王小廣：很高興參加這個(gè)論壇，在重慶房地產(chǎn)價(jià)格相對比較穩(wěn)定的城市，我覺得也很有意義。我想25分鐘看三個(gè)東西，分析兩會后房地產(chǎn)的趨勢我想看三個(gè)東西。

　　第一個(gè)我想看一下房價(jià)上漲到底是怎么推動(dòng)的，房價(jià)看漲，我不是看未來漲，我是看為什么過去房價(jià)上漲。長期的看，短期的看法最近怎么漲，過去怎么漲。

　　第二個(gè)是看政策。新一屆國務(wù)院沒有組建，但是畢竟是國辦出的政策我認(rèn)為代表了新政府的意愿。

　　第三個(gè)就是看出走勢。

　　先講第一個(gè)房價(jià)為什么漲。我對中國的市場，發(fā)展了三十多年的市場有一個(gè)看法，中國存在三個(gè)市場，一個(gè)是假市場，一個(gè)是壞市場，一個(gè)是真市場。中國的商品，包括農(nóng)產(chǎn)品，包括一些服務(wù)的市場可以漲，可以跌，這就是真市場，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的就是真市場。CPI決定這個(gè)。我們有一個(gè)壞市場就是股市，只跌不漲，漲肯定是瘋漲。房地產(chǎn)市場是一個(gè)假市場，只漲不跌，當(dāng)然中間也跌過，肯定有某種力量在作用。中國房地產(chǎn)市場真的是一個(gè)假市場，最后一定要變成真市場。真市場的變化過程一定有一個(gè)東西，一定有一個(gè)跌得慘的過程之后，才會出現(xiàn)真過程，不然永遠(yuǎn)不會出現(xiàn)這種情況。中國沒有經(jīng)歷過這種過程，我們2008年跌過一次，去年一季度的時(shí)候，跌過一次，講房地產(chǎn)沒跌也不對。房地產(chǎn)市場大家沒有出現(xiàn)血本無歸的情況，我覺得教訓(xùn)不夠，中國沒有跌的過程，房產(chǎn)不可能變真。這是我對價(jià)格的看法。

　　為什么房價(jià)過去漲了13年，像北京許多地方房價(jià)漲了18倍，原因是什么？我可以找10個(gè)理由，但是我認(rèn)為最重要的3個(gè)理由，第一就是貨幣太多，大部分的情況下都有流動(dòng)性。但是我們在2005年，2009年的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)超級流動(dòng)性。第一個(gè)原因是因?yàn)殚L期貨幣過剩的供給。第二投資的需求太多。深圳2008年開始跌，深圳有一段時(shí)間跌幅高達(dá)30%-40%，大家都知道這都是歷史。有些看房子不要了，就是講炒作的需求達(dá)到90%。我曾經(jīng)對中國核算了一下，大概投資性需求占整個(gè)中國的銷售額還不是面積占50%以上，10%的人，最富的那些不需要房的人，是我們整個(gè)供應(yīng)的購買者，我們可以看到房姐，房妹，為什么她幾十套房子，這種情況是大量存在。我們通過宏觀分析占5成，貨幣多房地產(chǎn)投機(jī)強(qiáng)，還有一個(gè)剎車最強(qiáng)的就是稅收。我認(rèn)為是補(bǔ)上這個(gè)貼，或者補(bǔ)上這個(gè)輪子，我們的稅收，當(dāng)然還有預(yù)收制度，金融上的利率呀，十年上漲的原因，這是我講的第一個(gè)。

