展望2013年，由于調控依舊，剛需產(chǎn)品或將繼續(xù)放量成交，上海新建商品住宅成交均價預計將繼續(xù)維穩(wěn)。

　　報告要點

　　11月全國70個大中城市超七成房價環(huán)比上漲。這也是全國房價連續(xù)第六個月環(huán)比上漲。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅市場呈現(xiàn)出量升價跌的態(tài)勢。當期成交均價環(huán)比上季同期小幅下探7%，至每平方米人民幣21,809元。成交均價的下降主要是由于低總價剛需樓盤集中放量成交的拉動。

　　上海住宅用地市場繼續(xù)延續(xù)二季度以來的回暖態(tài)勢。由于受到前期“以價換量”等利好因素影響，眾多品牌房企銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，資金壓力也大大緩解。四季度，許多資金充裕的開發(fā)商紛紛加緊拿地步伐，積極補倉，土地市場上出現(xiàn)了不少地王成交項目。

　　展望2013年，由于調控依舊，剛需產(chǎn)品或將繼續(xù)放量成交，上海新建商品住宅成交均價預計將繼續(xù)維穩(wěn)。

　　政策回顧

　　11月國家外匯管理局發(fā)文，決定改進直接投資外匯管理方式，取消和調整部分直接投資外匯管理行政許可項目。新規(guī)的出臺能有效精簡外商投資審批程序，對吸引外商直接投資產(chǎn)生積極的影響。

　　房地產(chǎn)行業(yè)方面，國務院決定下放商品房預售許可審批權，今后設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門將擁有更大的調節(jié)住房新增供應的自主權。

　　四季度全國范圍內地王頻現(xiàn)，對此，國土資源部12月發(fā)文表示將堅持樓市調控不動搖，嚴控異常地價。

　　上海方面，為了加強全市保障性安居工程建設力度，市住房保障和房屋管理局表示，凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房。

　　整體住宅市場

　　四季度上海新建商品住宅市場繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，市場走勢呈現(xiàn)出量升價跌的局面。在首次置業(yè)剛需以及改善型需求的有力支撐下，全市成交量繼續(xù)放量。受此利好影響，一些資金回籠充裕的開發(fā)商紛紛削減或取消折扣優(yōu)惠。對于當前樓市走勢，購房者和開發(fā)商都普遍認為上海樓市已順利度過調控以來的“冰點”。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交量達210萬平方米，環(huán)比上季同期上漲12%，同比去年更是上升了95%。雖然今年樓市金九銀十成色略顯不足，但值得注意的是，繼6月上海新建商品住宅成交量達100萬平方米的高位后，11月成交量再創(chuàng)年內新高，達97.7萬平方米。

　　繼9月上海新建商品住宅新增供應量達127萬平方米高點后，10、11兩月沖高回落，分別下滑至63.5萬和70.3萬平方米。截止12月10日，四季度上海新建商品住宅新增供應量合計達155萬平方米，環(huán)比上季同期下降21%，同比去年微跌4%。受“以價換量”利好因素影響，不少開發(fā)商資金壓力大大緩解。由于預期未來房價會繼續(xù)看漲，四季度許多房企紛紛放慢推盤節(jié)奏，一些開發(fā)商開始取消折扣優(yōu)惠，有的甚至小幅提價。

　　四季度瑞安房產(chǎn)有兩個值得關注的中高端住宅項目入市。位于楊浦的江灣翰林以及虹口的瑞虹新城璟庭分別于10、12月相繼開盤，成交均價分別為每平方米人民幣39,000和45,000元。兩項目總建面積分別為21.1萬和18.6萬平方米。此外，位于浦東前灘地區(qū)的合生前灘一號也于12月正式開盤，該項目總建面積為10.1萬平方米，成交均價為每平方米人民幣36,000元。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交均價為每平方米人民幣21,809元，環(huán)比上季同期下降約7%，但同比去年仍上漲了1%。成交均價的環(huán)比下降主要是由于中小戶型剛需樓盤的集中成交。

　　四季度(截止12月10日)，上海新建商品住宅成交金額前十強中，中高端住宅項目占據(jù)了7席。其中，瑞安江灣翰林位列第一，共錄得成交金額人民幣11億元，萬科五玠坊、萬科城花新園分列二、三，分別錄得人民幣7.97億和7.7億元。

