如果說(shuō)“三十一年還舊國(guó)，落花時(shí)節(jié)讀華章”體現(xiàn)著重慶歷史的厚重，那么“兩大港口、三線(xiàn)輕軌、七大商圈”則代表了重慶現(xiàn)代的繁榮。今時(shí)今日的重慶在經(jīng)歷了三年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改建試驗(yàn)之后，又是全國(guó)房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市之一。

　　白駒過(guò)隙，兩年前對(duì)于政策議論的余音還縈繞耳邊，伴隨著國(guó)五條的新調(diào)控又接踵而來(lái)。

　　為此，城市觀(guān)點(diǎn)論壇再走進(jìn)重慶，邀請(qǐng)到朱中一(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))、賈康(著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng))、王小廣(國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究室主任)、劉愛(ài)明(協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO)、李萬(wàn)明(盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO)、潘曉東(博眾房地產(chǎn)管理研究院常務(wù)副院長(zhǎng))、駱勇濤(世邦魏理仕重慶分公司商業(yè)服務(wù)部副董事)、樊華(重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng))與眾多重慶開(kāi)發(fā)企業(yè)高層、行業(yè)精英，共同總結(jié)過(guò)去得失、剖解今日局勢(shì)，嘗試撥開(kāi)兩會(huì)后中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與市道的迷霧。

　　3月29日上午，由觀(guān)點(diǎn)新媒體、重慶合力主辦的2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行開(kāi)幕。觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專(zhuān)題：2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓：大家早上好！

　　三月即將過(guò)去，新的季節(jié)即將來(lái)臨。在這個(gè)時(shí)節(jié)，歡迎大家來(lái)到美麗的山城—重慶，來(lái)到2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行現(xiàn)場(chǎng)，歡迎大家！城市觀(guān)點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年的時(shí)間，“城市觀(guān)點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門(mén)、文登、無(wú)錫、常州、昆明等二十多個(gè)省市，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀(guān)點(diǎn)論壇自2009年以來(lái)再次走進(jìn)重慶。重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)，其成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力甚至超過(guò)北京、上海，位居全國(guó)前列。

　　“兩大港口、三線(xiàn)輕軌、七大商圈”則代表了重慶現(xiàn)代的繁榮。今天的重慶在經(jīng)歷了三年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改建試驗(yàn)之后，又是全國(guó)房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市之一。

　　在兩年的時(shí)間里，關(guān)于政策的討論還留有熱度，國(guó)五條的新調(diào)控已接踵而來(lái)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容也被提上日程。因此，今天在2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行現(xiàn)場(chǎng)，我們齊聚一堂，共同探討“新調(diào)控重慶與房產(chǎn)稅”，尋找調(diào)控常態(tài)下的新思路與對(duì)策，以創(chuàng)造這個(gè)城市新的高度，新的繁榮。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀(guān)點(diǎn)新媒體、重慶晨報(bào)，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、金科股份、星月門(mén)業(yè)、天楹之光、德信資本、中原地產(chǎn)、世邦魏理仕、博眾房地產(chǎn)管理研究院等歡迎各界朋友的到來(lái)！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們分別是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛(ài)明先生

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬(wàn)明先生

　　文登市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)賽永忠先生

　　佳兆業(yè)(重慶)有限公司總經(jīng)理韓剛先生

　　復(fù)地集團(tuán)重慶公司副總經(jīng)理吳曉先生

　　重慶融匯地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司高級(jí)副總經(jīng)理許成林先生

　　美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師、董事長(zhǎng)馮瑩女士

　　博眾房地產(chǎn)管理研究院常務(wù)副院長(zhǎng)潘曉東先生

　　世邦魏理仕重慶分公司商業(yè)服務(wù)部副董事駱勇濤先生

　　重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)樊華先生

　　重慶晨報(bào)副總編輯、經(jīng)營(yíng)中心總經(jīng)理康仁明先生

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　本次論壇獲得眾多重慶實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行的朋友們。

　　接下來(lái)有請(qǐng)重慶晨報(bào)副總編輯、經(jīng)營(yíng)中心總經(jīng)理康仁明先生致辭，掌聲歡迎。

　　康仁明：尊敬的各位來(lái)賓，大家上午好！　首先熱情歡迎重慶觀(guān)點(diǎn)論壇第二次來(lái)到重慶。在國(guó)五條新房產(chǎn)稅出臺(tái)，城市觀(guān)點(diǎn)論壇為重慶業(yè)界帶來(lái)今天這樣一個(gè)高端而務(wù)實(shí)的論壇可謂及時(shí)雨。其實(shí)要熱忱歡迎出席論壇的領(lǐng)導(dǎo)和各路嘉賓，歡迎大家蒞臨美麗而有故事的重慶，你們的觀(guān)點(diǎn)和見(jiàn)解將讓本次論壇更加精彩！

　　作為博鰲房地產(chǎn)論壇13年，觀(guān)點(diǎn)創(chuàng)建城市論壇已經(jīng)有8年，一直致力于中國(guó)城市發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)力的多維度專(zhuān)業(yè)的研討，在全國(guó)的影響巨大。重慶晨報(bào)做重慶價(jià)值的發(fā)現(xiàn)者和傳播者是重慶晨報(bào)的新聞理念，也是重慶晨報(bào)的責(zé)任與使命。所以在重慶晨報(bào)創(chuàng)刊18周年之際，我們很高興也很榮幸的與觀(guān)點(diǎn)，聯(lián)手舉辦本次論壇，作為我們現(xiàn)在這座城市成年禮的特別禮物之一。我們相信今天的論壇將是一場(chǎng)關(guān)于重慶新繁榮的精彩的智慧碰撞峰會(huì)。因?yàn)橛心?，我們青春飛揚(yáng)，因?yàn)橛心銈?，重慶將更加美麗，預(yù)祝大會(huì)圓滿(mǎn)成功。

　　主持人：謝謝康先生，滿(mǎn)懷激情的致辭。

　　接下來(lái)有請(qǐng)觀(guān)點(diǎn)新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士致辭，掌聲有請(qǐng)。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓：上午好！這個(gè)三月，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)很忙，一邊是要新春開(kāi)始的第一波銷(xiāo)售攻勢(shì)，其實(shí)另外一邊又要迎接各種新的政策出臺(tái)，剛剛收到的消息，明年6月不動(dòng)產(chǎn)要登記。

　　城市觀(guān)點(diǎn)論壇舉辦九年，今天在重慶拉開(kāi)2013序幕。相對(duì)于2009年, 4年過(guò)去了，重慶的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了非常大的變化，在1月份我們發(fā)布的2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜里面，重慶企業(yè)就占據(jù)了5家，除去京滬廣深以外，重慶是高居前列。

　　今天，重慶本土及外地在此投資的重要開(kāi)發(fā)企業(yè)基本到齊了，只是很多不愿意在臺(tái)上露臉而已。我想是我們的當(dāng)前的形勢(shì)所要求，也是大家都在為自己未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行學(xué)習(xí)及思考。所以，我也特別希望遠(yuǎn)道而來(lái)的朱會(huì)長(zhǎng)、賈所長(zhǎng)、王主任可以給大家?guī)?lái)更多政策層面、行業(yè)大局方面的全新訊息及更多新的觀(guān)點(diǎn)，而我們的劉總、李總可以給大家更多企業(yè)實(shí)戰(zhàn)類(lèi)型新的思路。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴重慶晨報(bào)，感謝康總的精彩發(fā)言，同時(shí)感謝山東文登市政府、雙島灣科技城等，感謝所有與會(huì)的企業(yè)來(lái)賓及媒體朋友，我相信我們的齊聚和你們的到來(lái)與傳播，我相信2013的重慶房地產(chǎn)業(yè)可以更加健康，更加充滿(mǎn)希望！

　　謝謝大家！

　　主持人：我們陳總的話(huà)很質(zhì)樸，但是很真誠(chéng)，也充滿(mǎn)了期望和希望。接下來(lái)正式進(jìn)入演講環(huán)節(jié)。我們2013城市觀(guān)點(diǎn)論壇重慶行的議程主題是：新調(diào)控重慶與房產(chǎn)稅

　　下面即將展開(kāi)的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛(ài)明先生

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬(wàn)明先生

　　以上的嘉賓將為我們帶來(lái)精彩的演講。接下來(lái)，我很榮幸地請(qǐng)出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請(qǐng)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(先生)

　　朱中一(先生)的演講題目是：政策研判：新國(guó)六條與調(diào)控政策走向

　　朱中一：各位專(zhuān)家，各位同仁新聞界的各位同仁，大家上午好！我講的條目是新國(guó)六條與調(diào)控政策的走向。我為什么用的是新國(guó)六條呢，因?yàn)楝F(xiàn)在都用的是國(guó)五條，國(guó)六條是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的文件是六條，我更欣賞于六條，因?yàn)榱鶙l里面六條是建立中長(zhǎng)期制度。而建立中長(zhǎng)期制度也是今年政府工作報(bào)告的一項(xiàng)重要內(nèi)容。所以我想講國(guó)六條可能比講國(guó)五條更精確一點(diǎn)。今天講這個(gè)題目可能難講一點(diǎn)，因?yàn)榘凑諊?guó)六條的時(shí)間表，今天應(yīng)該是一些實(shí)施細(xì)則，包括省，計(jì)劃單列市，省會(huì)城市公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的時(shí)間，也是市縣人民政府要公布土地出讓計(jì)劃的時(shí)間。從實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)六條的細(xì)則屬于中央政府部門(mén)制定的細(xì)則，我估計(jì)現(xiàn)在正在抓緊協(xié)調(diào)的過(guò)程當(dāng)中。作為地方人民政府僅僅是廣東省出臺(tái)了一個(gè)轉(zhuǎn)換的文件，因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)六條的規(guī)定，應(yīng)該是由直轄市，計(jì)劃單列市和省會(huì)城市制定的，廣東省的文件我覺(jué)得是很正常的。關(guān)鍵是我想各個(gè)城市人民政府，我想他們的方案肯定制定了，或者在討論過(guò)程當(dāng)中，但是在互相觀(guān)望，可能誰(shuí)也不想第一個(gè)拋出來(lái)。所以在這個(gè)情況下怎么吃透下面的精神，又要下面好執(zhí)行，按工作日來(lái)講，今天是29號(hào)，禮拜六，禮拜天，根據(jù)自己的學(xué)習(xí)和體會(huì)來(lái)談一下新國(guó)六條與調(diào)控政策的走向，僅僅是個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不對(duì)的請(qǐng)大家批評(píng)指正。

　　我主要講七個(gè)觀(guān)點(diǎn)：第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)新國(guó)六條與2010年以來(lái)出臺(tái)的政策是一脈相承的。它的大方向是正確的。因?yàn)槲覀兛匆幌滦聡?guó)六條的題目它是《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，六個(gè)小題目，第一個(gè)小題目是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，第二個(gè)堅(jiān)決遏制投資投機(jī)。第三增加商品住房供應(yīng)。第四加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。第五個(gè)題目加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理。第六個(gè)題目加快建立和完善，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。不管是大的題目，還是六個(gè)小題目，實(shí)際上是2010年以來(lái)反復(fù)講的題目。所以我說(shuō)它的政策框架是2010年以來(lái)的政策，它是一脈相承的，它的大方向是正確的。而且這個(gè)文件的核心內(nèi)容仍然是強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)性的購(gòu)房需求，增加普通商品房和保障房的有效供應(yīng)，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這個(gè)是核心內(nèi)容也好，它的宗旨也好，這個(gè)根據(jù)也是一樣的。正基于這一些，所以我說(shuō)它的大方向是正確的，是一脈相承的。

　　那么為什么在這個(gè)時(shí)候要出臺(tái)這個(gè)文件我自己是這么判斷的。因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠?lái)，咱們房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度一些指標(biāo)都是向好的方向發(fā)展的。特別是去年，包括咱們的銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售額是達(dá)到了歷史新高，尤其是房?jī)r(jià)，像2月份的房?jī)r(jià)不管是同比也好，環(huán)比也好，都是一個(gè)漲的趨勢(shì)。環(huán)比在大中城市里頭有66個(gè)城市環(huán)比上漲，僅僅是溫州環(huán)比下降。同比62個(gè)城市環(huán)比上漲，那么在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的情況下面，我自己的判斷，你一定要把房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期給它壓一下，再加上兩會(huì)要召開(kāi)了，可能也怕兩會(huì)上繼續(xù)把房?jī)r(jià)問(wèn)題成為一個(gè)熱點(diǎn)。所以我想可能在這樣一個(gè)背景下出臺(tái)了這么一個(gè)文件。所以我想從情理來(lái)講肯定也是比較合情合理的。這是第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀(guān)點(diǎn)，國(guó)六條的調(diào)控這次有一個(gè)很顯著的特點(diǎn)，除了體現(xiàn)我前面講的上下調(diào)控，所謂上下調(diào)控就是既遏制投資投機(jī)性的需求，又增加普通商品房和保障房的供應(yīng)，這個(gè)雙向調(diào)控以外，另一個(gè)特點(diǎn)是體現(xiàn)了調(diào)控的針對(duì)性和差異性，這是國(guó)六條的一個(gè)特點(diǎn)。這是以前的文件很少有的，因?yàn)閲?guó)六條一開(kāi)始的時(shí)候就提到這個(gè)問(wèn)題，就有這么一句話(huà)：“當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化”。他講的兩個(gè)特點(diǎn)，它是針對(duì)這兩個(gè)特點(diǎn)來(lái)制定文件的，正因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，所以它的文件里頭就體現(xiàn)出來(lái)針對(duì)性和差異性。那么為什么不同地區(qū)的市場(chǎng)出現(xiàn)了分化？咱們客觀(guān)的回顧一下，就是自2010年加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，特別是一線(xiàn)城市加大了限購(gòu)政策以后，不少大的房地產(chǎn)企業(yè)，就向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，一線(xiàn)城市由于土地供應(yīng)有限，有些大企業(yè)撤離，供應(yīng)量少了，而一線(xiàn)城市人們是向往的地方，向各方的人還是多了。三四線(xiàn)城市由于開(kāi)發(fā)量大消化力有限，出現(xiàn)了供大于求的情況。在這樣的背景下面，國(guó)六條在很多條款上面體現(xiàn)了針對(duì)性和差異性。譬如國(guó)六條在第一條里講到，各省級(jí)人民政府效果更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快上漲的熱點(diǎn)城市，應(yīng)增加住房的有效供應(yīng)，制定控制目標(biāo)，存在供過(guò)于求的城市，也采取指導(dǎo)措施，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房的首付比例。這是有一個(gè)區(qū)分，省級(jí)人民政府都可以對(duì)下面的市縣人民政府因地制宜的分類(lèi)指導(dǎo)。這個(gè)是過(guò)去的文件沒(méi)有的，這是第二個(gè)特點(diǎn)。

