如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度判斷，則一個全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

　　觀點網(wǎng) 從2013年開始，中國房地產(chǎn)將進入一個與過去十年完全不同的季節(jié)！

　　從改革周期的維度判斷，未來五年特別是未來兩年應該會著意顯示出寬松、開明、努力和有為；從經(jīng)濟增長周期的維度判斷，則中國經(jīng)濟在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復蘇回升態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟有望進入新型“穩(wěn)態(tài)增長”，進而邁向新的大國崛起臺階，一舉超越美國成為世界最大經(jīng)濟體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度判斷，則一個全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

　　值此之際，每一位身處這個大時代的理性經(jīng)濟人需要做什么呢？那就是敏銳地去捕捉新的變化趨勢，快速找到并確認自己的新的身份，以進入新的季節(jié)，邁向新的未來。本文意在粗略勾劃出未來十年中國房地產(chǎn)的十大變化趨勢。

　　趨勢一：中國經(jīng)濟從10%的大波動“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩(wěn)態(tài)增長”，而房地產(chǎn)業(yè)也從“超高增長”轉變?yōu)?ldquo;中低速增長”。

　　過去30年，中國經(jīng)濟的年均增長率接近10%，尤其過去十年間，中國經(jīng)濟的年均增長甚至超過了10%，這是典型的超高速增長。用世界銀行的評價來說，就是在人類歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時間內(nèi)，實現(xiàn)過如此快速的持續(xù)增長。但是展望從現(xiàn)在到2020年未來的中國經(jīng)濟增長，中國將告別10%上下的超高增長，轉而進入“七上八下”的次高增長。

　　有三個因素發(fā)生了變化：一是中國人口周期的變化，進而必然引發(fā)經(jīng)濟周期的變化。進入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉向“人口負債”，經(jīng)濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經(jīng)濟增長必然隨之告別“超高增長”，轉而進入勞動力約束下的“次高增長”。人口周期所帶來的增長格局的變化，在幾乎所有的國家都發(fā)生過，中國也不會例外。

　　二是房車主導的重化工業(yè)增長將風光不再。2000-2010年，中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套，汽車年產(chǎn)量則從200萬輛增長到2000萬輛，房和車十年都分別增長了十倍，年復合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長，各自能再增長一倍就不錯，如此年復合增長速度將急速滑落到5-7%的地步，甚至不及同時期中國經(jīng)濟的年均增長速度。2012年，鋼鐵生產(chǎn)十年增長最低，而服務業(yè)占中國經(jīng)濟比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國重化工業(yè)增長已走向衰落，房、車將逐漸告別主導產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟也將痛失最強勁的發(fā)動機。

　　三是中國政府對于增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化。現(xiàn)在無論是政府還是社會更看重的是經(jīng)濟增長質(zhì)量、社會和諧、生態(tài)保護以及公平公義等。同時，由于就業(yè)壓力的降低，政府也不再需要以刺激政策來維持經(jīng)濟超高增長。也正因為上述原因，2012年中央經(jīng)濟工作會議提出的經(jīng)濟工作最終目標已由過去的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”這一元目標轉變?yōu)?ldquo;實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定”的二元目標。在缺乏政策強力推動的前提下，中國經(jīng)濟當然也就只能順位在“七上八下”的自然增長軌道中。

　　但是，中國仍沒有脫離青春發(fā)育長身高的階段，因此未來經(jīng)濟增長的動力仍然會表現(xiàn)強勁。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟可能已經(jīng)告別了最壞的時期。如果全球經(jīng)濟向好，中國的進出口也將進一步回暖。從國內(nèi)環(huán)境來看，政府動力不會衰減，而市場動力在復蘇。因此，我們判斷2013年中國經(jīng)濟的增長將重回8%的增長軌道，而2020年前大多數(shù)年份中國經(jīng)濟增長可望在“七上八下”的軌道上顛簸運行。

