此次從嚴(yán)據(jù)實(shí)征收，明顯將加重二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，雖對(duì)投資投機(jī)性購房有一定的抑制作用，但這層稅費(fèi)的增加最終也將轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上。

　　3月1日下午，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，作為對(duì)2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的"國五條"的進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定提高部分城市二套房貸款首付款比例和貸款利率，出售自有住房征20%的所得稅。

　　強(qiáng)化行政手段在于穩(wěn)定房價(jià)，差異化中亦存一刀切

　　本輪調(diào)控在長效機(jī)制尚未落地的背景下，中央層面不惜再度采取強(qiáng)化行政干預(yù)的手段，以打壓之前持續(xù)增強(qiáng)的房價(jià)上漲預(yù)期，穩(wěn)定當(dāng)前房價(jià)，避免調(diào)控成果遭逆轉(zhuǎn)。

　　其中進(jìn)一步強(qiáng)化的措施包括以下幾個(gè)方面：第一，除了各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要求制定年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)外，對(duì)于各省行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，也要求制定公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；第二，已實(shí)施限購的城市，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，并強(qiáng)調(diào)限購類型、購房資格審查等，此外，房價(jià)上漲過快城市要進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；第三，對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；第四，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；第五，對(duì)于部分城市要求增加年度住房用地供應(yīng)總量及占比，除了要求建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道外，對(duì)中小戶型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，亦要求優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

　　而房價(jià)的控制關(guān)鍵還是第五點(diǎn)的落實(shí)情況，其他幾點(diǎn)都是以抑制消費(fèi)為主，令市場需求延后；增加自有住房交易環(huán)節(jié)稅更會(huì)影響二手住房的供應(yīng)量；只有第五點(diǎn)在增加供應(yīng)量方面的落實(shí)才能從長遠(yuǎn)的角度起到穩(wěn)定樓價(jià)的作用。

　　另，值得注意的是，中央層面在制定政策方面已經(jīng)開始注重差異化調(diào)控，包括區(qū)域差異化調(diào)控，將城市發(fā)展較為緩慢、房價(jià)未現(xiàn)快速上漲的城市排除在嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策之外，一方面旨在扶持這類城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面也是就之前幾年房產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)的不同地區(qū)房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象做出的政策性調(diào)整。但在本輪調(diào)控中，首置改善型客戶仍未得到應(yīng)有的保護(hù)，房價(jià)過快上漲城市需進(jìn)一步提高二套房首付比例和貸款利率，這無疑是一刀切政策，實(shí)際是對(duì)屬于剛需范圍內(nèi)的首置改善型客戶的進(jìn)一步誤傷。

　　征20%個(gè)稅實(shí)為強(qiáng)化舊政，或重挫二手房市場利好新房市場

　　而本次最受關(guān)注的是出售自有住房需征20%的所得稅，這項(xiàng)政策其實(shí)也不算新政策。之前個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)稅繳納分為兩種情況，一種是據(jù)實(shí)征收，即按所得額20%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，但需提供合法、有效購房、售房合同及憑證等；一種是核定征收，即按交易額的1%繳納個(gè)稅。之前市場上一直是按照交易額的1%征收個(gè)稅，既操作便捷且費(fèi)用較低。

　　此次從嚴(yán)據(jù)實(shí)征收，明顯將加重二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，雖對(duì)投資投機(jī)性購房有一定的抑制作用，但這層稅費(fèi)的增加最終也將轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上。若這項(xiàng)政策落實(shí)實(shí)施的話，短期內(nèi)或造成二手房報(bào)價(jià)的增加，并縮小新房跟二手房價(jià)格的差距，進(jìn)而促使買家轉(zhuǎn)向新房市場，重挫二手房交易。

　　從這個(gè)層面來看，既利好新房市場，減少發(fā)展商的庫存壓力，又增加地方政府的財(cái)政收入，提高地方政府落實(shí)政策的積極性，但也可能使得供不應(yīng)求區(qū)域或者城市的房價(jià)存在繼續(xù)上漲的壓力，另一方面，其實(shí)也是對(duì)自住買家的誤傷。而若政策力度持續(xù)的背景下，也不排除在整體市場低迷之后，二手房市場會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)價(jià)行為，進(jìn)而吸引買家重新回流。

　　中央層面彈性細(xì)則較多，需待地方政策落地市場預(yù)期才將明朗化

　　另，本次"國五條"細(xì)則也存在較多彈性條例，需要地方政府根據(jù)自己的調(diào)控目標(biāo)而做進(jìn)一步的細(xì)化和規(guī)定，包括：第一，哪些熱點(diǎn)城市需出臺(tái)年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，以及房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的確定標(biāo)準(zhǔn)；第二，對(duì)于房價(jià)上漲過快的城市需進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)控限購措施，是否有可能上調(diào)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ゼ{稅或者社保繳納證明的年限；第三，哪些城市將上調(diào)二套房貸款首付比例及利率；第四，哪些城市將開展房產(chǎn)稅的試點(diǎn)等。這些地方細(xì)則的出臺(tái)，將在很大程度上影響了當(dāng)?shù)匚磥矸康禺a(chǎn)市場的走向。另外，個(gè)人所得稅是否延續(xù)之前征收的差異化，即個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅，這也是需要再進(jìn)一步明確的。

　　廣州細(xì)則或?qū)⑦M(jìn)一步從嚴(yán)，市場走向難見樂觀

　　就廣州而言，很多細(xì)則性的條例或?qū)⒁暯衲甑姆績r(jià)調(diào)控目標(biāo)而定。基于本輪調(diào)控中央層面要求的是維持房價(jià)的穩(wěn)定，以往多地房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)均是依據(jù)GDP的增速進(jìn)行確定，實(shí)際是助漲，今年估計(jì)難以為繼。就這一點(diǎn)來看，今年廣州房價(jià)調(diào)控目標(biāo)或控制在5%以內(nèi)，甚至可能是持平。即使房價(jià)調(diào)控目標(biāo)仍是根據(jù)GDP增速而定，但鑒于去年年底房價(jià)的翹尾因素影響，今年廣州政府調(diào)控的壓力仍是非常大。

　　而接下來廣州可能出臺(tái)的政策細(xì)則，包括上調(diào)外地人納稅及繳納社保年限、上調(diào)二套房貸款首付及利率、開征房產(chǎn)稅、土地出讓中要求附加及提高中小戶型套數(shù)占比等，且不排除出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施以確保房價(jià)的穩(wěn)定，包括之前已采取的限售或者限簽等行政干預(yù)措施。而若是采取這類措施，則二手房征20%的個(gè)稅對(duì)新房市場產(chǎn)生的利好將會(huì)被抵消，市場觀望情緒再起，整體市場或再陷低迷，成交量將現(xiàn)萎縮。

　　至于增城、從化，因前兩年實(shí)行限價(jià)后，區(qū)域房價(jià)基本保持穩(wěn)定，因此實(shí)行限購的可能性不大，但限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有可能趨嚴(yán)，包括之前增城已確定的今年房價(jià)限漲8%這條準(zhǔn)線均有可能進(jìn)行調(diào)整，或?qū)⒒卣{(diào)至5%，避免房價(jià)出現(xiàn)過快上漲而被強(qiáng)制要求限購。

　　經(jīng)緯周評(píng)："國五條"細(xì)則或重挫二手房