2012年下半年以來(lái)，主要城市房地產(chǎn)成交長(zhǎng)期保持高位，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，房企融資、拿地?zé)崆楦邼q。

　　2012年3月以來(lái)，樓市持續(xù)回暖，主要城市住宅成交量保持高位，價(jià)格觸底回升，部分一二線城市的房?jī)r(jià)刷新了歷史記錄。在此背景下，換屆前夕中央政府出臺(tái)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)五條”，除了重申堅(jiān)持原有調(diào)控措施不放松外，在需求端對(duì)原有政策進(jìn)行了進(jìn)一步升級(jí)。其中二手房買(mǎi)賣(mài)征收20%所得稅這一條尤為引人關(guān)注，也引發(fā)了政策實(shí)施前各地二手房集中過(guò)戶(hù)現(xiàn)象。

　　政策點(diǎn)評(píng)：新政如期而至需求再遭嚴(yán)控

　　2月20日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)五條”，3月1日“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了新的要求。細(xì)則主要是對(duì)之前政策的重申，但其中有三條是對(duì)原有政策的進(jìn)一步升級(jí)，分別是：

　　對(duì)已實(shí)施限購(gòu)城市，限購(gòu)區(qū)域范圍擴(kuò)大、執(zhí)行力度從緊；

　　二手房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%的所得稅；

　　對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，進(jìn)一步提高二套房的首付比例和貸款利率。

　　劉淵表示，這三條政策均是從需求方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控--限購(gòu)范圍擴(kuò)大將減少有條件購(gòu)房者的數(shù)量；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅將抑制投資投機(jī)需求，提高交易成本，同時(shí)降低整體市場(chǎng)流動(dòng)性；而提高二套房貸首付和利率則將進(jìn)一步提升改善型需求購(gòu)房門(mén)檻。因此短期內(nèi)必將減少市場(chǎng)需求，從而對(duì)樓市進(jìn)行降溫。

　　由于不同類(lèi)型市場(chǎng)間存在差異，新政對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)的影響也有所不同：

　　由于20%所得稅力度空前，新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響大于新房市場(chǎng)。但整體來(lái)看，新房市場(chǎng)也會(huì)受到波及。在二手房市場(chǎng)比較成熟的城市，賣(mài)舊換新的改善型需求已成為市場(chǎng)主力，隨著二手房出售難度的增加，新房需求也將受限；另一方面，雖然二手交易成本上升，將導(dǎo)致部分需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，但由于目前二手房主要集中在中心區(qū)，而新房供應(yīng)集中在郊區(qū)，兩者之間的替代性有限。

　　新政對(duì)一二線城市的影響大于三四線城市，房企拿地布局策略或?qū)⒅匦抡{(diào)整。目前已實(shí)施限購(gòu)的40多個(gè)城市主要為一二線城市，其中僅1/3左右城市是全市限購(gòu)，其余城市將受限購(gòu)范圍擴(kuò)大影響；另外，二手房市場(chǎng)降溫也主要影響一二線城市，三四線城市二手房市場(chǎng)仍在起步階段，規(guī)模有限。

　　對(duì)全國(guó)新房市場(chǎng)而言，由于一二線城市占全國(guó)成交量比重僅為30%左右，廣大三四線發(fā)展中城市受新政直接影響很小，因此，預(yù)計(jì)全國(guó)新房市場(chǎng)2013年銷(xiāo)售量仍可保持小幅增長(zhǎng)。

　　進(jìn)入春節(jié)后的2月，各地新房市場(chǎng)依舊延續(xù)1月淡季不淡的成交局面。對(duì)比2009年至2012年春節(jié)期間表現(xiàn)，今年成交最為活躍。全月中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市新房成交共計(jì)1169萬(wàn)平方米，雖環(huán)比下跌39.1%，但比2012年春節(jié)所在的1月份高出1倍有余。在樓市熱度不減的背景下，2月底3月初，“新國(guó)五條”正式出臺(tái)。

　　受供應(yīng)回落和節(jié)日影響，2月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市中除三線城市安慶、揚(yáng)州外，成交面積均出現(xiàn)了下跌，跌幅集中在4-6成。此前一直保持整體平穩(wěn)上升的一線城市此番領(lǐng)跑跌幅榜，環(huán)比下降48%，二線三線城市則分別回落37%和33%。

　　此外，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市2月新建住宅供應(yīng)量較上月驟減了5成，城市供不應(yīng)求局面加劇，供求比僅為0.56。12個(gè)城市中除廣州外，均處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求比集中在0.6以下。12個(gè)城市的總供求比已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月處于平衡點(diǎn)以下，近6個(gè)月的平均供求比為0.86，導(dǎo)致庫(kù)存的進(jìn)一步減少。

　　受供應(yīng)趨緊和新盤(pán)位置影響，2月整體呈現(xiàn)一線城市起伏較大，而二線城市價(jià)格趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。其中北京新房郊區(qū)化及廣州低價(jià)剛需盤(pán)為主的成交結(jié)構(gòu)使兩地均價(jià)降幅明顯。而上海、深圳則出現(xiàn)價(jià)格上漲。2月，上海中高端產(chǎn)品成交表現(xiàn)良好，同時(shí)中心城區(qū)比重拉升，均價(jià)較1月上漲6.8%。同樣深圳中高價(jià)位樓盤(pán)2月份成交顯活躍。二線城市均價(jià)則在5%的范圍內(nèi)浮動(dòng)。