　　2012年下半年到現(xiàn)在這個(gè)漲是什么推動(dòng)的，當(dāng)然原因差不多。第一個(gè)是資金，本來一季度是跌的，我們要堅(jiān)持這個(gè)果實(shí)，房價(jià)，我們的新增貸款量從7.5增加到8.2萬元，貨幣供應(yīng)量M2也是上升的，我們的經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越不需要，但是我還增加了7300億，貨幣是第一推手。有專家，有房地產(chǎn)商忽悠，有土地?cái)鄼n，完全是無稽之談，當(dāng)然也造成一種恐慌。去年我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)最重要的原因，確實(shí)到現(xiàn)在包括出臺的新國五條和新國六條以外，就是一種恐慌，這是真正的恐慌的?？只诺馁徺I者都是什么人，所謂剛需是根本不存在的，因?yàn)楸本┓績r(jià)已經(jīng)漲到4萬，5萬的時(shí)候，一個(gè)教授，一個(gè)高官，部長都不買房子。什么叫剛需，有能力，有意愿購買的，就是剛需，必須購買。我們有能力，我們掙三千塊錢，五千塊錢，我現(xiàn)在不在限購之內(nèi)，我要去買房。我了買房就是投機(jī)，剛需里面當(dāng)量的投機(jī)存在，就是斗膽嘛，有些人也不相信政府，實(shí)際上宏觀調(diào)控，過去十年越來越不相信政府。這是我講的第一個(gè)看。

　　第二個(gè)就是看政策，看政策怎么看？我覺得這個(gè)新政，我看好它第一，它第一次動(dòng)用了稅收杠桿。我們重慶上海搞房產(chǎn)稅不算，那算啥，這才是真正的。第一次最有效，你們可以看到這個(gè)社會一下子沸騰了。房地產(chǎn)商各種反對的聲音強(qiáng)烈之極，這個(gè)政策一定有效。我在2010年出國10條的時(shí)候，讓我做評論。我說我對國十條的評價(jià)是這個(gè)政策最大的優(yōu)點(diǎn)是瞄準(zhǔn)了目標(biāo)，投資性需求導(dǎo)致的房價(jià)上漲，這是第一次確認(rèn)。有些投資性需求要抑制，許多人講投資性需求是小部分，投資需求是根本的原因。國十條的是瞄準(zhǔn)了目標(biāo)，但是沒開槍，房價(jià)保證你下不來，我當(dāng)時(shí)就這么判斷。但這一次我認(rèn)為，當(dāng)時(shí)瞄準(zhǔn)的目標(biāo)我們繼續(xù)瞄，現(xiàn)在開始在放信號彈，準(zhǔn)備開槍了，馬力不是很足的稅收準(zhǔn)備干了，就是打到正著，就是因?yàn)榉磳Φ穆曇粼酱?，這個(gè)政策越有效。我們國務(wù)院要出一個(gè)政策以后，大家要講這個(gè)好，大家都擁護(hù)，所有都擁護(hù)，那肯定無效。這是我判斷政策效果一個(gè)最主要的標(biāo)準(zhǔn)，反對的就有效，不反對的就沒效。包括房地產(chǎn)限購，實(shí)際上他也是得意洋洋講?？凑呤遣皇怯行У恼?，第二個(gè)看有沒有反映。而且我對政策的看法僅僅是一個(gè)開始，甚至是一個(gè)信號彈而已，以后還有很多很多。我認(rèn)為個(gè)稅20%是很低，20%你現(xiàn)在稅收增加，我們賈康所長比我權(quán)威，個(gè)稅肯定是有根據(jù)的，或者是做一次性稅收收入的20%，你的利息稅，你股市上分紅的稅收都是20%。所以我們國務(wù)院用這個(gè)是絕對沒有任何問題的，但是這個(gè)稅作為資產(chǎn)利得稅，實(shí)際上還僅僅是一個(gè)小部分。把一次性的收入納入整個(gè)收入，五年之中變成你的總收入，你是不是還應(yīng)該交稅呀?，F(xiàn)在是把它綜合起來，有一個(gè)綜合稅。這個(gè)稅估計(jì)還可以累加，這個(gè)稅納入個(gè)人所得稅的時(shí)候，最高支配可以達(dá)到45%，特別的稅收甚至達(dá)到50%都可以，所以20%絕對是一個(gè)最低的稅收。稅收調(diào)節(jié)最重要的就是所得要交稅。我們房地產(chǎn)為什么上漲之后，它會出現(xiàn)一種正反饋，只漲不跌的假市場，因?yàn)槎愂照{(diào)節(jié)不了它。我們講稅收的利得稅，還有物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收，稅收調(diào)節(jié)肯定是一個(gè)重要的。當(dāng)然金融上還有許多工作做，我曾經(jīng)講過，限購這個(gè)政策是完全沒有稅收政策一種替代的方案。當(dāng)然我們講過去的限購政策也是有問題，房價(jià)漲了才限購。真正的制度鼓勵(lì)一戶一套的住房制度。一戶一套之外的不限制你買，但是你給我多交稅，利率很高，首付很高，你有錢你就買吧，不限購。但是我稅收調(diào)節(jié)，這是國外普遍的做法。限購政策從理論上來講可以全國限購。我認(rèn)為新政府的政策選項(xiàng)太多了，過去為什么無效，我們最多的時(shí)候才是瞄準(zhǔn)目標(biāo)，從沒開過槍，而且過去都是歪打。因?yàn)樗羌僬{(diào)控，這是我看政策哈。

