廣州未來的市場(chǎng)趨勢(shì)歸結(jié)于產(chǎn)業(yè)交通配套升級(jí)以及市場(chǎng)發(fā)展從價(jià)格發(fā)展轉(zhuǎn)向價(jià)值的提升。

　　首先我們回顧一下三年來的市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，在2010年年報(bào)中"向左走，向右走"，我們從政策的角度研判了市場(chǎng)未來將會(huì)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，我們?cè)?011年年報(bào)中提到"前行中的理解，變革中的發(fā)展"對(duì)2012年市場(chǎng)反彈也做出了一些研究。那么在2012年結(jié)束時(shí)，我們對(duì)一年的市場(chǎng)發(fā)展變化提出了三個(gè)問題：

　　一、2012年市場(chǎng)的上行使得大家對(duì)2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)期望很高，那么房地產(chǎn)牛市真的來臨不可翻轉(zhuǎn)了嗎；

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱上行，政策走向會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化；

　　三、廣州的市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)與問題是什么。

　　好了，我們先來看下，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，首先我們要弄清楚2012年整體成績兩反彈的原因是什么，我們說，有一個(gè)基礎(chǔ)和四個(gè)原因，也就是單極到多極市場(chǎng)主導(dǎo)出現(xiàn)變化后，市場(chǎng)反彈才會(huì)出現(xiàn)，那么什么是單極，我們說2010-2011年國家每年出臺(tái)40多條政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，經(jīng)過了兩年的政策調(diào)控積累，其對(duì)市場(chǎng)的影響體現(xiàn)在2011年10月后成交大幅下滑，市場(chǎng)走低，行業(yè)困難期到來，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)主要是政策主導(dǎo)，也就是單極主導(dǎo)。那么到2012年一季度末，市場(chǎng)主導(dǎo)力量開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，四種合力出現(xiàn)，合力一，地方政府正向調(diào)控開始，更多的考慮是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)；合力二，銀行利率開始調(diào)整，讓利幅度增加，購房者積極性上升，其主要目的是對(duì)房企貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制；合力三，房企"以價(jià)換量"營銷方式的推出，其目的是快銷回籠資金以應(yīng)對(duì)企業(yè)流動(dòng)性匱乏的問題；合力四，購房對(duì)物業(yè)需求在壓制一年后集中釋放，綜合這四點(diǎn)因素，市場(chǎng)開始進(jìn)入反彈期。

　　那么2012年市場(chǎng)具體運(yùn)行情況怎樣？我們下面來看下，從市場(chǎng)運(yùn)行階段看，2012年后半年市場(chǎng)表現(xiàn)供求相對(duì)平衡，到四季度高端產(chǎn)品成交放量拉動(dòng)了市場(chǎng)的均價(jià)上行，投資客入市比例增加。從單月成交來看，成交量也是表現(xiàn)為持續(xù)八個(gè)月高位，結(jié)構(gòu)期大戶型供應(yīng)放量，之后簽約高峰到來，年底市場(chǎng)正式進(jìn)入了翹尾階段。從這成交量價(jià)看，表現(xiàn)得更為突出，年底市場(chǎng)表現(xiàn)為量價(jià)翹尾，價(jià)格回調(diào)期來臨，目前市場(chǎng)正處于求大于供的初始階段，價(jià)格上行壓力放大。從對(duì)廣州的價(jià)格回調(diào)樓盤跟蹤發(fā)現(xiàn)，11、12兩個(gè)月價(jià)格回調(diào)樓盤數(shù)據(jù)上升，兩個(gè)月增加了12個(gè)，其速度是之前的一倍。

　　我們?cè)倏纯磸V州房企的業(yè)績表現(xiàn)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)績?cè)鲩L在50%以上的企業(yè)達(dá)到7家，"以價(jià)換量"、"穩(wěn)價(jià)走量"為業(yè)績上升帶來了保證和基礎(chǔ)。

