1月實(shí)際開盤住宅21個(gè)(含公寓、別墅、商鋪、寫字樓、商用住宅)。2月預(yù)計(jì)開盤住宅13個(gè)，3月預(yù)計(jì)入市的住宅項(xiàng)目28個(gè)。

　　一、政策法規(guī)

　　1、2013年上海市提取使用政策將放寬

　　上海市公積金中心近日發(fā)布2012年度公積金運(yùn)行分析報(bào)告。2012年，上海市先后推出多項(xiàng)貸前提取政策，約有1.6萬人次按新政策提取了住房公積金，提取額達(dá)5億元，超過歷年同類提取規(guī)模。報(bào)告中稱，2013年上海將在確保住房公積金使用方向的前提下，逐步放寬提取使用政策。同時(shí)，市公積金中心將繼續(xù)加大住房公積金增值收益投資公租房力度。

　　2、上海將出臺(tái)禁止經(jīng)適房轉(zhuǎn)租制度

　　上海曾有經(jīng)適房被成片出租，其中，經(jīng)適房對(duì)象導(dǎo)出區(qū)和房屋所在導(dǎo)入?yún)^(qū)由誰來監(jiān)管，存在爭議和踢皮球現(xiàn)象。在兩會(huì)的召開中，多位委員提出，要?jiǎng)冸x經(jīng)適房投資價(jià)值，不能賣也不能租。市政協(xié)委員、市房管局局長劉海生對(duì)此回應(yīng)，發(fā)現(xiàn)的經(jīng)適房轉(zhuǎn)租問題已經(jīng)全部處理，2013年上海將出臺(tái)制度，明確責(zé)任，嚴(yán)防經(jīng)適房轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為。

　　3、上海房管局表示商品房會(huì)所服務(wù)功能不得擅自改變

　　上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所交易和使用管理的通知》規(guī)定，對(duì)于商品住房項(xiàng)目附屬會(huì)所(以下簡稱會(huì)所)經(jīng)營服務(wù)方式和服務(wù)功能，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、承租人和受讓人不得擅自改變。

　　4、重慶提高房產(chǎn)稅起征點(diǎn)

　　中廣網(wǎng)1月10日?qǐng)?bào)道稱，其從重慶市國土資源和房屋管理局了解到，2013年1月1日起，重慶高檔住房應(yīng)稅價(jià)格開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，上海暫未對(duì)房產(chǎn)稅做出調(diào)整。

　　二、企業(yè)動(dòng)態(tài)

　　1、萬科加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重

　　在2013年的隆冬，在潛行試探了多年之后，萬科在北京低調(diào)地組建了集團(tuán)商用管理部，毛大慶成為分管此項(xiàng)業(yè)務(wù)的高級(jí)副總裁。萬科"商用地產(chǎn)管理部"尚屬于業(yè)務(wù)管控單位，既不具備獨(dú)立法人資格，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，亦不采用"事業(yè)部制"，目前主要工作是統(tǒng)一技術(shù)性規(guī)范、對(duì)地方公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供專業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。盡管"萬科從商"這一行業(yè)老大的戰(zhàn)略選擇，在一定程度上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"復(fù)合化發(fā)展"的戰(zhàn)略提供了"合理"的注腳。但是，即便如此，相比于簡單的"建房子、賣房子"的住宅開發(fā)，商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營要復(fù)雜許多，復(fù)合化的風(fēng)潮以何種結(jié)果收?qǐng)觯袩o定論。

　　2、綠地集團(tuán)擬分拆赴港上市

　　新晉"世界500強(qiáng)"坐席的綠地集團(tuán)，除卻占據(jù)核心主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，其他板塊業(yè)務(wù)今年也將齊頭并進(jìn)。該集團(tuán)擬將海外業(yè)務(wù)及酒店資產(chǎn)采取在香港買殼的方式實(shí)現(xiàn)上市，預(yù)計(jì)年內(nèi)可完成相關(guān)準(zhǔn)備工作。此次綠地方面打算裝入的資產(chǎn)，包括今年能為綠地帶來20億~30億元營業(yè)收入的海外業(yè)務(wù)、綠地自有酒店管理公司及綠地在建及開業(yè)酒店中總資產(chǎn)已達(dá)200多億元的60多家酒店。

