對(duì)于具有資產(chǎn)屬性的市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)需求的主要還是預(yù)期。

　　剛剛過去的2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況逐漸好轉(zhuǎn)。特別是從下半年開始，全國(guó)多城樓市成交量和成交價(jià)逐漸趨暖，直至年末，更是超過半數(shù)城市出現(xiàn)成交“翹尾”現(xiàn)象。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，影響2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的因素就是市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)期影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。

　　另外，秦虹還指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從來都是不穩(wěn)定的，經(jīng)常是由預(yù)期決定了市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期或集中觀望或集中釋放，最后引起了市場(chǎng)上下起伏波動(dòng)。

　　“不僅僅是受政策的影響，所以不是說一個(gè)調(diào)控政策就能夠完全決定這個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)和變化。”秦虹如是說。

　　她表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響，除了調(diào)控政策之外，還受貨幣政策，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，供求關(guān)系調(diào)整變化的影響。

　　對(duì)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，秦虹認(rèn)為，調(diào)控政策一個(gè)基本判斷就是方向不變、力度不減。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)住建部政策研究中心主任秦虹女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您會(huì)用哪幾個(gè)關(guān)鍵詞來概括2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況？

　　秦虹：前低后高，總體穩(wěn)定。

　　觀點(diǎn)新媒體：影響市場(chǎng)因素最主要體現(xiàn)在哪些方面？預(yù)期是怎么變化的？

　　秦虹：影響市場(chǎng)因素最主要的預(yù)期變化。而預(yù)期主要受貨幣政策調(diào)整的影響，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)變化的影響，受供求關(guān)系調(diào)整的影響。

　　年初的預(yù)期是比較悲觀的，悲觀是因?yàn)槟瓿踟泿耪弑容^緊，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)在往下探，庫(kù)存量非常大，大家觀望，預(yù)期悲觀，所以集體觀望。到了下半年之后，貨幣政策已經(jīng)適度放松，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也從四季度開始出現(xiàn)回暖。供求關(guān)系在經(jīng)過一年多的消化，庫(kù)存和新增供應(yīng)開始減少，供求關(guān)系也逐步得到調(diào)整。因此，現(xiàn)在人們預(yù)期又開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)反彈會(huì)持續(xù)，貨幣政策不會(huì)從緊，庫(kù)存量開始消化，所以預(yù)期就又開始轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)也就出現(xiàn)了前低后高的狀況。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年下半年開始，熱點(diǎn)城市成交量上漲幅度比較大，出現(xiàn)量?jī)r(jià)上升局面，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　秦虹：這依然離不開預(yù)期的變化。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，對(duì)于具有資產(chǎn)屬性的市場(chǎng)，影響其需求的主要還是預(yù)期，而這個(gè)預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)自身實(shí)際需求的影響。

　　例如消費(fèi)品，需要時(shí)，你會(huì)去買；不需要時(shí)，就不買，這完全取決于你自己的需要。但是，房子就不一樣了，你需要也不一定買，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌就不會(huì)出手；而當(dāng)看漲時(shí)，即使不需要也會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲而趕緊下手。

　　預(yù)期是不穩(wěn)定的，有時(shí)是集中觀望，有時(shí)是集中釋放。上半年基本上體現(xiàn)為集中觀望，下半年則是集中釋放，這樣一釋放，就出現(xiàn)量?jī)r(jià)緩慢回升的態(tài)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年各大開發(fā)商都賣得很好，在這種情況下，現(xiàn)在大部分開發(fā)商有沒有必要擔(dān)心庫(kù)存和資金鏈的問題？

　　秦虹：從去年到今年，市場(chǎng)上呈現(xiàn)的是開發(fā)企業(yè)分化的狀態(tài)，一部分企業(yè)確實(shí)不錯(cuò)，賣得也很好，資金也很充沛，盈利各方面都不錯(cuò)。不過，還有一部分企業(yè)現(xiàn)在仍然處于非常困難的時(shí)期。

　　觀點(diǎn)新媒體：十八大之后，住建部明確提出2013年會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來什么不一樣的影響？

　　秦虹：房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響，除了調(diào)控政策之外，還受貨幣政策，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，供求關(guān)系調(diào)整變化的影響。不僅僅是受政策的影響，所以不是說一個(gè)調(diào)控政策就能夠完全決定市場(chǎng)的走勢(shì)和變化。

　　2013年的調(diào)控方向不會(huì)改變，調(diào)控力度也不會(huì)減弱，越是市場(chǎng)價(jià)格反彈大的地方，調(diào)控將更要從嚴(yán)從緊。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年以來，土地市場(chǎng)非?；钴S，您是怎么看待現(xiàn)在土地市場(chǎng)的情況？