　　標(biāo)桿房企：融資規(guī)?？s水企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型

　　經(jīng)歷了上月的融資高潮后，2月內(nèi)地房企赴港融資大幅縮水。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，知名房企赴港融資僅有4筆，融資規(guī)模13.8億美元，環(huán)比1月大幅縮水84%。劉淵告訴記者，這主要是因?yàn)?月內(nèi)地房企赴港融資激增，資本市場(chǎng)對(duì)于此類(lèi)債券興趣有所減弱。

　　另外，旭輝集團(tuán)原擬于2月22日發(fā)行五年期3億美元債券，初步市場(chǎng)指導(dǎo)息率為11%至11.5%。但是由于債券市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，這一計(jì)劃最終未或落實(shí)。

　　2月房地產(chǎn)信托融資也跌至冰點(diǎn)，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托本月僅發(fā)行8筆，跌至2010年以來(lái)的最低點(diǎn)，融資規(guī)模33億，環(huán)比上月銳減近5成。平均利率小幅微跌至9.93%。信托融資規(guī)模的持續(xù)下挫主要是由于樓市回暖，銀行放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款限制，同時(shí)大多數(shù)房企銷(xiāo)售良好，資金回籠充裕。此外，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下降，限制了成本高昂的信托。

　　盡管2012年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大多不錯(cuò)，但在調(diào)控政策長(zhǎng)期的威壓之下，行業(yè)利潤(rùn)率已出現(xiàn)下滑。行業(yè)龍頭萬(wàn)科2012年年報(bào)顯示，公司結(jié)算毛利率進(jìn)一步下降，較2011年下降3個(gè)百分點(diǎn)至27.4%。同時(shí)，隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)展，要求發(fā)展商掌握更加綜合的開(kāi)發(fā)能力。在此背景下，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型。

　　2月28日，龍湖地產(chǎn)在重慶舉行發(fā)布會(huì)，推出針對(duì)其銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)持有者的“金蘋(píng)果”計(jì)劃。龍湖計(jì)劃今年投入1億元資金，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，整合旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)板塊，提高龍湖商業(yè)地產(chǎn)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　1月9日萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)管理中心在北京正式成立，顯示出萬(wàn)科對(duì)“非住宅”業(yè)務(wù)的重視。萬(wàn)科2010年宣布進(jìn)軍商業(yè)，目前其商業(yè)地產(chǎn)已形成三大產(chǎn)品線：主打購(gòu)物中心的“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、寫(xiě)字樓“萬(wàn)科大廈”及社區(qū)商業(yè)“萬(wàn)科紅”。

　　除了龍湖、萬(wàn)科等房企向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓展之外，鴻坤地產(chǎn)、北科建集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在原有住宅開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，將工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，作為新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

　　土地市場(chǎng)：淡季表現(xiàn)不俗北京成交活躍

　　2月雖有春節(jié)假期影響，但土地市場(chǎng)供應(yīng)基本維持穩(wěn)定，成交小幅上升，整體表現(xiàn)不俗。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2月居住用地供應(yīng)面積環(huán)比微降約1%，較2012年月度均值小幅下降約9%，為2008年以來(lái)春節(jié)所在月份供應(yīng)面積第二高，僅低于2010年春節(jié)所在月份。

　　成交方面，2月居住用地成交面積環(huán)比上升約17%，較2012年月度成交均值上升約22%，與2008年以來(lái)春節(jié)所在月份成交面積最高值基本持平。同時(shí)12個(gè)城市(不含重慶)居住用地流標(biāo)率受長(zhǎng)春影響(到期22幅土地，僅成交14幅)再度走高，2月居住用地流標(biāo)率約為17%，與2012年均值持平。

　　值得關(guān)注的是，2月北京土地市場(chǎng)冰火兩重天，居住用地供應(yīng)為零，成交則極其活躍。共計(jì)有18宗居住用地成交，其中7宗溢價(jià)率超過(guò)48%，成交面積約為172公頃，環(huán)比上升約118%，為歷史月度成交面積第三高；供應(yīng)方面，由于1月份的集中放量，2月北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)零供應(yīng)。受2月零供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)3月份，北京居住用地成交將降至冰點(diǎn)。

　　后市預(yù)測(cè)：需求逐步回落調(diào)整在所難免

　　劉淵坦言，2012年下半年以來(lái)，主要城市房地產(chǎn)成交長(zhǎng)期保持高位，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，房企融資、拿地?zé)崆楦邼q。“新國(guó)五條”提出的限購(gòu)范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用，房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)也將得到抑制。房企開(kāi)發(fā)和拿地的熱情也將減弱，部分標(biāo)桿房企或?qū)⒙氏炔捎靡詢(xún)r(jià)換量的措施以提升市場(chǎng)分額，但短期內(nèi)不會(huì)有大幅的價(jià)格下調(diào)。

　　當(dāng)然，本次調(diào)控出臺(tái)的背景與之前一輪調(diào)控出臺(tái)的背景大相徑庭，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。首先，從全國(guó)來(lái)看房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上升，其中一二線城市經(jīng)歷了之前一輪的調(diào)整后房?jī)r(jià)觸底反彈，但目前的房?jī)r(jià)與兩年前的高位相比，漲幅有限或持平。而三四線城市由于供大于求的原因，最近一年房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)；其次，在房?jī)r(jià)上升較快的一二線城市中，主要以首套自住需求和改善型需求為主，投資投機(jī)的比例十分低。“新國(guó)五條”從抑制需求著手，提升了貸款首付和利率，增加了二手房的買(mǎi)賣(mài)成本，這無(wú)形中增加了購(gòu)房者的買(mǎi)房成本，雖然起到了抑制樓市過(guò)熱的作用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只有通過(guò)增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)、分流疏導(dǎo)投資需求，才能改變目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局。