進(jìn)入2013年，我們預(yù)計，隨著全球和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)趨向進(jìn)一步趨穩(wěn)，北京辦公樓市場將再度活躍，預(yù)期越來越多的租戶將把目光轉(zhuǎn)向更多新興或非核心區(qū)域。"

　　2013年2月27日，北京-在經(jīng)歷了三年黃金時期后，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場進(jìn)入了一個調(diào)整期，出現(xiàn)租賃交易活動放緩，租金增幅顯著下降。這些變化將市場注意力轉(zhuǎn)向與北京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場相關(guān)的的諸多問題，包括未來租金走勢和近期供需關(guān)系變化產(chǎn)生的影響等。對此，世邦魏理仕研究部近日發(fā)布《北京辦公樓市場：高峰過后，何去何從？》報告，通過對歷史數(shù)據(jù)的研究，以及對市場未來發(fā)展走勢的分析，旨在捋清市場脈絡(luò)，探討未來市場的發(fā)展方向。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管陳仲偉先生解釋道："在金融危機(jī)隨后的三年中(2009-2011)，北京的辦公樓物業(yè)市場需求旺盛，跨國公司和國內(nèi)企業(yè)快速擴(kuò)張，同時由于受到有限新增供應(yīng)的影響，北京辦公樓的空置率由2009年中的23%迅速下降至2012年底的3.2%。由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩以及有效供應(yīng)持續(xù)緊張的影響，北京辦公樓需求在2012年明顯放緩。進(jìn)入2013年，我們預(yù)計，隨著全球和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)趨向進(jìn)一步趨穩(wěn)，北京辦公樓市場將再度活躍，預(yù)期越來越多的租戶將把目光轉(zhuǎn)向更多新興或非核心區(qū)域。"

　　三年黃金期的形成原因、演變及特點(diǎn)

　　2008年初期，金融危機(jī)爆發(fā)，并波及全球，中國市場也未能幸免，北京寫字樓市場受此影響，需求減少，空置率上升，租金下滑。從2008年后期開始，中國經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，跨國公司和國內(nèi)企業(yè)快速擴(kuò)張，致使北京辦公樓市場需求在2009年中期出現(xiàn)了急速上揚(yáng)，上漲趨勢持續(xù)到2012年。需求上升的同時，北京寫字樓的新落成量明顯下降，從2007和2008年年均落成量超過100萬平方米，降至2009年至2012年年均24萬平方米；然而，同期市場凈吸納量達(dá)年均62萬平方米，需求明顯超過供應(yīng)，由于需求在這一期間集中放量，空置率由2009年中期23%的高點(diǎn)下降至2012年的3.2%的歷史低點(diǎn)。自2009年中期市場回暖以來，北京辦公樓租金在隨后的3年中增長超過一倍，北京現(xiàn)在已成為亞太地區(qū)繼香港和東京之后排名第三的最昂貴辦公樓市場。

　　然而，受近期全球經(jīng)濟(jì)低迷影響，面對日益昂貴的辦公樓市場，租戶在承租辦公室時持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。。自2011年第二季度市場平均凈吸納量達(dá)到高峰后，凈吸納量已連續(xù)六個季度持續(xù)下滑。盡管在2012年年底中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了觸底回升跡象，但是，中國GDP增速放緩，已經(jīng)開始對國內(nèi)租戶的需求產(chǎn)生影響。自2011年年底以來，國內(nèi)租戶對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求出現(xiàn)緩慢下降。由于租賃面積有限，加之市場需求放緩，致使凈吸納量在2012年第四季度下滑至4.7萬平方米，低于歷史平均水平的三分之二。

　　同期，租金上漲幅度也逐漸減慢。在近幾個季度中，由于租戶對市場趨于謹(jǐn)慎，也更注重縮減成本，北京辦公樓租金增長幅度已經(jīng)呈現(xiàn)放緩趨勢。在2012年第四季度，辦公樓租金環(huán)比三季度僅增長了0.4%，這是自2009年中期以來租金增幅最小的季度。