　　第三個(gè)講的觀(guān)點(diǎn)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收20%的個(gè)稅，我認(rèn)為它的目標(biāo)指向是清晰的，就是為了遏制投資投機(jī)性的住房。為什么說(shuō)目標(biāo)指向是清晰的，因?yàn)樵蹅兛匆幌挛募?，它在?guó)六條的通知里面第二部分是堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。它有三個(gè)標(biāo)題，第一個(gè)標(biāo)題繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)措施。第二個(gè)標(biāo)題繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房政策。第三個(gè)標(biāo)題充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)控作用。然后它就提到了，對(duì)設(shè)住房原則的，依法按轉(zhuǎn)讓的20%計(jì)征。從文章的結(jié)構(gòu)來(lái)看，這個(gè)20%的計(jì)征就是針對(duì)投資投機(jī)性。所以意圖是很清晰，現(xiàn)在的關(guān)鍵，咱們也坦率說(shuō)，因?yàn)槲以谡块T(mén)工作時(shí)間也比較長(zhǎng)，這個(gè)文件的出臺(tái)，這條的出臺(tái)可能有點(diǎn)不是考慮得太周旋，決策的科學(xué)化、民主化，怎么樣跟已往的就是1999年，由財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅的政策，1999年的288號(hào)文件，以及跟國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)的關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收的有關(guān)樂(lè)觀(guān)通知，在銜接上沒(méi)有作出交代。你這個(gè)文件出臺(tái)以后，你前兩個(gè)文件規(guī)定的東西還有沒(méi)有效，它沒(méi)有回答。這是一個(gè)問(wèn)題。

　　另一個(gè)問(wèn)題，尤其是像對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一用房取得的住房免征個(gè)人所得稅的規(guī)定是不是繼續(xù)有效，也沒(méi)有完全的說(shuō)。這就自然而然造成了社會(huì)各方面的意見(jiàn)。我個(gè)人的理解2006年以后市場(chǎng)的變化確實(shí)比以前大，大的一個(gè)是客觀(guān)上來(lái)說(shuō)不少城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。第二，2006年以后確確實(shí)實(shí)有一些人是投機(jī)投資性的購(gòu)房。第三個(gè)，我們有一些城市，我們一些房?jī)r(jià)上漲的過(guò)快，咱們客觀(guān)上來(lái)說(shuō)，是跟政府投入基礎(chǔ)設(shè)施的配套是有關(guān)系。咱們一般的商品用了以后都是折舊的，為什么咱們的房產(chǎn)，用了以后還是升值的。重要的它是政府加大了投入，而且你的收益增加了，那么政府在你的收益里頭征20%，從情理上來(lái)說(shuō)，從理論上來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得是可以的，關(guān)鍵是要對(duì)投機(jī)投資性的，以及自主性的，改善性的要區(qū)分開(kāi)來(lái)，而且你要講清楚。我想如果政策講清楚了，道理講清楚了，在這個(gè)政策出臺(tái)以后，很快的講清楚了，我想社會(huì)上的議論可能少一點(diǎn)。所以作為本人來(lái)說(shuō)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在到了協(xié)會(huì)，我也很關(guān)心這個(gè)事情，我也建議我們的政府有關(guān)部門(mén)，盡早的把20%的細(xì)則盡快出臺(tái)，我也知道政府有關(guān)部門(mén)在協(xié)調(diào)，但是我希望盡快出臺(tái)。在出臺(tái)的過(guò)程當(dāng)中要考慮投機(jī)投資性的，自住性的，改善性的要有所區(qū)分，而且要跟過(guò)去的政策有所銜接，而且今后在制定這些事關(guān)公民切身利益政策的時(shí)候，一定要堅(jiān)持科學(xué)化、民主化的決策，要廣泛聽(tīng)取群眾的建議和意見(jiàn)，這樣才能使政策真正的落地。

　　第四個(gè)觀(guān)點(diǎn)，國(guó)六條提出的加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這一條對(duì)我本人來(lái)說(shuō)是特別特別期望的。因?yàn)榭陀^(guān)上來(lái)說(shuō)，我們協(xié)會(huì)從2010年開(kāi)始，咱們賈康所長(zhǎng)也知道，我們?cè)?jīng)組織了一個(gè)龐大的專(zhuān)家組研究“十二五”時(shí)期的住房發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，我們也配套性的措施提了一些措施，而我們提的那些措施也正好是與咱們國(guó)六條提出來(lái)的六個(gè)方面的制度是相吻合的。這六個(gè)方面就是完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架。推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)化。我們覺(jué)得政府應(yīng)該從高層首先要做好頂層設(shè)計(jì)，然后在這六個(gè)方面咱們制定了完善政策，咱們就能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。好在國(guó)六條提出了要加快研究制定，好在今年政府工作報(bào)告已經(jīng)明確提出要加快研究調(diào)控體系和長(zhǎng)效機(jī)制，我想這一項(xiàng)工作關(guān)鍵是政府要抓落實(shí)。這是第四個(gè)觀(guān)點(diǎn)。

　　第五個(gè)觀(guān)點(diǎn)把完善房?jī)r(jià)的工作責(zé)任制放在今年房地產(chǎn)調(diào)控的首位是必要的，但是要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)必須要各方面的努力，必須要與調(diào)控體系和長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合起來(lái)。如何看待2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，社會(huì)上眾說(shuō)不一，普遍的覺(jué)得房?jī)r(jià)是越調(diào)越高，但是咱們客觀(guān)分析，如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)是不是會(huì)更高。譬如說(shuō)2007年的9月，7、8月份的時(shí)候房?jī)r(jià)也是漲得很快，9月份的時(shí)候出臺(tái)了房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以后咱們出臺(tái)的一些政策，不管怎么樣政策效應(yīng)在2011年和2012年的6月以前是有效果的，它保持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，甚至有好幾個(gè)月它的房?jī)r(jià)環(huán)比是同比下降的。所以如果不出臺(tái)這個(gè)政策我想可能后果更不堪設(shè)想。我想有兩個(gè)典型的案例是可以說(shuō)的，一個(gè)是鄂爾多斯，這個(gè)地方普遍反應(yīng)是有泡沫的。另外溫州炒房，房?jī)r(jià)越炒越高。所以有些人說(shuō)政府將來(lái)就是抓保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，這句話(huà)是欠妥的，根據(jù)十八大報(bào)告，我們要建立市場(chǎng)配置與住房保障相結(jié)合。當(dāng)然現(xiàn)在地方政府很難的一點(diǎn)，就是怎么樣來(lái)建立房?jī)r(jià)的調(diào)控穩(wěn)定目標(biāo)，你決定跟什么掛鉤，這可能是比較難的一點(diǎn)。因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)客觀(guān)上漲價(jià)的因素很多，既有城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中的供求關(guān)系問(wèn)題，又有土地勞動(dòng)力成本上漲的因素，還有流動(dòng)性過(guò)剩的原因，還有居民存款數(shù)量龐大，而投資渠道狹窄的問(wèn)題，這是現(xiàn)實(shí)的。另外兩個(gè)，就是更深層次的問(wèn)題，一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)的定位，咱們房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生。政府在經(jīng)濟(jì)放緩，下行的時(shí)候，尤其是地方政府利用房地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)，但是房?jī)r(jià)高了以后又談民生。另一個(gè)難的問(wèn)題，咱們地方政府是土地財(cái)政，但是土地財(cái)政的背后是中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的分配問(wèn)題，怎么切好蛋糕問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也不是一時(shí)半會(huì)兒能夠解決的。所以要建立穩(wěn)定調(diào)控的房?jī)r(jià)目標(biāo)，在當(dāng)前確確實(shí)實(shí)非常必要，但確實(shí)難度也很大。但是我相信不管怎么樣，在地方政府的努力下面，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定總是大家期望的目標(biāo)，總歸是有所前進(jìn)的。

　　第六個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化既是我們國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)和擴(kuò)大內(nèi)需的所在，也是房地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)遇所在。這個(gè)道理用不著過(guò)多的闡述，關(guān)鍵是因?yàn)槌擎?zhèn)化不管從投資也好，從消費(fèi)也好跟房地產(chǎn)都有關(guān)系，關(guān)鍵是我們對(duì)房地產(chǎn)的定位，可能不一定像過(guò)去那么強(qiáng)調(diào)是自主產(chǎn)業(yè)了。至于房地產(chǎn)在里頭扮演什么角色，我自己想可能在住房問(wèn)題上肯定是民生的角色，跟其他產(chǎn)業(yè)相比是一個(gè)基礎(chǔ)性的，配套性的角色。我想如果這樣的定位可能更準(zhǔn)確一點(diǎn)。而且我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，而不是像過(guò)去那樣，是人為造成的城鎮(zhèn)化，或者是過(guò)渡依賴(lài)于房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化。我想我們定位準(zhǔn)確，我們的潛力，我們的空間仍然是有的。這里頭不管是住宅地產(chǎn)，而且我們的旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，包括老年地產(chǎn)仍然有很大的發(fā)展空間。

　　第七個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我們的房地產(chǎn)也確確處于嶄新發(fā)展和加強(qiáng)管理的重要時(shí)期，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，由于時(shí)間關(guān)系我就不多講。

　　管理問(wèn)題確確實(shí)實(shí)現(xiàn)在擺到了我們的面前，我們的企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是必然的趨勢(shì)。在政府完善房?jī)r(jià)，穩(wěn)定機(jī)制和土地勞動(dòng)力要素價(jià)格上漲，這兩個(gè)雙重壓力的情況下面，咱們房地產(chǎn)企業(yè)的利益縮窄也是一個(gè)必然趨勢(shì)。這兩個(gè)必然的趨勢(shì)下面，我們的企業(yè)必須要轉(zhuǎn)型，必須要加強(qiáng)管理。當(dāng)然我們強(qiáng)調(diào)的轉(zhuǎn)型和加強(qiáng)管理就包括了要大力開(kāi)發(fā)節(jié)能環(huán)保型的項(xiàng)目，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，包括推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)新的認(rèn)定，與國(guó)家規(guī)定的綠色建筑靠攏。另外在管理問(wèn)題上面，我們多做文章，要推行，精細(xì)化的管理，品牌化的經(jīng)營(yíng)，規(guī)范化的服務(wù)，是我們的行業(yè)轉(zhuǎn)型和企業(yè)管理上一個(gè)新的臺(tái)階，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，謝謝大家。

　　主持人：朱會(huì)長(zhǎng)請(qǐng)留步，有5分鐘的時(shí)間大家可以提問(wèn)。

　　提問(wèn)：我是重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的，非常感謝在這個(gè)時(shí)期來(lái)到重慶給我們指點(diǎn)。我們協(xié)會(huì)最近組織重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)六條進(jìn)行討論，其中有一個(gè)問(wèn)題對(duì)國(guó)六條20%的政策，對(duì)改善型住房需求的影響，作為我們開(kāi)發(fā)商，或者說(shuō)我們房地產(chǎn)協(xié)會(huì)我們很擔(dān)心，請(qǐng)你談一下這塊的問(wèn)題。

　　朱中一：現(xiàn)在對(duì)改善性住房，確確實(shí)實(shí)，作為我們來(lái)說(shuō)我們希望政府在出臺(tái)這一個(gè)細(xì)則的時(shí)候，要把投機(jī)投資性的，改善性的，自助性的區(qū)分開(kāi)來(lái)，但是房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性，所以改善性住房，搞得不好也是跟投資屬性連在一塊，所以對(duì)改善性住房的支持，我估計(jì)可能在實(shí)施細(xì)則里頭可能會(huì)難一點(diǎn)。但是跟個(gè)人住滿(mǎn)了5年的首套住房減免我估計(jì)是可以的。

　　主持人：還有一位嘉賓提問(wèn)的時(shí)間。那我們謝謝朱會(huì)長(zhǎng)。

　　下面，我們請(qǐng)出今天論壇的第二位演講嘉賓，有請(qǐng)演講嘉賓：國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣(先生)，王小廣(先生)的演講題目是：樓市論衡：漲跌難辯兩會(huì)后的房地產(chǎn)

　　王小廣：很高興參加這個(gè)論壇，在重慶房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定的城市，我覺(jué)得也很有意義。我想25分鐘看三個(gè)東西，分析兩會(huì)后房地產(chǎn)的趨勢(shì)我想看三個(gè)東西。

