劉愛明：其實(shí)機(jī)遇任何時(shí)候都有，我理解有的時(shí)候不適應(yīng)調(diào)控，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，比如中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也是20多年了，它本身自身的一些發(fā)展規(guī)律就會(huì)導(dǎo)致做一些轉(zhuǎn)型，做一些思考。這本身就意味著是一種機(jī)遇。論壇給我出的這么一個(gè)題目，叫調(diào)控與城鎮(zhèn)化的房企機(jī)遇。現(xiàn)在大家熱議的房地產(chǎn)新政，目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。宏觀就不談了，談一些微觀的東西。大家談的比較多的抑制投資，投機(jī)的需求，二套房的需求，增加供給都是宏觀層面。我從微觀層面我們經(jīng)常看到不同的城市，甚至同一個(gè)城市，不同的區(qū)域，不同的板塊，所謂不同的板塊，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一種冰火兩重天，有的地方漲得很快，有的地方漲不起來。中國(guó)的問題是比較復(fù)雜的，總有一些地方是冰，有些地方是火。我們?cè)偻路治錾顚哟蔚脑蚋擎?zhèn)化本身有關(guān)系，有的區(qū)域?qū)θ丝诘奈κ菑?qiáng)的，有的區(qū)域?qū)θ丝诘奈κ侨醯?，所以我們也可以看到這個(gè)方面在區(qū)域經(jīng)濟(jì)，就業(yè)機(jī)會(huì)，公共配套，在空間方面的失衡，所以導(dǎo)致了冰火兩重天的狀態(tài)。從城市建設(shè)這塊出來了很多現(xiàn)象，有的叫大城市病。還有“稅城”和“鬼城”。

　　房地產(chǎn)二十多年出現(xiàn)了大量的“稅城”，還有這種“鬼城”生產(chǎn)與生活人為的隔離。我理解實(shí)際上我們提的新型城鎮(zhèn)化是要解決這些問題。其實(shí)我們回過頭去看很多問題的時(shí)候，房?jī)r(jià)這些事情實(shí)際上是過眼煙云，過去就過去，實(shí)際上留給城市市民的，留下給我們后代的可能是很多遺憾，這個(gè)是行業(yè)更應(yīng)該談的，更應(yīng)該致力于思考的一些問題。比如原來會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)極端，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就是工業(yè)區(qū)，其實(shí)不光是工業(yè)區(qū)，北京的中關(guān)村所謂的總部基地也有點(diǎn)這個(gè)味道。非常好的地段，高端的寫字樓，但是在里面15分鐘找不到喝咖啡的地方，很遺憾，這是發(fā)生在北京中關(guān)村，全國(guó)幾乎是最貴的一個(gè)地方。這是一個(gè)方面的現(xiàn)象。

　　另外一方面我們又出現(xiàn)了叫有城無產(chǎn)，我們只有住宅，沒有產(chǎn)業(yè)。所以說出現(xiàn)了很多所謂的“稅城”。其實(shí)在非常多的地方還有，每個(gè)城市都有這樣，你去看看小區(qū)，都會(huì)出現(xiàn)這樣的問題。這個(gè)不能不說是一種建設(shè)上的遺憾。其實(shí)我們也有做得比較好的，像蘇州工業(yè)園，其實(shí)它是一個(gè)工業(yè)園，實(shí)際上蘇州工業(yè)園成立一開始就明確了產(chǎn)業(yè)與城市共同發(fā)展的雙定位，是在制造業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和諧發(fā)展的大定位。對(duì)大多數(shù)人來說蘇州工業(yè)園不是工業(yè)，而是生活。他的三大清水的商圈，四個(gè)功能服務(wù)的點(diǎn)。蘇州工業(yè)園區(qū)的建設(shè)應(yīng)該是蘇州市民的一種幸福，他可以享受高品質(zhì)的生活。我們更多的城市如果出現(xiàn)這樣，其實(shí)房?jī)r(jià)是另外一個(gè)問題，建設(shè)留下來的是給我們后代永遠(yuǎn)的一個(gè)財(cái)富。

