在以剛性需求為絕對主力的市場環(huán)境之下，第四季度全市豪宅成交量與新推出豪宅項目數(shù)量皆出現(xiàn)一定程度下滑。

　　住宅市場概覽

　　報告顯示，進入2012年第四季度，此前央行于6、7月份兩次降息的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響開始逐漸顯現(xiàn)，樓市進一步復(fù)蘇，并逐漸轉(zhuǎn)為以剛性需求首次置業(yè)者為主力的市場。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)顯示，2012年第四季度一手商品住房成交面積創(chuàng)年內(nèi)最高點，達到1,219,118平方米，環(huán)比上漲32.8%，增長幅度較大。作為深圳住宅市場的價格“洼地”，龍崗區(qū)第四季度一手商品房成交面積放量增長，加之全市多處樓盤年底收官前推出優(yōu)惠策略以刺激銷售，受此影響，全市第四季度住宅成交均價錄得18,980元/平方米，環(huán)比下降9.23％。深圳市第四季度144平方米以上的住宅成交量為195,888平方米，環(huán)比下降9.2%，該面積房型成交均價下跌6.5%至26,800元/平方米。

　　在以剛性需求為絕對主力的市場環(huán)境之下，第四季度全市豪宅成交量與新推出豪宅項目數(shù)量皆出現(xiàn)一定程度下滑。新推出代表性項目有以高檔洋房、別墅為主力戶型的懿德軒與以高層洋房、聯(lián)排別墅為主的萬澤云頂香蜜湖。本年度，國土資源部、國家發(fā)展改革委多次發(fā)布通知，強調(diào)禁止別墅類用地的供應(yīng)，因此預(yù)計未來深圳住宅市場將無大規(guī)模的別墅推盤，本季度豪宅交易量的減少，是未來長期別墅市場供應(yīng)萎縮的開始。

　　服務(wù)式公寓租賃市場

　　高力國際研究顯示，2012年第四季度，深圳全市無新增服務(wù)式公寓落成，服務(wù)式公寓市場總體運行保持平穩(wěn)。臨近年末， 部分外籍高管外派任期結(jié)束而離開中國，一定數(shù)量企業(yè)面臨人事調(diào)動，因而在市場供應(yīng)保持穩(wěn)定的情況下，市場平均租金較上季度總體向下微調(diào)，錄得200元/平方米/月，環(huán)比下跌3.8%；本季度市場平均空置率為19%，與上季度相比上升1.1個百分點。

　　南山區(qū)是深圳市外籍人士居住最為集中的區(qū)域，而且區(qū)域內(nèi)聚集了較多高檔服務(wù)式公寓品牌，如雅詩閣、泰格公寓、波托菲諾等，加之以區(qū)域內(nèi)優(yōu)越的自然環(huán)境與便利的生活配套，因此較受外派高管與專家的青睞。本季度南山區(qū)服務(wù)式公寓平均月租錄得225元/平方米/月，在全市處于領(lǐng)先地位，空置率則為19%。福田區(qū)坐擁深圳的中央商務(wù)區(qū)，國內(nèi)與國際商務(wù)往來較為頻繁，服務(wù)式公寓的市場需求同樣相對旺盛，本季度租金為213元/平方米/月，空置率達到22%。羅湖區(qū)服務(wù)式公寓市場仍以中檔產(chǎn)品為主，在硬件設(shè)施與軟件服務(wù)上較之福田、南山二區(qū)皆有顯著差距，本季度羅湖區(qū)服務(wù)式公寓租金錄得154元/平方米/月，空置率則達到13%。

　　縱觀深圳全市，服務(wù)式公寓的主要需求來自于中高端商務(wù)群體。南山區(qū)市場以接納高新區(qū)IT企業(yè)外籍高管或高級技術(shù)人員為主，他們大多來自北美洲、西歐、日本、韓國以及新加坡等地。福田CBD則主要針對國內(nèi)外金融及其他專業(yè)服務(wù)類企業(yè)中高級管理人員。而羅湖區(qū)服務(wù)式公寓的發(fā)展，則大多由國內(nèi)長期差旅中高端商務(wù)客人及少量外籍外派人員推動。

　　市場展望

　　2012年下半年起，深圳住宅市場告別了之前跌宕起伏的振蕩期，成交量穩(wěn)步上升，走勢穩(wěn)健。目前住宅市場庫存充足，市場需求旺盛，現(xiàn)有庫存將被逐漸消化，庫存壓力并不明顯。從政策方面來看，政府將依舊對投機性購房進行強有力的控制，同時對首次置業(yè)實行政策優(yōu)惠與鼓勵措施，總體預(yù)計深圳未來房市將延續(xù)2012年下半年的走勢，成交量穩(wěn)中有升，市場將以剛性需求為主力。

　　豪宅方面，2013上半年將有聯(lián)泰梅沙灣、燕晗山居、潤恒御園等項目推出，總體供應(yīng)量不大，對市場整體價格的提升作用較為微弱。從長期來看，根據(jù)國家政策，別墅類用地的供應(yīng)將被禁止，因而未來新推豪宅項目數(shù)量應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)驟減。

　　華僑城萬豪行政公寓據(jù)計劃將于2013年1月開業(yè)，雅詩閣盛捷也將在福田區(qū)新推出128套服務(wù)式公寓。受到全球經(jīng)濟增長放緩的影響，外派人員開銷受到各企業(yè)緊縮性財政預(yù)算的制約，因而全市服務(wù)式公寓總體租金預(yù)計將延續(xù)2012年底的趨勢，繼續(xù)向下微調(diào)。從片區(qū)來看，福田區(qū)、南山區(qū)市場租金近一年一直在高位運行，臨近年末租金向下調(diào)整，預(yù)計未來一年，南山、福田兩大子市場租金將與全市市場走向一致繼續(xù)向下小幅調(diào)整。羅湖區(qū)現(xiàn)有服務(wù)式公寓供應(yīng)較少，但面對較大的市場需求，租金仍有一定的上漲空間。