　　第一個(gè)我想看一下房?jī)r(jià)上漲到底是怎么推動(dòng)的，房?jī)r(jià)看漲，我不是看未來(lái)漲，我是看為什么過(guò)去房?jī)r(jià)上漲。長(zhǎng)期的看，短期的看法最近怎么漲，過(guò)去怎么漲。

　　第二個(gè)是看政策。新一屆國(guó)務(wù)院沒(méi)有組建，但是畢竟是國(guó)辦出的政策我認(rèn)為代表了新政府的意愿。

　　第三個(gè)就是看出走勢(shì)。

　　先講第一個(gè)房?jī)r(jià)為什么漲。我對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)，發(fā)展了三十多年的市場(chǎng)有一個(gè)看法，中國(guó)存在三個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是假市場(chǎng)，一個(gè)是壞市場(chǎng)，一個(gè)是真市場(chǎng)。中國(guó)的商品，包括農(nóng)產(chǎn)品，包括一些服務(wù)的市場(chǎng)可以漲，可以跌，這就是真市場(chǎng)，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的就是真市場(chǎng)。CPI決定這個(gè)。我們有一個(gè)壞市場(chǎng)就是股市，只跌不漲，漲肯定是瘋漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)假市場(chǎng)，只漲不跌，當(dāng)然中間也跌過(guò)，肯定有某種力量在作用。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是一個(gè)假市場(chǎng)，最后一定要變成真市場(chǎng)。真市場(chǎng)的變化過(guò)程一定有一個(gè)東西，一定有一個(gè)跌得慘的過(guò)程之后，才會(huì)出現(xiàn)真過(guò)程，不然永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)這種情況。中國(guó)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這種過(guò)程，我們2008年跌過(guò)一次，去年一季度的時(shí)候，跌過(guò)一次，講房地產(chǎn)沒(méi)跌也不對(duì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)大家沒(méi)有出現(xiàn)血本無(wú)歸的情況，我覺(jué)得教訓(xùn)不夠，中國(guó)沒(méi)有跌的過(guò)程，房產(chǎn)不可能變真。這是我對(duì)價(jià)格的看法。

　　為什么房?jī)r(jià)過(guò)去漲了13年，像北京許多地方房?jī)r(jià)漲了18倍，原因是什么？我可以找10個(gè)理由，但是我認(rèn)為最重要的3個(gè)理由，第一就是貨幣太多，大部分的情況下都有流動(dòng)性。但是我們?cè)?005年，2009年的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)超級(jí)流動(dòng)性。第一個(gè)原因是因?yàn)殚L(zhǎng)期貨幣過(guò)剩的供給。第二投資的需求太多。深圳2008年開(kāi)始跌，深圳有一段時(shí)間跌幅高達(dá)30%-40%，大家都知道這都是歷史。有些看房子不要了，就是講炒作的需求達(dá)到90%。我曾經(jīng)對(duì)中國(guó)核算了一下，大概投資性需求占整個(gè)中國(guó)的銷(xiāo)售額還不是面積占50%以上，10%的人，最富的那些不需要房的人，是我們整個(gè)供應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)者，我們可以看到房姐，房妹，為什么她幾十套房子，這種情況是大量存在。我們通過(guò)宏觀(guān)分析占5成，貨幣多房地產(chǎn)投機(jī)強(qiáng)，還有一個(gè)剎車(chē)最強(qiáng)的就是稅收。我認(rèn)為是補(bǔ)上這個(gè)貼，或者補(bǔ)上這個(gè)輪子，我們的稅收，當(dāng)然還有預(yù)收制度，金融上的利率呀，十年上漲的原因，這是我講的第一個(gè)。

　　2012年下半年到現(xiàn)在這個(gè)漲是什么推動(dòng)的，當(dāng)然原因差不多。第一個(gè)是資金，本來(lái)一季度是跌的，我們要堅(jiān)持這個(gè)果實(shí)，房?jī)r(jià)，我們的新增貸款量從7.5增加到8.2萬(wàn)元，貨幣供應(yīng)量M2也是上升的，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越不需要，但是我還增加了7300億，貨幣是第一推手。有專(zhuān)家，有房地產(chǎn)商忽悠，有土地?cái)鄼n，完全是無(wú)稽之談，當(dāng)然也造成一種恐慌。去年我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)最重要的原因，確實(shí)到現(xiàn)在包括出臺(tái)的新國(guó)五條和新國(guó)六條以外，就是一種恐慌，這是真正的恐慌的?？只诺馁?gòu)買(mǎi)者都是什么人，所謂剛需是根本不存在的，因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)已經(jīng)漲到4萬(wàn)，5萬(wàn)的時(shí)候，一個(gè)教授，一個(gè)高官，部長(zhǎng)都不買(mǎi)房子。什么叫剛需，有能力，有意愿購(gòu)買(mǎi)的，就是剛需，必須購(gòu)買(mǎi)。我們有能力，我們掙三千塊錢(qián)，五千塊錢(qián)，我現(xiàn)在不在限購(gòu)之內(nèi)，我要去買(mǎi)房。我了買(mǎi)房就是投機(jī)，剛需里面當(dāng)量的投機(jī)存在，就是斗膽嘛，有些人也不相信政府，實(shí)際上宏觀(guān)調(diào)控，過(guò)去十年越來(lái)越不相信政府。這是我講的第一個(gè)看。

　　第二個(gè)就是看政策，看政策怎么看？　我覺(jué)得這個(gè)新政，我看好它第一，它第一次動(dòng)用了稅收杠桿。我們重慶上海搞房產(chǎn)稅不算，那算啥，這才是真正的。第一次最有效，你們可以看到這個(gè)社會(huì)一下子沸騰了。房地產(chǎn)商各種反對(duì)的聲音強(qiáng)烈之極，這個(gè)政策一定有效。我在2010年出國(guó)10條的時(shí)候，讓我做評(píng)論。我說(shuō)我對(duì)國(guó)十條的評(píng)價(jià)是這個(gè)政策最大的優(yōu)點(diǎn)是瞄準(zhǔn)了目標(biāo)，投資性需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，這是第一次確認(rèn)。有些投資性需求要抑制，許多人講投資性需求是小部分，投資需求是根本的原因。國(guó)十條的是瞄準(zhǔn)了目標(biāo)，但是沒(méi)開(kāi)槍?zhuān)績(jī)r(jià)保證你下不來(lái)，我當(dāng)時(shí)就這么判斷。但這一次我認(rèn)為，當(dāng)時(shí)瞄準(zhǔn)的目標(biāo)我們繼續(xù)瞄，現(xiàn)在開(kāi)始在放信號(hào)彈，準(zhǔn)備開(kāi)槍了，馬力不是很足的稅收準(zhǔn)備干了，就是打到正著，就是因?yàn)榉磳?duì)的聲音越大，這個(gè)政策越有效。我們國(guó)務(wù)院要出一個(gè)政策以后，大家要講這個(gè)好，大家都擁護(hù)，所有都擁護(hù)，那肯定無(wú)效。這是我判斷政策效果一個(gè)最主要的標(biāo)準(zhǔn)，反對(duì)的就有效，不反對(duì)的就沒(méi)效。包括房地產(chǎn)限購(gòu)，實(shí)際上他也是得意洋洋講。看政策是不是有效的政策，第二個(gè)看有沒(méi)有反映。而且我對(duì)政策的看法僅僅是一個(gè)開(kāi)始，甚至是一個(gè)信號(hào)彈而已，以后還有很多很多。我認(rèn)為個(gè)稅20%是很低，20%你現(xiàn)在稅收增加，我們賈康所長(zhǎng)比我權(quán)威，個(gè)稅肯定是有根據(jù)的，或者是做一次性稅收收入的20%，你的利息稅，你股市上分紅的稅收都是20%。所以我們國(guó)務(wù)院用這個(gè)是絕對(duì)沒(méi)有任何問(wèn)題的，但是這個(gè)稅作為資產(chǎn)利得稅，實(shí)際上還僅僅是一個(gè)小部分。把一次性的收入納入整個(gè)收入，五年之中變成你的總收入，你是不是還應(yīng)該交稅呀。現(xiàn)在是把它綜合起來(lái)，有一個(gè)綜合稅。這個(gè)稅估計(jì)還可以累加，這個(gè)稅納入個(gè)人所得稅的時(shí)候，最高支配可以達(dá)到45%，特別的稅收甚至達(dá)到50%都可以，所以20%絕對(duì)是一個(gè)最低的稅收。稅收調(diào)節(jié)最重要的就是所得要交稅。我們房地產(chǎn)為什么上漲之后，它會(huì)出現(xiàn)一種正反饋，只漲不跌的假市場(chǎng)，因?yàn)槎愂照{(diào)節(jié)不了它。我們講稅收的利得稅，還有物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收，稅收調(diào)節(jié)肯定是一個(gè)重要的。當(dāng)然金融上還有許多工作做，我曾經(jīng)講過(guò)，限購(gòu)這個(gè)政策是完全沒(méi)有稅收政策一種替代的方案。當(dāng)然我們講過(guò)去的限購(gòu)政策也是有問(wèn)題，房?jī)r(jià)漲了才限購(gòu)。真正的制度鼓勵(lì)一戶(hù)一套的住房制度。一戶(hù)一套之外的不限制你買(mǎi)，但是你給我多交稅，利率很高，首付很高，你有錢(qián)你就買(mǎi)吧，不限購(gòu)。但是我稅收調(diào)節(jié)，這是國(guó)外普遍的做法。限購(gòu)政策從理論上來(lái)講可以全國(guó)限購(gòu)。我認(rèn)為新政府的政策選項(xiàng)太多了，過(guò)去為什么無(wú)效，我們最多的時(shí)候才是瞄準(zhǔn)目標(biāo)，從沒(méi)開(kāi)過(guò)槍?zhuān)疫^(guò)去都是歪打。因?yàn)樗羌僬{(diào)控，這是我看政策哈。

　　第三個(gè)是看走勢(shì)。房地產(chǎn)未來(lái)，兩會(huì)之后，新政府之后到底怎么走。我想新政府確實(shí)很困難，許多的艱難選擇，難題都給他了。第一個(gè)考驗(yàn)就是調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上還沒(méi)有登臺(tái)，前面就開(kāi)始在預(yù)言，沒(méi)辦法，真的是很艱難。現(xiàn)在為什么大家擔(dān)心，實(shí)際上他也擔(dān)心了，真的出狠招，肯定會(huì)跌。

　　看走勢(shì)我也有“三看”：第一看我覺(jué)得大家一定要注意這個(gè)看，看人，誰(shuí)在調(diào)控。我們一定要清楚，換人了，房?jī)r(jià)13年漲了10倍，上屆政府干了十年，調(diào)控基本都是假調(diào)，要看政府。這個(gè)可能是動(dòng)真?zhèn)€的，

　　主持人：謝謝王小廣(先生)的精彩演講，請(qǐng)您留步?，F(xiàn)在我們將有5分鐘的觀(guān)點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)，請(qǐng)與會(huì)嘉賓踴躍提問(wèn)、參與討論，王小廣先生將進(jìn)行回答。以下為提問(wèn)時(shí)間。

　　提問(wèn)：你好，王教授，我剛剛聽(tīng)了你的觀(guān)點(diǎn)，你有些地方觀(guān)點(diǎn)我很感興趣，但是有些觀(guān)點(diǎn)我跟你有不同的意見(jiàn)，想跟你探討一下。您剛剛說(shuō)我們中國(guó)的市場(chǎng)一個(gè)是真市場(chǎng)，一個(gè)是假市場(chǎng)，一個(gè)是壞市場(chǎng)，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)我第一次聽(tīng)說(shuō)很感興趣。但是你中間提到兩個(gè)問(wèn)題，我有不同的看法，你說(shuō)去年2010年的國(guó)十條出來(lái)是第一次使用了稅收杠桿，這是把目標(biāo)找準(zhǔn)了。我想問(wèn)為什么之前所征收的，調(diào)節(jié)的交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅不算？為什么重慶上海的房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不算？

　　第二個(gè)問(wèn)題你說(shuō)今年的國(guó)六條20%的個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)移不是那么好轉(zhuǎn)移的，這個(gè)問(wèn)題我想在一個(gè)供需雙方不平衡的情況下，賣(mài)家占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的情況下，要轉(zhuǎn)移這個(gè)費(fèi)用有很多手段的，即便不先轉(zhuǎn)移，可以把房?jī)r(jià)提上來(lái)。

　　第三個(gè)是您說(shuō)的，不是講三個(gè)問(wèn)題嗎，你今天三個(gè)主題，第一個(gè)是看原因，第二個(gè)看政策，第三個(gè)看走勢(shì)。您認(rèn)為過(guò)去中國(guó)房?jī)r(jià)上漲13年的重要原因是投資性購(gòu)房的需求太旺盛了。我跟你的觀(guān)點(diǎn)不一樣，中國(guó)過(guò)去土地政策是壟斷的，然后政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅和費(fèi)和地價(jià)占了很多城市房?jī)r(jià)的30-60%，為什么您不認(rèn)為這部分是房?jī)r(jià)高起，上漲下不來(lái)的原因呢？

