李萬(wàn)明：官員們不敢用PPT，我還是用一下PPT。現(xiàn)在國(guó)六條確實(shí)引來(lái)了很多爭(zhēng)議，到底情況怎么樣。剛才兩位專(zhuān)家已經(jīng)從不同層面講了他的看法。我這里從另外一個(gè)角度分析我們房地產(chǎn)，金融下一步的走勢(shì)。

　　很多人都在討論，我也發(fā)表一下我的看法，我認(rèn)為調(diào)控效果有這四個(gè)方面，第一個(gè)方面短期打壓了二手房的成交，加快一手房的銷(xiāo)售。這個(gè)在北京已經(jīng)表現(xiàn)很明顯，一個(gè)月前我已經(jīng)做這個(gè)預(yù)測(cè)，現(xiàn)在有這個(gè)作用。二手房捏著，原來(lái)計(jì)劃轉(zhuǎn)賣(mài)之后掙100萬(wàn)，現(xiàn)在掙不了，就捏著。這是從短期來(lái)說(shuō)。

　　第二點(diǎn)從中期來(lái)說(shuō)會(huì)減少投資性購(gòu)房，影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。所以大家還要有準(zhǔn)備，在一段時(shí)間內(nèi)過(guò)冬，尤其是今年。

　　第三點(diǎn)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，保障性住房如果占比合理的話(huà)，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。我并不認(rèn)為推出了這些政策，房?jī)r(jià)一定會(huì)大跌，會(huì)平穩(wěn)。當(dāng)然如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)，也就是市場(chǎng)性的房?jī)r(jià)能夠在土地出讓金上，能夠心慈手軟，能夠降低一點(diǎn)土地出讓金，包括政府對(duì)出讓金的需求，我認(rèn)為長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)。但是前提是保障性住房是不是能抓好，如果抓得不好，可能整體房?jī)r(jià)還會(huì)快速上漲。

　　第四個(gè)銀行的貸款增速會(huì)降低，金融創(chuàng)新會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)。剛才也說(shuō)到貨幣的供應(yīng)，應(yīng)該說(shuō)這幾年主要是貨幣供應(yīng)超發(fā)惹的禍。這樣的話(huà)貨幣流動(dòng)性大之后，確實(shí)購(gòu)買(mǎi)力迅速，更主要的原因在中國(guó)一旦購(gòu)買(mǎi)力加大，20-30%都轉(zhuǎn)向大的企業(yè)，當(dāng)然包括部分貪官，這樣的話(huà)使得少數(shù)富人會(huì)更加富裕，普通的工薪階層工資有所上漲，但是上漲的速度還是很慢的。這種情況下對(duì)少數(shù)的富人購(gòu)買(mǎi)往房地產(chǎn)的方向投是比較常見(jiàn)的一種趨勢(shì)。所以這樣的話(huà)，我們未來(lái)央行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有這種動(dòng)向會(huì)縮緊房地產(chǎn)貸款，整個(gè)貸款增速也會(huì)降低。房地產(chǎn)貸款一旦收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式格局都會(huì)改變。同時(shí)推進(jìn)金融創(chuàng)新，當(dāng)然包括各個(gè)方面的金融創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的形式，我們傳統(tǒng)都知道，有股東借款，有銀行貸款，當(dāng)然傳統(tǒng)上，最近七八年發(fā)展比較快的有信托計(jì)劃的融資。這兩年P(guān)E房地產(chǎn)做的基金融資占比也在增加。從去年開(kāi)始證券類(lèi)的融資已經(jīng)浮出水面，而且發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)基金通過(guò)私募的方式，通過(guò)基金公司來(lái)管理，實(shí)際上解決了資本金的問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)基金的投融資特點(diǎn)屬于介于債權(quán)與股權(quán)之間，應(yīng)該屬于夾層融資，通常有保底收益的。它是一個(gè)階段性股權(quán)投資，是一個(gè)常見(jiàn)的方式。由于是夾層融資，所以風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

　　在中國(guó)《合伙企業(yè)法》催生了房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，尤其是銀行不斷的收緊信貸，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)基金能夠有更好的機(jī)會(huì)，作用不用說(shuō)，它幫助開(kāi)發(fā)商，原始資金的參與，使得能夠助推城市化的進(jìn)程。在中國(guó)房地產(chǎn)基金有四個(gè)發(fā)展階段，就不再多講。

　　第四個(gè)階段是2010年以來(lái)的在融資高壓下房地產(chǎn)的發(fā)展，重慶很多公司可能也使用了。包括排名前幾位的公司也都會(huì)使用房地產(chǎn)基金的方式擴(kuò)大資金的自有規(guī)模，增加開(kāi)發(fā)總量。

