1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環(huán)比大增32.12%，創(chuàng)43個(gè)月新高；成交均價(jià)19694元/平方米，環(huán)比上升8.37%，結(jié)束連續(xù)4個(gè)月的下跌趨勢(shì)，再次逼近20000元/平方米整數(shù)大關(guān)。

　　一.月度市場(chǎng)概述

　　針對(duì)年底至今全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的行情，中央并未在調(diào)控基礎(chǔ)上出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打擊措施，房產(chǎn)稅遲遲未鋪開。與平靜的政策面形成鮮明對(duì)比的是來自開發(fā)商的躁動(dòng)，土地市場(chǎng)火熱的成交，銷售目標(biāo)的大幅提高，以及銀行寬松的信貸，種種因素造成了年后房價(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期。剛需及改善客戶均紛紛搶跑入市，開發(fā)商也是分秒必爭，雖然臨近年關(guān)，但1月上半月市場(chǎng)供應(yīng)并未明顯放緩，在此影響下，深圳樓市蛇年開局再創(chuàng)輝煌。1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環(huán)比大增32.12%，創(chuàng)43個(gè)月新高；成交均價(jià)19694元/平方米，環(huán)比上升8.37%，結(jié)束連續(xù)4個(gè)月的下跌趨勢(shì)，再次逼近20000元/平方米整數(shù)大關(guān)。

　　二.供應(yīng)量分析——逐漸放緩

　　2.1批售量分析

　　1月份全市獲得批售的項(xiàng)目共7個(gè)，全部集中在上半月內(nèi)獲得，總批售面積為44.46萬平方米，環(huán)比大幅下滑32.46%，但與去年同期相比，仍上漲將近150%。自去年11月市場(chǎng)迎來批售最高峰至今，批售量已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)大幅下滑，主要原因是隨著春節(jié)的臨近，開發(fā)商推盤步伐逐步放緩，紛紛把推售計(jì)劃推至春節(jié)之后。

　　2.2推售量分析

　　繼12月全市迎來推盤小高峰之后，本月全市推售量大幅下滑。上半月推盤量仍然維持較高水平，進(jìn)入下半月逐步放緩，20日之后更無新項(xiàng)目或加推項(xiàng)目入市。整個(gè)1月份全市共11個(gè)項(xiàng)目舉行了開盤或加推活動(dòng)，住宅總推售面積為33.58萬平方米，環(huán)比大幅下滑40.32%，但仍是去年同期推售量的將近4.5倍。其中新開盤項(xiàng)目共6個(gè)，加推項(xiàng)目共4個(gè)，嘉葆潤金座二期住宅單位作為現(xiàn)樓發(fā)售。

　　2.3各區(qū)批售、推售情況

　　從區(qū)域批售情況來看，本月龍崗、寶安、福田和鹽田區(qū)均有新項(xiàng)目取得預(yù)售資格。其中來自龍崗的項(xiàng)目包括信義嘉御山、信義御城豪園、丹梓龍庭，總批售面積為29.13萬平方米，占全市總批售面積的65.5%；來自寶安的項(xiàng)目包括光明大第和深房傳麒山，總批售面積10.39萬平方米，占比為23.37%；來自福田的項(xiàng)目是萬澤云頂香蜜湖，目前尚未入市；來自鹽田的項(xiàng)目是泊郡雅苑，已悄悄入市銷售。從推售情況看，本月新入市項(xiàng)目集中在龍崗區(qū)，上月活躍的龍華區(qū)本月無新開盤或加推項(xiàng)目。其中來自龍崗的信義嘉御山、信義御城豪園、和成世紀(jì)、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、卓鴻高爾夫雅苑5個(gè)項(xiàng)目推售面積為19.38萬平方米，占全市總推售面積的57.7%；來自寶安的光明大第、勤誠達(dá)22世紀(jì)、中糧錦云3個(gè)項(xiàng)目推售面積為5.8萬平方米，占全市總推售面積的17.3%，；來自南山區(qū)的棲游記和嘉葆潤金座總推售面積為5.89萬平方米；來自鹽田的泊郡雅苑項(xiàng)目推售面積為0.83萬平方米。