　　王小廣：三個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題關(guān)于稅收的問(wèn)題，也許我講的不是那么到位，但是我想講的是長(zhǎng)效機(jī)制，我理解叫“剎車(chē)裝置”交易環(huán)節(jié)的稅收我一直是反對(duì)的，不要增加，甚至是免交易稅。增加交易稅恰恰認(rèn)為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但是在持有環(huán)節(jié)也是資產(chǎn)稅，資產(chǎn)環(huán)節(jié)收稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。你剛才講的重慶這個(gè)，說(shuō)白了能算什么，算什么試點(diǎn)，我認(rèn)為搞游戲而已，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的，直接就是征稅嘛。一戶(hù)一套房子，多了就征稅，怎么征上，是稅務(wù)部門(mén)的事情。我講的總體你真的能抑制這個(gè)政策，這是第一次。

　　第二個(gè)問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，也是稅務(wù)部門(mén)。

　　主持人：接下來(lái)進(jìn)行今天第三場(chǎng)演講，有請(qǐng)：盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬(wàn)明(先生)，李萬(wàn)明(先生)的演講題目是：新形勢(shì)下房地產(chǎn)金融發(fā)展機(jī)會(huì)。李萬(wàn)明先生，您的演講時(shí)間為15分鐘，有請(qǐng)！

　　李萬(wàn)明：官員們不敢用PPT，我還是為了清晰一點(diǎn)用PPT?，F(xiàn)在國(guó)六條確實(shí)引來(lái)了很多爭(zhēng)議，到底情況怎么樣。剛才兩位專(zhuān)家已經(jīng)從不同層面講了他的看法。我這里從另外一個(gè)角度來(lái)分析我們下一步的房地產(chǎn)，金融的走勢(shì)。

　　很多人都在討論，我也發(fā)表一下我的看法，我認(rèn)為調(diào)控效果有這四個(gè)方面，第一個(gè)方面短期打壓了二手房的成交，加快一手房的銷(xiāo)售。這個(gè)在北京已經(jīng)表現(xiàn)很明顯，一個(gè)月前我就做這個(gè)預(yù)測(cè)，現(xiàn)在看起來(lái)有這個(gè)作用。二手房捏著，原來(lái)計(jì)劃轉(zhuǎn)賣(mài)之后掙100萬(wàn)，現(xiàn)在掙不了，他就想辦法再加點(diǎn)錢(qián)，他就捏著，二手房會(huì)緩慢，這是從短期來(lái)說(shuō)。

　　第二點(diǎn)從中期來(lái)說(shuō)會(huì)減少投資性購(gòu)房，影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。所以大家還要有準(zhǔn)備，在一段時(shí)間內(nèi)過(guò)冬，尤其是今年的冬天可能是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈比較緊張的時(shí)候。

　　第三點(diǎn)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，保障性住房如果占比合理的話(huà)，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，我并不認(rèn)為推出了這些政策，房?jī)r(jià)一定會(huì)大跌，會(huì)平穩(wěn)。當(dāng)然如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)，也就是市場(chǎng)性的房?jī)r(jià)能夠在土地出讓金上，政府能夠心慈手軟，能夠降低一點(diǎn)土地出讓金，房?jī)r(jià)也有可能下降。但是總體上來(lái)說(shuō)根據(jù)各種綜合的情況，包括土地的供應(yīng)總量，包括城市化的需求，也包括地方政府對(duì)出讓金的需求，我認(rèn)為長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)的增長(zhǎng)，但是前提是保障性住房是不是能抓好。保障性住房如果抓得不好，可能整體房?jī)r(jià)還會(huì)快速上漲。

　　第四個(gè)銀行的貸款增速會(huì)降低，金融創(chuàng)新會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)。剛才也說(shuō)到貨幣的供應(yīng)，應(yīng)該說(shuō)這幾年主要是貨幣供應(yīng)超發(fā)惹的禍。無(wú)論是國(guó)家超法，超印貨幣，還是減少貸款準(zhǔn)備金率，這都促使了階段性的貨幣供應(yīng)過(guò)大。這樣的話(huà)，貨幣流動(dòng)性大之后，確實(shí)購(gòu)買(mǎi)力迅速，更主要的原因在中國(guó)一旦貨幣一旦供應(yīng)加大，20%-30%都轉(zhuǎn)向大的企業(yè)，當(dāng)然包括部分貪官，這樣的話(huà)使得少數(shù)富人會(huì)更加富裕，普通的工薪階層工資有所上漲，但是上漲的速度還是很慢的。這種情況下對(duì)少數(shù)的富人購(gòu)買(mǎi)往房地產(chǎn)的方向投是比較常見(jiàn)的一種趨勢(shì)。所以這樣的話(huà)，我們未來(lái)央行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有這種動(dòng)向會(huì)收緊房地產(chǎn)貸款，整個(gè)貸款增速也會(huì)降低。房地產(chǎn)貸款一旦收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式，格局就會(huì)改變。同時(shí)推進(jìn)金融創(chuàng)新，當(dāng)然包括各個(gè)方面的金融創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的形式，我們傳統(tǒng)的都知道，有股東借款，有銀行貸款，當(dāng)然傳統(tǒng)上，最近七八年發(fā)展比較快的有信托計(jì)劃的融資。這兩年P(guān)E房地產(chǎn)基金做融資占比也在增加。從去年開(kāi)始證券類(lèi)的融資已經(jīng)浮出水面，而且發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)基金通過(guò)私募的方式，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理，也就是房地產(chǎn)基金管理來(lái)進(jìn)行管理，作用能夠放大開(kāi)發(fā)商的基金杠桿，實(shí)際上是解決資本金的問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)基金的投融資特點(diǎn)，它介于債權(quán)與股權(quán)之間，應(yīng)該說(shuō)屬于夾層融資，通常有保底收益的。投資的階段性并不是說(shuō)一定要跟著整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程，它是一個(gè)階段性的股權(quán)投資，這種常見(jiàn)的方式。由于它是夾層融資，所以風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間，所以它不是純粹意義的股本投資。

　　在中國(guó)是因?yàn)椤逗匣锲髽I(yè)法》催生了PE房地產(chǎn)基金，2007年6月1號(hào)修改的時(shí)候才出現(xiàn)，當(dāng)然民間的資金流動(dòng)性也是房地產(chǎn)基金產(chǎn)生的土壤。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，尤其是銀行不斷的收緊信貸，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)基金能夠有更好的機(jī)會(huì)。它的作用不用說(shuō)，它幫助開(kāi)發(fā)商原始資金的參與，使得能夠助推城市化的進(jìn)程。在中國(guó)房地產(chǎn)基金有四個(gè)發(fā)展階段，就不再多講。

　　第四個(gè)階段是2010年以來(lái)，在融資高壓下，房地產(chǎn)PE得到較大的發(fā)展，可能重慶有很多公司也都使用了，包括排名前幾位的公司也都會(huì)使用房地產(chǎn)基金的方式來(lái)進(jìn)行合作，擴(kuò)大自己的自有資金規(guī)模，增加開(kāi)發(fā)總量。

　　發(fā)展現(xiàn)狀是總體的規(guī)模還是很小，我們可以看到到2012年年底，總的占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的占比只有3%，增長(zhǎng)速度很快，每年翻倍。

　　第三個(gè)現(xiàn)狀是募集渠道還是比較少，所以多數(shù)房地產(chǎn)基金的規(guī)模都不是很大。去年年底的時(shí)候，第一財(cái)經(jīng)搞了一個(gè)排行榜，或者叫十強(qiáng)，我們可以看到這里面即使很大的也就是百八十個(gè)億，多數(shù)是二三十個(gè)億的水平。所以房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景還非常寬廣，也有賴(lài)于跟各個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

　　房地產(chǎn)基金的特點(diǎn)和投資有一個(gè)矛盾，相對(duì)來(lái)說(shuō)在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是屬于偏中長(zhǎng)期的，一般都是兩三年，三五年，但是長(zhǎng)期資金在中國(guó)是欠缺，像國(guó)外有養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金，甚至高級(jí)大學(xué)專(zhuān)政的基金，都是比較長(zhǎng)期的，動(dòng)不動(dòng)就是五年，七年，在中國(guó)是有點(diǎn)欠缺，多數(shù)都是零散的投資人，個(gè)體投資人，當(dāng)然也有部分金融機(jī)構(gòu)，但是也是很少量的嘗試，相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間比較短。所以我們房地產(chǎn)基金需要?jiǎng)?chuàng)新，不能照搬國(guó)外的。怎么樣解決短期的錢(qián)為主，跟中長(zhǎng)期的性質(zhì)相結(jié)合。

　　房地產(chǎn)基金一般來(lái)說(shuō)有五項(xiàng)優(yōu)勢(shì)：第一擁有豐富房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)。第二對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷能力比較強(qiáng)。第三項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中以及風(fēng)險(xiǎn)管控能力比較強(qiáng)。第四如果項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，有點(diǎn)小障礙的時(shí)候，應(yīng)對(duì)能力比較強(qiáng)。第五在項(xiàng)目進(jìn)展極其不順利的情況下，具有接盤(pán)能力，無(wú)論是他們的管控，還是資金后盾。PE基金的特點(diǎn)就不講，可以特殊的約定不同投資人的收益，包括有些投資人可能基本不分享收益，主要靠后面的分紅，這是可以做到的。所以它最大的特點(diǎn)是同股不同酬，同股不同權(quán)，也沒(méi)有管理權(quán)，投資很多的，也不一定有管理權(quán)，所以合伙制企業(yè)有這個(gè)最大的好處。多數(shù)房地產(chǎn)基金的策略是選擇二三線(xiàn)城市為主，當(dāng)然大城市也是他們的投資區(qū)域。當(dāng)然四線(xiàn)城市，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，可能局部有一些地方是有前景的，但是作為房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)并不一定是主打的陣地。因?yàn)楫吘股婕暗酵顿Y人對(duì)四線(xiàn)城市的認(rèn)可，它不是自己的錢(qián)，是要吸引投資人的錢(qián)，所以相應(yīng)來(lái)說(shuō)二三線(xiàn)城市是主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　在這里說(shuō)一個(gè)自己的看法，不同的統(tǒng)計(jì)，不同的研究分析可能有不同的看法。我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)仍然有廣闊的前景，尤其是城市化，畢竟中國(guó)富裕起來(lái)之后，在現(xiàn)代化之后，在工業(yè)化之后，顯然是要帶動(dòng)城市化的。當(dāng)然這個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)可能是各個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是不排除在發(fā)達(dá)市的郊區(qū)也是非常強(qiáng)勁的?？慈丝诘脑鲩L(zhǎng)速度我們知道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段，城市化率達(dá)到一定的階段，隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，速度會(huì)迅速加快。中國(guó)表面上是50%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在實(shí)際上只有40%左右的，正好處于30-70%之間，屬于快速發(fā)展期，所以未來(lái)還有很好的發(fā)展。當(dāng)然“十二五”規(guī)劃里也做了詳細(xì)的描述，就不再多說(shuō)。各種城市，大城市，中型城市都有發(fā)展，每年都會(huì)有10多個(gè)億平米的住宅需求。

　　這里闡明一下我的觀(guān)點(diǎn)，其實(shí)我們需求并不一定代表房?jī)r(jià)一定上漲，剛才前面說(shuō)了它跟保障性住房的推進(jìn)，跟地價(jià)的增長(zhǎng)是有關(guān)聯(lián)的。那么這三年的發(fā)展確實(shí)很多房地產(chǎn)基金已經(jīng)幫助這么多開(kāi)發(fā)商解決了自有資金，解決了擴(kuò)大規(guī)模的需求。我們這里面有三個(gè)簡(jiǎn)單的案例做一個(gè)分享。

　　第一種，完全平行去投某房地產(chǎn)公司，這個(gè)房地產(chǎn)公司在全國(guó)來(lái)說(shuō)屬于百八十位的，屬于地方前十名的企業(yè)，作為一個(gè)主的投資方向。這種投資方向，房地產(chǎn)基金一般會(huì)要求，擁有較好的風(fēng)險(xiǎn)控制權(quán)，所以通常擁有90%的股份。投資人的收益是平行的，包括GP的投資收益也是平行的。只不過(guò)GP在房地產(chǎn)基金出現(xiàn)較大問(wèn)題的時(shí)候，它要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。盛世神州的特點(diǎn)，GP和股東出的錢(qián)占比比較大，一般占5%左右，有些占10%。

　　第二個(gè)跟大型開(kāi)發(fā)商，在全國(guó)排名前十位的大型開(kāi)發(fā)商的投資。這就有效解決短期資金和長(zhǎng)期資金的區(qū)別。這個(gè)項(xiàng)目總的需要是4年-4.5年的開(kāi)發(fā)期，但作為資金的滾動(dòng)和銷(xiāo)售，有一大筆錢(qián)在一年半就實(shí)現(xiàn)回流，我們用了一種A類(lèi)和B類(lèi)合并的方式，B類(lèi)主要是分享股權(quán)，甚至在股權(quán)收益沒(méi)有的時(shí)候，B類(lèi)本金可能要貼補(bǔ)。A類(lèi)就是一年半的偏債，這兩者加在一起，集合到4.6個(gè)億，共同投到全國(guó)著名房地產(chǎn)商的名下。這是第二個(gè)案例。

　　第三個(gè)案例，現(xiàn)在公募基金，包括證券類(lèi)的基金，正在做大量的資產(chǎn)管理計(jì)劃，投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。跟公募基金和證券類(lèi)基金的合作有六個(gè)可能性：

　　第一公募基金管理的資產(chǎn)可直接投向房地產(chǎn)，暫時(shí)不受規(guī)模限制。所以我們投資平臺(tái)完全可以用公募基金自己的平臺(tái)，這樣的話(huà)能上讓公募基金更加放心，它是主導(dǎo)者，我們房地產(chǎn)基金是合作者。

