縱觀2012年，全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。

　　廣州，2012年1月8日-縱觀2012年，全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨向穩(wěn)定，但大部分外資企業(yè)對經(jīng)濟(jì)前景仍有疑慮，對擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。外資企業(yè)需求呈下降趨勢，國內(nèi)企業(yè)仍然是市場需求主要驅(qū)動力。”2012年隨著零售消費(fèi)總額增速放緩，零售業(yè)擴(kuò)張步伐明顯減慢，但部分商場升級改造以及新開業(yè)商場表現(xiàn)良好使整體空置率較2011年下降，零售消費(fèi)放緩因素使租金增幅減小。盡管如此，今年部分國內(nèi)外連鎖品牌擴(kuò)張需求仍較旺盛；資本值增長基本持平，投資市場出現(xiàn)迄今最大宗交易；工業(yè)物業(yè)市場方面，由于企業(yè)利潤下降，租賃需求受到制約，整體物流園租金均增長乏力，全年租賃交易以非保稅項(xiàng)目為主。受年初政策影響，2012年的豪宅總銷量下降，市場上新盤減少；租賃需求放緩，中央商務(wù)區(qū)成為熱點(diǎn)；整體住宅交易量自二季度起均穩(wěn)步上升，但新項(xiàng)目優(yōu)惠減少；未來隨著銷售市場回暖，買家入市增多，租金與售價趨于平穩(wěn)，資本值逐漸回升。

　　甲級寫字樓市場

　　外資需求持續(xù)下降，內(nèi)需仍是主導(dǎo)。2012年四季度，盡管主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨向穩(wěn)定，大部分外資企業(yè)對經(jīng)濟(jì)前景仍有疑慮，對擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。2012年全年，整體市場活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是市場需求主要驅(qū)動力。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖分析指：“隨著整體需求下滑，2012年擴(kuò)張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時，由于環(huán)球經(jīng)濟(jì)與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)下調(diào)，新進(jìn)駐廣州的企業(yè)數(shù)目也出現(xiàn)下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國內(nèi)企業(yè)。從行業(yè)分類來看，2012年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產(chǎn)業(yè)、電腦及IT通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)共占56%，其中以電腦及IT通信業(yè)最為活躍。”

　　吸納量減少使空置率上升。2012年新增甲級寫字樓46萬平方米，全市總存量增至340萬平方米，凈吸納量為43萬平方米。雖然凈吸納量降幅較大，但是由于新增供應(yīng)量雖較2011年少，2012年的空置率較2011年的12.3%僅微升至12.6%。

　　業(yè)主競爭加劇，租金下行。2012年廣州甲級寫字樓租金持續(xù)下調(diào)，全年平均錄得每月每平方米151元(基于建筑面積)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應(yīng)量增加，業(yè)主競爭加劇，租金跌幅達(dá)5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項(xiàng)目的業(yè)主面對較大的預(yù)租壓力，為吸引新租戶，在租金談判上采取更加靈活的策略。

　　資本市場以國內(nèi)企業(yè)自用需求為主力，售價上行。雖然租賃市場呈現(xiàn)下行趨勢，但資本市場受影響較少，現(xiàn)時廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內(nèi)企業(yè)更成為需求主力之一。例如保利中達(dá)廣場分別由廣汽集團(tuán)和廣物汽貿(mào)整棟購入自用作為總部。此外，從新建成寫字樓的銷售情況中可以看出，投資者對經(jīng)濟(jì)回暖抱有信心。受此支持，2012年末甲級寫字樓銷售價格進(jìn)一步上行，同比上升3.8%至每平方米33,000元(基于建筑面積)。

　　上半年租賃市場面臨調(diào)整壓力，資本市場持續(xù)升溫。預(yù)期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)漸趨穩(wěn)定，但企業(yè)普遍保持謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)策略。預(yù)期企業(yè)購買寫字樓的自用需求占整體需求比重加大，整體需求增長健康，擴(kuò)張型和升級型租賃需求逐漸復(fù)蘇。

　　預(yù)計(jì)2013年全年將有近60萬新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)主要集中在珠江新城。供應(yīng)量較2012年多，直至年底總存量將達(dá)400萬平方米。面對新供應(yīng)量洪峰，加上舊寫字樓租戶流失情況加大，空置率將面臨上升壓力。特別是隨著租戶更青睞珠江新城新寫字樓，越秀區(qū)及天河區(qū)舊寫字樓面臨租戶流失。同時，新甲級寫字樓業(yè)主為吸引新租戶，在租金談判上更靈活。因此我們預(yù)期因供應(yīng)導(dǎo)向以致競爭激烈，租金面臨短期下調(diào)壓力。盡管如此，馬煒圖表示對資本市場繼續(xù)保持信心，鑒于隨著資本市場氣氛改善，投資者將較之前樂觀，自用需求將持續(xù)支撐市場。同時，利率走勢繼續(xù)偏低，投資者購買資產(chǎn)熱情上升。

