由于政策細則未出，各地方也未開始執(zhí)行，政策真空期，間接導致短期內(nèi)二手交易激增，市場出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，相信這并非中央所樂見。

　　第一部分：政策篇---升級加碼敲山震虎

　　查漏補缺細化落實

　　"新國五條"中，要求各地制定年度價格控制目標、建立健全考核問責制度，約談問責等，均在以往多輪調(diào)控政策中反復提及，此番再次進行強調(diào)，以表調(diào)控決心，但值得注意的是：將價格控制目標統(tǒng)計口徑確認為"新建商品住宅"，不包含保障性住房；限購區(qū)域明確界定為"覆蓋城市全部行政區(qū)域"，實為針對上輪政策的查漏補缺之舉，主要為避免地方政府在統(tǒng)計時偷換概念，打擦邊球鉆政策空子。

　　銀根緊縮二套房首付或再提

　　針對二套房，剔除"對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。"在現(xiàn)有二套房首付6成、利率1.1倍的基礎(chǔ)上再度加碼，抑制投資需求，基本杜絕短期炒賣的可能性，但若后期細化政策中未對改善型需求進行甄別，則將誤傷部分自住型需求。

　　交易環(huán)節(jié)課重稅二手市場遭遇震蕩

　　"對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征"：再次提高交易環(huán)節(jié)稅率，抑制過度炒作，二手房提取差額轉(zhuǎn)讓所得稅，稅率高達20%，可以預計：此舉將大幅增加交易環(huán)節(jié)費用，導致房東提價，買家進而轉(zhuǎn)投一手新房市場或持幣觀望，二手市場交投轉(zhuǎn)向冷淡；

　　由于政策細則未出，各地方也未開始執(zhí)行，政策真空期，間接導致短期內(nèi)二手交易激增，市場出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，相信這并非中央所樂見，而政策中對于"改需"等自住需求與投資性需求也沒有進行甄別，有關(guān)部門在制定細則時會否對此進行補充說明，作為"新國五條"中最核心、最關(guān)鍵的內(nèi)容，一直是各界關(guān)注的焦點，而即將出臺的地方細則，各地執(zhí)行的尺度和征收標準，將直接決定此輪政策的效果。

　　第二部分：房企篇---藍光領(lǐng)銜標桿房企持續(xù)領(lǐng)跑

　　品牌房企拿地積極藍光表現(xiàn)搶眼

　　作為傳統(tǒng)的市場淡季，房企拿地意愿依然表現(xiàn)強勁，多家知名房企高溢價拿地，其中本地房企藍光表現(xiàn)最為突出，新增土地儲備最多，達284.33畝，可建面積約為56.19萬平米。"藍光速度"再度為業(yè)界所驚訝，其快建快銷模式已經(jīng)成為藍光地產(chǎn)的又一標識。其次，保利，中鐵等央企陸續(xù)入市，增加土地儲備。

　　標桿房企跑贏大市低端首置產(chǎn)品熱銷

　　品牌房企有其規(guī)模效應(yīng)，市場認可度高，產(chǎn)品多樣化等優(yōu)勢，較普通房企有著獨特的競爭能力。就整體市場而言，尤其是以剛需為主的市場，首置低端產(chǎn)品熱銷或保持相當長的一段時間。市場最大的亮點就是藍光"COCO"系列持續(xù)發(fā)力，認購率一直保持在90%以上，市場占有率不可忽視。2013年初，藍光再度推出幸福系列產(chǎn)品，延續(xù)小戶型多功能產(chǎn)品，低總價，高贈送同樣贏得剛需市場極大的認可。

　　以保利，華潤為代表的央企，因其品牌認可度高，產(chǎn)品成熟，中高端物業(yè)去化雖不及剛需低價產(chǎn)品，但在中高端市場，表現(xiàn)依然較好，跑贏大市，去化量穩(wěn)定，得到改善型消費者的青睞。

　　后市：競爭加劇各路房企混戰(zhàn)

　　成都作為西部最有發(fā)展?jié)摿Τ鞘兄?，吸引眾多外地市場房企來蓉投資。現(xiàn)已形成京派，渝派，港派，深派等各路諸侯混戰(zhàn)的局面，市場競爭激烈。而本地房企處于夾縫中求生存的局面，僅有藍光，萬華等幾家房企保持較高活躍度，諸多中小房企出走城區(qū)，進軍郊縣，生存環(huán)境不容樂觀。多個熱點區(qū)域，眾多知名房企競爭白熱化，銷售壓力持續(xù)增加，房企只能"八仙過海，各顯神通"，做到產(chǎn)品差異化，特色化，謀得生存發(fā)展之道。

