2013年1月廣州二手樓市成交量較上月小幅增加約5%。雖然臨近春節(jié)，但交投量較上月仍有所增加，淡季不淡的特征較明顯。

　　一、1月廣州二手樓市熱度不減，二手樓價環(huán)比上漲1.4%

　　2013年1月合富標準二手住宅價格指數(廣州)(以下簡稱合富標準指數)為1589點，環(huán)比2012年12月上漲1.4%，同比2012年1月上漲8.7%，較基期2008年1月上漲58.9%。1月份廣州二手樓價保持小幅上漲的態(tài)勢。

　　本月廣州二手樓市淡季不淡的特征較明顯，臨近春節(jié)，但市場熱度不減，交投較上月有所增加。受市場預期轉強的影響，買家入市較積極，積累的迫切性首置舊客購房意愿增加，"賣一買一"的改善型買家和長線投資客活躍度提升。本月實力較強勁的高端買家出手果斷，珠江新城、匯景新城、越秀等核心板塊的貴價單位需求增多。業(yè)主心態(tài)有所走強，大多不肯讓價，部分優(yōu)質單位小幅上調價格；原荔灣、越秀等核心城區(qū)的部分業(yè)主惜售心態(tài)加重，總體盤源有所減少。本月買家的價格接受度提高，對天河、越秀、原荔灣等核心城區(qū)的中高端優(yōu)質單位小幅追價入市，總體二手樓價穩(wěn)中有升。

　　二、1月份廣州二手樓市淡季不淡，交投保持活躍，二手樓價小幅上漲

　　2013年1月廣州二手樓市熱度不減，交投仍保持較活躍的良好運行態(tài)勢，人氣充足，交投增加。據合富置業(yè)成交數據顯示，2013年1月廣州二手樓市成交量較上月小幅增加約5%。雖然臨近春節(jié)，但交投量較上月仍有所增加，淡季不淡的特征較明顯。合富置業(yè)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，2013年1月廣州二手住宅網簽3165套，25.8萬㎡，較2012年12月份增加4%，較去年同期(春節(jié)月)增加約六倍；自2012年四季度開始，二手住宅網簽連續(xù)四個月高位運行。

　　由二手周度網簽量的走勢看，1月以來，廣州二手樓市保持需求旺盛的態(tài)勢，周度網簽連續(xù)三周穩(wěn)居700套以上。

　　樓價方面，合富置業(yè)數據顯示，1月廣州合富標準指數為1589點，環(huán)比上漲1.4%，較去年同期上漲8.7%?？偟膩碚f，1月份廣州二手樓價保持高位企穩(wěn)，小幅上漲的態(tài)勢。

　　三、市場預期轉強、新貨銳減、通脹預期強烈等因素影響下，二手樓市保持交投活躍態(tài)勢，各類購房需求持續(xù)釋放

　　1月份廣州二手樓市的交投持續(xù)活躍，淡季不淡，主要受五方面因素的影響：

　　(一)政策穩(wěn)定，市場預期轉強，看漲買家增多，交投速度加快

　　自2012年下半年以來至今，房地產調控政策以趨穩(wěn)為主。經過2011年和2012年近兩年來對政策負面效應的消化，市場后市預期逐漸轉強，入市信心恢復，看漲的買家明顯增多，交投節(jié)奏較以往有所加快，"相中即入"的買家增加。調查顯示，不少買家的價格接受度有所提高，果斷購入前期叫價有所上漲的單位，部分甚至小幅追漲入市，購入天河、越秀、原荔灣等核心城區(qū)的中高端優(yōu)質單位。如金碧花園某2房單位，業(yè)主11月份的叫價100萬，1月份業(yè)主叫價提高至103萬，上漲了3萬，買家擔心春節(jié)后價格繼續(xù)會走高，果斷出手，小幅追價入市。

　　(二)各類型購房需求持續(xù)釋放，積累的首置剛需入市積極，"賣一買一"改善換房和長線投資客活躍度回升

　　由買家結構看，本月廣州二手樓市仍然以首置剛需為主，但占比較以往明顯回落。據合富置業(yè)數據顯示，2013年1月廣州首次置業(yè)二手買家的占比為61.6%，總體仍保持六成以上，但較2012年的七成左右有所回落。而改善型需求的占比則繼續(xù)小幅回升，據合富置業(yè)數據顯示，廣州改善型二手買家由2012年7月份22.5%逐月輕微增加，2013年1月份達到28.8%。據悉，改善型需求大多是"賣一買一"的首改買家。

　　調查顯示，無論是首次置業(yè)者還是"賣一買一"的首改需求，不少是觀察樓市半年以上的剛需舊客，由于看漲后市而果斷出手，交投速度較以往明顯加快。

　　根據過去幾年的統(tǒng)計數據顯示，廣州二手樓市較合理的買家結構應為："首置：改善：長線投資客大概為6:3:1"。2012年1-6月份，廣州首置買家的占比高達七成以上，改善需求萎縮至兩成以下，而長線投資客則幾乎絕跡。下半年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善和長線投資需求的活躍度有所增加，整體買家結構逐漸趨向較合理、健康的態(tài)勢。

　　2013年1月份，二手樓市首置、改善、投資等各類型買家的結構基本達到"6:3:1"的健康、合理狀態(tài)，過往迫切性首置剛需獨撐二手樓市的格局有明顯改善，各種類型購房需求平穩(wěn)、健康、持續(xù)地釋放。

