盡管在外商投資方面上海保持著增長，但四季度上海核心商務區(qū)甲級寫字樓市場卻顯得比較冷淡。

　　報告要點

　　今年12月份，國務院發(fā)布了振興服務業(yè)的十二五規(guī)劃，設定了第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比重的增長目標，在2015年前超過第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的比重。我們預計未來幾年來自政府對服務業(yè)的推動力將會對寫字樓的新增需求起到正面作用。

　　四季度上海甲級寫字樓的吸納較為緩慢。在沒有新增供應的情況下，平均空置率水平僅從上季度的9.5%微小下滑至9.2%。靜安區(qū)在各核心區(qū)域中是空置率最低的區(qū)域，僅為5.3%。

　　甲級寫字樓的平均租金水平在四季度環(huán)比上升1.2%至人民幣8.8元每平方米每天，2012年全年租金上升了7.5%，和2011年的租金漲幅15.8%相比顯著下降。

　　投資市場在四季度有數(shù)個整購案例，且買家以國內(nèi)公司為主。甲級寫字樓整棟收購的平均租金收益率與上季度持平，為5.8%。值得注意的是，今年下半年保監(jiān)會對保險資金投資房地產(chǎn)市場的政策放松，預計會進一步帶動保險資金入市，從而提高優(yōu)質(zhì)地段甲級寫字樓的市場價值。

　　整體市場回顧

　　四季度全球經(jīng)濟依然存在不確定性，盡管一些關鍵指標已經(jīng)顯示出回暖的跡象，但是整體經(jīng)濟全面回升還需等待。

　　在國內(nèi)，備受關注的領導層換屆在十一月已經(jīng)落下帷幕。市場普遍認為目前的政策會得到良好的延續(xù)，并繼續(xù)促進十二五規(guī)劃的完成。在12月份，國務院出臺了針對服務業(yè)的十二五規(guī)劃細則，該細則提出了推動服務業(yè)發(fā)展的具體方案并設定了明確目標。

　　上海由于優(yōu)良的商務環(huán)境和完善的基礎設施，依然是中國最受外資親睞的城市。外商投資總額在四季度繼續(xù)增長，盡管在全國水平該數(shù)據(jù)是下降的。2012年上海外商投資總額達到152億美元，同比增長幅度達20.5%，而全國的外商投資額在2012年前11月同比下降3.6%。

　　盡管在外商投資方面上海保持著增長，但四季度上海核心商務區(qū)甲級寫字樓市場卻顯得比較冷淡，部分原因是國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境導致的需求增長疲軟，以及全球經(jīng)濟回升的不確定性。有部分業(yè)主推遲了項目交付或者預租開始時間。這些項目包括靜安嘉里中心二期延遲到明年二季度交付，以及最近剛被黑石收購的華敏帝豪大廈，該項目目前還未公開其下一步租賃或者散售計劃。

　　供給、需求和空置率

　　本季度核心商務區(qū)無甲級寫字樓新增供給，租賃成交情況放緩。在已成交的交易中，包括交通銀行下屬兩企業(yè)在長寧區(qū)尚嘉中心租賃了總共2,229平方米的面積，某國內(nèi)金融企業(yè)承租了黃浦區(qū)新茂大廈整層樓面，H&M也擴租了位于徐匯區(qū)的世紀商貿(mào)廣場1,100平方米的面積。

　　在六個核心商務區(qū)中，靜安的空置率是最低的，為5.3%。竹園和長寧的空置率較高，分別是17.1%和12.6%，主要是由于上季度兩區(qū)的新增供應需要時間進一步消化。超甲級寫字樓吸納情況優(yōu)于普通標準甲級寫字樓。比如尚嘉中心在3季度交付后，目前寫字樓部分的出租率已接近75%。

　　2013年上半年預計有5個新項目將會交付。他們分別是招商銀行大廈和浦江雙輝大廈(均為自用)、華敏帝豪大廈、嘉里中心二期和金虹橋。這些項目將為上海核心商務區(qū)甲級寫字樓市場帶來56萬平方米的總供給(或者25萬可租賃的有效供給)。