　　3、上海證大系信托巨虧或殃及證大房產(chǎn)

　　2012年至今，上海證大(0775.HK)進(jìn)行多番資金騰挪。去年初其持有的外灘地王股權(quán)以29.6億元出讓給SOHO中國(0410.HK)，直接獲利2.64億元之后，上海證大于2012年6月償還了1.5億美元定息優(yōu)先票據(jù)，資金鏈危機(jī)解除。然而，證大集團(tuán)旗下另一金融平臺(tái)--證大投資卻于今年初頻頻出現(xiàn)投資危情，浮虧高達(dá)29%。2012年期末，上海證大的綜合銀行貸款約為35.57億港元，其中16.99億港元須在一年內(nèi)償還，18.58億港元須在一年后償還。而證大信托產(chǎn)品危機(jī)的出現(xiàn)，對(duì)證大集團(tuán)本已岌岌可危的資金鏈無疑是雪上加霜。

　　三、市場動(dòng)態(tài)

　　1、上海節(jié)前樓市迎"王的盛宴"

　　2010年末誕生的各種"單價(jià)地王"、"總價(jià)地王"近期紛紛推出新房源，個(gè)別板塊甚至出現(xiàn)了地王直接對(duì)決的"王的盛宴"場面，中高端項(xiàng)目提前搶占市場。從已開盤的地王項(xiàng)目看，有松江新城板塊的佘山瓏原、楊浦新江灣板塊的中建大公盤點(diǎn)館、浦東唐鎮(zhèn)板塊的綠城玉蘭花苑等，其中普陀長風(fēng)板塊最受關(guān)注。

　　2、上海一季度預(yù)推62住宅

　　截止至1月29日統(tǒng)計(jì)，1月實(shí)際開盤住宅21個(gè)(含公寓、別墅、商鋪、寫字樓、商用住宅)。2月預(yù)計(jì)開盤住宅13個(gè)，3月預(yù)計(jì)入市的住宅項(xiàng)目28個(gè)。至此，2013年一季度預(yù)計(jì)將有62個(gè)住宅入市。據(jù)估算，2013年1季度推盤總量預(yù)計(jì)在130萬方左右，總體持平2012年同期。

　　3、滬2月優(yōu)惠別墅47個(gè)環(huán)比增5個(gè)

　　截止1月24日最新統(tǒng)計(jì)，2月上海別墅優(yōu)惠項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)47個(gè)，環(huán)比增加5個(gè)。其中新增優(yōu)惠6個(gè)，浦東、閔行、青浦成為打折優(yōu)惠最密集的區(qū)域。其中浦東、閔行仍然延續(xù)著1月的勢(shì)頭，占據(jù)著前二位；崇明區(qū)10個(gè)別墅項(xiàng)目中有半數(shù)推出優(yōu)惠，占比一半；作為別墅大區(qū)，松江、奉賢、金山等區(qū)域表現(xiàn)不算搶眼，但松江區(qū)中大九里德再次給出了"總價(jià)優(yōu)惠100萬"的優(yōu)惠，成為2月優(yōu)惠力度最大的項(xiàng)目；而市區(qū)楊浦本月有1個(gè)別墅項(xiàng)目華潤置地橡樹灣橡墅給出了特價(jià)房優(yōu)惠，填補(bǔ)了上月集體缺席的空白。

　　第二部分各級(jí)市場分析

　　一、土地市場分析

　　1、土地市場月度走勢(shì)分析

　　2013年1月上海共出讓38幅用地，共151.37萬㎡，環(huán)比下降48.45%。其中工業(yè)用地128.75萬㎡，占比有所增加。

　　1月上海土地成交取得較好成績，共成交172.73萬㎡，環(huán)比下降36.79%，同比更是下探40.49%，成交金額為60.50億元，環(huán)比下降74.14%，但同比卻有43.03%的漲幅，主要由黃埔濱江板塊再現(xiàn)3萬元/㎡以上樓板價(jià)地塊，青浦新城土地集中出讓等因素。