　　由天河、海珠、越秀、荔灣老四區(qū)的買家結構看，長線投資客的比例呈逐月微幅回升的趨勢，由2012年8月份的5.9%逐月回升，至2013年1月份超過10%。

　　以上分析可得，隨著市場預期的轉強，除迫切性首置入市積極外，改善和長線投資等購房需求的活躍度也穩(wěn)步提升，這也是1月份二手樓市保溫的重要原因。

　　(三)業(yè)主大幅提價現象不多；買家價格接受度提高，買賣雙方的價格分歧縮小，交易難度有所降低

　　本月業(yè)主的心態(tài)有所走強，大多不肯讓價，原荔灣、越秀等核心城區(qū)的部分業(yè)主惜售心態(tài)加重，不過，大幅提價、返價現象也不多，優(yōu)質單位小幅提價3%-5%居多。本月不少買家看漲后市，"相中即入"，價格接受度提高，對天河、越秀、原荔灣等核心城區(qū)的中高端優(yōu)質單位小幅追價入市，買賣雙方的價格分歧縮小。此外，也有部分前期的投資盤逢高出貨，一定程度上補充了二手樓市較緊缺的盤源，僵持的格局有所緩和，交易難度較以往降低。

　　(四)中心區(qū)新房供應銳減，大戶型、高總價產品增多，二手房突顯一定優(yōu)勢

　　1月廣州新貨的實際推售量大幅下降，多個樓盤推遲出貨。據合富輝煌市場研究部數據顯示，1月份廣州市(十區(qū))商品住宅新推貨約1300套，環(huán)比2012年12月減少85%。價格方面，除了天河區(qū)和越秀區(qū)以外，海珠區(qū)成為第三個區(qū)域簽約均價超過3萬元/㎡以上的區(qū)域。

　　自2012年10月份以來，中心區(qū)大戶型、高總價新房的供應和成交量均有所增多。據合富輝煌市場研究部數據顯示，2012年10月份至今，廣州144㎡以上大面積住宅的供應量約占整體的三成，較以往的不足兩成明顯增加。成交方面，144㎡以上大面積住宅的交投占比接近三成，較上月的約兩成上升。由價格看，1月份中心區(qū)新房的價格大多在3萬元/㎡以上。

　　受中心區(qū)新房供應銳減以及大戶型、高總價供應增多的影響，市區(qū)二手房戶型選擇豐富、中小面積盤源充足、價格稍低的優(yōu)勢有所突顯，部分買家回流二手樓市。合富置業(yè)數據顯示，廣州成交二手七多為單價3萬以下的單位。

　　(五)通脹預期強烈，中心區(qū)新貨銳減，回流二手樓市的中高端買家持續(xù)增多，高端優(yōu)質物業(yè)活躍度提升

　　據合富置業(yè)數據顯示，2013年1月廣州二手住宅成交均價高居1.8萬元/㎡以上，為18431元/㎡，環(huán)比2012年12月高位上漲2%，主要受高價盤成交增多的結構性因素影響較大。由于通脹預期強烈以及中心區(qū)新貨銳減，部分中高端改善型買家逐漸回流二手樓市。據合富置業(yè)數據顯示，自2012年四季度以來，大筆值購入大面積、高總價優(yōu)質高端二手住宅的實力買家持續(xù)增多。據悉這部分高端買家的信心較為充足，出手較果斷。購房目的大多自用兼顧投資。調查顯示，珠江新城的凱旋新世界、中海觀園國際、中海璟暉華庭、粵海麗江花園、新城海濱花園；匯景新城板塊；天河北的中怡城市花園、協和新世界；濱江東的金海灣、中信君庭以及老城區(qū)的錦城花園、東風廣場等核心區(qū)優(yōu)質高檔盤受到這部分買家的青睞,個別資源尤其突出的單位，成交價格甚至超過7萬元/㎡。由于需求增加，高端盤集中的珠江新城，本月二手交投旺盛，二手樓價集體上調至3萬元/㎡以上。

　　受此影響，本月二手住宅套均成交面積、套均總價皆有所上漲。據合富置業(yè)數據顯示，2013年1月廣州二手住宅成交套均面積為88.7㎡，較此前的85㎡左右明顯上升。其中144㎡以上的占比高達一成，較以往有所增加。

　　價格方面，合富置業(yè)數據顯示，2013年1月廣州二手住宅的成交均價為18431元/㎡，環(huán)比2012年12月高位上漲2%，其中2萬元/㎡以上的占比接近三成，較上月的25.8%有所增加。套均總價為163.5萬元，較上月的159.5萬有所上升，其中總價200萬以上的占比突破兩成，較上月有所增加。

　　總的來說，受市場預期轉強，看漲買家增多；首置、改善、投資等各類型購房需求平穩(wěn)、健康、持續(xù)釋放；業(yè)主大幅提價現象不多；通脹預期強烈，中心區(qū)新貨銳減等因素影響，1月廣州二手住宅需求保持旺盛，交投速度加快，淡季不淡的特征明顯。目前情況看，二手樓市正逐漸擺脫低迷，重回上升的軌道，這無形中也加大了政策趨緊的壓力。

　　四、天河、越秀兩區(qū)二手樓價漲幅明顯，荔灣、海珠等中心區(qū)域的價格漲幅稍大，外圍片區(qū)樓價以走穩(wěn)為主

　　由各區(qū)域的成交量看，各區(qū)域二手網簽均有不同程度的增加，其天河、海珠、越秀、荔灣等中心區(qū)的增幅大致與全市相當，約為5%左右；而番禺的成交量則保持較平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　由各區(qū)域以及板塊的價格看，天河、越秀兩區(qū)的價格漲幅較大，合富標準指數顯示，天河、越秀兩區(qū)的指數漲幅超過2%。其次是荔灣、海珠、黃埔以及白云區(qū)，合富標準指數的漲幅約為1%。番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的價格以走穩(wěn)為主。

　　2013年1月合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告