房企業(yè)績表現好一個重要因素是整體價格提升，特別是中心城市價格提升很厲害。

　　作為對房地產市場和政策極為敏感的中介行業(yè)一員，往往會有一種旁觀者清的感覺。

　　在城市觀點論壇中國行2012年度論壇現場，世聯(lián)地產首席技術官黎振偉從中介行業(yè)的角度，對市場的回暖和今后的政策走向表達了自己的觀點。

　　黎振偉認為，市場回暖原因從表面上看應該是剛需，因為受限購影響，其他需求不能買。但其實大家很都清楚，受限制的部分由于可以人為改變，因而市場上投資和投機需求還是有比較大的量。

　　在大部分企業(yè)順利并超額完成2012年銷售目標后，如何保持繼續(xù)增長將是每一個企業(yè)面臨的最現實問題。因此黎振偉特別提醒，由于現在企業(yè)的基數大了，再繼續(xù)增長難度會更大，這對所有企業(yè)都是一個大問題。

　　同時，對市場熱議的城鎮(zhèn)化會助推房地產業(yè)在下一個十年繼續(xù)繁榮的說法，黎振偉認為，其實目前所提的城鎮(zhèn)化只是初級的土地城鎮(zhèn)化，并不是真正的產業(yè)城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化。因而企業(yè)在這個過程中要注意風險，不能盲目一哄而上。

　　以下為觀點新媒體對世聯(lián)地產首席技術官黎振偉先生專訪實錄：

　　觀點新媒體：您怎么看今后一段時間內房地產的政策走向？企業(yè)又該如何應對？

　　黎振偉：不能簡單看政策，政策在中國永遠是沒法控制的。但我覺得中國的特點是在我們認為政策很不合理的情況下去發(fā)展的，首先要了解政策，但是更要適應它。其實最關鍵的還是在適應和了解的同時怎么做好企業(yè)的應對之策。一直以來，中國房地產都給人一個誤區(qū)，好像這個行業(yè)就是生得多，死的少，容易賺錢，跟其它行業(yè)相比來說，這個行業(yè)還算是比較幸運，還是比較容易生存的。我認為可能是由于兩種，一是政府習慣行政干預，另一個是行業(yè)內很多人有僥幸的心態(tài)。

　　這兩方面估計今后都要有所改變，首先從大的政策方面，十八大的領導人在改革方面必須要進行，要是不改革中國的問題確實很嚴重，而改革就決定了很多過去的方法要改變。另一方面，企業(yè)的很多習慣在這個大環(huán)境下也需要調整。

　　以前都說要注意狼來了，但是都沒事，這次面臨的是國家機制的改革，整個經濟的改革，這就要求我們必須有一些調整。如果大家還是按照原來的方法，生存、發(fā)展會堪憂。

　　觀點新媒體：從2012年市場情況來看，許多大型房企銷售都非常好，是不是表明整個房地產行業(yè)將逐漸呈現回暖的趨勢？

　　黎振偉：回暖是肯定的。但根據世聯(lián)統(tǒng)計數據，2012年成交面積同比是減少，很多企業(yè)業(yè)績提升相當重要的原因是后續(xù)價格提升了。所以，房企業(yè)績表現好一個重要因素是整體價格提升，特別是中心城市價格提升很厲害。

　　在此基礎上，有一點大家需要特別注意，企業(yè)的增量能不能持續(xù)保持？由于現在基數大了，再繼續(xù)增長難度會更大，這對所有企業(yè)都是一個大問題。

　　如果不從結構和模式上去創(chuàng)新，企業(yè)很難繼續(xù)實現大的增長。其實，今天的房地產市場，無論大企業(yè)、小企業(yè)都面臨壓力，只是表現形式不一樣。

　　觀點新媒體：小型企業(yè)在挺過了2012年市場最艱難階段后，是否還有必要繼續(xù)轉讓或出售項目？

　　黎振偉：其實現在市場是冷熱不均的，除一線城市和核心區(qū)域外，其他區(qū)域市場還是較為冷淡。像有一些開發(fā)商在遠郊拿了很大的地塊，以及在三四線城市拿了很多土地，但這些區(qū)域現在沒有產業(yè)支持，沒有配套的基礎設施，發(fā)展就很有限。

　　被兼并不是在一線城市市中心有樓盤的開發(fā)商，這些企業(yè)沒有問題，因為他們擁有充分的市場，優(yōu)勢就是土地升值所帶來的固定收益。但是，那些在偏遠郊區(qū)大量拿地的開發(fā)商，不具備土地升值的空間。

　　觀點新媒體：新城鎮(zhèn)化引發(fā)了很多討論，您怎么看？

　　黎振偉：這確實是一種籠統(tǒng)的說法，因為中國早就開始城鎮(zhèn)化了，像之前各地那么多的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等。目前的城鎮(zhèn)化并不是真正意義上的城鎮(zhèn)化，只是初級的土地城鎮(zhèn)化，不是真正的產業(yè)城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化。

　　觀點新媒體：產業(yè)城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化是否只有哪些實力大的開發(fā)商才有能力去經營？一般的企業(yè)無法駕馭這些機遇帶來的挑戰(zhàn)？

　　黎振偉：對，因為過去的房地產發(fā)展很大程是借助市場的紅利、房地產發(fā)展空間的紅利以及中國經濟發(fā)展的紅利。但是，現在很多已經透支了，企業(yè)就要補回來，要重新做功課，不能再像過去那樣。同時目前專業(yè)細分也更多，企業(yè)因此要變革。

　　觀點新媒體：很多企業(yè)已經在旅游、養(yǎng)老地產等方面布局，您怎么看這方面今后的發(fā)展？

　　黎振偉：中國現在所謂的養(yǎng)老和旅游地產很大程度上還是土地地產，就是圈地，圈完地以后蓋房子。其實，現在很多發(fā)展商跟我們所真正理解的旅游地產是脫節(jié)的，比如說養(yǎng)老地產，不應該是高盈利的行業(yè)，老人本身就沒收入了，怎么可能再靠他來支持過去的房地產暴利？

　　養(yǎng)老地產不是現在開發(fā)商所理解的概念，因為城市沒地了、沒房子賣了就去做養(yǎng)老地產，我覺得這是錯的。

　　旅游地產同樣是這個問題，旅游地產的前提是把旅游做好，如果旅游不做好，房地產項目肯定也賣不動，最終結果就是不但沒把旅游做起來，還把資源破壞了。另一方面，過去的房地產很大程度上城市是剛需，而旅游地產很多是以投資來帶動的。因為貨幣超發(fā)，只能通過房地產來消化。

　　觀點新媒體：一線城市成交數據都大幅回升，在您看來這是否全是剛需？還是絕大部分的投資和投機成分？

　　黎振偉：實際上從表面上看到的數據應該是剛需，因為受限購影響，其他需求不能買。但我們很都清楚，其實受限制的部分都可以改變。

　　嚴格意義上來說，投資是存在的，剛需也是存在的，但是如果都說是剛需，這個很難說清楚。那么貴的房子，真正沒錢的人買得起嗎？