　　2013年新竣工甲級寫字樓包括珠江城、高德置地冬廣場、邦華環(huán)球廣場、富力盈通大廈和富力盈凱廣場。

　　零售地產(chǎn)市場

　　零售消費(fèi)總額增速放緩，零售業(yè)擴(kuò)張步伐減慢?？v觀全年，受經(jīng)濟(jì)放緩、前景不明朗等因素影響零售業(yè)發(fā)展，2012年全市社會消費(fèi)品零售總額增幅持續(xù)下降，截至11月底累計(jì)同比增長為13.9%，較2011年同期增速下降3.3個百分點(diǎn)。零售商擴(kuò)張步伐較2011年明顯減慢。然而作為傳統(tǒng)商圈的天河中央商務(wù)區(qū)，因發(fā)展成熟、客流量大、地理位置優(yōu)越，仍是全年租賃需求的集中地。同時，在個別新興子市場，如白云區(qū)和番禺區(qū)，新的綜合性商場的出現(xiàn)，也帶動租賃需求。

　　其中，快時尚、餐飲、大型零售商需求較為旺盛，2012年多個國內(nèi)外連鎖品牌紛紛選擇廣州開設(shè)首店，例如永旺集團(tuán)旗下的美思佰樂超市、無印良品，國外護(hù)膚品牌Kiehl's和EsteeLauder，國內(nèi)知名餐飲品牌俏江南以及香港電影院品牌UA等。

　　截至2012年末，優(yōu)質(zhì)商鋪總存量約為175萬平方米，全年凈吸納量共約27萬平方米，較2011年凈吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈以及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業(yè)商場進(jìn)駐率較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所下降，約為3.1%。

　　經(jīng)濟(jì)因素削減租金增幅。2012年優(yōu)質(zhì)商鋪全年整體租金錄得每月每平方米446元(基于建筑面積)，同比上升7.3%。受全球不穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速減緩憂慮對下半年租金影響較大，四季度租金環(huán)比增幅僅為0.5%。

　　資本值增長持平，投資市場現(xiàn)大宗交易。2012年廣州的整棟優(yōu)質(zhì)商鋪銷售成交較少，主要由于現(xiàn)有可售的供應(yīng)有限，加上業(yè)主報價較高且議價空間不大，投資者多持觀望態(tài)度。受此影響，全年資本值錄得同比增長8.7%，和2011年增幅相約。本年度主要交易有：保德信房地產(chǎn)基金收購位于海珠區(qū)的樂峰廣場，交易總額20億元，是廣州市場迄今為止最大宗整宗零售物業(yè)交易。商場總建筑面積8萬平方米，現(xiàn)已引進(jìn)吉之島、飛揚(yáng)影院、Zara等知名品牌，預(yù)計(jì)2013年第一季度開業(yè)。

　　需求減弱但同期供應(yīng)增加，商鋪市場趨向租戶市場。展望2013年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨穩(wěn)定，預(yù)期全市零售消費(fèi)總額增長穩(wěn)定。大部分零售商仍然持有擴(kuò)張計(jì)劃，但開店速度將較為緩慢，對于選址持更謹(jǐn)慎態(tài)度，更看重成本。雖然預(yù)期新的國外零售品牌仍保持?jǐn)U張步伐以進(jìn)入廣州，但是整體租賃需求將繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

