預(yù)計(jì)2013年佛山二手樓市仍將保持較良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，剛性需求持續(xù)釋放，較高端買(mǎi)家入市較活躍，中小面積、中檔價(jià)格物業(yè)以及較高端優(yōu)質(zhì)單位仍然會(huì)受到市場(chǎng)青睞。

　　2012二手樓市先升后穩(wěn)，總體運(yùn)行良好

　　2012年佛山二手樓市總體呈先升后穩(wěn)的特點(diǎn)，與2011年量?jī)r(jià)齊跌的走勢(shì)明顯不同。2012年上半年受地方調(diào)控政策釋放微調(diào)信號(hào)、首套房貸利率優(yōu)惠等因素影響，交投活躍度低位回升，但樓價(jià)仍慣性走低；下半年政策趨穩(wěn)，佛山二手樓市呈量穩(wěn)價(jià)小幅回升的態(tài)勢(shì)。2012年佛山二手交投量較2011年有較大幅度回升，但較需求旺盛的2010年仍有四成以上的差距，總體價(jià)格較2011年仍有小幅下降。

　　佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年佛山二手住宅登記面積215.1萬(wàn)平方米，登記宗數(shù)17779宗，同比去年上半年減少約24%。其中南海區(qū)跌幅相對(duì)較大，環(huán)比下跌三成以上。總的來(lái)說(shuō)，2012年佛山二手住宅登記宗數(shù)較上年的跌幅有所收窄，2011年的跌幅高達(dá)四成以上。

　　登記數(shù)據(jù)有所滯后，而由合富置業(yè)監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)實(shí)際成交活躍度看，2012年佛山二手住宅實(shí)際成交量較上年增加兩成以上，其中下半年大致保持平穩(wěn)良好的態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)：2012年佛山二手交投前升后穩(wěn)，總體保持較良好的態(tài)勢(shì)。

　　從近三年佛山二手市場(chǎng)走勢(shì)看，"3.18"政策對(duì)市場(chǎng)的影響尤為明顯。2008年受"9.27"影響，佛山二手樓市陷入較低迷的態(tài)勢(shì)，樓價(jià)呈緩慢下行態(tài)勢(shì)，2008年全年佛山二手樓價(jià)下調(diào)了10.9%。2009年、2010年佛山二手樓市基本呈需求活躍，樓價(jià)快速走高的態(tài)勢(shì)。期間佛山二手樓市也經(jīng)歷了"4.17"、"9.29"等高壓政策的調(diào)控，市場(chǎng)活躍度受到一定程度影響，但程度遠(yuǎn)不如廣、深等一線城市，總體二手樓市仍然保持需求穩(wěn)定，樓價(jià)向上的態(tài)勢(shì)。尤其是2009年，佛山二手樓價(jià)的漲幅高達(dá)37.6%，而2010年二手樓價(jià)的漲幅為21.8%。

　　2011年"3.18限購(gòu)"政策出臺(tái)，佛山二手樓市應(yīng)聲而下，2011年佛山全年二手樓價(jià)下較最高峰下跌5.2%，2011年年底佛山二手樓價(jià)基本回到年初的水平。2012年上半年，佛山二手交投穩(wěn)步回升，但樓價(jià)慣性走低，總體樓價(jià)低于去年同期約一成。下半年市場(chǎng)逐漸回歸運(yùn)行良好的軌道，二手樓價(jià)小幅回升，但總體樓價(jià)較2011年仍有所下跌。佛山合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，2012年12月佛山二手樓價(jià)同比2011年下降了2.2%。

　　二手樓價(jià)前松后小幅回升

　　縱觀2011、2012年，佛山二手樓市大致可以分三個(gè)階段：2011年低迷期，量低價(jià)跌；2012上半年緩慢復(fù)蘇期，量升價(jià)慣性走低；2012下半年平穩(wěn)期，量穩(wěn)價(jià)小幅回升。

