我們希望這個(gè)毛利率至少回到同行業(yè)的平均水平，這也是我們管理層未來(lái)2013年、2014年的整體目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 魯鵬、梁嘉欣 “對(duì)我們銷(xiāo)售毛利率的提升還是有信心，我們覺(jué)得應(yīng)該會(huì)回到相對(duì)合理的水平。”在新城控股2012年業(yè)績(jī)會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)陳忠明如是說(shuō)。

　　據(jù)新城控股披露2012年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2012年全年實(shí)現(xiàn)收入175億元，同比增長(zhǎng)62.7%，實(shí)現(xiàn)39.29億的毛利總額，同比增長(zhǎng)30%。公司毛利率為22.4%，凈利潤(rùn)總額為9.3億元，核心凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)達(dá)到了19.5%，實(shí)現(xiàn)了9.1億元，同比增加1.4億元。

　　其中，2012年毛利率有所下降，只有22.4%，比2011年下降了5.7%。

　　陸忠明解釋?zhuān)饕?011年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了價(jià)格下調(diào)的壓力，2012年實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有很大一部分是在2011年下半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目。該部分銷(xiāo)售受價(jià)格下調(diào)因素的影響，在2012年得到了體現(xiàn)。

　　“不過(guò)我們有信心在2013、2014年將毛利率提升回來(lái)。”陸忠明稱(chēng)。另外，新城控股目前的債務(wù)以短期債務(wù)為主，有53.2%的短期債務(wù)，兩年以上的債務(wù)只占到了18.8%。

　　此前1月24日，新城控股及子公司擔(dān)保人就發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)與初始買(mǎi)方簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，票據(jù)將于2018年1月31日到期。

　　陸忠明表示，該項(xiàng)發(fā)債對(duì)公司整個(gè)債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)有明顯的促進(jìn)作用，明顯的改善了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　執(zhí)行董事黃茂莉女士介紹稱(chēng)，過(guò)去幾年公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了一些調(diào)整，2012年以前針對(duì)置業(yè)人群的起航系列占合同銷(xiāo)售的比例超過(guò)30%。2012年下半年以來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的情況有所改善，策略性的增加了起航系列和圓夢(mèng)系列的銷(xiāo)售比率，預(yù)期有助于后續(xù)毛利率的水平回復(fù)。

　　“2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)是達(dá)到200億的合同銷(xiāo)售金額，跟2012年相比有25%的增長(zhǎng)。”黃茂莉表示，該目標(biāo)是基于公司有充裕的貨量，而且也是對(duì)全年銷(xiāo)售計(jì)劃的安排。

　　黃茂莉稱(chēng)，2013年公司有40個(gè)項(xiàng)目可以貢獻(xiàn)合同銷(xiāo)售額，其中有10個(gè)項(xiàng)目是新的，一期在今年開(kāi)工，還有8個(gè)全新的項(xiàng)目是在2013年全新開(kāi)工。這18個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)工面積達(dá)到280萬(wàn)平方米，其中有137萬(wàn)平方米已經(jīng)在一季度開(kāi)工。

　　以下為新城控股2012業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)整理實(shí)錄

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：到目前為止公司已經(jīng)入帳的銷(xiāo)售有？如何看待今年的毛利率？今年買(mǎi)地的資本開(kāi)支是多少？從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司想把負(fù)債率維持在什么水平？

　　陸忠明：剛才提到了公司2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)是200億。公司在一、二月份銷(xiāo)售面積是22萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)18.11億的銷(xiāo)售總額。這個(gè)銷(xiāo)售總額還是受到二月份春節(jié)的影響。三月份銷(xiāo)售情況，到目前來(lái)看還是符合公司之前的銷(xiāo)售計(jì)劃，還剩幾天時(shí)間我們會(huì)進(jìn)行披露。

　　2013年的毛利率，從目前的情況來(lái)看，主要是基于2012年上半年銷(xiāo)售的反應(yīng)，當(dāng)然還有大部分還是要基于2013年后續(xù)的銷(xiāo)售情況。從單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，我們從2012年3月份開(kāi)始個(gè)別項(xiàng)目有了提價(jià)的措施，個(gè)別項(xiàng)目在全年已經(jīng)有了三到四次的提價(jià)。從提價(jià)幅度來(lái)看，對(duì)我們銷(xiāo)售毛利率的提升還是有信心，我們覺(jué)得應(yīng)該會(huì)回到相對(duì)合理的水平。