　　所以這樣就談到了新型城鎮(zhèn)化，這不是一個(gè)政策，我們反觀二十年的建設(shè)，應(yīng)該以人為核心，提不提，我們未來的建設(shè)都必須要以人為核心，以人口聚焦為總體思路，走集約、節(jié)約、生態(tài)的路，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的融合。這個(gè)可能是我們核心要思考的問題。在戶籍、就業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、購物、休閑、娛樂真正能打造一個(gè)樂園，這樣可能才是我們城鎮(zhèn)化真正的目的。所以在這個(gè)當(dāng)中，比如說產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展就很重要，我們必須改變有城無產(chǎn)，沒有產(chǎn)業(yè)實(shí)際上對(duì)人口的吸引力是不夠的，因?yàn)槿艘蜆I(yè)，其實(shí)我們?cè)诤芏喑鞘卸寄芸吹剑械氖峭粋€(gè)城市，有的是跨過整個(gè)城市去上班，給交通都帶來非常大的壓力。同樣城鎮(zhèn)化需要更多的公共配套，所有這些東西我理解都是以人為核心的，這是總理提出來以人為核心的一個(gè)城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是順應(yīng)了這樣一個(gè)形勢(shì)。房地產(chǎn)接下來發(fā)展也必須以人為核心。所以這樣在城鎮(zhèn)化當(dāng)中就有非常多的機(jī)遇，但是同時(shí)對(duì)房企提出了更高的要求。中國(guó)的房地產(chǎn)過去二十幾年里面，一直處于基本上沒有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。所以大家經(jīng)常說阿貓阿狗都能搞，這行業(yè)的一個(gè)悲劇。未來行業(yè)協(xié)會(huì)提出一些專業(yè)方面的要求，能力方面的要求，這本身也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。例如在舊城改造里面，需要比較多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力。因?yàn)樗砸脑欤褪且驗(yàn)檫@個(gè)方面缺乏，其實(shí)房子還是那個(gè)房子，只是住的面積，大小而已，最大的變化還是一種商業(yè)，生活的一種便利程度，包括微型城的建設(shè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)和配套都有比較大的需求。需要企業(yè)在產(chǎn)住商綜合能力上需要具備，這樣我們才能適應(yīng)未來發(fā)展的需求。

　　同樣在新區(qū)的建設(shè)上，現(xiàn)在新一屆的政府也出來了，新書記出來會(huì)挑一個(gè)方向往那兒打，往往賣得最好的地就是住宅的地，實(shí)際上政府也很清楚，那個(gè)地方需要的不是住宅，最好賣的是住宅?，F(xiàn)在可能再跟書記去談新區(qū)的地方不那么容易，這和五年前，十年前不一樣的，可能更需要產(chǎn)業(yè)，更需要商業(yè)。這是城鎮(zhèn)化中間本身存在的一種機(jī)會(huì)，當(dāng)然對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)也提出比較高的專業(yè)能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)要求來轉(zhuǎn)變角色和商業(yè)模式。實(shí)際傳統(tǒng)的開發(fā)商大多數(shù)以住宅為主的，在這塊對(duì)這種能力的要求是非常簡(jiǎn)單的一種能力。未來我覺得更多需要向運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商去改變。傳統(tǒng)的房企樂觀也有服務(wù)的內(nèi)容，比較簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，可能是服務(wù)的一種內(nèi)容。在未來這塊服務(wù)內(nèi)容就會(huì)很多，可能開發(fā)商要轉(zhuǎn)變成運(yùn)營(yíng)商或者服務(wù)商，或者換一種角度，存在著很多運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商的事，當(dāng)然開發(fā)商還是做你開發(fā)商的事。通過這個(gè)來改變城市建設(shè)的局面。

　　最后要說幾句企業(yè)的事，我是協(xié)信的。其實(shí)我們也是基于這樣的思考，在企業(yè)戰(zhàn)略上作出一些轉(zhuǎn)變。過去我們?cè)谥貞c住宅也做得比較多，以品質(zhì)著稱，現(xiàn)在我們成功轉(zhuǎn)型為商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，重星光系列，可能重慶的人也比較清楚，星光68是奢侈性的購物中心，星光時(shí)代是城市副中心的以年輕時(shí)尚為住的。星光天地是配套型的，轉(zhuǎn)變成商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，同時(shí)我們也在實(shí)踐產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。這個(gè)圖片是重慶總部城，我們?cè)跓o錫，上海也有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作。實(shí)際上它服務(wù)的對(duì)象已經(jīng)變成了一種企業(yè)，其實(shí)不是客戶了，我們?cè)谥貞c總部城這個(gè)項(xiàng)目提出了綜合服務(wù)平臺(tái)，為這些企業(yè)提供六大方面的服務(wù)。就企業(yè)來說我們從戰(zhàn)略層面轉(zhuǎn)型，想打造一個(gè)差異化的城市，我們想多商業(yè)模式的集成，簡(jiǎn)單來說可能是一種綜合開發(fā)，以經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能力作為我們未來我們核心的競(jìng)爭(zhēng)能力。所以這也是我自己的一些思考，我們企業(yè)的思考，以及企業(yè)在新的形勢(shì)下，我們作出來的一些轉(zhuǎn)型，用這個(gè)案例給大家分享一下。