲，實(shí)際上是少數(shù)的地區(qū)在漲，很多地方漲得比較慢，有的地方還在下跌，說(shuō)明分化本身主要受資金的影響。我可以這么說(shuō)，假如我們今年把新增貸款能回到11年的水平，7.5萬(wàn)億情況下，下跌大概在今年中期就會(huì)發(fā)生，我們2008年那種下降的情況，我們2011年底，2012年初的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的資金流和消費(fèi)者流動(dòng)性的資金流，然后加上房地產(chǎn)征收稅的改變，這個(gè)東西可能要不了多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)出現(xiàn)變化。如果一下子跌，有抗跌性的，像2010年的時(shí)候，他就硬扛了，但是扛不住的時(shí)候，關(guān)鍵是我們政府不堅(jiān)持，搞了以后又刺激。新政府能夠堅(jiān)持這個(gè)政策的話，我覺(jué)得今年中期或者下半年肯定有一個(gè)變化。

　　朱中一：我發(fā)言的時(shí)候提到這個(gè)問(wèn)題，中心城市，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力還是比較大的，但同時(shí)提到市場(chǎng)的差異性還是比較大的。有些城市比如溫州在70個(gè)城市里頭是降的，鄂爾多斯也是降的，所以并不是都是漲的。

（審校：勞蓉蓉）