預(yù)計2013年東莞二手樓市仍將保持平穩(wěn)，市場仍以"新莞人"迫切性首置剛需的正常、平穩(wěn)釋放為主，中小面積、中低價位物業(yè)仍是市場的主流需求。

　　2012交投探底后穩(wěn)步回升，價小漲

　　2012年東莞二手樓市的走勢與2011年有所不同。2011東莞二手樓市前升后降，前三季度價量齊升，第四季度，市場的觀望情緒有所加重，量跌價小幅下調(diào)。2012年東莞二手樓市總體呈交投探底后穩(wěn)步回升，價格穩(wěn)中小幅上揚的特征。2012年第一季度東莞二手樓市基本延續(xù)了去年年底以來交投不活躍，價格小幅下探的態(tài)勢。第二季度，受政策釋放微松信號、房貸有所松動以及整體房地產(chǎn)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)等因素的影響，二手樓市成功探底，人氣、交投量明顯回升。第三、四季度，政策趨穩(wěn)，買賣雙方心態(tài)逐漸趨穩(wěn)，二手交投量穩(wěn)步增加，價格小幅走高。

　　據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞二手住宅成交3.57萬套，較2011年微增2.1%；由成交面積看，2012年東莞二手住宅成交526.4萬㎡，較2011年增加24.6%，由此顯示，2012年較大面積二手物業(yè)的網(wǎng)簽有所增多，主要是鎮(zhèn)區(qū)的大面積、低價單位網(wǎng)簽增多。樓價方面，2012年12月東莞合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為650點，同比微漲2%，較2010年、2011年的增幅明顯放緩。

　　回顧近年來東莞二手樓價的走勢，政策對樓市產(chǎn)生了巨大的影響。2008年"9.27"調(diào)控政策出臺，適逢經(jīng)濟危機，二手交投急速跌至冰點，樓價插水，當(dāng)年全年二手價跌幅超過兩成。2009年國家出臺"救市"政策，樓市快速升溫，交投倍數(shù)增加，樓價見底回升，當(dāng)年全年二手樓價上漲了約兩成，基本回到2008年年初的水平。2010年"4.17"、"9.29"等抑制性調(diào)控政策相繼出臺，二手交投縮量，但龐大的剛需和抗通脹需求較大程度上減緩了政策的負(fù)面影響，二手住宅交投再度低位回升，樓價一路走高，當(dāng)年全年二手樓價漲幅超過一成。2011年國家出臺"新國八條"政策，出于理性考慮，東莞暫未出臺相應(yīng)的限購政策，但在兩輪強烈的"限購末班車"效應(yīng)推動下，二手樓市保持交投較活躍的良好運行態(tài)勢，總體二手樓價仍保持升勢，全年二手樓價上漲8.5%。不過，隨著調(diào)控的逐漸深化，2011年第四季度，市場觀望加重，成交量下降，樓價小幅走低。2012年第一季度體成交量繼續(xù)低迷，樓價持續(xù)小幅走低；第二季度，政策釋放微松信號，市場逐漸好轉(zhuǎn)，成交量明顯回升，二手樓價企穩(wěn)后小幅回升。2012年下半年，政策趨穩(wěn)，二手交投量穩(wěn)步增加，價格微幅走高。

　　總的來說，2011年、2012年東莞二手樓市大致呈先升后降，再回升的"N"字型走勢，基本分三個階段：2011年Q1-2011年Q3，交投活躍，價格上行；2011年Q4-2012年Q1，量跌價走低；2012年Q2-2012年Q4，交投回升，樓價小幅上漲。

　　第一階段：交投活躍，價格走高。2011年Q1-2011年Q3，國家出臺"新國八條"政策，出于理性考慮，東莞暫未出臺相應(yīng)的限購政策，但在兩輪強烈的"限購末班車"效應(yīng)推動下，二手樓市保持交投活躍、價格上行的良好運行態(tài)勢。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測東莞二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2011年Q1-Q3，東莞二手住宅成交月均套數(shù)為3045套，大致與2010年相當(dāng)。東莞合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，2012年東莞全年二手樓價上漲8.5%。