　　第二對(duì)標(biāo)地的投資仍有少許擔(dān)憂(yōu)。它希望跟房地產(chǎn)基金合作能夠解決這個(gè)擔(dān)憂(yōu)。

　　第三暫時(shí)公募基金和證券基金缺乏房地產(chǎn)投資管控的梯級(jí)團(tuán)隊(duì)，它可以招聘下面的人，但是上面決策層都存在問(wèn)題。

　　第四投資人對(duì)投資回報(bào)要求不太高，是公募基金和證券類(lèi)投資基金的一個(gè)特點(diǎn)。因?yàn)樗岸螘r(shí)間主要還是投資股票，股票不僅不高，甚至有可能本都賠了。這種情況下，對(duì)這種人投資需求不高，留有空間跟PE，房地產(chǎn)基金進(jìn)行合作。

　　第五房地產(chǎn)基金的專(zhuān)業(yè)化管控比較放心，使得整個(gè)項(xiàng)目的中間過(guò)程能夠更安全，更加放心，更加透明。當(dāng)然也使得收益逐漸的逼近。

　　第六如果有PE房地產(chǎn)基金當(dāng)次級(jí)投資就會(huì)更加放心。這是私募房地產(chǎn)基金與公募基金的合作，這有一個(gè)框架表，這里有一個(gè)實(shí)例的事例，我們用PE私募基金既做次級(jí)投資，而且次級(jí)投資量比較大，達(dá)到了30%多，同時(shí)接受委托管理。公募基金管理的資產(chǎn)計(jì)劃是通過(guò)入股加委托貸款的方式，有安全的保障。私募基金通過(guò)分紅的方式去分享收益。時(shí)間關(guān)系，就不再多說(shuō)了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝李先生的圖文并茂的演講。接下來(lái)有請(qǐng)第四位演講嘉賓，是我們協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛(ài)明先生，掌聲有請(qǐng)。劉先生的演講題目是：新政調(diào)控與城鎮(zhèn)化下的房企機(jī)遇。劉先生，您的演講時(shí)間為20分鐘。

　　劉愛(ài)明：其實(shí)機(jī)遇任何時(shí)候都有，我理解有的時(shí)候不是因?yàn)槭裁凑{(diào)控，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，比如中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也是20多年了，它本身自身的一些發(fā)展規(guī)律就會(huì)導(dǎo)致做一些轉(zhuǎn)型，做一些思考。這本身就意味著是一種機(jī)遇。論壇給我出的這么一個(gè)題目，叫調(diào)控與城鎮(zhèn)化的房企機(jī)遇。實(shí)際上我更愿意談的是事情本身的規(guī)律。

　　現(xiàn)在大家熱議的房地產(chǎn)新政，目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。宏觀(guān)就不談了，談一些微觀(guān)的東西。大家談的比較多的抑制投資，投機(jī)的需求，二套房的需求，增加供給都是宏觀(guān)層面。我從微觀(guān)層面上，實(shí)際上我們經(jīng)常看到不同的城市，甚至是同一個(gè)城市，不同的區(qū)域，不同的板塊，所謂不同的板塊，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一種冰火兩重天，有的地方房?jī)r(jià)上漲的壓力很大，有的地方是根本漲不起來(lái)。所以經(jīng)常“一刀切”調(diào)控的時(shí)候經(jīng)常會(huì)有很多反對(duì)的聲音。其實(shí)中國(guó)的問(wèn)題是比較復(fù)雜的，總有一些地方是冰，總有一些地方是火。造成這種原因，我們?cè)偻路治錾顚哟蔚脑?，?shí)際上我認(rèn)為跟城鎮(zhèn)化本身有關(guān)系，實(shí)際上有的區(qū)域?qū)θ丝诘奈κ菑?qiáng)的，有的區(qū)域?qū)θ丝诘奈κ侨醯?，所以我們也可以看到這個(gè)方面在區(qū)域經(jīng)濟(jì)，在就業(yè)機(jī)會(huì)，在公共配套，由于這個(gè)方面，在空間上的失衡，所以導(dǎo)致了冰火兩重天的局面，所以也導(dǎo)致了全國(guó)在談房?jī)r(jià)，在談上漲壓力的時(shí)候，大家都炒得一塌糊涂。從城市建設(shè)這塊出來(lái)了很多現(xiàn)象，有的叫“大城市病”，同樣在大城市里面還有“稅城”，還有所謂的“鬼城”。所以我想從這個(gè)方面談一談，歷史上房地產(chǎn)二十多年出現(xiàn)了大量的“稅城”，還有這種“鬼城”生產(chǎn)與生活人為的隔離，使得區(qū)域缺乏發(fā)展活力以及發(fā)展的潛力。我理解這次我們提的新型城鎮(zhèn)化是要解決這些問(wèn)題。其實(shí)我們回過(guò)頭去看很多問(wèn)題的時(shí)候，比如房?jī)r(jià)這些事情實(shí)際上是過(guò)眼煙云，過(guò)去就過(guò)去了，實(shí)際上留給城市，留給城市市民的，留給我們后代的可能是很多遺憾，這個(gè)是行業(yè)更應(yīng)該談的，更應(yīng)該致力于思考的一些問(wèn)題。比如原來(lái)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)極端，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就是工業(yè)區(qū)，有產(chǎn)，無(wú)產(chǎn)。其實(shí)不光是工業(yè)區(qū)，北京的中關(guān)村所謂的總部基地也有點(diǎn)這個(gè)味道。非常好的地段，高端的寫(xiě)字樓，但是在里面15分鐘找不到喝咖啡的地方，很遺憾，這是發(fā)生在北京中關(guān)村，全國(guó)幾乎是最貴的一個(gè)地方。這是一個(gè)方面的現(xiàn)象。

　　另外一方面我們又出現(xiàn)了叫有城無(wú)產(chǎn)，我們只有住宅，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。所以說(shuō)出現(xiàn)了很多所謂的“稅城”。廣東的大亞灣，河北的燕郊，其實(shí)在非常多的地方還有，每個(gè)城市都會(huì)有這樣，你去看看小區(qū)，都會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。這個(gè)不能不說(shuō)是一種建設(shè)上的遺憾。其實(shí)我們也有做得比較好的，像蘇州工業(yè)園，其實(shí)它是一個(gè)工業(yè)園，但是實(shí)際上蘇州工業(yè)園成立一開(kāi)始就明確了產(chǎn)業(yè)與城市共同發(fā)展的雙定位，是在制造業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)與居民生活和諧發(fā)展的大定位。實(shí)際上對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，蘇州工業(yè)園不是工業(yè)，反而是生活，反而是極強(qiáng)的商業(yè)配套。時(shí)間關(guān)系就不細(xì)講，它有一個(gè)核心區(qū)，兩個(gè)行業(yè)，三大清水的商圈，四個(gè)功能服務(wù)的點(diǎn)。其實(shí)我們最早小到一種住區(qū)的配套，鄰里中心，實(shí)際上最早是從工業(yè)園區(qū)做出來(lái)，大到大的MALL，由園區(qū)直接來(lái)投資建設(shè)。這個(gè)我覺(jué)得它是一個(gè)成功的案例，蘇州工業(yè)園區(qū)的建設(shè)應(yīng)該是蘇州市民的一種幸福，他可以享受一種高品質(zhì)的生活。我們更多的城市如果出現(xiàn)這樣，其實(shí)房?jī)r(jià)是另外一個(gè)問(wèn)題，建設(shè)留下來(lái)的是給我們后代永遠(yuǎn)的一個(gè)財(cái)富。

　　所以這樣就談到了新型城鎮(zhèn)化，它并不是一個(gè)政策，我們反觀(guān)二十年過(guò)去建設(shè)的很多問(wèn)題，我們的建設(shè)應(yīng)該以人為核心，提不提，我們未來(lái)的建設(shè)都必須要以人為核心，以人口聚焦為總體思路，走集約、節(jié)能、生態(tài)的路，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的融合。這個(gè)可能是我們核心要思考的問(wèn)題。在戶(hù)籍、就業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)真正能打造一個(gè)樂(lè)園，這樣可能才是我們城鎮(zhèn)化真正的目的。所以在這個(gè)當(dāng)中，比如說(shuō)產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展就很重要，我們必須改變有城無(wú)產(chǎn)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)實(shí)際上對(duì)人口的吸引力是不夠的，因?yàn)槿艘蜆I(yè)，其實(shí)我們?cè)诤芏喑鞘卸寄芸吹?，有的是同一個(gè)城市，有的是跨過(guò)整個(gè)城市去上班，給交通都帶來(lái)非常大的壓力。產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，同樣城鎮(zhèn)化需要更多的公共配套，所有這些東西我理解都是以人為核心的，這次總理提出來(lái)以人為核心的一個(gè)城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是順應(yīng)了這樣一個(gè)形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)發(fā)展也必須以人為核心。所以這樣在城鎮(zhèn)化當(dāng)中就有非常多的機(jī)遇，但是同時(shí)對(duì)房企提出了更高的要求。中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)去二十幾年里面，一直處于基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。所以大家經(jīng)常說(shuō)阿貓阿狗都能搞，房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)能力其實(shí)要求并不高，這是行業(yè)本身的一個(gè)悲劇。所以我覺(jué)得在未來(lái)當(dāng)中必然的一個(gè)趨勢(shì)，對(duì)于我們產(chǎn)業(yè)這個(gè)行業(yè)的企業(yè)會(huì)提出一些更高的能力要求，這本身也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。例如在舊城改造里面，需要比較多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力。因?yàn)樗砸脑欤褪且驗(yàn)檫@個(gè)方面缺乏，其實(shí)房子還是那個(gè)房子，只是住的面積，大小而已，最大的變化還是一種商業(yè)，生活的一種便利程度，包括衛(wèi)星城的建設(shè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)和配套都有比較大的需求。需要我們參與當(dāng)中的企業(yè)，在產(chǎn)住商綜合體這樣一些能力上，需要我們具備綜合能力，這樣我們才能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需求。

　　同樣在新區(qū)的建設(shè)上，我也接觸很多新區(qū)?，F(xiàn)在新一屆的政府也出來(lái)了，新書(shū)記出來(lái)會(huì)東南西北會(huì)挑一個(gè)方向往那兒打，往往賣(mài)得最好的地就是住宅的地，實(shí)際上政府也很清楚，那個(gè)地方需要的不是住宅。最好賣(mài)的地是住宅，最需要的地不是住宅?，F(xiàn)在可能再跟書(shū)記去談新區(qū)的地不那么容易，這和五年前，十年前不一樣的，可能更需要產(chǎn)業(yè)，更需要商業(yè)。這是城鎮(zhèn)化中間本身存在的一種機(jī)會(huì)，當(dāng)然對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)也提出比較高的專(zhuān)業(yè)能力。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)要求來(lái)轉(zhuǎn)變角色和商業(yè)模式。實(shí)際傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商大多數(shù)以住宅為主的，在這塊對(duì)這種能力的要求是非常簡(jiǎn)單的一種能力。在未來(lái)，我覺(jué)得更多需要向運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商去改變。傳統(tǒng)的房企它也有服務(wù)的內(nèi)容，比較簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，可能是服務(wù)的一種內(nèi)容。在未來(lái)這塊服務(wù)內(nèi)容就會(huì)很多，可能開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變成運(yùn)營(yíng)商或者服務(wù)商，或者換一種角度，存在著大量的運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商的事，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商還是做你開(kāi)發(fā)商的事。通過(guò)這個(gè)來(lái)改變城市建設(shè)的局面。

　　最后要說(shuō)幾句企業(yè)的事，我是協(xié)信的。其實(shí)我們也是基于這樣的思考，在企業(yè)戰(zhàn)略上作出一些轉(zhuǎn)變。我們?cè)谥貞c住宅也做得比較多，以品質(zhì)著稱(chēng)，現(xiàn)在我們成功轉(zhuǎn)型為商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，我們新的星光系列，可能重慶的同志比較清楚，我們星光68是奢侈性的購(gòu)物中心，星光時(shí)代是城市副中心的比較大型的，以年輕時(shí)尚消費(fèi)為主的購(gòu)物中心。星光天地是社區(qū)配套型的，這樣轉(zhuǎn)變成商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商。同時(shí)我們也在實(shí)踐產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。這個(gè)圖片是重慶總部城，我們?cè)跓o(wú)錫，上海也有類(lèi)似的項(xiàng)目在運(yùn)作。實(shí)際上它服務(wù)的對(duì)象已經(jīng)變成了一種企業(yè)，其實(shí)不是客戶(hù)了，我們?cè)谥貞c總部城這個(gè)項(xiàng)目里提出了綜合服務(wù)平臺(tái)，為這些企業(yè)提供六大方面的服務(wù)。就企業(yè)來(lái)說(shuō)我們開(kāi)始從戰(zhàn)略層面上轉(zhuǎn)型，我們想打造一個(gè)差異化的商業(yè)模式。這個(gè)細(xì)節(jié)我就不講，從住宅到商業(yè)，到產(chǎn)業(yè)，我們想多商業(yè)模式的集成，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可能是一種綜合開(kāi)發(fā)，以經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能力作為我們未來(lái)核心的競(jìng)爭(zhēng)能力。所以這也是我自己的一些思考，我們企業(yè)的思考，以及企業(yè)在新的形勢(shì)下，我們作出來(lái)的一些轉(zhuǎn)型，用這個(gè)案例給大家分享一下。好，謝謝大家！