　　合富置業(yè)監(jiān)測(cè)佛山二手住宅實(shí)際成交活躍度顯示，2011年佛山總體二手樓市低位盤(pán)整，量和價(jià)均呈逐漸走低態(tài)勢(shì)。2012年上半年，受政策釋放微松信號(hào)影響，積壓的剛需緩慢釋放，二手成交量低位逐月回升。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年第一季度佛山二手住宅成交量環(huán)比2011年第四季度增加三成，而第二季度環(huán)比第一季度的增幅高達(dá)一倍。

　　2012年下半年，政策趨穩(wěn)，佛山二手交投大致保持平穩(wěn)良好的態(tài)勢(shì)。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，第三季度的交投量大致與第二季度持平，而四季度的活躍度環(huán)比三季度增加了接近兩成，同比增幅高達(dá)兩倍左右?？偟膩?lái)說(shuō)，下半年佛山二手樓市保持平穩(wěn)良好的態(tài)勢(shì)。

　　樓價(jià)方面，2012年佛山二手樓價(jià)呈先跌后小幅回升的態(tài)勢(shì)，全年降幅為2.2%。2012年上半年佛山二手樓價(jià)仍保持慣性下跌，佛山合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，2012年第一季度佛山二手樓價(jià)的跌幅為4.4%；第二季度二手樓價(jià)筑底回穩(wěn)。2012下半年，佛山二手樓價(jià)緩慢回升，第三、四季度的升幅均為1.1%?？偟膩?lái)說(shuō)，2012年佛山二手樓價(jià)呈先松后穩(wěn)，再小幅回升的特征。

　　迫切性剛需逐漸釋放

　　2012年佛山二手樓市總體運(yùn)行相對(duì)良好，主要受以下因素的影響：

　　一是政策平穩(wěn)和房貸松動(dòng)，買(mǎi)家信心有所恢復(fù)，二手樓市逐漸走出低迷，步入較良好的運(yùn)行軌道。

　　2012年上半年，政策釋放微松信號(hào)以及房貸松動(dòng)在買(mǎi)家心理和實(shí)質(zhì)上均產(chǎn)生了積極的影響。市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，買(mǎi)家入市意愿增強(qiáng)，一定幅度降價(jià)的"筍盤(pán)"受到市場(chǎng)歡迎，二手交投量低位穩(wěn)步回升。下半年，政策趨穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期逐漸明晰，加上廣州、深圳等一線城市的整體房地產(chǎn)環(huán)境回暖，買(mǎi)家入市積極性增加，二手樓市的活躍度有所提升，性?xún)r(jià)比較高的單位受到市場(chǎng)追捧。

　　二是迫切性剛需逐漸釋放，支撐二手樓市溫和復(fù)蘇。

　　2012年佛山二手樓市以需求較迫切的首置剛需為主力支撐，其占比呈逐季度上升的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度佛山首次置業(yè)者的二手買(mǎi)家占比為67.6%。據(jù)調(diào)查，一季度的二手買(mǎi)家多以看樓時(shí)間在3-6個(gè)月的剛需舊客為主，首置"婚房"、外地戶(hù)籍買(mǎi)家購(gòu)房落地生根需求等占較大的比例。

　　第二季度首置的比例迅速攀升至75%，三、四季度甚至高達(dá)77%以上，主要是受黃岐、鹽步等首置買(mǎi)家集中的板塊需求旺盛影響。據(jù)調(diào)查，受市場(chǎng)逐漸趨好帶動(dòng)，第二季度的買(mǎi)家除了看樓時(shí)間較長(zhǎng)的舊客外，新登記入場(chǎng)買(mǎi)家的出手也較以往果斷，成交占比由一季度的不足一成，增加至兩成，下半年高達(dá)四成左右，其中亦包括不少新近獲得購(gòu)房資格的外地戶(hù)籍買(mǎi)家。

　　"新佛山人"首次置業(yè)是二手樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要?jiǎng)恿?/strong>