符蓓指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道處于比較暢通的情況，而且融資成本也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 近期，關(guān)于政府會(huì)否出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的討論日漸增多，標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)此也發(fā)表了看法。

　　“總體來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為今年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策環(huán)境是大致穩(wěn)定的。”在2月20日標(biāo)準(zhǔn)普爾的電話會(huì)議上，信用分析師符蓓表示，比起像2011年初出限購(gòu)令，今年應(yīng)該不會(huì)有如此嚴(yán)厲的調(diào)控新政出現(xiàn)。

　　“但是，如果市場(chǎng)局部過(guò)熱，不排除地方政府會(huì)有趨近的政策出臺(tái)。”符蓓稱(chēng)。

　　標(biāo)普副董事陸楓也補(bǔ)充，在市場(chǎng)變化過(guò)快的情況下，新的微調(diào)政策出臺(tái)的機(jī)會(huì)比較大。

　　行業(yè)趨穩(wěn)向好

　　除了對(duì)于政策環(huán)境穩(wěn)定的預(yù)判外，標(biāo)普對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望也從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。

　　符蓓表示，將展望由負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定主要基于三個(gè)方面的考慮。首先是銷(xiāo)售方面，從標(biāo)普公開(kāi)評(píng)級(jí)的30家公司來(lái)看，大部分公司都超過(guò)了年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)，整個(gè)30家公司超過(guò)了12%。

　　而從2012年到2011年的增幅來(lái)看，整個(gè)30家公司達(dá)到23%的增幅。“比如世茂、融創(chuàng)，增幅都超過(guò)了50%。”

　　符蓓認(rèn)為，今年房企的銷(xiāo)售不一定會(huì)有像去年那樣的增幅，但是銷(xiāo)售方面還是會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。其預(yù)計(jì)大型房企會(huì)有10%左右的增幅，而全年房?jī)r(jià)會(huì)有5%左右的上漲。

　　融資方面，符蓓指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道處于比較暢通的情況，而且融資成本也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　“針對(duì)標(biāo)普公開(kāi)評(píng)級(jí)的30家上市公司而言，特別是海外融資這一塊，很多房企都有發(fā)債和配股的行為。”

　　第三個(gè)方面，是房企開(kāi)始注重自身的財(cái)務(wù)紀(jì)律性。“我們觀察到，很多房企開(kāi)始在財(cái)務(wù)管理、公司擴(kuò)張策略等方面愈加務(wù)實(shí)。”

　　符蓓指出，和過(guò)去一些激進(jìn)的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)相比，目前很多地產(chǎn)商無(wú)論是在土地獲取還是債務(wù)方面都相對(duì)謹(jǐn)慎，比較節(jié)制。

　　同時(shí)，她還表示，今年標(biāo)普不會(huì)有過(guò)多的負(fù)面評(píng)級(jí)調(diào)整，取而代之的可能會(huì)有更多的正面評(píng)級(jí)調(diào)整。

　　不過(guò)，符蓓依然提醒，今年大公司可能繼續(xù)獲益，但中小型開(kāi)發(fā)商在改善銷(xiāo)售和降低流動(dòng)性壓力方面可能依舊面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　融資渠道拓寬

　　年初，一大批房企海外融資熱潮在當(dāng)時(shí)就引起了極大關(guān)注，而在2月20日標(biāo)普的電話會(huì)議上，融資方面的問(wèn)題也成為討論的熱點(diǎn)。

　　陸楓表示，今年1月份海外發(fā)債量大與海外流動(dòng)性非常好相關(guān)。“1月份是市場(chǎng)表現(xiàn)比較強(qiáng)的一個(gè)月，以后會(huì)逐漸趨緩。”但是，相對(duì)于2012年，海外融資市場(chǎng)還是會(huì)保持在比較寬裕的狀態(tài)。陸楓續(xù)稱(chēng)，今年下半年可能還會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于1月份大量融資的窗口期。

　　同時(shí)，從境內(nèi)的融資渠道來(lái)看，符蓓亦表示，信托貸款方面融資成本從15%或更高降到了13%，而銀行貸款則維持穩(wěn)定狀態(tài)。

　　“但在整體信托貸款用量方面，去年一至四季度，整個(gè)房地產(chǎn)信托總量卻沒(méi)有怎么增長(zhǎng)。”符蓓指出，今年融資渠道拓寬后，開(kāi)發(fā)商如果能夠通過(guò)其他渠道解決資金問(wèn)題，銷(xiāo)售又可以支持現(xiàn)金流，那信托方面的需求可能略有降低。

　　“但是，如果今年信托貸款有大幅度增長(zhǎng)，政府也有可能出臺(tái)一些涉及信托方面的調(diào)控政策。”符蓓進(jìn)一步指出。

　　另一方面，整個(gè)行業(yè)的趨穩(wěn)向好使得開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售愈加強(qiáng)勁，來(lái)自銷(xiāo)售的回款亦增強(qiáng)了房企的現(xiàn)金流，對(duì)融資有緩解作用。

　　不過(guò)，陸楓表示，這并不能使得房企對(duì)于銀行貸款的依賴(lài)度下降。“對(duì)于房企而言，采用的業(yè)務(wù)模式是預(yù)售制，在預(yù)售階段是需要銀行的貸款融資作為支持的。”

　　陸楓接著指出，在銷(xiāo)售加快的情況下，房企對(duì)銀行貸款的需求會(huì)相對(duì)減少，但總體來(lái)看，這個(gè)需求還是會(huì)維持一定增長(zhǎng)。