　　第三部分：土地篇----量減價升二圈層全面發(fā)力

　　供需量下跌價格攀升

　　截止到3月28日，2013年第一季度主城區(qū)和郊縣共計供應(yīng)土地4299畝，同比去年下降26.5%；共計成交土地3915畝，同比去年下降7.5%。由于2013年的完整推地計劃尚未出爐，所以第一季度推地速度較為平緩，但土地價格的上揚趨勢卻較為明顯。一季度土地市場攬金122.49億，同比去年上升37.5%，其中主城區(qū)單畝地價為737萬元/畝，同比上漲32.8%，郊縣單畝地價為211萬元/畝，同比上漲61.7%。量跌價升現(xiàn)象的出現(xiàn)，一是市場轉(zhuǎn)好，開發(fā)商旗下項目去化速度加快，導致其拿地熱情高漲，另一方面則是由于熱門區(qū)域的土地供應(yīng)愈發(fā)稀缺，因此一旦入市便遭房企哄搶，從而抬高了成交價格，最后則是由于今年一季度商業(yè)用地占比相對較少的緣故。

　　二圈層齊發(fā)力，郊縣競爭白熱化

　　2012年底，龍泉大面與雙流華府兩個郊縣新興板塊集中推地，并且吸引了保利，九龍倉，中渝等實力房企入駐。時至今年第一季度，上述兩個板塊在土地市場上依舊表現(xiàn)不俗，加之雙流東升，龍泉十陵，溫江涌泉(光華大道段)，新都大豐，郫縣犀浦等愈發(fā)成熟的郊縣板塊齊齊發(fā)力，二圈層的土地市場搶地之爭顯得愈發(fā)白熱化。隨著近郊區(qū)縣交通軌道及周邊配套的陸續(xù)建設(shè)和完善，以上諸多板塊或?qū)⒃诮窈蟪蔀閯傂鑲兊闹饕x擇。

　　后期：以資本實力分高下戰(zhàn)場繼續(xù)外擴

　　從目前土地市場的供需狀況來看，其供應(yīng)總量或在進入第二季度后有一波拉升，其中近郊區(qū)縣將繼續(xù)成為土地供應(yīng)的主力區(qū)域。隨著城市繼續(xù)向東及向南發(fā)展，其延線上的區(qū)域或持續(xù)升溫，標桿房企們的土地爭奪戰(zhàn)也將更多地在這里展開。至于主城區(qū)的土地市場，由于土地資源愈發(fā)稀缺，其供地數(shù)量或相對小幅下降，土地出讓單宗面積或相對較小，因此開發(fā)商在獲取該類土地的時候需面對較高取地成本、有限的利潤空間等問題，但由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，該類用地目前仍是香餑餑，一旦入市便遭房企們哄搶，預計該趨勢或延續(xù)。

　　第四部分：住宅篇---成交活躍后期或因政策下行

　　1.一手住宅：市場淡季不淡供需兩旺

　　供應(yīng)端持續(xù)放量仍顯吃緊

　　2013年一季度供應(yīng)市場持續(xù)放量，顯現(xiàn)淡季不淡的態(tài)勢，總供應(yīng)達229.87萬平方米，環(huán)比下降14.31%，同比大漲136.64%(注：數(shù)據(jù)截止3月28日)，但市場需求的強勁表現(xiàn)，仍顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。本季度供應(yīng)市場呈現(xiàn)"凹"型走勢，一月份供應(yīng)市場仍舊延續(xù)12年度以來的市場熱度，并未因入淡季而降溫；二月由于春節(jié)假期的影響，供應(yīng)有所回落；進入三月因新"國五條"的出臺，開發(fā)商為規(guī)避政策風險，開始加快去化存量，供應(yīng)量也因此反彈走高。預計隨著各地細則政策的落地，樓市將逐步進入一段觀望期，因此也將影響供應(yīng)走勢，而懸而未決的地方細則，則是影響后市供應(yīng)的最重要因素，就成都而言，作為剛需占絕對比例的新房市場，雖有波動，但仍將保持平穩(wěn)。