　　第二階段：樓市探底，量價齊跌。2011年Q4-2012年Q1，隨著政策調(diào)控的不斷深化，各大一線城市的房地產(chǎn)市場陷入冰點，受此影響，東莞二手樓市轉(zhuǎn)入低迷期，交投逐漸下滑，價格走低。不少買家對政策有所期待，部分擔(dān)心樓價下跌，入市謹(jǐn)慎，觀望情緒加重，加上買賣雙方價格分歧較大以及一手新盤讓利促銷走貨等因素，整體二手交投處于低迷、膠著的態(tài)勢。其中2012年第一季度的市場最為低迷，月均網(wǎng)簽量不足2000套，僅為2011年正常月份的一半，同比2011年同期減少三成，環(huán)比去年第四季度減少約兩成。

　　2011年Q4-2012年Q1，業(yè)主的心態(tài)總體有所走弱，大部分業(yè)主小幅讓價，小部分急售業(yè)主以及與一手新盤價格相近的貴價盤，讓價幅度稍大，達(dá)10%。受此影響，這一階段東莞二手樓價小幅走低。據(jù)東莞合富標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2011年Q4-2012年Q1，東莞二手樓價下跌了3.9%。

　　第三階段：交投穩(wěn)步回升，樓價小幅上漲。2012年Q2~2011年Q4，地方政策釋放微松信號，房貸松動，二手樓市觸底后穩(wěn)步回升。2012年第二季度，東莞二手樓市明顯好轉(zhuǎn)，交投量逐漸上升，尤其是5、6月份的成交量大致恢復(fù)到去年的較好水平，而樓價經(jīng)過短暫的整理后小幅上揚。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年第二季度東莞二手住宅月均網(wǎng)簽接近3000套，環(huán)比第一季度增加了接近四成，同比2011年同期雖仍減少一成五，但減幅較第一季度明顯放緩。

　　2012年第三、四季度，政策趨穩(wěn)，市場預(yù)期以看穩(wěn)后市為主，買家入市意愿增加，迫切性剛需大多"該入就入"，性價比較為突出的優(yōu)質(zhì)單位受到市場的歡迎，成交量繼續(xù)穩(wěn)步回升。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，東莞二手住宅月均網(wǎng)簽為3237套，較第二季度增加兩成，大致與2011年第三季度相當(dāng)；第四季度，東莞二手住宅月均網(wǎng)簽高達(dá)4000套，較第三季度的增幅超過兩成，同比2011年第四季度增加近六成。

　　這一階段，業(yè)主的心態(tài)大多較平穩(wěn)，叫價堅挺，議價空間不大，但大幅升價、返價的現(xiàn)象也不多。部分性價比突出、需求旺盛的優(yōu)質(zhì)盤源小幅提價，急于春節(jié)前入住的買家小幅追價入市，總體二手樓價穩(wěn)中小幅上漲。據(jù)東莞合富標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，12月東莞二手樓價較年內(nèi)最低點4月份上漲了4.2%，基本與2011年的最高點相當(dāng)。

　　總的來說，這一階段，買賣雙方心態(tài)均較平穩(wěn)，二手交投量穩(wěn)步回升，價格小幅走高。

　　2012年第二到第四季度，東莞二手樓市穩(wěn)步回升，主要有兩個原因：

　　首先是受宏觀大環(huán)境影響，包括經(jīng)濟、政策趨穩(wěn)、房貸松動以及廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)等因素，買家信心逐漸恢復(fù)，總體預(yù)期向好，觀望情緒有所減淡，入市積極性有所提高。部分買家甚至擔(dān)心樓價上漲，對前期后所讓價的"筍盤"果斷出手。由此可見，政策對二手樓市具有關(guān)鍵性的影響。

　　第二是部分買家由一手樓市回流二手市場。據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞大幅度讓利促銷的新盤減少，均價基本維持在8200元/㎡左右，總體價格企穩(wěn)。此外，東城區(qū)等部分城區(qū)成熟核心地段的一手新貨供應(yīng)不多，不少新盤以較大面積改善型產(chǎn)品為主。受此影響，部分剛需買家根據(jù)自身的條件和需求，兩相比較后，各取所需，逐漸回流二手樓市。

