總的來說，在新政執(zhí)行細則出臺之前，二手住房成交量將會有一波成交高峰。而在政策落實之后，我們預計成交量會下降。然而，在高端住宅市場方面，成交均價將可能出現更為顯著的下降，普通住宅市場的成交均價預計將保持相對平穩(wěn)。

　　今年2月份全國房價環(huán)比連續(xù)9個月上揚，為了抑制房價過快上漲，國務院辦公廳于3月1日（周五）頒布關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知，該通知明確了"新國五條"細則。

　　自2012年下半年以來，隨著首套剛需購房人群以及改善型購房人群的入市，全國大多數一二線城市的房價和銷售額雙雙上漲。此次出臺的"新國五條"旨在促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，抵制房價過快上漲與投機性購房行為。

　　新國五條主要包括以下七個要點：

　　·完善和貫徹房價調控工作，制定年度新建商品住房價格控制目標
　　·進一步完善現行住房限購措施
　　·進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率
　　·對出售自有住房按差額20%征收的個人所得稅
　　·加快推進擴大房產稅試點工作
　　·增加住房用地供應
　　·加快保障性安居工程規(guī)劃建設

　　細則解讀

　　對二手房市場影響

　　該新政的出臺將對國內二手住宅市場的供求產生重要的影響。

　　地方政府和人民銀行分支機構將具體負責政策的落實情況。政策效果可以從兩個時間段來論述：即從目前到地方配套細則落地這段時間以及細則落地之后。

　　在地方細則出臺和落實之前，賣方出于規(guī)避額外稅負的考慮，可能增加二手住房的掛牌量，使二手住房的供應量有所增加，這同時會對業(yè)主的對外報價產生一定的下行壓力，盡管業(yè)主大幅降價拋售的可能性不大。

　　從需求方面來看，由于擔憂政策落實之后賣家可能將新的稅負壓力轉嫁到買家身上，之前處于觀望的買家在短期可能盡快出手。所以，短期內首套剛需和改善型需求會有所增加。

　　綜上所述，盡管二手住房成交均價的變化將取決于供應增大相對于需求放大的幅度，不過可以預見的是未來細則落實前的一段時間內，二手住房的成交量將會集中釋放。

　　中期影響分析

　　地方執(zhí)行細則落實后，可能對二手住房市場產生兩方面影響。首先部分賣家將出現觀望心態(tài)，而導致掛牌量以及供應量的下降。另外部分賣家可能會通過提高掛牌價的方式將額外稅負轉嫁給買方。對于第一種情況，賣家之前持有物業(yè)的期限會對其決策產生一定影響，由于之前的規(guī)定是持有滿五年且是唯一住房的可免征個人所得稅。如果該規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行，未滿五年持有期限的賣家可能會采取等待策略，這會進一步降低二手住房掛牌量。

　　在第二種情況下，如果賣方要將稅負壓力轉嫁給買家，需求量的變化主要取決于買家對于更高價格的接受程度。盡管首套剛需及改善型買家對于價格變動的敏感度相對投資型賣家而言較低，從而該類需求的影響較小，但也不排除部分買家暫時擱置他們的置業(yè)計劃，以等待未來政策的利好變化，所以總體需求量還是會有所下降。

　　總體而言，在供給和需求均下降的情況下，成交量會降低，但我們預計成交均價可能保持平穩(wěn)。

　　高端住宅市場方面，調控新政對其影響或將更為明顯。改善型以及投資型買家是高端住宅市場的兩大主力需求，這兩類客戶對于價格更加敏感。受價格增長（賣方將稅負壓力轉嫁給買房）、買賣凈收益下降（所得稅）以及持有成本上升（房產稅）的影響，買家可能會擱置他們的置業(yè)計劃，從而會使高端住宅的需求量相比低端市場有更為明顯的下降，而導致成交價格的下降更為顯著。

　　總的來說，在新政執(zhí)行細則出臺之前，二手住房成交量將會有一波成交高峰。而在政策落實之后，我們預計成交量會下降。然而，在高端住宅市場方面，成交均價將可能出現更為顯著的下降，普通住宅市場的成交均價預計將保持相對平穩(wěn)。

　　對一手房市場的影響

　　一手住宅市場方面，受調控新政的影響，總體成交量會有所下降。然而，考慮到二手住宅市場銷售報價的提高，部分買家會轉而進入一手市場，使需求量下降幅度有限。但從長期來看，鑒于未來需求減少的考慮，開發(fā)商會相應地調整他們的開工進度和拿地策略。