　　主持人：謝謝劉先生的演講。接下來(lái)有請(qǐng)的嘉賓，我們今天的第五位演講嘉賓，他是著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生。有請(qǐng)，賈先生演講的題目是：頂層制度：論房產(chǎn)稅試點(diǎn)與擴(kuò)容。賈康先生的演講時(shí)間為25分鐘，有請(qǐng)。

　　賈康：謝謝主持人，大家好。抓緊時(shí)間談一談作為研究者，我們這次論壇所提出的頂層設(shè)計(jì)這個(gè)概念之下，我自己展開(kāi)為頂層設(shè)計(jì)與先行先試，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與擴(kuò)圍的改革哲理和漸進(jìn)智慧，這個(gè)題目下的看法。

　　我們國(guó)家現(xiàn)在應(yīng)該講關(guān)系到整個(gè)現(xiàn)代化命運(yùn)的改革進(jìn)入到了深水區(qū)，攻堅(jiān)期。一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是怎么樣沖破習(xí)總書(shū)記所說(shuō)的，所謂利益固化的藩籬，化解既得利益的阻礙。這就需要有更大的決心和勇氣，需要有決策者的歷史擔(dān)當(dāng)。像李克強(qiáng)總理講的不改革可能不犯錯(cuò)誤，但要承擔(dān)歷史責(zé)任，也需要更高水平的頂層設(shè)計(jì)，更能夠連接改革目標(biāo)和改革方向可行性的智慧。這種政治、戰(zhàn)略、全局的決策智慧，在十八大以后我們已經(jīng)看到了。領(lǐng)導(dǎo)層他們很多講話(huà)的要點(diǎn)，是把決心和勇氣和可行性和方案必須把握的理想和現(xiàn)實(shí)之間的矛盾關(guān)系處理聯(lián)系在一起的。

　　現(xiàn)在我們就要考慮已經(jīng)形成的既得利益是無(wú)處不在的，到處都是利益的交織，怎么樣在這方面處理好，改革要拿出更大的決心和勇氣，而且要體現(xiàn)更高的水平和智慧這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上和我們社會(huì)大眾都有關(guān)系。我舉個(gè)例子，我們先不說(shuō)房地產(chǎn)，先說(shuō)說(shuō)前段時(shí)間振動(dòng)整個(gè)國(guó)家生活的霧霾，不是北京，是大半個(gè)中國(guó)都出現(xiàn)了霧霾的困擾。人人都對(duì)這個(gè)事情不滿(mǎn)，誰(shuí)在霧霾的環(huán)境里面生活，都覺(jué)得非常的不幸福。終南山院后來(lái)說(shuō)出了實(shí)情，更使人人對(duì)這個(gè)事情有一種畏懼和憤恨的感覺(jué)。因?yàn)樗窃谀銦o(wú)法選擇的情況下在危害你的健康。但是真正緩解霧霾的危機(jī)是個(gè)壓力，其實(shí)要靠什么呢？必須緩解由燃煤，汽車(chē)尾氣等等造成的霧霾的源頭，就是我們?cè)诠I(yè)化，城鎮(zhèn)化過(guò)程中間化學(xué)煙霧形成的來(lái)源。這就需要觸動(dòng)既得利益的資源稅改革，打造長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)杠桿等等這種必須要做的制度建設(shè)。但到了每個(gè)具體利益主體身上，我們聽(tīng)的聲音態(tài)度上幾乎全是反對(duì)。企業(yè)說(shuō)，搞資源稅增加稅賦，我們不干。那我們過(guò)的日子更困難了。個(gè)人說(shuō)呢，我是私家車(chē)主，憑什么我要來(lái)更多的付出燃油稅，約束我自己的消費(fèi)呀。你政府無(wú)能呀，具體到某些居民，聽(tīng)到報(bào)紙上有的文章上資源稅改革有必要，但絕對(duì)不能把稅賦轉(zhuǎn)嫁給老百姓，那就舉雙手贊成，鼓掌歡呼，說(shuō)這個(gè)觀(guān)點(diǎn)說(shuō)得準(zhǔn)確，說(shuō)得好。實(shí)際上行得通嗎？如果稅賦不形成一種經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)整，不在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從上游到中游，到下游傳導(dǎo)，它能起到大家發(fā)自?xún)?nèi)心的節(jié)能降耗，減少燃煤，約束自己盡可能的減少汽車(chē)燃油消耗這種經(jīng)濟(jì)行為嗎？這些事情到了各個(gè)具體的利益主體身上，我們看到的就是，其實(shí)大家都有既得利益。我們?cè)谝院蟮纳钪虚g，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，其實(shí)應(yīng)該把窗戶(hù)紙捅破，挑明。中國(guó)在環(huán)境制約下，就是以后水會(huì)更貴，電、燃油會(huì)更貴，壟斷行業(yè)它所懼怕的，從煤到電的配套改革要觸動(dòng)他的既得利益的改革，其實(shí)也是不可避免的。我們企業(yè)和個(gè)人以后要在節(jié)能降耗，減排的歷史過(guò)程中間出于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，大家一起約束自己的行為走向低碳化也是勢(shì)在必行的。這個(gè)例子其實(shí)可以說(shuō)得很清楚，我們現(xiàn)在其實(shí)要真正尋求共贏，尋求整個(gè)（按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)說(shuō)的）可持續(xù)發(fā)展發(fā)面能夠真正出現(xiàn)，就要在諸如理順比價(jià)關(guān)系，建立正確的價(jià)格形成機(jī)制，破除過(guò)度壟斷，調(diào)整既得利益格局方面有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作和進(jìn)展。中國(guó)已經(jīng)到了幾乎任何一項(xiàng)改革都會(huì)觸動(dòng)既得利益的階段，這就是中國(guó)現(xiàn)在的基本情況。

　　我們下面說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅改革受到的一些相關(guān)因素的影響和制約，第一個(gè)應(yīng)該說(shuō)清楚，實(shí)際上中國(guó)居民住房自有率的水平是很高的。我們看到的數(shù)據(jù)有一個(gè)對(duì)比，中國(guó)居民的住房自有率的水平，有人說(shuō)80%幾，有人說(shuō)接近90%。當(dāng)然這里面還得細(xì)分，但是這個(gè)大的數(shù)據(jù)首先看得出來(lái)，這里面現(xiàn)在還沒(méi)有人證偽，我們現(xiàn)在這個(gè)指標(biāo)確實(shí)表現(xiàn)的，中國(guó)在居民住房自有率方面至少不低，但是同時(shí)差距在拉大。今天早上看到一條，現(xiàn)在還在廣泛流傳的信息。網(wǎng)上，微博上都在說(shuō)，福布斯有一個(gè)調(diào)查結(jié)果披露，中國(guó)大眾富裕階層，按它統(tǒng)計(jì)1200萬(wàn)以上，其中40%左右有3套以上的住房，他這種調(diào)查結(jié)果精確不精確，我們可以再討論，但是中國(guó)在住房率方面，自有率比較高的同時(shí)，差距在拉大，恐怕是一個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)。

　　第二個(gè)我們需要討論的問(wèn)題，住房上面遇到困難的人有沒(méi)有？絕對(duì)有，要么怎么會(huì)有這么大范圍的社會(huì)討論，這么到的公眾關(guān)注。住房遇到困難主要是什么人？現(xiàn)在最突出的是城鎮(zhèn)低收入階層和夾心層。城鎮(zhèn)低收入階層可不光是城市戶(hù)籍人口，已經(jīng)涌入城市的兩億多，我們稱(chēng)為農(nóng)民工的人也要有地方住。以后幾十年城鎮(zhèn)化過(guò)程中間還有4億多人進(jìn)入城鎮(zhèn)區(qū)域，他們也要有地方住。收入夾心層，現(xiàn)在看起來(lái)他自己覺(jué)得應(yīng)該過(guò)體面的生活，但是等到買(mǎi)房的關(guān)口往往不行，千方百計(jì)買(mǎi)了房以后，仍然當(dāng)房奴，很痛苦。更多的人是望房興嘆，有些實(shí)際的情況其實(shí)是大家都知道的常識(shí)。中國(guó)的社會(huì)心態(tài)里邊，比如說(shuō)一個(gè)年輕白領(lǐng)，一個(gè)小伙子，進(jìn)入工作崗位工作幾年，應(yīng)該談婚論嫁了吧，有了心儀的女朋友，但是現(xiàn)在有種種力量要求他，你要能解決一套100多平米的房子，否則結(jié)婚免談。這種硬約束，我們?cè)谏钪惺墙?jīng)常可以觀(guān)察到。這種壓力也是現(xiàn)在住房碰到困難的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。你說(shuō)我租房子行不行，很可能會(huì)回答說(shuō)，女孩子說(shuō)，哪怕我自己同意，我的家長(zhǎng)不同意。這是現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

　　第三個(gè)問(wèn)題我們要說(shuō)清楚，我們的房地產(chǎn)業(yè)是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的組成部分，是不是支柱，那是你學(xué)術(shù)討論的問(wèn)題。它的重要性一望而知，那么房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，顯然需要“雙軌”統(tǒng)籌框架下，既有保障軌，又有市場(chǎng)軌的雙軌統(tǒng)籌框架之下，市場(chǎng)軌上面，我們現(xiàn)在還在觀(guān)察的調(diào)控新政進(jìn)行始終的制度建設(shè)，這些回避不了的。制度建設(shè)就包括了整合理順全流程，從我們的不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到住房的交易，到住房的保有，這各個(gè)環(huán)節(jié)上面的稅費(fèi)。在這方面實(shí)際要進(jìn)行的稅費(fèi)改革也不可避免的要從住房的保有環(huán)節(jié)從無(wú)到有的構(gòu)建，房產(chǎn)稅的制度框架。我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，我雖然是力主要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，但我一二再，再二三的說(shuō)，我認(rèn)為有關(guān)部門(mén)應(yīng)該比較早的給全社會(huì)吃定心丸。中國(guó)的住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，應(yīng)該堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端。時(shí)間關(guān)系就不展開(kāi)調(diào)節(jié)高端的觀(guān)點(diǎn)了，但是我強(qiáng)調(diào)，這是我非常鮮明的觀(guān)點(diǎn)。在這種全套的稅費(fèi)的協(xié)調(diào)中間，觸動(dòng)既得利益是十分深重的?？赡茉蹅兇蠹叶伎梢愿惺艿?，說(shuō)起來(lái)這么敏感，這么牽動(dòng)感情，為什么？它就是拉動(dòng)既得利益是一個(gè)非常非常典型的事情，而且也是牽一發(fā)而動(dòng)全身。現(xiàn)在仍在熱議的國(guó)五條以后，關(guān)于交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格的按照20%征稅，原來(lái)的框架都有，但過(guò)去有實(shí)際性的彈性處理，變通辦法就過(guò)去了。而現(xiàn)在一旦說(shuō)二手房交易按20%的征收，很多人就感覺(jué)過(guò)不去了。你沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，你又沒(méi)有配套，現(xiàn)在激發(fā)的是很多地方出現(xiàn)井噴式的搶政策末班車(chē)，在政策細(xì)則沒(méi)落地的時(shí)候，趕快成交，而且逼出了所謂離婚潮，這是始料不及的一種，現(xiàn)在政策信息應(yīng)該講不配套造成的副作用。所以這種全面的協(xié)調(diào)配套牽一發(fā)而動(dòng)全身的機(jī)制之下，必須處理好的頂層設(shè)計(jì)，從頭到尾的，瞻前顧后，通盤(pán)考慮，是一定要力求高水平的。

　　再往下說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)稅討論這么多輪，反對(duì)的力量來(lái)自哪兒，我們直言不諱的說(shuō)，第一開(kāi)發(fā)商比較多的提出反對(duì)意見(jiàn)，有些代表人物。同時(shí)客觀(guān)講不是全部開(kāi)發(fā)商都反對(duì)，比如潘石屹態(tài)度很鮮明，他認(rèn)為三套以上的房產(chǎn)稅的征收是合理的。

　　第二我們看到有不少的學(xué)者反對(duì)，當(dāng)然也不是全部。但是客觀(guān)的講反對(duì)的聲音往往比較高，比較大，能夠得到一片叫好的回應(yīng)。

　　其實(shí)還有第三個(gè)角度，那就是在反對(duì)的聲音里面，有很大多的網(wǎng)民，其中大多數(shù)是年輕人，他們表示反對(duì)的意見(jiàn)，我也觀(guān)察了。反對(duì)者或者心生畏懼，或者是不明就理，本來(lái)說(shuō)網(wǎng)上活躍的是年輕人，是低中收入階層。如果我們討論的房產(chǎn)稅是調(diào)整高端的話(huà)，本來(lái)不會(huì)跟他們有什么關(guān)系，他們應(yīng)該在這個(gè)階段是住公租房，但是他心目中我只要有可能，我就要買(mǎi)自己的產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)房這方面的稅，預(yù)期中間有這么一個(gè)事情，他覺(jué)得就有一個(gè)陰影和壓力，就要表明態(tài)度，堅(jiān)決反對(duì)。所以心生畏懼和不明就理合在一起，客觀(guān)的來(lái)講存在著我們調(diào)控當(dāng)局定心丸沒(méi)有送到位和相關(guān)的未來(lái)前景，個(gè)人的理解不同，見(jiàn)仁見(jiàn)智的錯(cuò)綜復(fù)雜因素的。