　　需求集中釋放淡季成交火爆

　　2013年一季度成交市場異?；鸨?，一反淡季凄冷表現(xiàn)，總成交達258.14萬平方米，環(huán)比上漲1.63%，同比上漲56.98%(注：數(shù)據(jù)截止2013年3月28日)。本季度成交走勢呈現(xiàn)出高開走低再反彈走高的態(tài)勢，主要因成交市場延續(xù)了12年度末的市場熱度，但在二月因春節(jié)傳統(tǒng)假期的影響被中斷，但節(jié)后迅速反彈，再加之新政策的出臺，導致市場恐慌房價上漲的情緒加重，進一步助推了成交的走高。預計后市，隨著地方細則的落實，再加之前期需求的集中爆發(fā)，或致樓市進入觀望期，成交量也將有所下降，但隨著對政策的逐步適應(yīng)，市場仍將回歸平穩(wěn)，穩(wěn)中有升仍是市場正常發(fā)展的大勢所趨。

　　在2013年一季度熱銷樓盤中，郊縣跟城北區(qū)域大放異彩。城市向外擴張、郊縣交通不斷完善、環(huán)境良好且價格相對較低，是郊縣成交上漲的主要原因。而城北隨著"北改"的推進，該區(qū)域居住環(huán)境及配套也有所改善，尤其是昭覺寺-駟馬橋板塊，坐擁2.5環(huán)的良好地理位置，在居住環(huán)境提升后，不出意外的得到了置業(yè)者的親睞。

　　后期：政策實施觀望期短期樓市或走下行軌道

　　在經(jīng)歷了被稱為最嚴厲的調(diào)控政策出臺后，本季度后期，市場恐慌情緒加重，反而促進了樓市的火爆。中原認為，隨著地方政策的逐步落地，樓市將進入觀望期，市場將步入一段時間的下行趨勢，然后逐步回歸平穩(wěn)。這主要基于兩點：第一、政策實施后，市場必將進入一段時間的執(zhí)行觀察期，且中短大量需求已在前期集中釋放，成交走勢下行可能性較大。第二、維持市場平穩(wěn)發(fā)展才是調(diào)控政策出臺和實施的根本出發(fā)點，相信調(diào)控細則會對"改需"等正常自住需求與投資性需求進行區(qū)分，避免再次出現(xiàn)之前的誤傷狀況，再加之隨著的時間的推移，市場對政策逐步適應(yīng)和消化，潛在需求勢必轉(zhuǎn)化為實質(zhì)需求，后市穩(wěn)中有升仍有較大可能。

　　2.二手住宅：市場成交大幅上漲，成交均價穩(wěn)步上揚

　　1月市場高調(diào)開局，3月政策刺激成交大漲

　　2013年一季度成都市主城區(qū)二手住宅市場在1月份高調(diào)開局，2月份傳統(tǒng)淡季，3月份政策刺激下，整體市場成交量較2012年四季度大幅上漲。

　　2012年的樓市"暖冬"一直持續(xù)到新年第一個月，本是樓市淡季的1月份市場成交量迎來開門紅，成交套數(shù)達到8179套，僅低于2012年6月份高峰水平。2月上半月受春節(jié)假期影響成交量逐步走低，春節(jié)假期結(jié)束后成交量迅速回升，一改去年同期冷清態(tài)勢。2月成交量雖環(huán)比下降超4成，但未至樓市低谷，與去年各月成交量相比仍處于較高水平。3月1日"國五條"細則公布后，市場恐慌情緒迅速蔓延，購房者紛紛加緊入市，以期在地方細則落地前完成置業(yè)計劃，致使成交量大幅上漲。截止至3月28日，成都市3月主城區(qū)二手住宅成交已達12503套，環(huán)比上漲160.04%，同比上漲244.24%，創(chuàng)歷史最高水平。

　　購房者加緊入市，剛需盤熱銷

　　據(jù)從中原各門店了解的信息，"國五條"細則公布后，剛需客們普遍加快了置業(yè)步伐，急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易。其中，備受首次置業(yè)青睞的中小戶型、價格適中的剛需盤迎來熱銷，而房齡滿5年減免營業(yè)稅的房源更是受到市場的熱捧。高檔樓盤則因為總價較高，戶型較大，大多數(shù)剛需客們經(jīng)濟能力較難承受，因此高檔盤集中區(qū)域市場未見大幅變化，成交量較為平穩(wěn)。