　　一二手樓市大致實現(xiàn)較良性互動，不同客戶各取所需

　　由于東莞一手新貨供應(yīng)充足，定價靈活性大，對二手市場不可避免會產(chǎn)生一定的影響，主要是部分一手新盤的價格與同板塊的優(yōu)質(zhì)次新盤價格接近，分流部分中高端買家。合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞一手樓市總體供需兩旺，一手新貨供應(yīng)600萬㎡，創(chuàng)五年來最高，同比增加11%；成交600萬萬㎡，同比增加15%；網(wǎng)簽均價8277元/㎡，基本保持平穩(wěn)。2012年上半年，市場觀望濃厚，開發(fā)商一度采取"以價換量"策略，在4-5月經(jīng)歷一輪房價促銷后，一手交投量保持高位；下半年，樓市回暖，一手樓價基本走穩(wěn)，大幅度的優(yōu)惠讓利促銷活動基本結(jié)束。2012年開發(fā)商加大了剛需產(chǎn)品的推售，120㎡以下戶型供應(yīng)比重約71%，比2011年增加了5個百分點。

　　2012年上半年，受部分樓盤階段性"以價換量"，局部片區(qū)讓利走貨的影響，部分中高端買家被一手新盤分流的現(xiàn)象較為明顯。據(jù)統(tǒng)計，東莞城區(qū)新房價格集中在8000-10000元/㎡左右，鎮(zhèn)區(qū)新房價格集中在6000-8000元/㎡左右。而據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，東莞市區(qū)較優(yōu)質(zhì)次新物業(yè)的二手價格基本在7000-9000元/平方米之間，鎮(zhèn)區(qū)基本集中在5000-7000元/平方米之間。由此可見，一手新盤的價格基本與二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)的入市成本(加上稅費)相近。

　　下半年，隨著樓市回暖，新盤大幅度優(yōu)惠促銷減少，一手樓價基本企穩(wěn)，加上城區(qū)總體新貨供應(yīng)略顯不足等因素，一手新盤分流二手中高端二手客源的影響有所減弱。據(jù)調(diào)查顯示，2012年下半年，部分二手中端買家逐漸回流二手樓市，主要是部分中端二手物業(yè)的價格和成熟度較一手新盤仍有一定優(yōu)勢。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年，東莞鎮(zhèn)區(qū)二手中端二手住宅的價格大多集中在6000元/㎡以下，城區(qū)則在5000-9000元/㎡之間。而鎮(zhèn)區(qū)一手新盤的價格在6000-8000元/㎡之間，城區(qū)大多在9000元/㎡以上。由此可見，部分中端二手物業(yè)較同片區(qū)的一手新盤仍有一定的價格優(yōu)勢。

　　此外，二手物業(yè)在地段、配套成熟度、交通、裝修、居住氛圍、戶型選擇等方面也有一定優(yōu)勢。這也是部分買家在反復(fù)比較一、二手物業(yè)后，最終回流二手市場的重要原因。以東城區(qū)為例，東城區(qū)下半年的一手新貨不多，且大部分集中在較偏遠(yuǎn)的地段，以大面積、高總價的改善型產(chǎn)品居多。受此影響，不少首置買家回流二手樓市，二手交投大幅增加。據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年東城區(qū)二手住宅成交6370套，較2011年的增幅接近五成。

　　總的來說，雖然部分一手新盤讓利走貨，分流部分較高端二手買家，但中端二手物業(yè)仍有一定的價格和地段優(yōu)勢，各類型買家會根據(jù)自身的需求和條件，各取所需，購入不同類型的物業(yè)，總體一、二手樓市實現(xiàn)較良好的互動效應(yīng)。

　　"新莞人"迫切性首置的支撐作用日益凸現(xiàn)

　　由客戶構(gòu)成看，2012年東莞二手樓市仍以需求較迫切的"新莞人"首置剛需為主力支撐，改善型需求有所萎縮，長線投資客的活躍度保持平穩(wěn)。

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞首次置業(yè)者的比例高居七成以上，達(dá)75.1%，較2011年上升了5個百分點。外地戶籍買家的比例接近九成，較2011年的八成左右有所上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞的港澳臺/境外二手買家有減少的趨勢。據(jù)悉，港澳臺/境外買家大多帶有一定的投資性質(zhì)，對政策敏感，入市十分謹(jǐn)慎。此外，一手新盤分流，也是港澳臺/境外二手買家減少的重要原因。