　　第三個(gè)是看走勢。房地產(chǎn)未來，兩會之后，新政府之后到底怎么走。我想新政府確實(shí)很困難，許多的艱難選擇，難題都給他了。第一個(gè)考驗(yàn)就是調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上還沒有登臺，前面就開始在預(yù)言，沒辦法，真的是很艱難?，F(xiàn)在為什么大家擔(dān)心，實(shí)際上他也擔(dān)心了，真的出狠招，肯定會跌。

　　看走勢我也有“三看”：第一看我覺得大家一定要注意這個(gè)看，看人，誰在調(diào)控。我們一定要清楚，換人了，房價(jià)13年漲了10倍，上屆政府干了十年，調(diào)控基本都是假調(diào)，要看政府。這個(gè)可能是動(dòng)真?zhèn)€的。你看看現(xiàn)在這些東西都在鋪墊，包括查官員的腐敗，查房子，反腐敗，搞不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記，我認(rèn)為都在做很多的鋪墊，可能要在這個(gè)方面從制度完善，反腐敗，公平性各個(gè)方面實(shí)際上都在鋪開這個(gè)東西。國六條我認(rèn)為是實(shí)打性的，我看人，人變了，是新的人，是想干事的，是真正想調(diào)控的人上臺了。你們一定要注意是誰在調(diào)控，當(dāng)然利益集團(tuán)很強(qiáng)大，但我相信新政府的決心，真的去調(diào)。第一槍開得就很準(zhǔn)，這個(gè)就很了不得了。中國要全國搞一個(gè)保障帳戶，征稅轉(zhuǎn)移，我不知道這些專家們怎么解釋。個(gè)稅能轉(zhuǎn)移嗎？你要真管制度，不可能轉(zhuǎn)移。連現(xiàn)金交易都經(jīng)過銀行帳戶，不然不給你登記，不過戶，你怎么可能會轉(zhuǎn)移呢。稅務(wù)部門核了以后，你100萬扣你20萬，從你帳戶扣出去。怎么讓他交給你，那你私下交易，我認(rèn)為這些東西完全是誤讀的，說明我們稅收征管制度一塌糊涂。第一個(gè)需要站出來的，稅務(wù)部門，國家稅務(wù)總局要保證不能轉(zhuǎn)移。第一個(gè)看人，誰在執(zhí)行。我想這是真調(diào)控。中國房地產(chǎn)從非理性變理性回歸，這是第一個(gè)。