　　第四個(gè)角度我覺(jué)得要比較直率的說(shuō)，我們體制內(nèi)的很多人，其實(shí)對(duì)房產(chǎn)稅改革是持反對(duì)態(tài)度的。為什么？我們就說(shuō)說(shuō)大實(shí)話(huà)，在當(dāng)今的中國(guó)，從中央到地方是不是官員一般都有好房，大房，有不少人有多套房?？峙麓蠹叶疾粫?huì)反對(duì)這個(gè)判斷，我們看到披露的某些“房叔”，“房嬸”冰山的一角嘛。話(huà)又說(shuō)回來(lái)，我們不說(shuō)這種極端的，現(xiàn)在還說(shuō)不清道不明，為什么一個(gè)人可以有30套，甚至更多套的房子。就是說(shuō)有多套房子的官員，他是不是都搞了下面的為非作歹的事情，那可未必。我所在的政府系統(tǒng)實(shí)施房改的時(shí)候就說(shuō)，摸了底以后就了解到，老同志手上自己實(shí)際掌握房源最多的是四套。怎么造成的？就各種歷史原因造成的。開(kāi)始總得給他家庭一套，以后有房源可分配，有子女的再分一套，有所謂大兒大女的概念，有所謂多子女的概念，最多的就是4套。現(xiàn)在改革過(guò)程中間，各個(gè)地方的辦法撲朔迷離，各有各的特點(diǎn)，有改善的方式，有各種各樣的名目，體制內(nèi)的官員有多套房的情況不是少數(shù)。那么大家自然也形成畏懼，自然從自己的既得利益考慮，雖然他未必是不正當(dāng)?shù)脕?lái)的多套房，但是他就是寧肯說(shuō)這方面能夠反對(duì)，能夠抵制的，我就要盡可能的，哪怕是不動(dòng)聲色的以這種反對(duì)態(tài)度去阻擋這個(gè)事情。

　　那么我們?cè)倏紤]一下，如果說(shuō)要化解既得利益按總書(shū)記所說(shuō)的，突破利益固化的藩籬，把這個(gè)事情往前推。這個(gè)路徑怎么走？我們注意到前一段時(shí)間已經(jīng)有很有影響的一種建議，就是應(yīng)該把重慶、上海兩地的試點(diǎn)先停下來(lái)，由人大立法以后審批通過(guò)，然后全國(guó)一起施行。那么實(shí)際情況會(huì)怎么樣？我首先想談：

　　第一這樣一個(gè)思路叫注重立法的思維，它的方向是對(duì)的。我們走向現(xiàn)代國(guó)家必須依法治國(guó)，依法治稅，而且必須更好的發(fā)揮人大的作用，我們必須促進(jìn)法治水平規(guī)范程度的提高。

　　第二這個(gè)方向正確的同時(shí)，回到現(xiàn)實(shí)，在如此激烈的爭(zhēng)議和很多觀(guān)點(diǎn)的對(duì)抗之下，由人大它來(lái)解決立法問(wèn)題，什么時(shí)候可操作，我們粗粗的設(shè)想一下，可能不是五年，十年能爭(zhēng)出眉目的問(wèn)題。搞得不好，說(shuō)得夸張一點(diǎn)，像反對(duì)派的一位教授說(shuō)的，那是在中國(guó)150年以后的事了。我們觀(guān)察一下，就是已經(jīng)在預(yù)算中間碰到的現(xiàn)實(shí)矛盾需要修改，現(xiàn)在已經(jīng)是前后做了十幾年的努力，好不容易在上屆政府任期內(nèi)，提出了修改的草案。第一稿大家關(guān)心的地方債的表述上面，正面提出了立法里面應(yīng)該體現(xiàn)的陽(yáng)光化的規(guī)則，但是有爭(zhēng)議。有爭(zhēng)議以后，在各種力量作用之下，居然出現(xiàn)了在第二審稿件上面把所有這些正面的表述一筆勾銷(xiāo)，退回到原有的預(yù)算法，也就是現(xiàn)行還在實(shí)行的預(yù)算法的一句話(huà)的表述。這種情況我曾經(jīng)直言不諱的批評(píng)，屬于我們?nèi)舜罅⒎ㄉ系牟蛔鳛?，這種問(wèn)題是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)。如果按照某些人比較理想化的說(shuō)法，由人大收回對(duì)于國(guó)務(wù)院的授權(quán)，所有的法規(guī)都在法的最高形態(tài)上形成規(guī)則，往下貫徹。那么我們已經(jīng)看到的十八種稅里的絕大多數(shù)都還是暫行條例的情況怎么辦，這些暫行條例要升到法，可不是有一個(gè)良好愿望就行的，特別是現(xiàn)在存在如此激烈的矛盾沖突和帶有如此強(qiáng)烈感情色彩的觀(guān)點(diǎn)爭(zhēng)議的房產(chǎn)稅要立法的話(huà)，怎么把它的立法和中國(guó)的實(shí)際要改革推進(jìn)相對(duì)接。我覺(jué)得誰(shuí)也無(wú)法回避這個(gè)實(shí)際問(wèn)題。所以你必須要考慮到，方向上人大要更嚴(yán)格掌握對(duì)國(guó)務(wù)院和部門(mén)的授權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中間不可能一風(fēng)吹，授權(quán)必須在轉(zhuǎn)軌過(guò)程中間的一席之地。在我們中國(guó)仍然處于急劇轉(zhuǎn)軌的時(shí)代，你要想把這些規(guī)則強(qiáng)行的稱(chēng)作法，其實(shí)并沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)肅的法所應(yīng)該具有的成熟性和穩(wěn)定性，也就無(wú)法保證嚴(yán)肅性。這種現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，是中國(guó)真正在這方面推進(jìn)所面臨的真問(wèn)題。

　　再往下說(shuō)，一個(gè)強(qiáng)烈的對(duì)比，就是十八大之后，我們的改革機(jī)遇是極為寶貴，極為重要的。人們期盼了這么久，終于聽(tīng)到了最高決策層給出一系列強(qiáng)烈的信號(hào)。這個(gè)改革的時(shí)間窗口有時(shí)不我待的性質(zhì)。我們都在關(guān)注今年的改革文件突出什么重點(diǎn)，更多的注意力已經(jīng)開(kāi)始聚焦到了按照慣例應(yīng)該形成的三中全會(huì)全面改革的指導(dǎo)文件。在這樣一個(gè)時(shí)間段上，關(guān)乎國(guó)家前途，民族命運(yùn)，中國(guó)夢(mèng)成敗的這樣的很多的改革事項(xiàng)，它的規(guī)則怎么制定，是等不起的。這就是我說(shuō)的大勢(shì)化。

　　所以往下再進(jìn)一步的做個(gè)小結(jié)，考慮到理想和現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，我們有必要再次原引鄧小平的改革智慧。就是在對(duì)大方向有一個(gè)判斷之后，他叫不爭(zhēng)論，我們現(xiàn)在可以說(shuō)少爭(zhēng)論，完全不爭(zhēng)論做不到，也是現(xiàn)在階段性的特點(diǎn)，必須進(jìn)一步引導(dǎo)理性爭(zhēng)論的，但是要在改革的實(shí)際步驟方面，要減少爭(zhēng)論而允許先行先試。有些事情，形不成共識(shí)，總得允許先試一試吧。小平同志曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)要大膽的試，大膽的闖。習(xí)近平總書(shū)記就任之后第一次出行，離開(kāi)北京，就是重走南巡路，使我們回想小平同志當(dāng)年的改革智慧。在頂層規(guī)劃，一定要提高水平的同時(shí)，又要特別的給出強(qiáng)烈信號(hào)，要繼續(xù)允許摸著石頭過(guò)河，繼續(xù)鼓勵(lì)先行先試。小平同志當(dāng)年在我們受到外部世界制裁的情況下，下決心要推出深滬兩地資本市場(chǎng)的股票交易所，他把話(huà)說(shuō)到極端，總可以先試一試，試了不行以后，關(guān)掉就是了。他說(shuō)這個(gè)話(huà)心里想的是要關(guān)掉它嗎？無(wú)非是把反對(duì)派說(shuō)到你總得要我試一試，把他們推到墻角，如此而已。這樣的一種，我感覺(jué)在房產(chǎn)稅改革方面，有兩地敢為天下先的啟動(dòng)改革試點(diǎn)，柔性切入這樣的實(shí)踐應(yīng)該得到高度的肯定。要積極的考慮，中央文件已經(jīng)屢次表明，前不久國(guó)務(wù)院批復(fù)的三部委關(guān)于收入分配的改革文件，再次申明的適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。所以在頂層規(guī)劃和先行先試的互動(dòng)中間，房產(chǎn)稅是一個(gè)非常典型的改革案例。我認(rèn)為在這個(gè)基本判斷之下，實(shí)際上也就重復(fù)一句話(huà)，按照官方的信息應(yīng)該再次說(shuō)一下，房產(chǎn)稅改革的方向已經(jīng)鎖定，關(guān)鍵是怎么形成頂層規(guī)劃之下，允許先行先試的漸進(jìn)路徑和進(jìn)一步提高實(shí)施方案可行性的問(wèn)題。

　　相關(guān)的應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的要點(diǎn)，第一這是一個(gè)多目標(biāo)的漸進(jìn)改革。抑制房產(chǎn)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)被炒作，泡沫化，這方面它應(yīng)該有所貢獻(xiàn)，但是這個(gè)改革事關(guān)構(gòu)建地方稅體系，落實(shí)省一下分稅制和漸進(jìn)提升直接稅作用，優(yōu)化中國(guó)收入分配和財(cái)產(chǎn)配置格局等等我們值得追求的目標(biāo)，它是一個(gè)多目標(biāo)的改革事項(xiàng)。

　　接下來(lái)講第二點(diǎn)，這個(gè)改革的配套作用是基本定位，不可能起到一個(gè)定海神針式的解決全局問(wèn)題的這么一個(gè)，有人似乎把它加以夸大描述的這種作用。它就是在配套改革當(dāng)中是一個(gè)組成部分。中國(guó)現(xiàn)在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)在具體表現(xiàn)上就是變量，一定要有頂層規(guī)劃的通盤(pán)考慮，但現(xiàn)實(shí)改革中間應(yīng)該呼應(yīng)著漸進(jìn)往前推，逐漸使制度安排優(yōu)化。你不能想象任何一個(gè)政策措施，一招鮮的解決全局問(wèn)題。房產(chǎn)稅同樣是，它在這里面你不要希望一個(gè)政策就是定海神針式的天下大地。但是另外一個(gè)角度，我們?cè)诿鞔_了肯定稅不是萬(wàn)能的哲理同時(shí)，又要充分認(rèn)識(shí)到和加以肯定走向現(xiàn)代國(guó)家現(xiàn)代稅制，如果不把稅制改革納入改革的全局，又是萬(wàn)萬(wàn)不可能的。這樣的一些道理，我覺(jué)得需要我們?cè)诶硇杂懻撝虚g尋求共識(shí)。我的這些想法先匯報(bào)出來(lái)，請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝！

　　主持人：有5分鐘回答我們嘉賓的時(shí)間，請(qǐng)各位嘉賓抓緊時(shí)間。

　　提問(wèn)：賈所長(zhǎng)你好，我有兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)這次征收的20%的個(gè)人所得稅，但是我知道在95年的時(shí)候朱镕基出臺(tái)一個(gè)土地增值稅的跟這個(gè)關(guān)系很密切，為什么這次沒(méi)有采用土地增值稅的提法。這是第一個(gè)問(wèn)題。

　　第二個(gè)問(wèn)題，我的一個(gè)想法，在人大給政府立法授權(quán)方面，可不可以考慮制定新的法律，叫做“改革法”或者是“改革試點(diǎn)法”，對(duì)政府的授權(quán)有一些規(guī)范。

　　賈康：好的，你這兩個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)單回應(yīng)一下。實(shí)際上我只能作為研究者來(lái)推測(cè)管理部門(mén)的一些邏輯。土地增值稅它是一個(gè)力度更大的稅種，他要把前一個(gè)環(huán)節(jié)和后一個(gè)環(huán)節(jié)認(rèn)定以后，是超額累進(jìn)的，可以高到很高的水平?，F(xiàn)在我們所說(shuō)到的20%是源于個(gè)人所得稅里面工薪收入之外的比較有普遍性的20%比例征收的政策上面，原來(lái)已有的設(shè)計(jì)。在20%征收上面，它跟土地增值稅類(lèi)似的是需要說(shuō)清楚后邊這個(gè)點(diǎn)跟前面的點(diǎn)相比，它有多大的所得額，也就是增值額，但是它沒(méi)有超額累計(jì)，對(duì)社會(huì)的沖擊相比之下要比土地增值稅要低得多。在現(xiàn)實(shí)生活中間很多人認(rèn)為實(shí)際上難以操作，或者不可接受的。難以操作你怎么認(rèn)清楚，我在賣(mài)房以后取得總的毛收入里面增值額是多大。我前面100萬(wàn)買(mǎi)的，后邊200萬(wàn)賣(mài)的，你看我增了100萬(wàn)。對(duì)不起我這里邊還花了50萬(wàn)的裝修呢，我的裝修到0哪去了，你都算我增值額，我不服氣，可能當(dāng)局就說(shuō)，你要拿出全套的原始憑證證明你50萬(wàn)的增收。他說(shuō)我怎么可能每個(gè)發(fā)票都留著呢，那可能就談不攏。談不攏，稅務(wù)機(jī)關(guān)跟納稅人之間可能產(chǎn)生火星四冒的狀態(tài)，天天吵，吵服怎么辦，這個(gè)稅征起來(lái)就非常棘手。

