保增長要求貨幣政策或維持不變，信貸政策有望定向?qū)捤?/p>

　　12月15日-16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年將"按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢。"今年經(jīng)濟(jì)增速雖然持續(xù)下滑，但隨著歐債危機(jī)在解決方案上達(dá)成一致、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇以及國內(nèi)以保增長為目的政策刺激下，12月經(jīng)濟(jì)已確立企穩(wěn)的態(tài)勢，就先行指標(biāo)PMI而言，在伴隨旺季因素出現(xiàn)持續(xù)反彈后，作為制造傳統(tǒng)淡季的12月，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.6%，環(huán)比持平，連續(xù)3個(gè)月位于榮枯分界線(50%)以上，表明制造業(yè)市場需求繼續(xù)回升。但明年經(jīng)濟(jì)增長仍存在較多不確定因素，因此本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，將"穩(wěn)增長"提升到更為重要的位置，意味著中央保增長的決心。

　　而"保增長"的配套措施中，穩(wěn)健的貨幣政策仍將持續(xù)。從大環(huán)境來看，因今年美國從9月開始推行第三輪貨幣寬松政策(QE3)，明年我國將面臨一定程度的輸入性通脹及熱錢涌入，流動(dòng)性增強(qiáng)，通脹壓力將有所加大，在此背景下還要確保經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢，因此貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)收緊，但也難放松，存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率或?qū)⒕S持現(xiàn)狀。除非有一方打破平衡，貨幣政策才可能發(fā)生微調(diào)。至于房地產(chǎn)信貸政策這方面，則可能為擴(kuò)內(nèi)需以支撐經(jīng)濟(jì)增長，對于房地產(chǎn)合理的購房需求，特別是首置客戶的傾斜力度將有所側(cè)重，且有可能以政策、制度等形式進(jìn)行落實(shí)，做到真正的保護(hù)剛性需求，并刺激剛性需求的持續(xù)釋放。而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，估計(jì)放松可能性不大。

　　限貸限購政策仍將持續(xù)，配套政策或趨市場化

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求"要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖"，因此明年限購限貸的調(diào)控政策仍將持續(xù)，并繼續(xù)實(shí)施差異化的住房信貸、稅收政策，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性住房需求。但從近兩年的調(diào)控成效來看，市場正表現(xiàn)出對行政性手段的"免疫力"，因此，加快制定"房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制"便成為了更為迫切的需要。

　　而一直被行業(yè)認(rèn)定為限購限貸替代政策的房產(chǎn)稅，因完整的信息系統(tǒng)缺失等因素影響，目前進(jìn)一步擴(kuò)點(diǎn)仍有一定的難度。即使明年真的實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅擴(kuò)點(diǎn)，雖對多次改善型需求有一定制約，但征收稅點(diǎn)或不高，預(yù)計(jì)更多是對客戶心理預(yù)期的影響，實(shí)際成本增加不大。

　　明年只有當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)20%或30%的漲幅，中央才有出臺(tái)更嚴(yán)調(diào)控政策的可能性，否則取而代之的將是鞏固調(diào)控成果的配套政策。而這類型的配套政策，將繼續(xù)以土地政策為核心和主導(dǎo)，可能出臺(tái)的政策包括探索新型的土地出讓方式、出讓的宅地需附帶中小套型比例/保障房比例要求等。所謂的新型土地出讓方式，即"限地價(jià)競配建"，一方面能夠有效的控制地王的頻生及對市場預(yù)期的影響，另一方面也是確保保障性住房建設(shè)任務(wù)的順利完成；后者則是從土地出讓時(shí)就初定了項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)線，既響應(yīng)"增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供給，同時(shí)也確保了保障性住房的供應(yīng)。從這個(gè)角度來看，明年的配套政策將是更多以市場為導(dǎo)向進(jìn)行調(diào)控，并最終發(fā)揮其對房地產(chǎn)市場的影響。

　　二、庫存高企新貨仍將放量，消化壓力猶存

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調(diào)研統(tǒng)計(jì)，按照目前的工程進(jìn)度，若發(fā)展商正常推貨的話，預(yù)計(jì)2013年廣州十區(qū)新推貨量將近7.07萬套，合計(jì)面積約792萬㎡，新增供應(yīng)量或跟今年基本持平。雖然今年以來成交持續(xù)攀高，但成交上漲的同時(shí)新增供應(yīng)也在持續(xù)放量，因此從當(dāng)前的市場存量來看，依然處于高位，截止2012年底，十區(qū)余貨3.73萬套，加上新增貨量，2013年十區(qū)合計(jì)貨量將達(dá)10.8萬套，合計(jì)面積約1209萬㎡。若保持今年的消化速度，預(yù)計(jì)一年半左右即可消化完畢，再加上增城、從化約3.34萬套的可售貨量，明年十區(qū)兩市總體可售貨量達(dá)14.14萬套，合計(jì)面積約1618萬㎡。