　　我們?cè)賮砜匆幌聫V州市樓市排名，從單盤業(yè)績看，銷售過20億的樓盤接近一半，主要是集中在5大剛需板塊，新塘的碧桂園，番禺區(qū)華南該快的劍橋郡等等。

　　最后，我們可以預(yù)期市場(chǎng)成交高位運(yùn)行下，價(jià)格上升壓力放大，供求及庫存結(jié)構(gòu)性問題仍然存在，新一輪博弈期或?qū)⒌絹?，政策調(diào)控面臨"向左走、向右走"新的抉擇。那么我們?yōu)槭裁磿?huì)這樣說，好了，我們來看看，政策問題。

　　目前調(diào)控政策走向了一個(gè)十字路口，我們把整個(gè)購房人群劃分為兩個(gè)部門，這兩部分，金字塔上層和金字塔中下層，金字塔上層人群，對(duì)差別化房產(chǎn)稅的征收強(qiáng)烈反對(duì)，這也顯示了房產(chǎn)稅對(duì)其影響。而從金字塔中下層人群，是對(duì)收入增倍計(jì)劃不能使其對(duì)物業(yè)購買能力的提升的擔(dān)心，和對(duì)目前放假看漲的強(qiáng)烈不滿。最后我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)與不調(diào)之間，怎樣調(diào)整之間，民眾對(duì)新一屆政府各有期待，政策調(diào)控走向十字路口。那么我們會(huì)有一個(gè)疑問，就是2013年政策到底是調(diào)還是不調(diào)到底要看什么？我們根據(jù)廣州市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了一個(gè)總結(jié)，好了，我們來看下。

　　我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)供求情況出現(xiàn)大幅度翻轉(zhuǎn)的情況下，當(dāng)吸納率超過125%的情況下，調(diào)控政策出臺(tái)概率放大。再從成交均價(jià)和成交金額看，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)成交均價(jià)大幅上升35%到40%的區(qū)間調(diào)控出臺(tái)概率開始放大。也就是說當(dāng)市場(chǎng)運(yùn)行到了這個(gè)階段，政策的風(fēng)險(xiǎn)期也就到來了。從區(qū)域市場(chǎng)和吸納率我們發(fā)現(xiàn)，近中心區(qū)域剛需板塊在2012年放量，區(qū)域的真實(shí)吸納率應(yīng)該100%左右，再結(jié)合區(qū)域價(jià)格來看，中心區(qū)價(jià)格兩萬，也就是中心區(qū)域產(chǎn)品全面價(jià)格豪華化的時(shí)代將會(huì)到來，從而價(jià)格上行的概率將進(jìn)一步放大。

　　看過了市場(chǎng)調(diào)控先行指標(biāo)后，我們看一下供求關(guān)系。目前對(duì)市場(chǎng)影響最大的還是大戶型及高端產(chǎn)品成交的問題，從不同面積段供應(yīng)量對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)，2012年大戶型產(chǎn)品供應(yīng)占比非常大，占到總體供應(yīng)的37%，是市場(chǎng)上主力供應(yīng)產(chǎn)品，而從成交端我們發(fā)現(xiàn)，大戶型整體銷售并不良好，反而是剛需產(chǎn)品在主導(dǎo)市場(chǎng)，那么尷尬的局面出現(xiàn)，目前市場(chǎng)問題的焦點(diǎn)變?yōu)?，大戶型的去化問題。好了，我們?cè)賮砑?xì)分下面積段供求來研究，我們發(fā)現(xiàn)，剛需產(chǎn)品長期處在求大于供的狀態(tài)，其價(jià)格上行壓力在增加，這也符合我們之前對(duì)中心區(qū)域價(jià)格豪宅化的判斷，其次上漲壓力較大的產(chǎn)品為改善型產(chǎn)品，最后我們發(fā)現(xiàn)，大戶型及高端產(chǎn)品的求大于供的趨勢(shì)明顯，庫存的壓力最大，考慮怎樣加快大戶型的去化問題是，市場(chǎng)要面對(duì)的一個(gè)焦點(diǎn)問題。