　　從增長的波動來看，我們判斷中國經(jīng)濟也將告別大起大落的階段，轉而進入到“穩(wěn)態(tài)增長”階段。“七上八下”的增速慢嗎？據(jù)英國《經(jīng)濟學家》雜志中國專欄的預測文章，如果未來十年美國經(jīng)濟年均增長2.5%，同時物價年均增長1.5%，而中國經(jīng)濟能夠保持年均增長7.75%，同時物價上漲控制在年均4%，人民幣年升值控制在3%，那么到2016年的時候中國按照購買力平價計算的經(jīng)濟總量將第一次超過美國，而到2018年的時候，即便按官方匯率計算中國的經(jīng)濟總量也將超過美國。另據(jù)假設，未來十年中國的年均增長只有7%，那么到2020年的時候，中國經(jīng)濟總量也將增長一倍，約相當于當時美國經(jīng)濟總量的64%，日本經(jīng)濟總量的2倍，德國經(jīng)濟總量的3倍以及英國、法國、印度、巴西等國的各4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未來十年的中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，其實仍是一個美好增長的季節(jié)，甚至是一個更美的季節(jié)，但又是一個明顯不一樣的季節(jié)。

　　趨勢二：房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場”轉變?yōu)?ldquo;買方市場”。

　　中國未來相當一段時期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面已經(jīng)過去，而供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)，并且將主導未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。

　　據(jù)“城鎮(zhèn)化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變?yōu)楣┐笥谇蟮?ldquo;買方市場”格局。

　　預計2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米(2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米)，假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，則房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產(chǎn)開發(fā)建設”、“城區(qū)擴大”以及“小產(chǎn)權房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應后，中國的城鎮(zhèn)住宅市場格局將明顯轉變?yōu)楣┻^于求。

　　城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%?？梢?，未來中國的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續(xù)快速增長。

　　當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米，2012-2014年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢。預計到2017年，中國住宅市場才能重新恢復供求平衡，但最后不久中國房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷，中國房地產(chǎn)市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代恐將一去不復返。

　　根據(jù)相關統(tǒng)計機構的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約120億平米，如此十年內(nèi)中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至5%以內(nèi)，這完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長。從結構上看，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶(55%的現(xiàn)有城市居民家庭住房面積仍低于30平米)。如此節(jié)奏和結構的迅速變化，開發(fā)商及其他相關利益主體不可不提前有所準備。

　　趨勢三：新一屆政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會松手，而房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以往的屢屢失效走向成功！

　　過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎年年都被強調(diào)，但調(diào)控最終總是變成“空調(diào)”。但展望未來，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控肯定不會松手，房地產(chǎn)調(diào)控將從一而再再而三的失敗中逐步扭轉。

　　眾所周知，每年的中央經(jīng)濟工作會議都決定著來年的經(jīng)濟政策走向。而新一屆政府開局之年的2012中央經(jīng)濟工作會議，不僅關乎2013年，更是關乎整個新班子對于未來中長期的政策思路。2012年的中央經(jīng)濟工作會議對于舉世關注的房地產(chǎn)業(yè)，會議只有一句話——“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。但這句話足以印證我們事先的猜測：本屆政府將不會再允許房地產(chǎn)市場過熱，也不會允許房地產(chǎn)價格再度失控。

　　道理非常簡單：鐘擺不能一直往一個方向擺，一旦擺到頭必然要往回擺。上屆政府提出過許多好的理念，也做了許多好事，但在兩件事情上卻未免飽受詬病。一是改革的推進緩慢，甚至在某些方面出現(xiàn)了改革倒退。因此，新一屆政府重啟改革乃是必然。二是房地產(chǎn)調(diào)控。房地產(chǎn)在過去十年突飛猛進，但房價暴漲、十年調(diào)控無果也引發(fā)了社會對于政府的失望，房地產(chǎn)收益分配的不平衡更為大家詬病。18大報告145處提到“人民”，顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓，真正落實以民為本的執(zhí)政理念，方能繼往開來。

