2012年3月以來，樓市持續(xù)回暖，主要城市住宅成交量保持高位，價格觸底回升，部分一二線城市的房價刷新了歷史記錄。

　　2012年3月以來，樓市持續(xù)回暖，主要城市住宅成交量保持高位，價格觸底回升，部分一二線城市的房價刷新了歷史記錄。在此背景下，換屆前夕中央政府出臺了新一輪的房地產調控政策，簡稱"新國五條"，除了重申堅持原有調控措施不放松外，在需求端對原有政策進行了進一步升級。其中二手房買賣征收20%所得稅這一條尤為引人關注，也引發(fā)了政策實施前各地二手房集中過戶現(xiàn)象。

　　政策點評：新政如期而至需求再遭嚴控

　　2月20日國務院出臺了新一輪房地產調控政策，簡稱"新國五條"，3月1日"新國五條"細則出臺，從多個方面對房地產市場做出了新的要求。細則主要是對之前政策的重申，但其中有三條是對原有政策的進一步升級，分別是：

　　對已實施限購城市，限購區(qū)域范圍擴大、執(zhí)行力度從緊；

　　二手房嚴格按轉讓所得計征20%的所得稅；

　　對房價上漲過快城市，進一步提高二套房的首付比例和貸款利率。

　　劉淵表示，這三條政策均是從需求方面對市場進行調控--限購范圍擴大將減少有條件購房者的數(shù)量；二手房轉讓征收20%所得稅將抑制投資投機需求，提高交易成本，同時降低整體市場流動性；而提高二套房貸首付和利率則將進一步提升改善型需求購房門檻。因此短期內必將減少市場需求，從而對樓市進行降溫。

　　由于不同類型市場間存在差異，新政對各細分市場的影響也有所不同：

　　由于20%所得稅力度空前，新政對二手房市場的影響大于新房市場。但整體來看，新房市場也會受到波及。在二手房市場比較成熟的城市，賣舊換新的改善型需求已成為市場主力，隨著二手房出售難度的增加，新房需求也將受限；另一方面，雖然二手交易成本上升，將導致部分需求轉向新房市場，但由于目前二手房主要集中在中心區(qū)，而新房供應集中在郊區(qū)，兩者之間的替代性有限。

　　新政對一二線城市的影響大于三四線城市，房企拿地布局策略或將重新調整。目前已實施限購的40多個城市主要為一二線城市，其中僅1/3左右城市是全市限購，其余城市將受限購范圍擴大影響；另外，二手房市場降溫也主要影響一二線城市，三四線城市二手房市場仍在起步階段，規(guī)模有限。

　　對全國新房市場而言，由于一二線城市占全國成交量比重僅為30%左右，廣大三四線發(fā)展中城市受新政直接影響很小，因此，預計全國新房市場2013年銷售量仍可保持小幅增長。

　　新房市場：春節(jié)淡季不淡供求平穩(wěn)回落

　　進入春節(jié)后的2月，各地新房市場依舊延續(xù)1月淡季不淡的成交局面。對比2009年至2012年春節(jié)期間表現(xiàn)，今年成交最為活躍。全月中原集團研究中心監(jiān)測的30個主要城市新房成交共計1169萬平方米，雖環(huán)比下跌39.1%，但比2012年春節(jié)所在的1月份高出1倍有余。在樓市熱度不減的背景下，2月底3月初，"新國五條"正式出臺。

　　受供應回落和節(jié)日影響，2月30個監(jiān)測城市中除三線城市安慶、揚州外，成交面積均出現(xiàn)了下跌，跌幅集中在4-6成。此前一直保持整體平穩(wěn)上升的一線城市此番領跑跌幅榜，環(huán)比下降48%，二線三線城市則分別回落37%和33%。

　　此外，中原集團研究中心監(jiān)測的12個重點城市2月新建住宅供應量較上月驟減了5成，城市供不應求局面加劇，供求比僅為0.56。12個城市中除廣州外，均處于供不應求的狀態(tài)，供求比集中在0.6以下。12個城市的總供求比已經連續(xù)5個月處于平衡點以下，近6個月的平均供求比為0.86，導致庫存的進一步減少。

　　受供應趨緊和新盤位置影響，2月整體呈現(xiàn)一線城市起伏較大，而二線城市價格趨穩(wěn)的態(tài)勢。其中北京新房郊區(qū)化及廣州低價剛需盤為主的成交結構使兩地均價降幅明顯。而上海、深圳則出現(xiàn)價格上漲。2月，上海中高端產品成交表現(xiàn)良好，同時中心城區(qū)比重拉升，均價較1月上漲6.8%。同樣深圳中高價位樓盤2月份成交顯活躍。二線城市均價則在5%的范圍內浮動。

　　標桿房企：融資規(guī)?？s水企業(yè)謀求轉型

　　經歷了上月的融資高潮后，2月內地房企赴港融資大幅縮水。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，知名房企赴港融資僅有4筆，融資規(guī)模13.8億美元，環(huán)比1月大幅縮水84%。劉淵告訴記者，這主要是因為1月內地房企赴港融資激增，資本市場對于此類債券興趣有所減弱。