　　仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部地區(qū)董事郭偉明預(yù)測，2013年將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰，新竣工項(xiàng)目將達(dá)54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。另外，約有30萬平方將于2014-2015年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應(yīng)壓力。有鑒于零售商擴(kuò)張需求減弱，預(yù)計(jì)即將開業(yè)的商場需要更長時間招商，并以租金優(yōu)勢吸引租戶進(jìn)駐。由于零售商擴(kuò)張需求減弱，再加上供應(yīng)壓力使空置率上升，預(yù)計(jì)即將開業(yè)的商場需要更長時間招商，并以租金優(yōu)勢吸引租戶進(jìn)駐。因此，我們預(yù)期整體租金增幅壓力加大，但對核心地段優(yōu)質(zhì)商場的租賃需求保持樂觀態(tài)度，并繼續(xù)支撐整體租金平穩(wěn)增長。資本市場方面，由于可供整體出售的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)量仍然有限，預(yù)期資本值將繼續(xù)上升。隨著業(yè)主資金壓力減緩，售價下降的空間不大。另外，我們預(yù)計(jì)非核心零售物業(yè)分拆式產(chǎn)權(quán)出售的可能性依然存在。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　工業(yè)企業(yè)利潤下降，制約租賃需求。受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，2012年廣州工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯放緩。累計(jì)至2012年10月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額650.19億元，同比下降9.6%；商品出口總值增長較2011年同期的17.5%下降13.1個百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)利潤下降，加上貿(mào)易類企業(yè)增長大大放緩，制約了物流園和產(chǎn)業(yè)園的租賃需求。

　　產(chǎn)業(yè)園

　　產(chǎn)業(yè)園需求遞減，租金增幅減半。仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“2012年產(chǎn)業(yè)園空置率雖繼續(xù)維持較低水平，但受全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素影響，企業(yè)因利潤收窄而擴(kuò)張減慢，產(chǎn)業(yè)園租賃需求出現(xiàn)遞減趨勢。”2012年全年產(chǎn)業(yè)園租金環(huán)比升幅只有5.8%，較2011年增速下降4.4個百分點(diǎn)至每月每平方米59元。

　　新竣工項(xiàng)目以自用為主。位于科學(xué)城的視聯(lián)科技園為2012年唯一竣工的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，建筑面積達(dá)27,800平方米。主要進(jìn)駐企業(yè)為內(nèi)資企業(yè)，其中業(yè)主益民集團(tuán)自用面積約占預(yù)租率35%。其它主要租賃成交包括：法國企業(yè)斯諾浦汽車部件有限公司，租下蘿崗區(qū)麥普科技園1,000平方米面積，設(shè)立廣州首個辦事處；百度租下番禺區(qū)的海倫堡創(chuàng)意園近6,000平方米的面積。

　　物流園

　　非保稅項(xiàng)目空置率先急升后平穩(wěn)，租金增長受壓。張寧表示：“受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩因素影響，2012年的物流園需求持續(xù)減少，其中保稅園區(qū)受出口增長減速影響較大。”2012年物流園新增供應(yīng)均為非保稅區(qū)項(xiàng)目，共約27萬平方米，年末總存量達(dá)112萬平方米。本年度的部分新增供應(yīng)年末租賃有好轉(zhuǎn)，使非保稅區(qū)物流園空置率從第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%，其中主要?dú)w功于大面積的租賃成交，例如中國煙草第四季度在廣州富力國際空港綜合物流園北區(qū)二期擴(kuò)租約5萬方的面積。大量新增供應(yīng)使本年租金增長受壓，維持在每月每平方米29.6元，增幅比2011年下降4.2個百分點(diǎn)。

　　保稅園區(qū)租賃平淡，租金增長乏力。保稅園區(qū)因受出口減緩制約，租賃情況不樂觀。部分業(yè)主縮小保稅區(qū)面積轉(zhuǎn)非保稅區(qū)用途，以便吸引新租戶。由于租賃活動平淡，租金增長較為乏力。至2012年末，全市保稅倉平均租金錄得每月每平方米29.2元，增幅較2011年減少3.1個百分點(diǎn)。

　　新增供應(yīng)面臨租賃壓力，租金增長緩慢。預(yù)測未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長將較為穩(wěn)定，社會零售消費(fèi)增速較2012年樂觀，且出口貿(mào)易復(fù)蘇機(jī)會大，但制造業(yè)仍存在增長和資金壓力，影響物流園的租賃需求。歐盟區(qū)和美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需時日，制約外資企業(yè)擴(kuò)張需求。

　　預(yù)計(jì)2013年有新增供應(yīng)約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但由于這些項(xiàng)目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素影響，新項(xiàng)目租賃壓力較大。新供應(yīng)量特別是非核心區(qū)將推高非保稅物流園空置率。受出口增長低迷影響，保稅物流園空置率同樣面臨壓力。但張寧預(yù)測，受地域優(yōu)越和空置率低的項(xiàng)目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但隨著租賃需求減少，預(yù)計(jì)租金增長繼續(xù)放緩。