　　另外在法理上也有很多說(shuō)不清楚的事情。有人說(shuō)在這里面你光看我的裝修不行，我還有大量的投入，我自己花的時(shí)間，我也很寶貴。越扯越扯不清楚，增值額怎么定如果扯不清楚，那么我們過(guò)去看到很多地方實(shí)際的情況，就是找到簡(jiǎn)便征收辦法。簡(jiǎn)便征收辦法幾乎已經(jīng)是一個(gè)通用模式。就是你現(xiàn)在賣(mài)出去以后總量按1%，有的地方1.5%，原則上1%-3%，你交了這個(gè)錢(qián)，完事，這個(gè)稅就過(guò)了。這就是潛規(guī)則以后，這是實(shí)施細(xì)則的明規(guī)則?，F(xiàn)在實(shí)際的沖突是真正？原有的政策框架里面，如果說(shuō)土地增值稅根本無(wú)法想象，20%的征收，實(shí)際上主導(dǎo)是由簡(jiǎn)便征收辦法去解決問(wèn)題?，F(xiàn)在一下給出信息要嚴(yán)格按照20%征收，大家覺(jué)得這個(gè)事情沖擊太大。這才逼出了一個(gè)政策沒(méi)有落地之前，搭末班車(chē)這種帶有社會(huì)恐慌心理，井噴式的趕快成交，為了成交突破一些具體明確障礙的離婚潮。這里面我前面已經(jīng)說(shuō)到了，他再次提示我了，牽一發(fā)而動(dòng)全身的情況下，最好通盤(pán)想好。最有政策水平，應(yīng)該現(xiàn)在把整個(gè)流程的各種稅費(fèi)一起整合，哪怕做不到一下子全都通盤(pán)協(xié)調(diào)，關(guān)鍵的一些要素，前面朱中一老師說(shuō)到的，原來(lái)政策框架里面有時(shí)間因素，你現(xiàn)在能不能比較早的把時(shí)間因素配清楚，讓大家心里面有個(gè)判斷。還還想優(yōu)化什么因素，能不能一起想好了以后，在政策精神公布的同時(shí)，很快細(xì)則就出來(lái)。我們現(xiàn)在恰恰碰到的問(wèn)題就是，大家已經(jīng)熱鬧了這么一大陣子，還沒(méi)有看到可操作的具體細(xì)則。

　　您說(shuō)到的第二個(gè)問(wèn)題，在改革方面要設(shè)法同樣是這個(gè)問(wèn)題，爭(zhēng)論不休這個(gè)法什么時(shí)候能出來(lái)，出臺(tái)之后很籠統(tǒng)的一些大原則的東西，這樣一些概念實(shí)際上是不是又是一種“走形式”的因素比較多。如果說(shuō)改革的總體來(lái)說(shuō)，它的內(nèi)在精神是什么？其實(shí)就應(yīng)該允許創(chuàng)新，允許在現(xiàn)有法規(guī)體系里有突破。你再要一個(gè)《改革法》來(lái)罩著它，我個(gè)人認(rèn)為實(shí)際價(jià)值不大。這里面很多事情要政治家考量的，要突破，你可能就成為改革的犧牲品。但我們反復(fù)的觀(guān)察到，中國(guó)畢竟有這么一些人，他的偏好更多出于公心，更多的考慮敢為天下先的去爭(zhēng)求實(shí)現(xiàn)一些理想化的東西。理想跟現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，是需要他們斟酌以后掌握分寸的。改革法根本沒(méi)法，稍微清晰一點(diǎn)規(guī)定這些敏感問(wèn)題。如果我們從大的歷史哲理來(lái)說(shuō)，法無(wú)定法而后知，非法法也。人類(lèi)社會(huì)發(fā)展就是不斷突破現(xiàn)行的明規(guī)則，而不斷的在法治的追求上面把創(chuàng)新過(guò)程中間可以穩(wěn)定的東西，通過(guò)法的形式加以嚴(yán)肅的規(guī)范的表述。這個(gè)過(guò)程在中國(guó)是有特別明顯的轉(zhuǎn)軌特征和加劇形成復(fù)雜博弈的特征。我們的一個(gè)《憲法》，改革開(kāi)放以來(lái)已經(jīng)幾輪修憲，現(xiàn)在大家滿(mǎn)意嗎？也不敢說(shuō)普遍滿(mǎn)意，而更實(shí)際的是幾輪修正，有的憲法現(xiàn)在更多不是在怎么修正它，而是怎么嚴(yán)格實(shí)行它。真正要把《憲法》落實(shí)得好，有的人說(shuō)，實(shí)際上就等于要在中國(guó)推行一個(gè)全面的，帶有政治體制改革要素的配套改革，這個(gè)話(huà)有一定道理。我們《憲法》說(shuō)得明明白白的一些東西，怎么在生活中落地，這是巨大的挑戰(zhàn)。這個(gè)想法僅供參考。

　　提問(wèn)：賈所長(zhǎng)你好，我是來(lái)自復(fù)地重慶公司的吳曉。眾所周知房產(chǎn)稅從2011年在重慶試點(diǎn)了將近兩年多了，請(qǐng)你簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)一下房產(chǎn)稅在重慶試點(diǎn)取得的效果，以及預(yù)測(cè)一下未來(lái)的政策方向，謝謝。

　　賈康：謝謝，這方面我還要向在座的各位請(qǐng)教，因?yàn)榱私庑畔⒑苡邢?。我也理解兩地的官方非常?jǐn)慎，輕易不表態(tài)。但我注意到，應(yīng)該是在半年多以前，各家主要的報(bào)紙，我們過(guò)去所說(shuō)到的像最權(quán)威的人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、光明日?qǐng)?bào)等等，都發(fā)了一個(gè)通稿，我認(rèn)為就是官方態(tài)度。對(duì)兩地改革試點(diǎn)作出了充分肯定的評(píng)價(jià)，我認(rèn)為里面的論據(jù)總體來(lái)說(shuō)是客觀(guān)的，大家感興趣可以在網(wǎng)上搜一下。

　　我個(gè)人基本的評(píng)價(jià)，首這兩地的試點(diǎn)，首先要肯定，他們是敢為天下先的，符合鄧小平改革的精神哲理的突破。首先從無(wú)變有，從原來(lái)保有環(huán)節(jié)上完全無(wú)稅，現(xiàn)在現(xiàn)在在局部試點(diǎn)，讓它建一個(gè)制度框架，變成有稅，這符合中國(guó)走向現(xiàn)代國(guó)家，發(fā)展現(xiàn)代稅制的一個(gè)基本大方向。

　　第二不能簡(jiǎn)單的看某一點(diǎn)來(lái)評(píng)價(jià)這兩地改革試點(diǎn)的范圍，有的人只看稅收增加了多少，我覺(jué)得這是非常皮象的看法。上海說(shuō)第一年征了快20個(gè)億，第二年征了快30個(gè)億，但占它整個(gè)盤(pán)子的比重很低。重慶說(shuō)只征了1億多，在他盤(pán)子里更低，似乎就是這個(gè)改革沒(méi)什么用的表現(xiàn)。不對(duì)嘛，而這個(gè)改革開(kāi)始切入真的不是在這兩個(gè)地方稀罕這點(diǎn)財(cái)政收入。就是在決策層上認(rèn)為，有必要通過(guò)這兩個(gè)地方的試點(diǎn)先建制度框架，所以以開(kāi)始稅收收得不多為依據(jù)，說(shuō)改革不起作用是非常片面和表象的看法。以后的后勁不言而喻，還長(zhǎng)得很。

　　第二是說(shuō)沒(méi)有看到這兩個(gè)地方推出改革試點(diǎn)以后，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。這就要多說(shuō)幾句話(huà)，有什么力量能改變中國(guó)城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)在實(shí)際上只有38%，以后要一路走高到70-80%區(qū)間，這個(gè)過(guò)程才變得比較趨緩。這幾十年歷史過(guò)程中間，中心區(qū)商品房，產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)的上揚(yáng)曲線(xiàn)，沒(méi)有任何力量能改變。前面朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)了，一種觀(guān)點(diǎn)是似是而非的，說(shuō)九輪調(diào)控，越調(diào)越高，說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)高，似乎是調(diào)控?zé)o能所造成的。不對(duì)的，你要反問(wèn)如果沒(méi)有這些輪的調(diào)控，這個(gè)房?jī)r(jià)要瘋狂到什么樣的狀態(tài)，肆無(wú)忌憚的炒作會(huì)怎么樣繼續(xù)延伸它的內(nèi)在邏輯，這才是真問(wèn)題。那么從重慶，上海兩地試點(diǎn)之后，我們聽(tīng)到的信息，高端房產(chǎn)的成交規(guī)模在收斂，房?jī)r(jià)在趨于穩(wěn)定，這就是正效應(yīng)，這個(gè)正效應(yīng)是很容易判斷出來(lái)的。你不能要求上海所謂增量調(diào)節(jié)，重慶是很有限的，花園洋房也就是獨(dú)立別墅的存量才調(diào)節(jié)這個(gè)稅。造成這兩地房?jī)r(jià)多么明顯的往下調(diào)整，我也深信這兩地的房?jī)r(jià)如果大幅度的往下調(diào)整，絕對(duì)不是決策層的本意，那樣會(huì)對(duì)社會(huì)生活帶來(lái)很多的負(fù)面影響，哪怕你是擠泡沫，你也必須柔性的擠，漸進(jìn)的擠，完全沒(méi)有必要一落千丈式的回調(diào)。那么這樣以來(lái)，就正面肯定了。我們可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析證明，它對(duì)房?jī)r(jià)是產(chǎn)生了，使它走向平穩(wěn)，減少泡沫的正面效應(yīng)。

　　還有其他很多值得肯定的地方，比如重慶的改革方案里面，我覺(jué)得有一個(gè)今后其他的改革試點(diǎn)方案，不論怎么設(shè)計(jì)都要吸取的，調(diào)節(jié)高端的重要原則。重慶是動(dòng)了存量，比上海表面看起來(lái)更激進(jìn)。但是就是轄區(qū)之內(nèi)3千多套獨(dú)立別墅納入調(diào)整的范圍。這3千多套獨(dú)立別墅，有人說(shuō)很難呀，人家要跟你玩命呀。實(shí)際情況聽(tīng)來(lái)不是這樣，幾乎100%都收到了。為什么呢？這些人是真正的先富起來(lái)的典型，住著獨(dú)立別墅，他不會(huì)在乎這一年給你交過(guò)一萬(wàn)多，兩萬(wàn)多的稅，而且非常人性化的，我認(rèn)為符合我前面所說(shuō)到的，即使這種頂尖的獨(dú)立別墅，180平米是起征點(diǎn)。假定你這個(gè)獨(dú)立約束就是180平米，你同樣一分錢(qián)稅也不用交。這個(gè)原則的精神實(shí)質(zhì)，我認(rèn)為是非常重要的，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，應(yīng)該比照這個(gè)精神實(shí)質(zhì)，設(shè)計(jì)以后的改革方案，就是堅(jiān)持調(diào)節(jié)高端。再怎么富裕的人，他第一個(gè)基本單位可以扣在外，具體什么方式，大家可以討論。還有什么正面效應(yīng)值得肯定，這兩地試點(diǎn)里邊，你說(shuō)上海說(shuō)只調(diào)節(jié)存量，實(shí)際上你要有動(dòng)作出手去增加增量，就會(huì)把存量一起拉進(jìn)來(lái)。因?yàn)樯虾５耐菊f(shuō)，有把握在這些年已經(jīng)有數(shù)據(jù)的情況下，誰(shuí)出售買(mǎi)房，馬上把他原來(lái)的存量房一起調(diào)出來(lái)，設(shè)定需要怎么樣按照稅率對(duì)它多少多少面積加以調(diào)節(jié)，這樣一種作用不值得肯定嗎？稱(chēng)為增量，實(shí)際上拉動(dòng)了一部分存量一起受調(diào)節(jié)。還有上海提出我這里0.4%，0.6這樣一個(gè)具體的稅率差異，那么所有在浦西以外周邊區(qū)域買(mǎi)房的，明確說(shuō)就是從低。但是中心區(qū)對(duì)不起，要0.6從高，就這么一點(diǎn)微小的差異，他們的管理層非常欣慰的說(shuō)，看到了多年沒(méi)見(jiàn)到過(guò)的調(diào)節(jié)效果。說(shuō)多少年，他們過(guò)去都希望，新的買(mǎi)主把注意力引到周邊去，這樣更合理的形成上海土地開(kāi)發(fā)利用的布局。但是過(guò)去的老百姓認(rèn)同的，民間認(rèn)同的是“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，過(guò)去首選中心區(qū)，中心區(qū)的房?jī)r(jià)就更有往上沖的需求拉動(dòng)?，F(xiàn)在好了，就這么0.2這么微小的一個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿上的差異，大量的成交現(xiàn)在引到周邊區(qū)域。這是他們管理層在私下討論的時(shí)候，非常欣慰說(shuō)到一個(gè)正面的效應(yīng)。諸如此類(lèi)的事情還有很多。我不能占大家更多的時(shí)間了，總體一句話(huà)，我認(rèn)為對(duì)兩地的試點(diǎn)，現(xiàn)在我們更需要的不是在這里面吹毛求疵找他們的毛病，首先要肯定這兩地試點(diǎn)，對(duì)于中國(guó)無(wú)可避免的，優(yōu)化稅制體制，建設(shè)現(xiàn)代國(guó)家歷史進(jìn)程的貢獻(xiàn)。謝謝大家。

　　主持人：謝謝賈所長(zhǎng)精彩的演講，請(qǐng)稍做休息。

（審校：劉滿(mǎn)桃）