　　2.4全市推售戶型特點(diǎn)

　　1月全市新推住宅共5937套(拼后套數(shù))，環(huán)比下降38%。本月推售戶型較為集中，70-90平的2-3房以及90平以下復(fù)式三種戶型占總推售套數(shù)的77.1%，占比與上月相比大幅上漲25%。從具體的戶型結(jié)構(gòu)上看，70平以上兩房占比高達(dá)34.34%，主要來自信義嘉御山、和成世紀(jì)和棲游記三個(gè)項(xiàng)目，但嘉御山與和成世紀(jì)的2房基本都是N+1或者N+2的靈活設(shè)計(jì)；90㎡以下3房共1031套，占全市總推售戶數(shù)的28.01%，主要來自棲游記、信義御城和光明大第三項(xiàng)目；90平以下復(fù)式戶型占比為14.75%，環(huán)比提升12.6個(gè)百分點(diǎn)，主要來自信義嘉御山和光明大第兩個(gè)項(xiàng)目。

　　三.成交分析

　　3.1成交量分析——遍地開花，創(chuàng)43個(gè)月新高

　　雖然春節(jié)臨近，但本月上半月開發(fā)商推盤節(jié)奏尚未明顯放緩，購房者亦擔(dān)心年后房價(jià)上漲而積極入市，再加上銀行寬松信貸的支持，2013樓市開年迎來火爆行情。無論是價(jià)格較高的南山、福田區(qū)還是價(jià)格較低的龍崗區(qū)，本月成交量均大幅上漲，剛需、改善置業(yè)齊發(fā)力。龍崗信義兩城更是連造傳奇，開放樣板房第二天隨即舉行開盤活動(dòng)，均取得開盤銷售9成以上驕人業(yè)績，為原本火熱的樓市再添一把火。加上去年12月底上市樓盤本月陸續(xù)備案，1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環(huán)比大增32.12%，同比增長將近370%，總成交套數(shù)6305套，環(huán)比增長36%。

　　龍崗區(qū)本月一手商品住宅成交3567套，環(huán)比大增40%，占全市總成交量的57%，占比與上月基本持平；成交面積為32.27萬平方米，環(huán)比大增36%。本月入市的信義嘉御山、信義御城及和成世紀(jì)三盤由于其優(yōu)越的地理位置和靈活的戶型設(shè)計(jì)，深受市場(chǎng)歡迎，開盤銷售率均在9成以上，且備案速度較快，共錄得成交1310套。遠(yuǎn)洋新干線、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目也持續(xù)熱銷，共錄得829套成交。龍華新區(qū)本月一手商品住宅成交1234套，環(huán)比上漲42%，占全市總成交的20%；成交面積11.44萬平方米，環(huán)比上漲41%。該區(qū)本月無新入市樓盤，主要成交樓盤為上月入市的金亨利首府、中航天逸、匯龍灣花園，共錄得成交778套，占該區(qū)總成交的63%。寶安區(qū)本月一手商品住宅成交941套，環(huán)比上漲9.3%，結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月下滑趨勢(shì)，占全市總成交的15%；成交面積為8.22萬平方米，環(huán)比上漲5%。成交前三名分別為西城雅筑、宏發(fā)君域、深房傳麒山，均為前期入市項(xiàng)目。南山區(qū)本月成交一手住宅成交301套，環(huán)比上漲42%；成交面積為2.66萬平方米，環(huán)比上漲37%。成交主力為月初入市的棲游家園項(xiàng)目，共錄得成交146套，其次為陽光里雅居項(xiàng)目，錄得68套成交。福田區(qū)一手商品住宅成交127套，環(huán)比上漲59%；成交面積為1.14萬平方米，環(huán)比上漲58%。成交主力連續(xù)三個(gè)月均為蘭江山第花園一期、嘉洲富苑，其中蘭江山第花園本月成交大幅放量，成交套數(shù)激增60套。羅湖區(qū)本月一手商品住宅成交70套，環(huán)比上漲37%；成交面積0.58萬平方米，環(huán)比上漲26%。僅合正榮悅和港豐大廈兩項(xiàng)目成交，其中港豐大廈本月成交較上月大幅放量。