　　上市以后，我們的負(fù)債率得到了明顯下降，公司整體上市資金還是非常有限。公司對(duì)今年有一個(gè)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，首先是要確保現(xiàn)有區(qū)域土地去化之后的補(bǔ)充。在公司業(yè)績(jī)指標(biāo)完成得相對(duì)合理的時(shí)候，我們會(huì)考慮區(qū)域外拓展。目前來(lái)說(shuō)，公司募集資金和發(fā)債資金主要用于新土地的獲取，這塊的資金大概有28億。我們?cè)诰惩馊诘降馁Y金，可以考慮拿新的土地。

　　當(dāng)然，我們?cè)诎l(fā)債的時(shí)候也考慮到對(duì)舊債的償還，我們最終還是會(huì)通過(guò)買(mǎi)地進(jìn)行新老債務(wù)的銜接。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)于達(dá)到今年的銷(xiāo)售目標(biāo)有沒(méi)有信心，國(guó)五條出來(lái)以后對(duì)銷(xiāo)售有沒(méi)有影響？

　　王振華：關(guān)于今年200億的銷(xiāo)售目標(biāo)，我們?cè)诎凑瘴覀兊挠?jì)劃實(shí)施。3月份的銷(xiāo)售情況也會(huì)在我們的計(jì)劃范圍內(nèi)，所以我們對(duì)200億的銷(xiāo)售目標(biāo)還是很有信心。

　　關(guān)于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)從2003年到現(xiàn)在有十年的調(diào)控，最近又發(fā)了國(guó)五條。國(guó)五條的主要內(nèi)容和原來(lái)調(diào)控內(nèi)容沒(méi)有什么區(qū)別，大家最關(guān)注的一條是二手房交易要增加20%的所得稅。

　　我認(rèn)為這是針對(duì)二手房的一種遏制，也就是說(shuō)對(duì)投資的遏制。國(guó)五條總體來(lái)說(shuō)是投資和投機(jī)方面的調(diào)控，它對(duì)我們首次置業(yè)，首次改善需求還是鼓勵(lì)的。政府認(rèn)為老百姓的住房問(wèn)題需要解決，所以我認(rèn)為國(guó)五條出來(lái)以后，不會(huì)再有大的調(diào)控政策出來(lái)。

　　我們?cè)倏?012年的情況，2012年雖然沒(méi)有政策出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)還是比較平穩(wěn)，沒(méi)有什么飚升的場(chǎng)面。所以，我認(rèn)為只要2013沒(méi)有快速增長(zhǎng)的情況，應(yīng)該房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司預(yù)計(jì)今明兩年毛利率會(huì)回升多少個(gè)百分點(diǎn)？目前公司短期負(fù)債還是比較高，有沒(méi)有考慮今年把負(fù)債比率進(jìn)行優(yōu)化？預(yù)計(jì)到今年年底短期負(fù)債的比率大概會(huì)下降到多少？

　　陸忠明：通過(guò)負(fù)債可以看到公司未來(lái)毛利的趨勢(shì)。我們過(guò)往的負(fù)債結(jié)構(gòu)里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，這對(duì)公司整體的業(yè)績(jī)影響還是比較大的。這一塊的利息通過(guò)資本化之后會(huì)影響到2011年和2012年的交付遲慢。2012年我們對(duì)高利率信托的壓縮了20多億，置換了一些低成本的貸款。

　　通過(guò)這樣的舉措，使我們的資金成本有降低的趨勢(shì)。我們的負(fù)債總額得到了控制，全年總負(fù)債也下降了。從未來(lái)來(lái)看，公司不太會(huì)采用信托這種相對(duì)成本較高的融資方式。

　　公司通過(guò)產(chǎn)品定位的提升，布局的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，過(guò)往幾年的毛利水平是公司運(yùn)營(yíng)良好的反應(yīng)結(jié)果。2012年主要是受2011年的影響，所以毛利率下降，但是我相信這個(gè)下降會(huì)在2013年、2014年逐步消化。

