本月全市一手商業(yè)成交區(qū)域中，寶安、龍崗成交相差無幾，均占全市三成以上，而鹽田在上月集中成交過后，本月成交速度有所減緩，福田只有少量成交，南山、羅湖繼續(xù)無成交。

　　一、月度市場概述

　　雖然年前房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入推盤淡季，全月供應(yīng)呈下降趨勢，但在招商果嶺花園、瑞澤佳園等項(xiàng)目集中備案的推動(dòng)下，成交反上升。1月共批售商業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，批售商業(yè)162套，批售面積0.86萬㎡，環(huán)比分別減少60.58%、78.60%。全月共成交一手商業(yè)284套，成交面積1.97萬㎡，環(huán)比分別增加86.84%、68.90%。成交均價(jià)為34913元/㎡，由于低價(jià)項(xiàng)目成交份額增加，時(shí)期環(huán)比下降30.85%。二手成交方面，全月成交二手商業(yè)275套，比上月增加20.09%，成交面積2.13萬㎡，環(huán)比上漲24.67%，在福田大量成交的拉動(dòng)下，有一定回升。

　　二、一手商業(yè)市場綜述

　　1、市場供應(yīng)分析——年前供應(yīng)相應(yīng)減少

　　1月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場共有4個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，批售商業(yè)162套，環(huán)比減少60.58%，批售面積0.86萬㎡，環(huán)比減少78.60%。隨著年初推售樓盤的減少，商業(yè)批售量也隨之下滑。

　　本月市場推售了橫崗花半里雅筑，該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)橫崗片區(qū)，為住宅配套商業(yè)，商業(yè)體量共29套，1057.81㎡，1月19日開盤銷售，均價(jià)22000元/㎡，開盤幾近售罄。

　　2、市場成交分析——項(xiàng)目集中備案推高成交

　　據(jù)深圳中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，1月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場成交一手商業(yè)284套，環(huán)比增加86.84%，成交面積1.97萬㎡，較上月上漲68.90%。

　　本月全市一手商業(yè)成交區(qū)域中，寶安、龍崗成交相差無幾，均占全市三成以上，而鹽田在上月集中成交過后，本月成交速度有所減緩，福田只有少量成交，南山、羅湖繼續(xù)無成交。

　　本月寶安共有3個(gè)項(xiàng)目成交，成交面積7406.48㎡，占全市的37.55%。其中招商果嶺花園迎來集中備案，共錄得成交套數(shù)112套，成交面積5743.64㎡；萬科翡麗郡本月錄得成交13套，面積1636.21㎡；芷峪瀾灣花園成交1套，面積26.63㎡。

　　龍崗成交了6個(gè)項(xiàng)目，成交面積為7190.1㎡，占全市的36.45%。其中瑞澤佳園成交最多，錄得87套，面積5472.74㎡；橫崗花半里雅筑首次錄得成交，成交27套，985.67㎡；金地名峰成交5套，237.79㎡；東晟時(shí)代花園成交4套，面積334.73㎡；嘉宏灣花園二期、愛地花園各成交1套，面積分別為100.04㎡、59.13㎡。

　　鹽田本月有兩個(gè)項(xiàng)目成交，成交面積為4945.15㎡，占全市的25.07%。壹海城一區(qū)已度過銷售高峰期，本月成交21套，成交面積3085.72㎡；中通水岸商業(yè)一次備案，體量共8套1859.43㎡。

　　福田只有君臨天下名苑備案4套單位，面積共183.66㎡，僅占全市的0.93%。

　　本月寫字樓底商有壹海城一區(qū)和中通水岸兩個(gè)項(xiàng)目成交，該類型占比為25.07%；社區(qū)商業(yè)成交比例為47.19%；其他類的瑞澤佳園成交占比為27.74%。

　　1月深圳一手商業(yè)的成交均價(jià)為34913元/㎡，環(huán)比降30.85%。壹海城一區(qū)成交份額下降，加之瑞澤佳園、橫崗花半里雅筑等價(jià)格較低的物業(yè)集中成交備案，拉低了全市均價(jià)。

圖4 深圳一手商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格走勢圖（2012～2013年）

　　各區(qū)均價(jià)由于受個(gè)盤物業(yè)及成交單位影響很大，成交缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，波動(dòng)較大。本月除了龍崗和寶安因成交主力項(xiàng)目變化而均價(jià)有所下降外，其余各區(qū)均價(jià)較上月均保持較為穩(wěn)定的水平。

　　個(gè)盤物業(yè)售價(jià)方面，由于商鋪位置、戶型等因素影響，不同單位售價(jià)差別較大，難以形成有效的比較。新入市的橫崗花半里雅筑均價(jià)約為22000元/㎡，相對目前在售的大多數(shù)項(xiàng)目，價(jià)格水平偏低。

　　三、二手商業(yè)市場綜述——福田帶頭緩慢回升

　　本月二手商業(yè)成交有一定回升，全月共成交二手商業(yè)275套，比上月增加20.09%，成交面積2.13萬㎡，環(huán)比上漲24.67%。

　　本月各區(qū)的二手商業(yè)成交中，福田成交了0.90萬㎡，占全市的42.06%，占比最高；其次為羅湖，共成交0.56萬㎡，占全市四分之一份額；而羅湖、南山成交都相對不多，寶安也只有少量成交，鹽田成交最少。

　　二手商業(yè)價(jià)格因受成交項(xiàng)目的影響較大，每月價(jià)格走勢波動(dòng)也較明顯。根據(jù)深圳中原市場研究部對全市多個(gè)樣本物業(yè)各月的成交價(jià)格監(jiān)控顯示，近一年全市的二手商業(yè)價(jià)格在2.5萬/㎡-13萬元/㎡間波動(dòng)，繼上月創(chuàng)出近一年的最高均價(jià)后，本月又在成交結(jié)構(gòu)的影響下迅速探底，成交均價(jià)僅為25185元/㎡。

　　各區(qū)近一年的價(jià)格水平中，羅湖因東門等傳統(tǒng)成熟商圈的價(jià)格支撐，均價(jià)在4.3-29.2萬/㎡；由于受福田中心區(qū)、車公廟片區(qū)等區(qū)域高價(jià)物業(yè)的帶動(dòng)，福田區(qū)的價(jià)格水平在6.1-13.2萬/㎡；而南山文化中心商業(yè)氛圍的日趨成熟，也使得南山商業(yè)價(jià)格逐漸上漲，價(jià)格區(qū)間在2.125.6萬/㎡；寶安商業(yè)價(jià)格區(qū)間在2.9-8.8萬/㎡；龍崗商業(yè)價(jià)值較為低洼，為0.6-5.0萬/㎡。

　　四、后市展望——市場漸入年關(guān)淡季

　　漸入年關(guān)，商業(yè)市場的投資熱度也顯現(xiàn)出下降趨勢，隨著開發(fā)商逐漸放緩?fù)票P進(jìn)度，商業(yè)市場的供求也將暫時(shí)下降，預(yù)計(jì)到三月之后，市場將逐步恢復(fù)正常。