在近期一手寫(xiě)字樓大量入市的影響下，有限的市場(chǎng)容量導(dǎo)致二手市場(chǎng)活躍度降低，加之年關(guān)又將至，投資熱度將會(huì)有所減弱，后市二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)將較為平淡，租售業(yè)務(wù)暫時(shí)難有較大突破。

　　一、均價(jià)分析

　　2013年1月，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為46430元/平方米，環(huán)比小幅上升1.91%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為37847元/平方米，環(huán)比沒(méi)有變化。

　　區(qū)域方面，本月蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為38000元/平方米，環(huán)比上漲8.57%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為33000元/平方米，環(huán)比不變。中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為49400元/平方米，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為40600元/平方米，環(huán)比都沒(méi)有明顯變化。中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為47000元/平方米，環(huán)比上升2.17%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為35500元/平方米，與上月持平。

　　綜合來(lái)看，由于近期一手辦公物業(yè)的大量入市，轉(zhuǎn)移了部分二手市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，使近期的二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)活躍度下降。本月除蔡屋圍的甲級(jí)物業(yè)價(jià)格有所上漲外，其余區(qū)域的甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)價(jià)格沒(méi)有明顯變化。

　　二、租金分析

　　2013年1月，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均月租金為181.31元/平方米，環(huán)比下降0.99%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均月租金為164.18元/平方米，環(huán)比上漲0.91%。

　　區(qū)域方面，本月蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為150.00元/平方米，較上月有3.23%的降幅；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金同為150元/平方米，環(huán)比不變。中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金為197.00元/平方米，較上月下降0.69%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金為175.47元/平方米，環(huán)比上月上漲1.45%。中心西區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為172.64元/平方米，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金為142.94元/平方米，較上月都沒(méi)有明顯變化。

　　本月寫(xiě)字樓租賃主要仍活躍于中心區(qū)，甲級(jí)物業(yè)租金有微幅下降，而準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)租金小幅上漲；蔡屋圍片區(qū)的甲級(jí)物業(yè)租金也有小幅下降的趨勢(shì)。

　　三、入住率分析

　　2013年1月，全市寫(xiě)字樓入住率沒(méi)有明顯變化，甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為93.20%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為94.39%。

　　圖3歷年各月深圳市二手甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率走勢(shì)圖(2011-2013)

　　區(qū)域方面，蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為98%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為97.1%。中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率都為93.4%。中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為86.3%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為93.2%。

　　綜合來(lái)看，本月寫(xiě)字樓入住率表現(xiàn)得較為平穩(wěn)，沒(méi)有顯著變化。

　　四、租金回報(bào)率分析

　　2013年1月，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率仍低于準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率。其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為4.69%，較上月下降0.14%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為5.21%，較上月上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖4歷年各月深圳市二手甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率走勢(shì)圖(2011-2013)

　　區(qū)域方面，蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為4.74%，較上月有0.58%的降幅；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為5.45%，環(huán)比上月沒(méi)有變化。中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為4.79%，較上月降低0.03%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為5.19%，較上月上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率為4.41%，環(huán)比下降0.10%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率為4.83%，與上月持平。

　　綜合來(lái)看，本月各個(gè)區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的回報(bào)率有所下降，準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)相對(duì)較為穩(wěn)定，只有中心西區(qū)有微幅上漲。

　　五、后市預(yù)測(cè)

　　在近期一手寫(xiě)字樓大量入市的影響下，有限的市場(chǎng)容量導(dǎo)致二手市場(chǎng)活躍度降低，加之年關(guān)又將至，投資熱度將會(huì)有所減弱，后市二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)將較為平淡，租售業(yè)務(wù)暫時(shí)難有較大突破。

　　深圳中原：2013年1月深圳市甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)