　　秦虹：2012年土地市場(chǎng)要比2011年差，土地成交量和價(jià)格都是負(fù)增長(zhǎng)。地王只是個(gè)別地塊，不代表普遍現(xiàn)象。

　　土地市場(chǎng)也存在前低后高的格局，但與樓市不太一樣，樓市前低后高是整體平穩(wěn)，土地市場(chǎng)總體是下降的。2013年土地市場(chǎng)還是會(huì)相對(duì)比較活躍，開發(fā)企業(yè)不拿地肯定不行。

　　價(jià)格方面，因?yàn)?012年基數(shù)低，可能整體上會(huì)有一個(gè)恢復(fù)性的成交，但總體上價(jià)格上漲還是少數(shù)地區(qū)，全面大幅度提升的可能性不大。

　　觀點(diǎn)新媒體：年末出現(xiàn)了一些地王，政府也出臺(tái)一些政策規(guī)定土地市場(chǎng)的狀況，您覺得對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)和樓市會(huì)帶來什么影響？

　　秦虹：土地市場(chǎng)影響樓市的預(yù)期。土地一出地王，大家就會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，因此會(huì)影響預(yù)期。老百姓確實(shí)存在很多信息不對(duì)稱的地方，只是看到這些典型的城市和地塊，沒有掌握全部情況，不要把上海、北京等具有特殊性城市的表現(xiàn)歸為全體都是一致。

　　如果說前十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)大體是一致，今后十年一定是分化。北京市還可能持續(xù)價(jià)格不跌，因?yàn)樾枨罅刻貏e大，有錢人特別多。而其他中小城市，三、四線城市可能供應(yīng)量很大，但是不一定像北京上海的樓市走勢(shì)一樣。

　　第一，北京上海的樓市不能代表全國(guó)，房地產(chǎn)是地域性，不能拿少數(shù)或具有特殊性的城市來代表全國(guó)。

　　第二，一定要高度警惕具有指標(biāo)性城市的房?jī)r(jià)變化，可能會(huì)對(duì)其他城市有影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近城鎮(zhèn)化的問題也討論得很多，很多人認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)來說很有利，尤其是對(duì)三、四線城市的開發(fā)，您是否認(rèn)同這種觀點(diǎn)？

　　秦虹：新型城鎮(zhèn)化為什么叫新，就是要區(qū)別過去的舊。過去是粗放式的城鎮(zhèn)化發(fā)展，帶動(dòng)的是粗放式的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而今后新城鎮(zhèn)化就要告別粗放式的發(fā)展，從注重?cái)?shù)量、規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅刭|(zhì)量、效益、集約、協(xié)調(diào)的發(fā)展，這是新型城鎮(zhèn)化。

　　我們就很難把過去城鎮(zhèn)化帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)帶到今后，不能簡(jiǎn)單理解城鎮(zhèn)化就是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而是要從過去注重?cái)?shù)量變成注重質(zhì)量。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多開發(fā)商都要返回一、二線城市，怎么看待這種行為？

　　秦虹：企業(yè)要尊重市場(chǎng)的選擇，要求一定是要遵循市場(chǎng)的選擇。所以，這說明企業(yè)更加理智，更加智慧，是企業(yè)成熟的表現(xiàn)，客觀上我們也要考慮到中國(guó)人口的流向。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一定要基于人口增長(zhǎng)的需求做支撐，脫離了人口需求的房地產(chǎn)一定是有泡沫、有風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。

　　事實(shí)證明，過去幾年人口流動(dòng)都是往大城市，城鎮(zhèn)化是農(nóng)民進(jìn)城，但伴隨著農(nóng)民進(jìn)城，有大量中小城市的人口流向大城市。

　　大城市人口集聚速度最快、規(guī)模最大，所以房地產(chǎn)需求也是最大的、最堅(jiān)實(shí)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：新的一年，開發(fā)商應(yīng)該如何選擇發(fā)展道路？

　　秦虹：企業(yè)要關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注所供應(yīng)的產(chǎn)品賣給誰。過去最好賣的是投資性需求，而投資性需求對(duì)房屋的質(zhì)量和細(xì)節(jié)并不關(guān)注，但是現(xiàn)在投資性需求受到了控制，企業(yè)要靠什么來獲得競(jìng)爭(zhēng)力？那就是要靠服務(wù)。

　　不光是產(chǎn)品，用高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來滿足市場(chǎng)需求，將來市場(chǎng)份額才會(huì)越來越大。

　　所以，前十大名牌企業(yè)，美譽(yù)度越高的發(fā)展越快，市場(chǎng)占有率越高，人們認(rèn)同他的品牌和服務(wù)。