　　鹽田區(qū)本月一手商品住宅成交65套，環(huán)比飆漲282%，成交面積0.52萬平方米，環(huán)比大漲189%。中英街壹號(hào)項(xiàng)目繼續(xù)銷售，泊郡雅苑項(xiàng)目于19日進(jìn)行VIP客戶內(nèi)部解籌，尚未公開入市銷售，本月已錄得49套成交。

　　3.2成交價(jià)格分析——雙“龍”起飛，止跌回升

　　據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布數(shù)據(jù)，本月深圳市一手商品住宅成交均價(jià)為19694元/平方米，環(huán)比上升8.37%，結(jié)束連續(xù)4個(gè)月的下跌趨勢(shì)。在信義嘉御山、龍崗大道一號(hào)等價(jià)格較高且成交量較大的樓盤拉動(dòng)下，龍崗區(qū)本月成交均價(jià)環(huán)比大漲15.95%。龍華新區(qū)由于金亨利、匯龍灣花園等高價(jià)樓盤相繼入市，本月成交均價(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅為7.75%，均價(jià)達(dá)到22358元/平方米。在兩個(gè)成交主力區(qū)的均價(jià)上漲拉動(dòng)下，本月全市一手商品住宅成交均價(jià)止跌回升，再次逼近20000元/平方米整數(shù)大關(guān)。

　　本月各區(qū)成交均價(jià)從高到低排列如下：南山區(qū)(36289元/㎡)、福田區(qū)(34252元/㎡)、羅湖區(qū)(30796元/㎡)、龍華新區(qū)(22358元/㎡)、寶安區(qū)(19413元/㎡、鹽田區(qū)(19232元/㎡))、龍崗區(qū)(16817元/㎡)。

　　南山區(qū)本月成交均價(jià)為36289元/平方米，環(huán)比下跌7.69%。本月入市的棲游家園項(xiàng)目銷售均價(jià)約為30000元/平方米，大幅低于該區(qū)成交均價(jià)，且成交量較大，對(duì)該區(qū)均價(jià)形成打壓。但與此同時(shí)，成交均價(jià)較高的伍茲公寓本月成交量也有所放大，部分抵消價(jià)格下降壓力，最終該區(qū)價(jià)格環(huán)比下跌7.69%。福田區(qū)本月成交均價(jià)34252元/平方米，環(huán)比上漲6.62%。蘭江山第花園本月成交放量，占該區(qū)總成交的將近7成，其成交均價(jià)為36234元/平方米，從而拉升該區(qū)成交均價(jià)。羅湖區(qū)本月成交均價(jià)30796元/平方米，環(huán)比下滑3.52%，該區(qū)近三個(gè)月的成交主力均為合正榮悅項(xiàng)目，該項(xiàng)目本月成交均價(jià)環(huán)比下滑1.15%。龍華新區(qū)成交均價(jià)22358元/平方米，環(huán)比上漲7.75%。上月入市項(xiàng)目金亨利首府本月陸續(xù)備案，成交排名第一，均價(jià)為24554元/平方米。此外，中航天逸、公館1866等項(xiàng)目成交均價(jià)也維持在22000元/平方米附近，對(duì)該區(qū)房價(jià)上漲形成一定支撐。寶安區(qū)本月成交均價(jià)19413元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.2%。該區(qū)成交項(xiàng)目價(jià)格結(jié)構(gòu)與上月類似，故價(jià)格基本持平。鹽田區(qū)本月成交均價(jià)為19232元/平方米，環(huán)比大幅下跌26.12%。成交主力泊郡雅苑項(xiàng)目，本月入市均價(jià)為16186元/平方米，大幅拉低該區(qū)均價(jià)。龍崗區(qū)成交均價(jià)為16817元/平方米，環(huán)比大漲15.95%。信義嘉御山、信義御城、和成世紀(jì)三項(xiàng)目成交面積占全市總成交面積的將近四成，其成交均價(jià)均在18000元/平方米以上，從而拉升該區(qū)成交均價(jià)。