　　預(yù)計(jì)今年上半年土地市場熱度仍將得到持續(xù)，原因一是去年供地計(jì)劃完成情況均差強(qiáng)人意，今年上半年將繼續(xù)保持較高水平的供應(yīng)量；二是整體房地產(chǎn)市場環(huán)境較為樂觀，宏觀政策、融資環(huán)境等等都相對(duì)寬松，企業(yè)對(duì)后市頗具信心；三是各大企業(yè)銷售業(yè)績良好、資金充裕，在較強(qiáng)的拿地需求驅(qū)動(dòng)下，將繼續(xù)加大補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的力度。

　　2、當(dāng)月區(qū)域土地市場供求分析

　　全市共有10個(gè)區(qū)縣土地出讓，多為工業(yè)用地，奉賢區(qū)出讓量達(dá)到56.85萬㎡，僅1幅居住用地面積僅為4.39萬㎡，其余均為工業(yè)用地；松江出讓量達(dá)到33.93萬㎡，均為工業(yè)用地；嘉定出讓一幅居住用地，面積為3.55萬㎡。

　　成交方面，奉賢，松江、嘉定、青浦四大傳統(tǒng)區(qū)域成交量超過150萬㎡。但基本都以工業(yè)用地及動(dòng)遷房為主。其中青浦新城四幅地塊集中出讓，經(jīng)過激烈競爭，四幅地塊中，新城一站16A-02A地塊、新城一站17A-02A地塊兩幅商住地塊最終被龍湖以總金額6.86億元獨(dú)攬，溢價(jià)率都超過了60%，樓板價(jià)分別為7425元/平方米、7460元/平方米。另兩幅住宅地塊中的新城一站18A-01A住宅地塊被北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司聯(lián)合訊佳集團(tuán)有限公司以2.86億的價(jià)格成功競得，樓板價(jià)7141元/平方米。另一幅新城一站19A-01A住宅地塊則被綠地以3.56億總價(jià)奪得，樓板價(jià)為7060元/平方米。

　　青浦新城這四幅地塊以較高溢價(jià)率狀態(tài)成交，這與起始定價(jià)普遍不高有著密切關(guān)聯(lián)；其次，青浦新城板塊內(nèi)的住宅用地出讓已經(jīng)超過兩年多時(shí)間處于"真空期"，此次集中出讓四幅宅地，對(duì)于房企而言具有較大吸引力。

　　另外1月23日閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)南片區(qū)04號(hào)地塊被經(jīng)緯集團(tuán)旗下的全球商品博覽匯有限公司以13.2億元摘得，溢價(jià)率75.88%，樓板價(jià)達(dá)到20371元/平方米。這是虹橋商務(wù)區(qū)商辦地塊成交樓板價(jià)首次沖破2萬元/平方米。

　　1月30日中海工業(yè)濱江置業(yè)（上海浦東）有限公司、中海工業(yè)有限公司、中海工業(yè)濱江建設(shè)發(fā)展（上海浦東）有限公司經(jīng)過114輪競價(jià)，以14.73億元聯(lián)合拿下上海黃浦江沿岸E20商辦（E-4-1）地塊，樓板價(jià)34821元/平方米，溢價(jià)率65.75%。與5個(gè)月前2012年8月10日成交的黃浦江沿岸E20地塊（E-4-2地塊）相比，地塊的樓面價(jià)格要高出整整50%以上。

　　3、當(dāng)月經(jīng)營類土地市場供求分析

　　供應(yīng)方面，1月上海共推出7幅經(jīng)營性用地，出讓面積共計(jì)22.61萬㎡，其中推出住宅用地8.73萬㎡，商辦用地13.88萬㎡，保障房用地0萬㎡。

　　1月上海共成交15幅經(jīng)營性用地，成交面積共計(jì)35.50萬㎡；其中住宅用地成交面積8.84萬㎡，商辦用地成交面積21.52萬㎡，保障房用地成交面積5.15萬㎡。