　　從成交面積前十強來看，中低端住宅項目占據(jù)了9席。其中，位于青浦的上海星尚灣名邸位列榜首，總成交面積為43,220平方米，寶山的寶華盛世花園以及閔行的浦江頤城分列二、三，總成交面積分別為38,771和32,200平方米。

　　分環(huán)線來看，位于郊區(qū)的新建商品住宅成交比重環(huán)比上季同期有所上升，而位于市區(qū)的比重環(huán)比上季同期有所下降，這表明了低總價剛需樓盤的集中放量成交，從而拉低了全市的成交均價。成交均價方面，除了內中環(huán)、郊環(huán)外區(qū)域環(huán)比上季同期有所下降外，其余各環(huán)線區(qū)域都有了不同程度的上升。四季度上海二手房市場表現(xiàn)活躍。截止11月，上海二手房價格已連續(xù)6個月環(huán)比上揚。同比來看，自去年11月以來，上海二手房價格走勢總體表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

　　塵封許久的房企IPO于四季度再次開閘，政府對于房企上市融資的限制開始出現(xiàn)了放松。11月旭輝集團和新城發(fā)展控股相繼于港交所正式上市，預計將分別募集資金約15億和21億港元，部分募集資金所得將用于房企未來土地儲備的發(fā)展。

　　土地交易市場

　　四季度上海住宅用地市場量價齊升，繼續(xù)保持回暖態(tài)勢。受資金面轉好，銷售業(yè)績攀升利好因素影響，一些資金充裕的品牌房企紛紛加緊拿地步伐，積極補倉，保利、綠地和金地就是其中的代表。

　　四季度(截止12月10日)，上海住宅用地新增供應量為84.4萬平方米，和上季同期基本持平，但同比仍上漲37%。同期，受一些優(yōu)質地塊入市和成交的拉動，全市住宅用地總成交量達120萬平方米，環(huán)比和同比分別上升85%和176%。

　　10月保利地產(chǎn)以總價人民幣45億元奪得徐匯濱江2幅地塊，創(chuàng)造了今年以來上海總價地王第三高，僅次于12月由萬科綠地綜合體創(chuàng)造的人民幣54億元上海南站商務區(qū)總價地王以及由方興地產(chǎn)和上港集團聯(lián)合體創(chuàng)造的人民幣57億元上海海門路55號全國總價地王。

　　四季度(截止12月10日)，上海商品住宅用地平均成交樓板價為每平方米人民幣7,838元，環(huán)比和同比分別上升2%和68%。成交樓板價的上漲主要是受到徐匯濱江地塊成交的拉動。雖然近期土地市場成交活躍，地塊平均溢價率環(huán)比出現(xiàn)了上升，但上?？傮w住宅用地市場依然表現(xiàn)穩(wěn)健，沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。

　　市場展望

　　繼今年9月美聯(lián)儲啟動第三輪量化寬松貨幣政策后，12月又開啟了第四輪寬松政策，每月資產(chǎn)采購額將累計達850億美元。由量化寬松所帶來的低融資成本和資金獲取的便捷性，以及中國依然相對被看好的投資前景，或將對中國經(jīng)濟產(chǎn)生一定的流動性壓力。

　　12月中央召開經(jīng)濟工作會議，定調明年中國經(jīng)濟發(fā)展方向。鑒于全球經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定性，明年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

　　房地產(chǎn)方面，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，明年將繼續(xù)堅持調控政策不動搖，首次置業(yè)剛需和合理的改善型需求將繼續(xù)支撐市場的總體需求。由于明年一季度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，上海新建商品住宅新增供應量和成交量預計將環(huán)比下降，而成交均價仍將保持平穩(wěn)。展望2013年，上海一二手房市場成交均價或將小幅上升，但不會出現(xiàn)大幅回升的跡象。

　　未來新增供應方面，雅戈爾2010年長風地王項目—長風8號將于明年一季度正式開盤。該項目毗鄰今年的熱銷項目中海紫御豪庭，總建面積約為130,670平方米，戶型面積為92至330平方米不等。該地塊項目2010年成交樓板價高達每平方米人民幣25,966元。

　　此外，位于新江灣城的別墅項目—新江灣城首府別墅預計也將于明年一季度問世。該項目是由上海城投置地傾力打造，總建面積為68,000平方米，單套戶型面積約為400平方米。

　　高力國際：2012年第四季度上海住宅市場報告