　　業(yè)主方面，急于換房或中低檔樓盤的業(yè)主出手意愿較強。此前看漲樓市、高價掛牌的業(yè)主們紛紛調(diào)低價格。他們擔心地方細則出臺后，將增加交易成本，持有的物業(yè)不好出手，影響二次置業(yè)計劃。高檔樓盤業(yè)主們則大多選擇持房待售，他們經(jīng)濟實力較強，或擁有多套住房，較少存在資金或換房壓力，因此不急于出手。

　　成交價格穩(wěn)步上揚

　　二手住宅成交價格方面，中原地產(chǎn)樣本樓盤成交均價顯示，2013年一季度延續(xù)四季度以來的上漲趨勢，漲幅呈持續(xù)擴大趨勢。從中原地產(chǎn)各門店了解到，春節(jié)假期結(jié)束后，業(yè)主們普遍提高了放盤價，漲幅約在5-10%左右。"國五條"細則公布后，出手意愿較強的業(yè)主紛紛將此前較高的放盤價調(diào)低，但議價空間仍然較小，成交的房源大多都以市場價成交，低于市場價的只是少數(shù)。整體來看，目前二手住宅成交價近兩月無太大變化，與2012年下半年相比則有約5%的漲幅。

　　后期：20%個稅若實施，市場將再次低迷

　　3月1日公布的"國五條"細則，其中"對于出售自有住房按規(guī)定征收的個人所得稅，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征"。3月4日，住建部副部長齊驥透露，地方細則將在3月底出臺。

　　"20%個稅"若在地方執(zhí)行細則中實施，將對二手房市場產(chǎn)生重大影響。預計市場將類似于去年"按評估價征稅"出臺的市場表現(xiàn)，為搶搭政策末班車，成都市二手房市場迎來一波交易高峰。但在執(zhí)行細則正式實施后，新政加之交易環(huán)節(jié)的稅率上提，買家的觀望情緒再次蔓延，業(yè)主也將持房待售，二手房交易量將迅速跌入低谷，價格也將會經(jīng)歷一個短暫的滯漲期。

　　第五部分：商業(yè)篇---市場表現(xiàn)平穩(wěn)后市壓力依舊

　　寫字樓：供應(yīng)持續(xù)，市場有所升溫

　　1季度寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，新增供應(yīng)33.25萬平米，成交預計超過50萬平米。隨著房地產(chǎn)市場的整體回暖，寫字樓市場投資熱情再度出現(xiàn)，成交保持活躍。但是在供應(yīng)巨幅放量、庫存居高不下的市場情況下，開發(fā)商繼續(xù)采取以價換量的銷售策略，寫字樓整體價格上漲空間有限。

　　租賃市場方面，中心城區(qū)寫字樓發(fā)展較為穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)項目租金保持了持續(xù)上漲的勢頭。但天府新城寫字樓自去年底集中交付以來，市場受到較大沖擊，分散業(yè)權(quán)項目中小投資者降低報價吸引租戶，導致寫字樓租金出現(xiàn)下滑，而空置率也由此迅速攀升。

　　商鋪：價格攀高，銷售遲緩

　　1季度商鋪市場表現(xiàn)欠佳，供過于求情形依舊較為明顯。開發(fā)商為快速回籠資金繼續(xù)加大商鋪供應(yīng)量，導致商鋪供應(yīng)激增，但類型較為單一，基本以住宅底商為主，業(yè)態(tài)限制較為嚴格，而商鋪價格持續(xù)攀高，導致投資門檻的不斷上升，市場銷售遲緩，成交量處于低位徘徊，市場降溫較為明顯。

　　后市：潛在供應(yīng)量大，市場壓力依舊

　　隨著"新國六條"的出臺，住宅投資空間日益減小，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展契機，新政對商業(yè)地產(chǎn)銷售起到一定推動作用。但是由于成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量較大，大量的城市綜合體項目處于如火如荼的建設(shè)之中，未來的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量仍將保持在較高水平。潛在的巨大供應(yīng)量將對銷售及租賃市場形成較大壓力。

　　四川中原：2013年第一季度市場特征總結(jié)