　　成交金額方面，12月上海經(jīng)營性用地土地出讓金51.57億元。其中住宅用地成交金額：

　　二、商品房市場分析

　　1、整體市場價(jià)量趨勢(shì)運(yùn)行分析

　　商品房新增供應(yīng)面積59.70萬㎡，共29個(gè)項(xiàng)目取得39張預(yù)售證，為近三年同期最低值，環(huán)比下探57.26%。其中嘉定、楊浦、普陀三大區(qū)供應(yīng)達(dá)43萬㎡，占全市新增總量逾7成。住宅方面1月份然而新增供應(yīng)卻僅有31萬㎡，其中地處虹口、普陀、楊浦的中高端項(xiàng)目就超過了11萬㎡，占比新增供應(yīng)總量近4成。

　　1月的樓市延續(xù)了去年12月紅火的態(tài)勢(shì)，商品房成交138.36萬㎡，環(huán)比上月下降20.62%，同比去年漲幅達(dá)290.62%。已經(jīng)與限購前2011年1月148.67萬㎡的成交量相當(dāng)。住宅方面亦是如此。

　　2013年始申城商品住宅市場紅火依舊，改善型需求的持續(xù)入市，使樓市的熱度得以維持。目前購房者的入市熱情依舊高漲，但開發(fā)商的推盤熱情卻并不高，特別是一些剛需項(xiàng)目在經(jīng)歷了一個(gè)比較紅火的2012年之后，很多都提前步入了過年行情，大都以去化庫存房源為主，僅偶爾加推少量的房源續(xù)銷。

　　價(jià)格方面，整體成交價(jià)格22150元/㎡，環(huán)比下滑3.73%。住宅方面由于1月改善型購房需求積極入市，1月的成交均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)超5%，再度攀升至2.3萬元/㎡以上的高位，樓市成交結(jié)構(gòu)也因此發(fā)生轉(zhuǎn)變。1月份成交均價(jià)在2.5萬元/㎡以下的住宅的成交面積占比由12月的71%下降到69%；而成交均價(jià)在4萬元/㎡以上的中高端項(xiàng)目的成交面積市場占比由12月的7.7%上升到了現(xiàn)今的10.8%。

　　2、公寓市場走勢(shì)

　　供應(yīng)方面看，1月公寓共有10個(gè)項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售證，新增供應(yīng)27.71萬㎡，環(huán)比下降69.93%。中高端市場全面入市，新江灣板塊潤地華庭、四川北路板塊瑞虹新城、長風(fēng)板塊雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)，并都開盤面市且取得較好交。隨著傳統(tǒng)淡季的到來，開發(fā)商將重新調(diào)整年后推盤節(jié)奏，下一階段以續(xù)銷為主。

　　上海公寓1月份成交量達(dá)93.10萬㎡，環(huán)比下滑14.92%。為6年以來同期最高水平。從成交區(qū)域上看，嘉定及大浦東超過12萬㎡，單區(qū)占比全市成交量4成；剛需市場依舊占據(jù)主導(dǎo)位置，從項(xiàng)目來看，淞南高境板塊的恒盛豪庭首當(dāng)月去化368套，松江海尚名都及張江湯臣豪園在當(dāng)月加推均取得較好效果；另外中高端項(xiàng)目開盤也收到矚目，四川北路板塊的瑞虹新城璟庭，開盤兩天來基本售罄，新江灣潤地華庭，長風(fēng)雅戈?duì)栱?xiàng)目剩余房源也不多，整體市場向好發(fā)展。

　　從價(jià)格上看，1月份公寓成交均價(jià)為22814元/㎡，微漲5.91%。主要由于幾大高端項(xiàng)目帶動(dòng)，拔高整體成交均價(jià)。

　　3、別墅市場走勢(shì)

　　供應(yīng)量方面，1月別墅新增預(yù)售項(xiàng)目共有2個(gè)，合計(jì)新推房源僅152套，共3.40萬㎡，環(huán)比下跌60.89%，同比下跌34.11%。其中嘉寶夢(mèng)之灣景苑推出150套聯(lián)排別墅，目前已在售。

　　上海別墅1月共成交345套，環(huán)比下跌43.47%，1月成交面積達(dá)8.20萬㎡，環(huán)比下滑28.38%。1月成交量基本與2012年9、10月持平，但同比2011年1月依舊有較大差距。從區(qū)域分布上來看，浦東、青浦、松江成交占先，寶山由于大華河畔華城單月成交量近萬平方米，相比之下，閔行、奉賢、嘉定三區(qū)1月的成交量普遍減少。