　　豪宅市場

　　總銷售量下降，新盤減少。受到年初住宅調(diào)控力度的加強(qiáng)及信貸緊縮的影響，第一季度銷售量驟降，但得益于第二季度開始漸漸放松的貨幣政策和針對首次置業(yè)者利好的貸款政策，豪宅市場氣氛回暖，銷售量也逐步上升?？v觀全年，豪宅市場總共售出約1,680套單位，但仍比去年的總銷量減少大約7.5%。

　　租賃需求放緩，中央商務(wù)區(qū)成熱點(diǎn)。仲量聯(lián)行廣州研究部高級經(jīng)理曾麗表示：“受全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性的持續(xù)影響,今年部分跨國企業(yè)和使館縮減了外籍雇員的數(shù)量，并逐步收緊了員工的住房津貼，使整體租賃市場受到了一定的影響。從地域上看，天河北、珠江新城是今年的租賃熱點(diǎn)，由其他片區(qū)搬入這兩個片區(qū)的租戶增加，減輕了濱江東、二沙島需求疲弱對整體市場的影響。”盡管如此，2012年全年租金同比漲幅僅錄得4.3%，較2011年的8.2%下降了將近4個百分點(diǎn)。

　　銷售市場回暖，資本值穩(wěn)步回升。一手銷售市場逐步回暖，減輕了部分開發(fā)商的庫存和資金壓力，促使其對大部分新推項(xiàng)目收緊優(yōu)惠并上調(diào)價格，其中位于核心地區(qū)如珠江新城和天河北的部分豪宅項(xiàng)目上調(diào)較多。而在二手市場，經(jīng)歷過一季度大幅下跌后，市場回暖和前景改善使資本值在二季度開始小幅回升，四季度豪宅資本值錄得每平方米33,213元，環(huán)比上漲2.7%，年末資本值水平回復(fù)到去年水平，同期僅微跌0.7個百分點(diǎn)。

　　入市項(xiàng)目增多，銷售量和資本值有望穩(wěn)步上升。展望2013年，鼓勵自用型首次置業(yè)者利好的政策預(yù)期將繼續(xù)實(shí)施，將支持購房需求持續(xù)釋放，曾麗預(yù)期住宅市場將繼續(xù)回暖，而房價觸底反彈機(jī)會加大將帶動更多潛在買家入市。在房價逐步穩(wěn)定支持下，改善型和高端豪宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)將相應(yīng)增加，預(yù)期新推盤數(shù)量較去年增加，2013年豪宅市場新推盤項(xiàng)目總量將達(dá)到近3,000套，包括嘉裕公館和位于越秀區(qū)的東山廣場第五期，一方面反映了開發(fā)商對住宅市場前景的看好，另一方面，新推盤數(shù)量的增加和買家對住宅市場信心的逐步恢復(fù)將推動整體交易量增加，從而支撐資本值繼續(xù)穩(wěn)定回升。在租賃市場上，現(xiàn)時雖有跡象顯示經(jīng)濟(jì)將在2013年逐漸復(fù)蘇，但企業(yè)對新增雇員擴(kuò)張仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，租賃需求將保持穩(wěn)定，預(yù)期租金趨穩(wěn)。而在銷售市場上，隨著銷售量的進(jìn)一步回升，發(fā)展商將縮減優(yōu)惠并上調(diào)售價；但是為防止樓價上漲過快導(dǎo)致新一輪調(diào)控，業(yè)主對新樓盤定價依然將以謹(jǐn)慎為主，資本值重新進(jìn)入上升周期的可能性加大。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪總結(jié)：“有跡象表明國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)回升勢頭。外圍經(jīng)濟(jì)方面，由于亞洲和美國經(jīng)濟(jì)的改善，2013年中國出口增長預(yù)期可能出現(xiàn)反彈。另一方面，由于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，目前‘出口+投資’模式將在未來中長內(nèi)轉(zhuǎn)為內(nèi)需主導(dǎo)模式。這些因素將正面支撐國內(nèi)需求成為商業(yè)物業(yè)的主導(dǎo)力量。另外，近期關(guān)于《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制，成為熱點(diǎn)話題。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，外來居民增加，中長期內(nèi)將有利于刺激社會零售消費(fèi)水平，吸引更多中檔零售商加快擴(kuò)張計(jì)劃。尤其是，城鎮(zhèn)化將推動新興區(qū)域零售市場加速發(fā)展，將帶動更多優(yōu)質(zhì)商場在新興零售區(qū)域建立，例如海珠區(qū)、白云區(qū)及番禺，吸納更多國內(nèi)外連鎖品牌進(jìn)駐。”