　　3.3全市成交前十名樓盤分析

　　1月全市成交前十名樓盤總成交套數(shù)為3221套，占全市總成交量的51%，總成交面積為28.47萬平方米。其中嘉御豪園、信義御城豪園、和成世紀(jì)名園為本月入市項(xiàng)目，三盤均為地跌沿線物業(yè)，戶型設(shè)計(jì)靈活，開盤熱銷，備案速度也較快。佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋新干線、中航天逸、匯龍灣花園、金亨利首府幾大項(xiàng)目均為上月入市項(xiàng)目，開盤熱銷，本月陸續(xù)備案。隨著房價(jià)上漲預(yù)期逐步升溫，市場(chǎng)繼續(xù)回暖，年底龍崗和龍華兩區(qū)新盤確實(shí)火了一把。成交前十樓盤中，來自龍崗區(qū)的共6個(gè)，龍華區(qū)3個(gè)，寶安區(qū)1個(gè)。

　　全市成交排行前十樓盤的戶型合拼后榜單中，中航天逸成交40套雙拼戶型，排名由第六名掉到第七名，金亨利首府成交6套雙拼，其余樓盤套數(shù)和排名順序均維持不變。

　　國土局備案記錄中顯示，本月成交前十樓盤中，多數(shù)項(xiàng)目成交均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中漲幅最大的是荷康花園，上月成交均價(jià)為12759元/㎡，本月為13657元/㎡，環(huán)比上漲7%；其次為遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，上月成交均價(jià)為13585元/㎡，本月為14269元/㎡，環(huán)比上漲5%。降幅最大的為匯龍灣花園，本月成交均價(jià)環(huán)比下滑10%，但由于上月備案僅兩個(gè)戶型的3套單位，故上月成交均價(jià)并不具有代表性。

　　3.4全市推售項(xiàng)目的成交戶型分析

　　1月全市推售樓盤共3681套，除去現(xiàn)樓發(fā)售項(xiàng)目以后的推售套數(shù)為3530套。截至2013年2月1日，全市新推售項(xiàng)目銷售比例為49.64%，環(huán)比上漲19.38個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。本月國土局備案速度較快，13日推出的信義嘉御山項(xiàng)目截至2月1日的備案率已超過9成，20日開盤的信義御城項(xiàng)目備案率也達(dá)到將近8成。從各戶型成交情況來看，中小戶型仍為市場(chǎng)青睞對(duì)象，70平上下兩房較受市場(chǎng)歡迎，備案率均在6成以上；90平以下復(fù)式本月銷售率也大幅提高，備案率環(huán)比提升35個(gè)百分。另一個(gè)突出的特點(diǎn)是隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，改善型住房需求也慢慢釋放，90-144平四房本月備案率飆升至45%。而由鹽田泊郡雅苑供應(yīng)的1房住宅，由于尚未公開入市，備案率僅為24%，環(huán)比上月大幅下滑。

　　四.市場(chǎng)展望——春節(jié)行情，供需放緩

　　一二線城市房價(jià)的上漲幅度日益逼近中央忍耐底線，調(diào)控的聲音再次響起，不排除未來政策再加碼的可能。市場(chǎng)需求經(jīng)過最近一波集中釋放，將逐步趨于緩和，面對(duì)如此瘋漲的房價(jià)，購房者入市的步伐或?qū)⒎啪?。未來房價(jià)的走勢(shì)與中央政府對(duì)政策的表態(tài)密切相關(guān)，即將舉行的兩會(huì)將成為關(guān)鍵的時(shí)間窗口。2月是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年，樓盤訪客量將明顯減少，開發(fā)商營銷活動(dòng)也將隨之減少，預(yù)計(jì)即將開盤或加推的項(xiàng)目僅5個(gè)，且均為體量較小項(xiàng)目，市場(chǎng)供需都將明顯放緩。

　　深圳中原：2013年1月深圳市一手住宅市場(chǎng)綜述