　　2013年以來，別墅市場"暖冬"行情一直在延續(xù)，此番樓市回暖的主力主要依托中高端項(xiàng)目，改善型需求加速入市，對(duì)成交量的穩(wěn)定和提升帶來明顯的推動(dòng)作用。如印象春城、大華河畔華城、三湘海尚等項(xiàng)目。歲末年初，豪宅持續(xù)成交，表現(xiàn)活躍，搶收效果顯著，2013年一季度中高端市場將會(huì)是一個(gè)較為溫和回升的態(tài)勢(shì)。

　　1月上海別墅成交均價(jià)為25983元/㎡，環(huán)比微漲0.78%。別墅成交均價(jià)上漲態(tài)勢(shì)持續(xù)，主要是因?yàn)楹勒帕浚聘叨宋飿I(yè)成交。

　　4、商業(yè)市場走勢(shì)

　　1月新增供應(yīng)面積15.12萬㎡，環(huán)比下滑49.47%，同比則大幅上揚(yáng)156.63%，新增供應(yīng)面積超過2012年八個(gè)單月水平。2013年1月，嘉定新增供應(yīng)47049.59㎡，再列本月新增供應(yīng)量首位，但其庫存量高達(dá)83.08萬㎡，僅次于浦東。值得一提的是普陀區(qū)蘇寧-天御國際廣場目前也取得預(yù)售證，長風(fēng)板塊價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

　　2013年1月上海商業(yè)市場成交1016套，環(huán)比下滑54.09%，同比則上升43.10%；成交面積共計(jì)17.05萬㎡，環(huán)比下降28.49%，同比則大漲113.45%。進(jìn)入2013年1月成交量雖因臨近農(nóng)歷春節(jié)環(huán)比有所下滑，但成交量依舊趕超2012年前十個(gè)月單月水平。

　　一些外環(huán)外的商業(yè)廣場項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卮笮途C合體稀缺的現(xiàn)狀下，滿足了居住人口導(dǎo)入所帶來的諸如餐飲、娛樂等的需求，從而獲得熱銷。如春申路2801號(hào)1-3層奪得月銷冠，該項(xiàng)目為一次性清盤，目前商業(yè)廣場內(nèi)部商家入駐已基本完成。年末伴隨辦公樓置換季及大型資本的年末抄底，部分寫字樓商鋪也占據(jù)了成交巨頭。如位于內(nèi)環(huán)內(nèi)東外灘板塊的濱江國際廣場商鋪部分1月成交金額高達(dá)3.56億，而位于陸家嘴濱江板塊的東方金融廣場商鋪部分成交均價(jià)亦高達(dá)55201元/㎡。

　　1月上海商業(yè)市場成交金額共計(jì)35.83億元，環(huán)比下降39.12%，同比則大漲186.92%；成交均價(jià)21016元/㎡，環(huán)比下跌14.86%，同比則上漲30.01%。

　　5、辦公市場走勢(shì)

　　1月上海辦公市場新增供應(yīng)環(huán)比有所回升，新取得預(yù)售證項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，新增可售辦公面積13.47萬㎡，環(huán)比上揚(yáng)8.11%。新增供應(yīng)集中于閔行、嘉定、楊浦等非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域，為區(qū)域內(nèi)注入新的血液。

　　2013年1月，上海辦公市場成交2562套，環(huán)比下降15.33%；成交面積20.02萬㎡，環(huán)比下降32.36%。1月上海辦公市場成交套數(shù)回落到2012年10月份水平，但同比有明顯上漲。1月辦公市場成交依舊活躍的原因是小戶型商住類型項(xiàng)目集中簽約。位于寶山萬達(dá)廣場，12月共計(jì)成交3.4億元，占比全市12月辦公市場成交總額的10%；另有南匯的五角商貿(mào)城及綠地東海岸時(shí)尚廣場成交3.3萬㎡。