　　綜合可見，在東莞工作、做生意、生活或有業(yè)務(wù)的外地戶籍買家("新莞人")迫切性首次置業(yè)仍是東莞二手樓市最重要的支撐。

　　由年齡看，東莞二手買家以40歲以下為主。不過，2012年東莞40-50歲的中年買家有所上升，主要是2012年上半年有所讓價的"筍盤"增多，有一定經(jīng)濟實力的投資客入市增加。

　　2012年改善型買家的比例繼續(xù)減少，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年東莞二手改善需求僅占12.8%，較此前的兩成左右下降。改善型買家入市減少，主要原因有兩個：一是改善型買家的入市迫切性相對不強烈，部分擔(dān)心政策有反復(fù)，持幣觀望的心態(tài)明顯；二是部分改善換房需求被一手新盤分流；三是部分買家經(jīng)濟預(yù)期偏謹(jǐn)慎，入市較猶豫。

　　2012年全年看，東莞長線投資客的活躍度總體較平穩(wěn)。2012年上半年，東莞二手投資需求的成交占比階段性上升，下半年則回落。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年東莞二手投資客的占比為15.8%，較2011年的10%左右有所上升；而2012年下半年投資客的占比為8.5%，明顯回落。但全年看，投資客的占比總體較為平穩(wěn)。

　　2012年上半年，投資客活躍度回升，主要受三方面因素影響：

　　一是東莞城建提速、城市配套不斷完善、區(qū)域價值和城市形象逐漸提升，投資客看好東莞樓市。如虎門鎮(zhèn)為加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和城市升級，投入532億元打造"濱海國際商城"，再加上廣深港鐵路開通等因素，虎門的樓市前景被普遍看好，投資需求有所增多。

　　二是受通脹預(yù)期強烈、樓市逐漸回暖、樓價有所回升等因素影響，東城、南城等其他片區(qū)的長線投資需求有所釋放。

　　三是2012年上半年，有所讓價的優(yōu)質(zhì)"筍盤"增多，投資客入貨積極性增加。

　　據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測顯示，投資型買家以"新莞人"占比較高，也不乏實力較強勁的東莞本地人。面積90平方米以下，總價低于50萬的中端物業(yè)，由于投入成本不高、租金回報率良好而受到投資客的青睞。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞二手住宅成交均價為6360元/㎡,平均租金為23.2元，平均出租回報率為4.4%，高于銀行存款利率，也高于廣州、深圳等一線城市3%左右的回報率。

　　2012年下半年，二手投資客的活躍度回落，主要受三方面因素的影響：一是價格稍低的"筍盤"減少；二是新盤供應(yīng)增多，尤其部分投資型公寓和小戶型產(chǎn)品供應(yīng)有所增多；三是部分投資客的經(jīng)濟預(yù)期偏謹(jǐn)慎，入市意愿降低。不過，在強烈的通脹預(yù)期下，投資需求占比仍然維持在10%左右的水平。

　　價格稍高的優(yōu)質(zhì)二手盤成交增多

　　由成交的面積分布看，東莞二手住宅需求依然集中在120㎡以下的首置剛需產(chǎn)品，套均成交面積基本維持在93㎡左右。2012年東莞90-120㎡的占比有所回升，顯示部分經(jīng)濟實力較強的首置買家入市有所增多，而120-144㎡的占比有所下降，主要受改善型買家有所減少的影響。

　　由成交單價看，2012年上半年的成交均價為6360元/㎡，較2011年的5902元/㎡有所上漲，其中2012年單價7000元/㎡以上的占比接近四成，較2011年的三成左右有所上升。從成交總價分布看，2012東莞成交套均總價接近60萬，較2011年的55萬左右有所上漲，其中50萬以上的成交比例為54%，較2011年的47.7%有所上升。除樓價有所上漲的因素外，一定經(jīng)濟實力的較高端買家回流二手樓市也是較高價物業(yè)成交增多的重要原因。

　　綜上所述，2012年由于樓價實質(zhì)性上漲以及部分實力較強勁的買家回流等因素，價格稍高的優(yōu)質(zhì)二手盤成交有所增多。

　　一次性付款購房總價保持高位

　　受銀行利息、存準(zhǔn)下調(diào)以及首套房貸利率優(yōu)惠等流動性放松因素的影響，2012年東莞二手買家一次性付款的比例較2011年明顯下降，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年第四季度一次性付款的比例由2011年四成以上降至兩成左右。此外，2012年第四季度一次性付款的套均總價達(dá)69萬元/套，為近年來的新高，由此顯示，東莞二手買家的實力較強勁。