　　從廣州的庫存量看，目前總量為10.2萬套，1424萬平米，1860億元，去化時(shí)間下降的趨勢(shì)顯現(xiàn)。我們?cè)賮砜匆幌聟^(qū)域庫存情況，近一半?yún)^(qū)域的庫存去化時(shí)間都在警戒線以下，隨著大戶型平均面積的上升，我們認(rèn)為目前大戶型庫存量確實(shí)成為新的市場(chǎng)問題。

　　好了，我們?cè)賮砜匆幌挛磥砉┣笮蝿?shì)，2012年住宅用地成交同比上升9%，但是結(jié)合2012年住宅銷量768萬平米看，供求關(guān)系仍然處于比較緊張。

　　我們?cè)倏纯匆幌滦略龉?yīng)，2013年新增供應(yīng)8.7萬套、956萬平米；同比是在下降的，2013年廣州市場(chǎng)或呈現(xiàn)"求大于供"的狀態(tài)。

　　在考慮之前的提到的庫存量的問題，我們庫存量大概是高處1萬套，到2013年廣州市場(chǎng)供應(yīng)量庫存一共是1066萬平方米，目前市場(chǎng)是處于求大于供的狀態(tài)。

　　我們可以發(fā)現(xiàn)，未來一年半的時(shí)間內(nèi)，房價(jià)上升的壓力點(diǎn)主要其中在2013年的二、三季度，價(jià)格上行的壓力達(dá)到峰值。

　　市場(chǎng)對(duì)政策走向出現(xiàn)分歧，制度化改革迫切，調(diào)控政策出臺(tái)的概率是急劇增大的，大戶型庫存問題相應(yīng)比較突出，一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，流動(dòng)性問題再再次出現(xiàn)。未來新增供應(yīng)，2013年整體情況是求大于供的，未來市場(chǎng)行行壓力降會(huì)持續(xù)，同時(shí)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)上升，也說當(dāng)整個(gè)價(jià)格壓力在三季度上升到最大的時(shí)候，調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)達(dá)到最大。

　　我們?cè)倏纯匆幌聫V州市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)，主要從幾個(gè)方面，由價(jià)格上漲轉(zhuǎn)向了價(jià)值提升，從軌道交通看，2016年廣州市累計(jì)開通505.2公里，263座車站，離地鐵口越近的戊夜價(jià)格越高，均價(jià)高處1000-1500元/平米。

　　從板塊發(fā)展看，白云新村，廣州南站等都是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，配套升級(jí)拉動(dòng)了住宅板塊發(fā)展。

　　我記得三季度跟大家分享過，下一個(gè)階段，市場(chǎng)上行是大概率事件，目前來看，市場(chǎng)上行已經(jīng)出現(xiàn)。

　　廣州未來的市場(chǎng)趨勢(shì)歸結(jié)于產(chǎn)業(yè)交通配套升級(jí)以及市場(chǎng)發(fā)展從價(jià)格發(fā)展轉(zhuǎn)向價(jià)值的提升。我們從分析總結(jié)發(fā)展，目前依然是市場(chǎng)政策下相對(duì)的市場(chǎng)供求關(guān)系，但是目前征服政策調(diào)控方向不明確，政策風(fēng)險(xiǎn)成為2013年市場(chǎng)焦點(diǎn)所在，綜合未來供求關(guān)系可以看到，在這些變量影響下，第一方面，行業(yè)運(yùn)營環(huán)境確實(shí)有所好轉(zhuǎn)，但是不同階層對(duì)放假的博弈加劇，要持續(xù)應(yīng)對(duì)即將到來的風(fēng)險(xiǎn)期，第二，針對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，有效控制大戶型數(shù)量，避免產(chǎn)生2012年初流行性匱乏問題，第三，從廣州2012年住宅銷量業(yè)績表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，剛需產(chǎn)品依然是穩(wěn)健、快銷，低風(fēng)險(xiǎn)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2013年展望