　　在市場大幅波動的同時，需求對區(qū)域地選擇也在悄然發(fā)生著變化，非核心區(qū)域的寫字樓成為市場選擇的重點(diǎn)。過去三年中，核心區(qū)域辦公樓租金不斷上漲，迫使越來越多的租戶將目光轉(zhuǎn)向新興區(qū)域或非核心區(qū)域。除了可以節(jié)省租金費(fèi)用外，非核心區(qū)的其他競爭力還包括享有建筑物的冠名權(quán)、更具個性化的物業(yè)管理服務(wù)、享受地區(qū)優(yōu)惠政策等。逐漸完善的基礎(chǔ)設(shè)施和逐步改進(jìn)、提高的公共交通系統(tǒng)，使位于非核心區(qū)域的辦公樓對于注重成本的企業(yè)越來越具有吸引力。

　　望京就是北京主要的優(yōu)質(zhì)非核心辦公區(qū)域之一。作為重要的新興市場，已有多家跨國公司將其中國總部設(shè)于此地。該地區(qū)現(xiàn)成為匯聚信息技術(shù)、制造和制藥三大產(chǎn)業(yè)的高端商務(wù)園區(qū)。目前進(jìn)駐的主要跨國公司包括ABB、戴姆勒、惠普、默沙東、微軟、卡特彼勒、三星等公司。

　　值得一提的是，中央商務(wù)區(qū)(CBD)租戶結(jié)構(gòu)在更長一段時間內(nèi)發(fā)生變化。北京經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，對CBD辦公樓租戶結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生巨大影響--租戶所屬行業(yè)及內(nèi)外資租戶比例在過去十年中均發(fā)生了較大變化。

　　2000年年初，制造、貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)租戶占CBD辦公樓需求的25%左右，而金融行業(yè)租戶僅占3.7%。隨著2001年中國入世，有條件地對外開放金融市場以來，金融業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。從事相關(guān)高端專業(yè)服務(wù)的外資金融機(jī)構(gòu)和跨國公司開始在北京大規(guī)模設(shè)立相關(guān)機(jī)構(gòu)，而這些機(jī)構(gòu)主要集中在CBD。截至2012年，CBD金融業(yè)租戶占辦公樓租賃總需求的28.1%。而利潤率相對較低的制造業(yè)公司撤出CBD的趨勢也較為明顯，其租戶占比從2002年的15.1%驟降至2012年的3.2%。而該區(qū)域國內(nèi)企業(yè)租戶比例也從2001年的25%，上升到2012年的35%-40%。這些變化使得CBD租戶組成更加多元化，更具抗風(fēng)險能力。

　　未來市場謹(jǐn)慎樂觀

　　國家統(tǒng)計局近期發(fā)布結(jié)果顯示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將在2013年繼續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢，而這一態(tài)勢將有助于拉動優(yōu)質(zhì)辦公樓需求增長。在辦公樓供應(yīng)方面，在建辦公樓項目工期分析顯示，2013年新增辦公樓供應(yīng)量為38.6萬平方米。受少量新增可租辦公樓面積和回暖需求影響，2013年辦公樓租賃市場活躍度將會上升。由于需求反彈而供應(yīng)有限，業(yè)主降低租金報價的可能性依然較低。2014年，整體市場租金漲幅不大，因此企業(yè)外撤至非核心區(qū)域這一趨勢將愈演愈烈。

　　北京辦公樓市場的下行風(fēng)險主要來自于放緩的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，從而抑制租戶的擴(kuò)張需求。這也會使更多業(yè)績較差的租戶拖欠租金，縮小辦公面積，甚至提前中止租賃合同，勢必會對辦公樓租金施加下行壓力。整體而言，我們對未來市場發(fā)展持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。