　　1月辦公市場"量價(jià)齊跌"態(tài)勢(shì)，成交總額逾36.96億元，環(huán)比下降近50%，成交均價(jià)18463元/㎡，環(huán)比下跌29.01%。究其原因主要是熱銷的商住項(xiàng)目多集中在外郊環(huán)區(qū)域，屬于價(jià)格洼地；另一方面，成交的項(xiàng)多以小戶型低總價(jià)為主，投資類占比較高，對(duì)于成交均價(jià)的拉升乏力。

　　三、二手房市場分析

　　1、各類型二手房出售掛牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析（2013年1月底）

　　1月上海二手房成交量略有下降，但相對(duì)同期市場成交較為樂觀。全市二手普通住宅房月掛牌74959套，環(huán)比減少795套。

　　1月份全市二手房住宅掛牌累計(jì)套數(shù)為141761套，環(huán)比上月減少1123套；辦公掛牌數(shù)2178套，環(huán)比增加56套；商業(yè)掛牌數(shù)841套，環(huán)比減少2套；其他類掛牌數(shù)減少65套。

　　從各環(huán)線的掛牌數(shù)看，目前住宅掛牌數(shù)主要集中在內(nèi)外環(huán)間，所占比例約為50.61%，占比有所提升；辦公，商業(yè)和其他類掛牌數(shù)主要在內(nèi)環(huán)以內(nèi)。

　　2、各區(qū)域二手住宅出售掛牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析（2013年1月）

　　從各區(qū)域二手住宅掛牌數(shù)看，1月份浦東新區(qū)二手房掛牌數(shù)依然居于榜首，但掛牌數(shù)量有所減少，成交量提升。

　　全市總價(jià)200萬元以上掛牌房源與上月減少212套，浦東、楊浦、虹口表現(xiàn)最明顯?？們r(jià)100萬元及以下、150萬元以上房源掛牌出讓最多。與上月相比，低總價(jià)產(chǎn)品交易持續(xù)活躍。分區(qū)域來看，浦東（不含原南匯）、虹口、閔行掛牌套數(shù)位列全市前三甲。

　　3、各面積段二手住宅出售掛牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析（2012年9月底）

　　本月70㎡小戶型各面積段的房源相比減少532套，100-120㎡以上的戶型掛牌量占總減少188套，120㎡以上戶型掛牌占比約33%.

　　在限購、限貸下，去年底出現(xiàn)的剛性和高端需求的集中釋放延續(xù)到今年1月，有其客觀原因，但已經(jīng)影響到市場預(yù)期。由于近期調(diào)控加碼征兆不明顯，隨著時(shí)間推移，這種政策"空窗期"形成的上漲預(yù)期已為多數(shù)購房者所接受。在預(yù)期影響下，緊迫性購房并未消退從而助推了房價(jià)上漲，而一手房客戶流入二手房市場也印證了"成交量拉升房價(jià)"。即將進(jìn)入的2月樓市淡季，或?qū)⒂瓉硇乱徊ㄕ袷帯?/p>

　　第三部分區(qū)域成交分析

　　一、上海各環(huán)線成交漲跌情況

　　2013年1月，上海商品住宅成交面積為101.29萬㎡，雖然環(huán)比略有下降，但延續(xù)2012年火熱狀態(tài)，各環(huán)線間成交量均有不同幅度的上滑。外交環(huán)成交49.34萬㎡，環(huán)比下探26.07%，主要是由于剛需熱度逐漸退市，開發(fā)商蓄力年后。目前100㎡以下剛需小戶型庫存進(jìn)一步減少，預(yù)計(jì)按目前速度5個(gè)月基本去化完成。

　　12月份內(nèi)環(huán)內(nèi)成交8.12萬㎡，環(huán)比上揚(yáng)44.72%，瑞虹新城璟庭功不可沒，該項(xiàng)目單盤當(dāng)月成交321套（4.0萬㎡），占據(jù)該環(huán)線一半比重。