　　租賃需求和租金均持穩(wěn)中有升

　　總的來說，2012年東莞住宅租賃市場保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢：交投量有所增加、租金小幅上漲。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年東莞住宅租賃成交宗數(shù)較2011年增加7%。租金方面，2012年東莞住宅的平均租金為23.2元/㎡/月，較2011年上漲了約6.2%?？偟膩碚f，2012年東莞二手住宅租賃市場的量、價均小幅上升。這與東莞經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、城建提速以及二手買賣價有所上漲有較大關(guān)系。

　　2013仍以剛需正常釋放為主，價格小幅上漲

　　總的來說，2012年東莞二手樓市總體呈交投探底后穩(wěn)步回升，價格穩(wěn)中小幅上揚的特征。2012年第一季度東莞二手樓市基本延續(xù)了去年年底以來交投不活躍，價格繼續(xù)小幅下探的態(tài)勢。第二季度，受政策釋放微松信號、房貸有所松動以及整體房地產(chǎn)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)的影響，二手樓市成功探底，人氣、交投量明顯回升。第三、四季度，政策趨穩(wěn)，買賣雙方心態(tài)逐漸平穩(wěn)，二手交投量穩(wěn)步增加，價格小幅走高。買家方面，"新莞人"迫切性首置剛需對東莞二手樓市的支撐作用日益凸現(xiàn)，改善換房需求的活躍度則有所下降。

　　2013年東莞二手樓市的走勢將較大程度上取決于經(jīng)濟大環(huán)境、政策走向以及新房市場等三方面因素。

　　2013年中國經(jīng)濟將面臨較復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，預(yù)計經(jīng)濟政策將會以"穩(wěn)經(jīng)濟"為主基調(diào)，不排除會出臺適當(dāng)?shù)拇胧源龠M(jìn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。由此預(yù)計，2013年中國經(jīng)濟大幅波動的可能性不大，將會以穩(wěn)定發(fā)展為主。

　　在"穩(wěn)經(jīng)濟"的大前提下，政策應(yīng)該不會再進(jìn)一步大幅加碼。鑒于房產(chǎn)稅、保障房等措施尚未能夠完全替代"限購"政策的效果，加上未來政府仍然會控制流向房地產(chǎn)市場的資金，預(yù)計調(diào)控政策放松的可能性也不大。由此預(yù)計，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策基本會以平穩(wěn)主，地方政府或會階段性向緊微調(diào)。

　　新房市場方面，2013年東莞新貨供應(yīng)仍將持續(xù)高位。據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2013年東莞一手樓市新增供應(yīng)量將達(dá)700萬㎡，較2012年增加約一成。價格以穩(wěn)中略升為主，升幅在5%以內(nèi)。

　　由此研判，在經(jīng)濟和政策等大環(huán)境趨穩(wěn)的前提下，結(jié)合2013年東莞城市建設(shè)提速，規(guī)劃利好頻繁以及通脹或會加劇等因素，預(yù)計東莞二手樓市仍將保持需求較活躍的良好運行態(tài)勢。不過，鑒于未來一手新盤供應(yīng)仍將充裕，開發(fā)商追價、惜售的意愿不強，以走貨為主等因素，預(yù)計2013年東莞二手交投大幅放量、價格快速上漲的可能性不高。

　　綜合以上分析，預(yù)計2013年東莞二手樓市仍將保持平穩(wěn)，市場仍以"新莞人"迫切性首置剛需的正常、平穩(wěn)釋放為主，中小面積、中低價位物業(yè)仍是市場的主流需求，而地段較好、價格適宜的中高端產(chǎn)品依然會受到買家歡迎，總體交投量大致與2012年相當(dāng)，價格以小幅上漲為主。此外，經(jīng)濟和政策依然是未來樓市的最大不確定性因素，一旦樓價出現(xiàn)明顯上揚的態(tài)勢，政策趨緊的壓力或會加大，預(yù)計這種情況出現(xiàn)在2013年下半年的可能性相對較高。