　　而新一屆政府想要在民生上有所建樹，第一步可能就是以“新型城鎮(zhèn)化建設”為突破口，房地產(chǎn)開刀，在上屆政府無果的房地產(chǎn)調(diào)控上結一個大大的果子。如此，中央經(jīng)濟工作會議才要求“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。再考慮到前面討論的中國房地產(chǎn)市場格局與增長態(tài)勢的變化，也就是說天時已變，政府尋求房價更加平穩(wěn)、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標，到今天真的有望逐步落地實現(xiàn)。

　　趨勢四：房地產(chǎn)金融將繼續(xù)從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉向社會融資規(guī)模的不斷擴大，而政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從“增量監(jiān)管”進入“存量監(jiān)管”。

　　2012年底，中國的M2接近100萬億，GDP接近50萬億，M2與GDP之比高達200%。巨大的貨幣供應帶來兩個看似矛盾的怪相：一是市場中貨幣流動性持續(xù)過剩；二是實體民營企業(yè)持續(xù)資金饑渴。前者反映出資金增量供應過剩的現(xiàn)象，后者反映出資金存量管理低效的現(xiàn)象。

　　在此背景下，市場規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可避免。過去，企業(yè)的資金來源主要是銀行信貸，基本上是一棵樹上吊死，但到今天中國企業(yè)融資方式已發(fā)生重大轉變。從央行公布的融資總量數(shù)據(jù)看，目前人民幣貸款占比已經(jīng)從06年80%的峰值降至56%；而包括委托貸款、信托貸款、銀行承兌匯票、企業(yè)債券等在內(nèi)的社會性直接融資占比已經(jīng)接近40%。這一變化直接導致以銀行信貸為主要統(tǒng)計口徑的廣義貨幣M2已越來越缺乏解釋中國經(jīng)濟的能力，只有轉向包括更廣義貨幣供應的M3甚至M4才能更好地解釋中國經(jīng)濟。

　　以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵，就在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，中央再次明確提出“適當擴大社會融資總規(guī)模”。社會融資總規(guī)模的擴大，具體到房企融資，最直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。據(jù)中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)，2010年二季度中國房地產(chǎn)信托累計余額為3154億元，到2012年二季度房地產(chǎn)信托累計余額已高到6751億元。而房地產(chǎn)基金在2012年也狂飆突進，即使按照保守估計也已突破2000億元，成為不少中小房企融資的重要渠道。

　　所以，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來社會融資總規(guī)模的占比還將不斷上升，而金融監(jiān)管的大趨勢是，政府金融監(jiān)管機構對傳統(tǒng)慣有的銀行間接融資渠道的監(jiān)管力度將弱化，而對信托和基金等直接融資渠道的監(jiān)管將強化。資金增量與資金存量相比較，政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，完全可以通過存量準備金率和新增信貸量來加以控制，但政府如何合理、有效地管理和疏導資金存量則明顯要求更加精細化，也更加需要管理藝術。目前，社會資金擁擠流向暴利行業(yè)。如銀行業(yè)，從來都是民間資本競相追逐的領域。但對于如住建部正在研究的保障房領域之類的“寡利領域”，如果缺乏具有誘惑力的利益引導來引導民間資本進入，最后的結果必然是無人問津。顯然，政府現(xiàn)在需要研究一些好的對策來管理中國的存量資金。

　　趨勢五：在住宅房地產(chǎn)的價格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場將從“普漲時代”進入“分化時代”。