　　另外，旭輝集團原擬于2月22日發(fā)行五年期3億美元債券，初步市場指導息率為11%至11.5%。但是由于債券市場表現(xiàn)疲弱，這一計劃最終未或落實。

　　2月房地產信托融資也跌至冰點，據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，國內房地產信托本月僅發(fā)行8筆，跌至2010年以來的最低點，融資規(guī)模33億，環(huán)比上月銳減近5成。平均利率小幅微跌至9.93%。信托融資規(guī)模的持續(xù)下挫主要是由于樓市回暖，銀行放松對房地產企業(yè)的貸款限制，同時大多數(shù)房企銷售良好，資金回籠充裕。此外，房地產行業(yè)整體利潤率下降，限制了成本高昂的信托。

　　盡管2012年房企銷售業(yè)績大多不錯，但在調控政策長期的威壓之下，行業(yè)利潤率已出現(xiàn)下滑。行業(yè)龍頭萬科2012年年報顯示，公司結算毛利率進一步下降，較2011年下降3個百分點至27.4%。同時，隨著市場的逐步發(fā)展，要求發(fā)展商掌握更加綜合的開發(fā)能力。在此背景下，房企紛紛謀求轉型。

　　2月28日，龍湖地產在重慶舉行發(fā)布會，推出針對其銷售型商業(yè)物業(yè)持有者的"金蘋果"計劃。龍湖計劃今年投入1億元資金，通過這個平臺，整合旗下房地產開發(fā)、商業(yè)物業(yè)運營以及物業(yè)服務板塊，提高龍湖商業(yè)地產方面的競爭力。

　　1月9日萬科商業(yè)地產管理中心在北京正式成立，顯示出萬科對"非住宅"業(yè)務的重視。萬科2010年宣布進軍商業(yè)，目前其商業(yè)地產已形成三大產品線：主打購物中心的"萬科廣場"、寫字樓"萬科大廈"及社區(qū)商業(yè)"萬科紅"。

　　除了龍湖、萬科等房企向商業(yè)地產領域拓展之外，鴻坤地產、北科建集團等房地產開發(fā)企業(yè)也在原有住宅開發(fā)的基礎上，將工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設和運營，作為新的業(yè)務發(fā)展方向。

　　土地市場：淡季表現(xiàn)不俗北京成交活躍

　　2月雖有春節(jié)假期影響，但土地市場供應基本維持穩(wěn)定，成交小幅上升，整體表現(xiàn)不俗。中原集團研究中心監(jiān)測的13個重點城市數(shù)據(jù)顯示，2月居住用地供應面積環(huán)比微降約1%，較2012年月度均值小幅下降約9%，為2008年以來春節(jié)所在月份供應面積第二高，僅低于2010年春節(jié)所在月份。

　　成交方面，2月居住用地成交面積環(huán)比上升約17%，較2012年月度成交均值上升約22%，與2008年以來春節(jié)所在月份成交面積最高值基本持平。同時12個城市(不含重慶)居住用地流標率受長春影響(到期22幅土地，僅成交14幅)再度走高，2月居住用地流標率約為17%，與2012年均值持平。

　　值得關注的是，2月北京土地市場冰火兩重天，居住用地供應為零，成交則極其活躍。共計有18宗居住用地成交，其中7宗溢價率超過48%，成交面積約為172公頃，環(huán)比上升約118%，為歷史月度成交面積第三高；供應方面，由于1月份的集中放量，2月北京土地市場出現(xiàn)零供應。受2月零供應影響，預計3月份，北京居住用地成交將降至冰點。

　　后市預測：需求逐步回落調整在所難免

　　劉淵坦言，2012年下半年以來，主要城市房地產成交長期保持高位，房價持續(xù)攀升，房企融資、拿地熱情高漲。"新國五條"提出的限購范圍擴大、執(zhí)行從緊；二手房轉讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制。房企開發(fā)和拿地的熱情也將減弱，部分標桿房企或將率先采用以價換量的措施以提升市場分額，但短期內不會有大幅的價格下調。

　　當然，本次調控出臺的背景與之前一輪調控出臺的背景大相徑庭，主要表現(xiàn)在以下兩個方面。首先，從全國來看房價并未出現(xiàn)明顯上升，其中一二線城市經歷了之前一輪的調整后房價觸底反彈，但目前的房價與兩年前的高位相比，漲幅有限或持平。而三四線城市由于供大于求的原因，最近一年房價基本保持平穩(wěn)；其次，在房價上升較快的一二線城市中，主要以首套自住需求和改善型需求為主，投資投機的比例十分低。"新國五條"從抑制需求著手，提升了貸款首付和利率，增加了二手房的買賣成本，這無形中增加了購房者的買房成本，雖然起到了抑制樓市過熱的作用，但是從長遠來看，只有通過增加市場的有效供應、分流疏導投資需求，才能改變目前市場供不應求的格局。