　　從2013年到2015年的三年中，高力國際預計將會有約150萬平方米的甲級寫字樓供應推向市場，該增量占目前存量的32%。

　　租金分析

　　四季度核心商務區(qū)甲級寫字樓的平均租金是人民幣8.8元/平方米/天，環(huán)比增長了1.2%?；仡?012年全年，租金漲幅為7.5%，低于2011年的漲幅15.8%。增幅放緩一方面是由于部分新增供應出現(xiàn)在低租金區(qū)域，導致低租金區(qū)域的權重增大和租金結構變化；另一方面也反映了整體經(jīng)濟的疲軟對寫字樓市場的影響。

　　在我們調(diào)查的上海79棟甲級寫字樓中，約有20%的樓宇出現(xiàn)四季度租金低于三季度租金的現(xiàn)象。這顯示出部分租戶的談判立場更加強硬，同時部分業(yè)主在免租期和續(xù)租條款上也變得更加靈活。

　　10.6元/平方米/天，并繼續(xù)保持上海最貴寫字樓區(qū)域的稱號。在未來一個季度，如果經(jīng)濟繼續(xù)疲軟，我們認為寫字樓品質(zhì)會成為繼續(xù)拉大各區(qū)表現(xiàn)的關鍵因素，而樓宇品質(zhì)相對較低的區(qū)域可能出現(xiàn)空置率上升。

　　市價和收益率

　　四季度有數(shù)宗整棟成交案例，主要在靜安、黃浦兩區(qū)。盡管本地和國外買家均在市場上搜尋優(yōu)質(zhì)并購機會，但本地買家在收購方面更為積極。兩個主要的收購案例包括中華企業(yè)大廈和綠恒大廈。前者在十月份被國內(nèi)的一家房地產(chǎn)私募基金高和資本以總價人民幣7.9億元(或單價約32,000 /平方米)收購。這是一個位于靜安區(qū)的乙級寫字樓。綠恒大廈是位于南外灘一棟較小體量的寫字樓，被一主流保險公司以每平方米約人民幣75,000的價格收購。按照此價格，該交易更可能是以自用而不是純投資為目的。

　　中華企業(yè)大廈的毛租金收益率約為4%到5%之間。綠恒大廈在交易時處于空置狀態(tài)，因此我們假設其市場租金為人民幣6.5至7.5每平方米每天以及穩(wěn)定出租率95%的情況下，測算出的毛租金收益率大致在3.0%到3.5%之間。但由于上述兩交易并不是典型的以追求租金收益為目的案例，并且上述兩樓也不符合高力國際對甲級寫字樓的定義，因此四季度租金收益率維持上季度水平5.8%不變。

　　值得注意的是，在今年下半年中國保監(jiān)會出臺了放松保險資金投資房地產(chǎn)限制的政策后，保險公司變得更為活躍。新政策將保險資金投資房地產(chǎn)的比例從之前總資產(chǎn)的10%提高到15%，并輔以詳細操作細則。在十二月，由中國三大保險公司之一的太平洋保險參與的競標組團贏得了黃浦區(qū)商辦地塊，樓板價為人民幣36,176每平方米。而綠恒大廈也出售給某內(nèi)資主流保險公司。我們預計來自保險行業(yè)的資金在2013年會更加活躍。

　　次中心商務區(qū)甲級寫字樓市場

　　四季度在次中心商務區(qū)沒有新增供給入市，但是次中心區(qū)域?qū)懽謽堑奈{水平高于核心商務區(qū)，這主要是由于其相對較低的租金價格以及新建樓宇品質(zhì)的提高。同時由于次中心商務區(qū)的空置水平較高，對于尋找整棟或者多個連續(xù)樓層的租戶，次中心區(qū)域給予了更多的選擇。