　　基于限購的大背景下，去年市場普遍認為二線城市的房地產(chǎn)市場將遇冷，三線城市借力不限購的政策東風將會迎來新一輪春天。但隨著歲尾的臨近，市場的數(shù)據(jù)宣告了上述判斷的錯誤。沒有任何機構可以確保它的預測百分之百正確，但對客觀規(guī)律的尊重輔之以邏輯性的分析，這是我們能做到的。城市的聚集效應，或者說只有極富的國家才可以玩得起小城市。所以大的判斷是：一線城市的聚集效應將越來越凸顯；二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產(chǎn)市場才越有潛力。

　　根據(jù)聯(lián)合國人口署預測，2010-2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%?？傮w而言，一線城市潛在需求尤其是剛性需求強勁，但供應量不足，成交量在2012年高基數(shù)的基礎上難以大幅增長，價格上漲空間大；二線城市供求基本平衡，價格未來的走勢取決于經(jīng)濟和人口的輻射力和吸引力；三線城市的供應量較大但潛在需求不足，價格下行風險逐漸暴露。

　　趨勢七：住宅市場的屬性將從“商品時代”轉為“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。

　　過去十多年中國的房地產(chǎn)市場基本上是“開發(fā)商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。而且，未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細分將越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)市場的各自屬性也越來越明確。住宅產(chǎn)品原本只具備消費屬性，但在過去十多年由于投資品的稀缺，其投資屬性甚至于投機屬性彰顯，所以才出現(xiàn)“全民炒房”的畸形市場，甚至出現(xiàn)了“搏傻現(xiàn)象”。那時的房地產(chǎn)仍處于“商品時代”，但隨著市場不斷發(fā)展，住宅去投資化的趨勢已不可逆轉。

　　未來趨勢，住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時代”轉為“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。筆者注意到，為了更好地迎接產(chǎn)品時代，有些企業(yè)(如綠城、龍湖、萬科等)已經(jīng)走在前列。從2012年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求，萬科的15平米戶型是一種有益探索；對于改善型客戶，精裝提升品質(zhì)、優(yōu)化戶型結構更加重要；對于精品樓盤，關鍵點在于區(qū)位及環(huán)境優(yōu)越，內(nèi)外兼修支撐的豪宅品質(zhì)。

　　趨勢八：在地產(chǎn)投資上，投資理念將從“炒房時代”進入“資產(chǎn)配置時代”，商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從“安全性資本”轉為“理財型資本”，

　　過去十多年北京商辦物業(yè)散售市場最具代表性的企業(yè)便是SOHO中國，從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發(fā)現(xiàn)，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對價格不敏感，并不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況日下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，煤老板財富的幾何級數(shù)增長的時代也一去不復返了，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

　　但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好，工作時不喜歡被打擾，圈層網(wǎng)絡具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

　　中國的不動產(chǎn)投資大致經(jīng)歷了三個階段：2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”。典型事件便是謝國忠所經(jīng)歷的“保姆辭職炒房”；2010年-2011年的第二個階段是“商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代”。典型事件便是“北京CBD寫字樓租金漲幅全球第一”；第三個階段是“投資不動產(chǎn)證券化成為新趨勢”。

　　隨著階段的不同，投資理念也在不斷升級。過去很長一段時間里，房地產(chǎn)的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產(chǎn)品僅是商辦物業(yè)，并沒有整體為客戶進行資產(chǎn)配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫(yī)生”?？蛻魪乃抢镔徺I產(chǎn)品更多是的是基于產(chǎn)品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為“產(chǎn)品驅動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產(chǎn)品的雙驅動模式”，甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶的角度而言，過去對自身的財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，如“母雞錢”和“雞蛋錢”，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產(chǎn)配置的概念。

　　趨勢九：核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理將從注重“增量資產(chǎn)”轉向更加關注“存量資產(chǎn)”。

　　如果要盤點2012年中國商辦物業(yè)投資市場的里程碑事件，SOHO中國從“散售”轉向“自持”無疑是不可抹去的一筆。而眾所周知，潘石屹的營銷團隊在地產(chǎn)界是赫赫有名的，是什么樣的動力促使潘石屹“自己革自己的命”？除了對租售市場逆轉的判斷外，很重要的一個原因是北京四環(huán)以內(nèi)很難再拿到新的土地。這不僅是SOHO中國面臨的困境，也是許多開發(fā)商面臨的難題。核心位置的土地供應已基本達到飽和，那未來的出路在哪里呢？