　　第三個(gè)現(xiàn)狀募集渠道還是比較少，多數(shù)房地產(chǎn)基金的規(guī)模還是不大。我們?cè)?jīng)搞了一個(gè)排行榜，或者叫十強(qiáng)，這里面即使很大的也是百八十個(gè)億，多數(shù)是二三十個(gè)億的水平。所以房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景還非常寬廣，也有賴(lài)于跟各個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。對(duì)房地產(chǎn)基金的特點(diǎn)和投資有一個(gè)矛盾，相對(duì)來(lái)說(shuō)在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是屬于偏中長(zhǎng)期的，一般都是兩三年，甚至三五年，但是長(zhǎng)期資金在中國(guó)是欠缺，那么像國(guó)外有養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金，甚至高級(jí)大學(xué)專(zhuān)政的基金，都是比較長(zhǎng)期的，動(dòng)不動(dòng)就是五年，七年，中國(guó)有點(diǎn)欠缺，多數(shù)都是零散的投資人，當(dāng)然也有金融機(jī)構(gòu)，但是是很少量的嘗試。相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間比較短，所以我們房地產(chǎn)基金需要?jiǎng)?chuàng)新，不能照搬國(guó)外的。

　　房地產(chǎn)基金一般來(lái)說(shuō)有五項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，第一擁有豐富房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)。第二對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目判斷比較強(qiáng)。第三項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及風(fēng)險(xiǎn)管控能力比較強(qiáng)。第四如果項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，有小的障礙，應(yīng)對(duì)能力比較強(qiáng)。第五在項(xiàng)目進(jìn)展不順利的情況下，具有接盤(pán)能力，不論是管控還是資金后盾。PE基金就不講有些投資人基本不分享收益，主要靠后面的分紅。它最大的特點(diǎn)是同股不同酬，同股不同權(quán)。

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，可能局部有一些地方是有前景的，但是作為房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)并不是主打的陣地，因?yàn)楫吘股婕暗酵顿Y人對(duì)城市的認(rèn)可，不是自己的錢(qián)，是要吸引投資人的錢(qián)，所以相應(yīng)來(lái)說(shuō)二三線城市是主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　這里說(shuō)一個(gè)自己的看法，不同的統(tǒng)計(jì)，不同的研究分析可能有不同的方法。我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)仍然有廣闊的前景，尤其是城市化，畢竟中國(guó)富裕起來(lái)之后，在現(xiàn)代化之后，在工業(yè)化之后，顯然是要帶動(dòng)城市化的。當(dāng)然這個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)可能是各個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是不排除在發(fā)達(dá)市的郊區(qū)也是非常強(qiáng)勁的?？慈丝诘脑鲩L(zhǎng)速度我們知道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段，城市化率達(dá)到一定的階段，速度會(huì)加快。中國(guó)現(xiàn)在只有40%左右的城市化率，正處于快速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)還有很好的發(fā)展。當(dāng)然“十二五”規(guī)劃也做了詳細(xì)的描述，就不再多說(shuō)。各種城市，中心城市都有發(fā)展。

　　這里闡明一下我的觀點(diǎn)，其實(shí)我們需求并不一定代表房?jī)r(jià)一定上漲，剛才前面說(shuō)了跟保障性住房的推進(jìn)，跟地價(jià)的增長(zhǎng)是有關(guān)聯(lián)的。那么這三年的發(fā)展確實(shí)很多房地產(chǎn)基金已經(jīng)幫助這么多開(kāi)發(fā)商解決了自有資金，解決了擴(kuò)大規(guī)模的需求。我們這里面有三個(gè)簡(jiǎn)單的案例做一個(gè)分享。

　　第一種完全平行去投某個(gè)房地產(chǎn)。這個(gè)房地產(chǎn)公司屬于百八十位的，屬于地方前十的企業(yè)。房地產(chǎn)基金一般要求擁有較好的風(fēng)險(xiǎn)控制權(quán)，通常擁有90%的股份。投資人的收益是平行的，包括GP的收益也是平行的。只不過(guò)GP在房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候要承擔(dān)無(wú)限的責(zé)任。GP股東出的錢(qián)占比比較大。

　　第二個(gè)是全國(guó)排名前十位的大興開(kāi)發(fā)商的投資。這個(gè)項(xiàng)目總得需要是4年到4.5年的開(kāi)發(fā)其。B類(lèi)主要是分享股權(quán)，甚至在股權(quán)收益的時(shí)候要貼股。

　　第三個(gè)案例，現(xiàn)在公募基金包括證券類(lèi)的基金正在做大量的資產(chǎn)計(jì)劃，投向房地產(chǎn)管理計(jì)劃。跟公募基金的合作有六個(gè)可能性，第一公募基金管理的資產(chǎn)可直接投向房地產(chǎn)。第二對(duì)標(biāo)的的投資仍有少許擔(dān)憂(yōu)。第三暫時(shí)缺乏房地產(chǎn)投資管控的梯級(jí)團(tuán)隊(duì)。第四投資人對(duì)投資回報(bào)要求不太高，是公募基金和證券類(lèi)基金的一個(gè)特點(diǎn)。前段時(shí)間主要投資股票，股票不僅不高，甚至有可能本都賠了。對(duì)這種人投資需求不高，留有空間跟PE，房地產(chǎn)基金合作。第五有PE房地產(chǎn)基金的專(zhuān)項(xiàng)管控比較放心。第六如果有PE房地產(chǎn)基金次級(jí)投資就更加放心。公募基金管理的資產(chǎn)計(jì)劃是通過(guò)入股加委托貸款的方式，有安全的保障。私募基金通過(guò)分紅的方式去分享收益。時(shí)間關(guān)系，就不再多說(shuō)了，謝謝大家！