　　由于相對較小的寫字樓存量，四季度次中心商務區(qū)的空置率從上季度的25.6%降為本季度的20.5%。在各次中心商務區(qū)中，虹口是吸納速度最快的區(qū)域，這主要是因為其較低的租金水平，政府對相關產(chǎn)業(yè)的扶持，以及四川北路和東大名路集聚區(qū)逐漸趨于成熟。

　　最近新入市的一些優(yōu)質(zhì)樓宇的吸納較為穩(wěn)定，比如中信泰富申虹廣場、益豐廣場和凱德虹口龍之夢。在成交的租賃交易中，比較顯著的是順科國際貨運代理公司在中信泰富申虹租賃的2,100平方米的面積。浦東花木板塊的出租率達到95%，為各次中心商務區(qū)最高的區(qū)域。

　　四季度次中心商務區(qū)的平均租金是人民幣5.2元/平方米/天，和上季度相比增長了2.2%，增速高于核心商務區(qū)。2012年全年次中心商務區(qū)的租金增長了13.4%，同樣超過了核心商務區(qū)的漲幅。這一趨勢顯示出在目前經(jīng)濟形勢和公司盈利疲軟的大環(huán)境下，租戶對于租賃空間的要求在增加，并且對租金水平更為敏感。次中心商務區(qū)變得越來越具有吸引力，而未來的新增供應預計也會建立在這一優(yōu)勢上。

　　2013年上半年預計會有四個項目交付，分別是閘北區(qū)的寶華中心、北外灘的浦江國際金融廣場、陸家嘴集團的塘東項目一期，以及位于大連路和周家嘴路口的寶地廣場。這四個項目總計會帶來約27萬平方米的辦公面積。同時由于其他次中心區(qū)域的項目陸續(xù)建成，新江灣城、虹橋樞紐、徐匯濱江以及后世博區(qū)域都會成為次中心商務區(qū)的一部分。

　　從2013年到2015年，高力國際預計會有約186萬平方米的次中心商務區(qū)新增供應，這會使得該區(qū)域的甲級寫字樓存量翻番。

　　市場展望

　　十二月結束的中央經(jīng)濟工作會議再次確認了政府將經(jīng)濟結構調(diào)整作為優(yōu)先目標，可持續(xù)增長優(yōu)先于增長本身。中國社會科學院預計2013的GDP增長率為8.2%，2012年為7.7%。盡管這和過去二十年的高速增長不可同日而語，未來的增長將很大程度來自于結構的調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這會為寫字樓市場帶來更多的新增需求。

　　政府最近發(fā)布的服務業(yè)十二五規(guī)劃細則設定了服務業(yè)產(chǎn)值的增長目標以及相應從業(yè)人員數(shù)量增長的目標。歷史數(shù)據(jù)表明服務業(yè)的增長和寫字樓的需求存在高度相關性，這也意味著在一定程度上這會轉(zhuǎn)化為對寫字樓的新增需求。

　　高力國際預測2013年一季度上海甲級寫字樓租金水平將保持平穩(wěn)，而2013年全年的租金漲幅將會在7%左右。這是由于明年一些高品質(zhì)寫字樓的入市和較快吸納，更重要的是隨著經(jīng)濟逐步回升帶動的對寫字樓需求的增長。由于春節(jié)臨近，空置率在下一季度僅會微弱下降。盡管空置率隨著年中新項目入市會小幅攀升，但我們預計在年底不會超過10%的水平。

　　在投資市場，隨著經(jīng)濟的復蘇和新政策的生效，我們預計投資市場會變得更加活躍。這些新政策包括外匯管理局于11月份出臺的59號文，該文對跨境交易中涉及的外匯購買給予更為寬松和簡便的程序。保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)領域的政策管制放松，也會使得現(xiàn)金充沛、追求穩(wěn)定收益和長期投資的保險資金更加活躍。由于穩(wěn)定的回報和相對較小的運營風險，寫字樓在各物業(yè)類型中依然會受到機構投資者的追捧。國內(nèi)買家，特別是來自金融行業(yè)和國有背景的公司，會繼續(xù)在投資市場表現(xiàn)活躍。

　　高力國際：2012年第四季度上海甲級寫字樓市場報告