　　明年市場競爭依然比較嚴(yán)峻，多個(gè)區(qū)域新貨供應(yīng)將與今年基本持平，而新增供應(yīng)增幅最為明顯的將是荔灣區(qū)，預(yù)計(jì)增幅將近一半。另，值得注意的是，除了黃埔區(qū)缺貨外，一直屬于市中心供應(yīng)大區(qū)的白云，明年新增供應(yīng)則出現(xiàn)明顯減少，而年底大熱的南沙，明年也未有大幅的放量，因此明年這三個(gè)區(qū)或?qū)⑻幱诠┎粦?yīng)求的狀態(tài)。

　　從競爭強(qiáng)度來看，明年以供應(yīng)剛需產(chǎn)品為主、且可售貨量較大的板塊將面臨較大的競爭壓力，包括荔灣的芳村板塊、白云的金沙洲板塊、番禺的華南板塊、市橋板塊、蘿崗的科學(xué)城板塊、南沙的金洲-區(qū)府板塊、增城的新塘板塊等，其中除南沙的金洲-區(qū)府板塊因有重大規(guī)劃利好支撐價(jià)格仍有可能繼續(xù)攀高外，其他板塊的剛需盤采取的定價(jià)策略或以謹(jǐn)慎樂觀為主，雖以價(jià)換量的方式難以再現(xiàn)，但價(jià)格大幅上揚(yáng)的可能性也不大。全新盤方面，天健上城、白鵝潭御景壹號(hào)、保利云禧、金沙洲深業(yè)項(xiàng)目南天名苑、香柏華府、長隆住宅項(xiàng)目、嶺南山畔、南沙創(chuàng)鴻城、錦繡天倫花園或?qū)⑹艿娇蛻舻某掷m(xù)關(guān)注。

　　三、量穩(wěn)價(jià)微升，剛需盤仍是成交主力

　　明年1、2月份因是傳統(tǒng)的淡季，發(fā)展商推貨不積極，市場以余貨為主，成交預(yù)計(jì)有所回調(diào)，但從3月開始，發(fā)展商或逐步加快推貨節(jié)奏，并刺激需求入市，進(jìn)而帶動(dòng)成交量的回升。目前來看，由于買家恐漲心理的存在，若政策無加碼的話，無論是剛需客戶還是改善型客戶，入市的積極性仍比較高，且隨著樓市的向好，部分投資型客戶也有可能通過其他途徑曲線進(jìn)入樓市，客戶構(gòu)成有望進(jìn)一步擴(kuò)大。但與今年相比，不同的是，今年的成交量中有一大部分是之前積累一年多的需求的集中釋放，而明年則多是新增的需求，再加上客戶結(jié)構(gòu)的擴(kuò)大化，從這個(gè)角度看，成交量也會(huì)處于相對高位，而總量上預(yù)計(jì)將與今年持平，即十區(qū)成交量在750萬平方米左右(月度成交預(yù)計(jì)在62.5萬平方米)，剛需客戶在市場主體中仍占絕對地位，剛需盤依然是成交主力。

　　價(jià)格方面，今年年底由于市場的持續(xù)升溫，多盤價(jià)格已攀至該盤開盤以來售價(jià)的新高，其中中心區(qū)和南沙區(qū)在售樓盤價(jià)格攀升最為明顯。而進(jìn)入2013年，多數(shù)發(fā)展商資金回籠理想，降價(jià)讓利動(dòng)力普遍不足，而個(gè)別功能板塊/區(qū)域因有規(guī)劃利好支撐或者兌現(xiàn)，房價(jià)也將不斷攀升，在此背景下，房價(jià)或?qū)⒏呶晃q，但大幅反彈的基礎(chǔ)并不具備。究其原因在于，一方面，今年的新增供應(yīng)量處于高位，只有合理的定價(jià)才能保證較快的消化率；另一方面，市場主體依然是以對價(jià)格敏感的剛需客戶為主，投資投機(jī)型客戶仍被政策明顯打壓。綜上所述，明年房價(jià)預(yù)計(jì)將有5%-10%的漲幅，而豪宅漲幅或更大，另，考慮到成交結(jié)構(gòu)以及今年年底翹尾因素的影響，明年十區(qū)年度網(wǎng)簽均價(jià)范圍將在14500-15500元/㎡。

　　經(jīng)緯：2012年預(yù)期向好，穩(wěn)中有升