　　第二我想看“錢”，房價(jià)上不上漲，看錢。我在2005年之后就不相信國家統(tǒng)計(jì)局，發(fā)布的任何銷售面積，竣工面積，土地面積，講極端的話都是鬼話，瞎編的。我看2003年的水平，那個(gè)時(shí)候的數(shù)據(jù)還比較真。我研究房市，這幾年我做了很多預(yù)言基本上是對的。2010年我們認(rèn)為要漲20-30%，2011年預(yù)計(jì)漲10%-20%，去年預(yù)計(jì)要跌，實(shí)際上要跌，但是因?yàn)楹髞淼恼?，多放那么多貨幣，?shí)際趨勢本來就應(yīng)該跌的。前年四季度的情況寫得很清楚，北京房價(jià)跌10%沒問題。后來改變了政策，我作為學(xué)者我能改變嗎，我是總理房價(jià)絕對不可能是這個(gè)樣子?，F(xiàn)在分析房地產(chǎn)的走勢，除了假預(yù)期之外，最根本的必須要有貨幣支持。我最近專門計(jì)算了一下流動(dòng)性，我發(fā)現(xiàn)確實(shí)在去年下半年這段時(shí)間增長非常多，但是現(xiàn)在又開始不行了?？傮w來講它沒辦法跟2009年比，沒辦法跟2005年跟2006年比。假如我們的貨幣政策采取穩(wěn)健的趨向，假如新增貸款規(guī)模可以調(diào)回來，調(diào)到7，那馬上房產(chǎn)的資金鏈，資金馬上出問題了?，F(xiàn)在計(jì)算的結(jié)果流動(dòng)性，現(xiàn)在最高的流動(dòng)性是北京，北京一千億的房地產(chǎn)投資，供給的資金是1900億，就多去900億，多去90%，在2009年的時(shí)候多得更多，多110%，120%。中國只有六七個(gè)省，流動(dòng)性多于投資需要的是50%以上的只有五六個(gè)，大部分很低，還有一個(gè)省資金不夠它的投資。所以新政府要對貨幣政策把握是穩(wěn)健的話，我認(rèn)為二季度末期房價(jià)不調(diào)也得跌，沒有錢，沒有那么多資金，沒有資金推動(dòng)，白說。這是趨勢里面第二個(gè)要看錢。

　　第三個(gè)就是“看價(jià)格”。我認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)高，風(fēng)險(xiǎn)極高，所以看價(jià)格就是看風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，一批沒有能力的，所謂的“剛需者”實(shí)際不是剛需，是投機(jī)客，因?yàn)槲腋挥校铱梢再徺I，因?yàn)槲也辉谙拶彙＿@些人可能真的很危險(xiǎn)，我這里寫了一篇東西，我為他非常擔(dān)心，這是假剛需。你是承擔(dān)者，你征20%的稅，二手房拼命的放大，買了以后，要漲才能買呀，要跌呢，你把夫妻父母四個(gè)人都砸進(jìn)去?？磧r(jià)我認(rèn)為在中國所有的地方，除了少數(shù)的地方都已經(jīng)達(dá)到了崩裂的邊緣，房價(jià)太高。這是一個(gè)事實(shí)，要想下去，唯一的就是房價(jià)上漲，房價(jià)上漲一個(gè)是資金不夠，第二政府還來真的。房價(jià)預(yù)期是預(yù)期，過去不相信政府，現(xiàn)在政府變了。我認(rèn)為這些演最后的瘋狂，包括最近的一些怪象，離婚呀，搶購呀，新房，二手房的搶購，這絕對是最后的驚弓之鳥式的，非理性的驚慌。就是價(jià)格，我們講價(jià)格里面的看點(diǎn)。

　　我給大家講一下未來的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？第一新政府，過去政府是假調(diào)控，現(xiàn)在政府可能是新調(diào)控，調(diào)，下不來，還要調(diào)，還要加碼。這是不一樣的。第二個(gè)要交稅。還有保有環(huán)節(jié)稅收，以后還有利息稅，銀行也承諾要搞利息市場化。然后還有反腐敗，查腐敗的一些因素。所以我對房價(jià)可能一場暴風(fēng)雨要來了。我就講這么多，謝謝大家。