　　從成交占比來看，高端市場積極入市的情況下，外交換成交占比環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比環(huán)比上漲4個(gè)百分點(diǎn)，其他環(huán)線成交表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　從各環(huán)線成交均價(jià)看，與12月相比變化較大。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)50834元/㎡，環(huán)比下降14.53%，中外環(huán)成交均價(jià)28406元/㎡，環(huán)比下降2.21%，在恒盛豪庭368套大規(guī)模成交下，均價(jià)僅21855元/㎡，一定比例上拉低均價(jià)。

　　外交環(huán)成交均價(jià)18584元/㎡，環(huán)比有5.06%的漲幅。得益于一品漫城1.36萬㎡成交量，占比閔行區(qū)15%，均價(jià)25124元/㎡，一定比例拔高均價(jià)。

　　二、上海各區(qū)域成交漲跌情況

　　2013年1月全市18個(gè)區(qū)縣中，13個(gè)區(qū)域成交量有所下滑。

　　大浦東（含南匯）以近20萬㎡的成交量全市領(lǐng)跑，單區(qū)壟斷了全市近1/5的成交總量。得益于低總價(jià)小戶型項(xiàng)目的熱銷，如張江湯臣豪園及綠地景匯佳苑。

　　虹口區(qū)在瑞虹新城璟庭（4.02萬㎡）大盤帶動(dòng)下成交漲幅達(dá)1527.74%，主要由于該區(qū)一直缺乏新增供應(yīng)且周邊無競品；閘北區(qū)在名園森林都市（0.95萬㎡），中星馨恒苑（0.57萬㎡），兩盤聯(lián)動(dòng)下成交量環(huán)比上浮26.57%；松江區(qū)在海尚名都（1.65萬㎡）熱銷下漲幅15.06%。

　　價(jià)格方面，由于1月改善型購房需求積極入市，1月的成交均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)超5%全市18個(gè)區(qū)縣里6個(gè)區(qū)域成交均價(jià)走低，但跌幅不明顯。

　　三、本月十大熱銷樓盤分析
1、按成交金額排名

　　1月成交金額排名前十的樓盤共成交54.64億元，總金額環(huán)比上月上漲12.17%。

　　30000元/㎡均價(jià)以上項(xiàng)目5個(gè)；瑞虹新城開盤兩天即告售罄，成交近321套，主要由于區(qū)域內(nèi)近2年無新增供應(yīng)量。

　　恒盛豪庭1月3日開盤截止月底已去化368套，去化較快。

　　Top10中3個(gè)項(xiàng)目位于閔行區(qū)，近期閔行區(qū)各板塊活躍度較高。

　　2、按成交面積排名

　　1月成交面積排名前十的樓盤共成交20.45萬㎡，與上月基本持平

　　1月上海成交面積排名前十的樓盤中，6個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超過2萬元/㎡，中高端市場再度走熱，且近期地王項(xiàng)目頻頻開盤。

　　成交面積排名前十樓盤成交均價(jià)在2.3萬元/㎡。

　　第四部分本月樓盤推薦--雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)

　　推薦理由

　　普陀長風(fēng)板塊地王項(xiàng)目，1月26日開盤，開盤價(jià)格4.5萬元/㎡，當(dāng)天基本售罄，目前剩余少量大戶型。

　　一、基礎(chǔ)指標(biāo)

　　二、產(chǎn)品分析

　　1、區(qū)位分析

　　（1）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

　　長風(fēng)板塊位于普陀區(qū)西南部，金沙江路以南、內(nèi)環(huán)線中山北路以西、中環(huán)線真北路以東的區(qū)域，南面則是蘇州河。這里曾經(jīng)是蘇州河流域重要的工業(yè)基地，如今，因?yàn)榘ㄖ泻ｉL風(fēng)地王在內(nèi)的眾多地王的誕生，再次吸引了整個(gè)上海的目光。

　　東長風(fēng)板塊以生活休閑、教育配套等主體，西長風(fēng)則以生態(tài)商務(wù)區(qū)作為開發(fā)主體，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)總部也已進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)中的有國浩長風(fēng)城、北岸長風(fēng)、旭輝世紀(jì)廣場、匯銀國際商務(wù)中心等多功能商務(wù)群。作為長寧虹橋商務(wù)圈發(fā)展的延續(xù)，未來發(fā)展?jié)摿薮?/p>