　　上海市政府在這方面明顯走到了前列，他們提出“樓宇經(jīng)濟”的概念，即對核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)質(zhì)的辦公條件和合理的租金來吸引品質(zhì)更高的企業(yè)入駐。通過租金的市場化手段來實現(xiàn)租客的輪換升級，再通過租客的升級提升地方政府的稅收收入。具體的案例如高和資本在上海靜安區(qū)以7.9億元收購的中華企業(yè)大廈。以前這棟樓在靜安區(qū)屬于普通的乙級寫字樓，租客主要以中小型企業(yè)為主，樓的硬件品質(zhì)和租客的租金承受能力都很有限。高和資本收購后，對大樓的外立面和辦公區(qū)硬件進行了重新改造，最關鍵點的是租客和運營管理進行了大幅提升，最終實現(xiàn)共贏。地方政府通過“樓宇經(jīng)濟”有效增加了稅收，投資商通過“資產(chǎn)精裝修”實現(xiàn)了資產(chǎn)升值。

　　不難判斷，隨著核心位置土地市場的越發(fā)緊俏，“樓宇經(jīng)濟”的理念很快會在其他一線城市推廣。

　　趨勢十：隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)轉向相對的公平改善狀態(tài)。

　　過去幾年，城市保障房已經(jīng)大步推開。據(jù)住建部保障司數(shù)據(jù)，2012年1-10月全國城鎮(zhèn)保障房安居工程建設新開工722萬套，基本建成505萬套，提前完成年度700萬套新開工任務目標。同時，2012年8月國土部在土地供應領域也對保障房進行了傾斜，提高了中小戶型商品房和保障房的供地比例，全國合計住宅用地供應總量為15.93萬公頃，其中保障性安居工程計劃用地4.76萬公頃，占比近30%。當然，之前有人說的保障房大躍進問題，其實大可不必?，F(xiàn)在急轉彎是因為過去該拐彎的地方?jīng)]有拐彎。

　　展望18大之后，筆者一直呼吁的農(nóng)村土地制度改革也將啟動。2012年十八大報告中明確提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。2011年，全國農(nóng)民平方米的征地收益不到30元，只占到政府出賣土地收益的不到2.7%，大約相當于農(nóng)民家庭收入的6倍，未來的趨勢是大幅度提高農(nóng)民征地補償。18大會議剛落下帷幕，一個提升10倍的征地補償標準就被提出，讓大家切切實實觸摸到了“讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果”的希望之門。筆者相信這還僅僅是開始，隨著房地產(chǎn)市場地不斷完善，第三次土地改革也將呼之欲出。

　　簡言之，未來中國房地產(chǎn)將從以往只注重“效率優(yōu)先”的時代，進入到相對的“公平時代”。過去十多年中國經(jīng)濟好似一輛快速行進的列車，而車票就是房子。買房子的人財富量級扶搖直上，沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年，房地產(chǎn)的收益分配勢必將從極端不公狀態(tài)轉向公平改善狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也會從單一的商品房市場轉向“商品房+保障房”的雙軌市場。保障房更多的是增加了市場供給，而第三次土地改革將極大地拉動需求。

　　結束語

　　如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個時代對于中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)來說，都將是特別值得期待的時代。在新的不一樣的季節(jié)里，誰將成為下一個時代的弄潮兒？歷史將證明，還是那些善于把握趨勢并勇于改革創(chuàng)新的人士。對于不動產(chǎn)投資人士，到底是“投資機會”還是“投資趨勢”？毫無疑問，機會固然不可忽視，但“趨勢”更值得信賴。