　　短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的關(guān)系，剛才我們?cè)谀陥?bào)中講了。目前公司采用的主要融資方式還是項(xiàng)目貸款，我們的項(xiàng)目周期基于快速開(kāi)發(fā)的需要，一般在兩年以?xún)?nèi)。體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，雖然我們貸款申請(qǐng)期限有兩年，但實(shí)際上在項(xiàng)目交付時(shí)就需要償還。所以，按照這樣的分類(lèi)，我們短期債務(wù)占比還是比較高。

　　今年1月份我們通過(guò)發(fā)債明顯改善了債務(wù)結(jié)構(gòu)，我們后續(xù)也有一些持有性物業(yè)貸款得到審批，有7.5億的貸款，也是五年期以上的，這在未來(lái)四、五月份會(huì)放款，將對(duì)公司整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：毛利率會(huì)回升，是基于什么原因？

　　王振華：提高毛利率有幾個(gè)辦法：第一，我們從去年下半年開(kāi)始就感覺(jué)到毛利率比較低，所以從去年下半年每個(gè)季度都必須要上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，去年是上調(diào)了5%，今年再提高5%，用這兩個(gè)5%來(lái)提高毛利率。

　　第二，我們的信托成本原來(lái)高的在13%到14%之間，現(xiàn)在成本基本上都在10%以下。假如40億的貸款，原來(lái)是14%的成本，現(xiàn)在10%就可以貸到64億的貸款額度，可以增加24億的貸款額度，這對(duì)毛利率有所提升。

　　黃茂莉：我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)去幾年也有一些變化，我們2011年的時(shí)候合同銷(xiāo)售里面起航系列占了30%多，2012年我們起航系列占比下降到了13%。相對(duì)而言，樂(lè)居系列和圓夢(mèng)系列產(chǎn)品毛利率比起航系列要高，隨著我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，我們認(rèn)為對(duì)毛利率也有所幫助。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)有沒(méi)有一個(gè)目標(biāo)，毛利率達(dá)到多少算是合理？今年若用28億買(mǎi)地，估計(jì)凈負(fù)債率會(huì)在什么水平？

　　陸忠明：我們2012年的毛利率在行業(yè)內(nèi)相對(duì)比較低，但是剛才提到了我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，以及債務(wù)成本的影響，這些都是造成毛利率下降的主要因素。從區(qū)域的角度來(lái)講，我們?cè)?013年短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入貢獻(xiàn)還是來(lái)自于現(xiàn)有的區(qū)域，并沒(méi)有新的區(qū)域增加。

　　如果要說(shuō)一個(gè)具體的指標(biāo)我覺(jué)得不太合適，但是我們還是想回到之前毛利率的水平。公司對(duì)于項(xiàng)目本身的追求有一個(gè)基本的保證要求，剛才提到公司28億的海外融資是希望拿新的土地，當(dāng)然公司新的土地儲(chǔ)備資金安排可能還不止這個(gè)數(shù)字，因?yàn)檫@塊只是基于海外融資。

　　公司在拿地環(huán)節(jié)本身相對(duì)比較穩(wěn)健，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目我們還是希望實(shí)現(xiàn)比較高的毛利率，這樣我們才會(huì)去投標(biāo)參與。從土地投標(biāo)環(huán)節(jié)我們就已經(jīng)在考慮毛利率的管理，這個(gè)項(xiàng)目一旦落成以后，我們通過(guò)后續(xù)的開(kāi)發(fā)，融資和內(nèi)部的管控進(jìn)一步降低我們的成本投入，實(shí)現(xiàn)高的價(jià)格，最后實(shí)現(xiàn)毛利率指標(biāo)。

　　當(dāng)然，我們希望這個(gè)毛利率至少回到同行業(yè)的平均水平，這也是我們管理層未來(lái)2013年、2014年的整體目標(biāo)。

　　我們的負(fù)債率雖然下降到了57.1%，當(dāng)然這可能是短期的表現(xiàn)，目前來(lái)講公司海外債一旦啟動(dòng)，對(duì)我們凈負(fù)債率的影響還是比較大的。同樣的道理，我們希望公司的負(fù)債率相對(duì)來(lái)說(shuō)達(dá)到行業(yè)內(nèi)的同等水平，達(dá)到投資者認(rèn)同的水平，我們也會(huì)和股票投資者，債券投資者進(jìn)行充分的溝通，把我們的負(fù)債率能夠控制在一個(gè)相對(duì)合理的水平。