　　而隨著中海、國浩、雅戈?duì)柕乳_發(fā)商斥巨資拿地，樓板價(jià)不斷創(chuàng)新高之后，板塊價(jià)值、潛力逐漸被人看好，具成為未來豪宅區(qū)域潛質(zhì)。

　　（2）交通配套

　　13號(hào)線(在建)、15號(hào)線(規(guī)劃中)

　　金沙江路作為主要交通出入通路，

　　公交：766、808、825、44、551、74、91、滬北青專線、莘北專線

　　（3）項(xiàng)目配套

　　長風(fēng)公園、長風(fēng)景畔廣場，國盛中心，建材市場，長風(fēng)海洋公園

　　商業(yè)配套-依托金沙江路商鋪串聯(lián)，大型商業(yè)配套比較缺乏

　　教育文化配套-華師大、云嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校、怒江中學(xué)、曹陽二中、華師大附屬小徐二等近10所學(xué)校。

　　醫(yī)療配套-上海市兒童醫(yī)院（在建）、上海市婦幼保健院（在建）、普陀區(qū)婦幼保健院（在建）、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有醫(yī)療配套缺乏，僅有蘭溪路上的普陀區(qū)中心醫(yī)院。

　　（4）項(xiàng)目劣勢(shì)

　　現(xiàn)有配套較弱--大片土地尚未開發(fā)，未來規(guī)劃落地尚需時(shí)間

　　豪宅居住氛圍不足--周邊商業(yè)配套等檔次較低，未形成良好的商住氛圍

　　交通不便利--目前主要通過金沙江路出入，雙向兩車道，車流量復(fù)雜，高峰時(shí)段較擁堵，軌交線在建，短期內(nèi)規(guī)劃不落實(shí)

　　2.規(guī)劃設(shè)計(jì)：

　　雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目地處上海市普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)8號(hào)東地塊，總用地面積為52903㎡。地塊位于金沙江路以南，瀘定路以西、規(guī)劃的公共綠化帶以東、以北。

　　雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目中建筑物在總體布局上形成了南北2個(gè)組團(tuán)。南北2個(gè)組團(tuán)之間通過一條景觀軸線加以聯(lián)系。使中心綠地的景觀資源可以為整個(gè)小區(qū)的居民服務(wù)。

　　雅戈?duì)栭L風(fēng)8號(hào)建筑風(fēng)格采用北美大都會(huì)風(fēng)格，采用葡萄牙砂巖干掛石材下沉式會(huì)所，由國際知名品牌MOB健身管理中心，配備恒溫的室內(nèi)游泳池萬米國賓草坪，原生態(tài)園林景觀。

　　3.外立面風(fēng)格：

　　4.戶型設(shè)計(jì)：

　　--94㎡2室2廳1衛(wèi)

　　1.全朝南戶型，朝南的兩間房間采光都比較好。

　　2.主次臥帶飄窗設(shè)計(jì)空間利用率高，附贈(zèng)價(jià)值高。

　　3.U型廚房朝北，基本無采光，較暗。

　　4.衛(wèi)生間偏暗，采光較差；淋浴房較小。

　　.客廳與臥室動(dòng)靜分離，設(shè)計(jì)較為人性化，活動(dòng)與休息互不干擾。

　　--120㎡2室2廳2衛(wèi)

　　1.戶型為南北通透，室內(nèi)整體采光及通風(fēng)效果良好。

　　2.入戶帶有玄關(guān)柜、北餐廳帶有飄窗，客廳餐廳進(jìn)深較大，南陽臺(tái)面積大，空間利用率高。

　　3.U型廚房全明設(shè)計(jì)。

　　4.主次臥均帶有飄窗，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間。

　　5.客廳、餐廳與臥室有效分離，互不干擾。

　　6.明衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光及通風(fēng)效果良好，可以預(yù)防室內(nèi)異味及潮濕問題。

　　5.裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　精裝帶地暖，6000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)（全屋威能水地暖、小戶型博世四件套、高儀龍頭花灑）

　　四、營銷推廣

　　1、去化走勢(shì)：

　　2013年1月26日開盤，推出160套房源，小戶型基本全部售罄，均價(jià)45000元/㎡