或許是早前從事法律工作的緣故，福星惠譽房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群一向甚少在公眾、媒體面前露面。

　　今年初春3月的一天，譚少群在公司內(nèi)拍板決定，將已經(jīng)完成地下室封頂?shù)母Ｐ腔葑u·國際城商業(yè)3期項目暫停施工。

　　當(dāng)時的這一舉動并沒有驚動任何人。

　　深秋十月的一個午后，譚少群在武漢接受觀點新媒體采訪時回憶起此事，也為自己當(dāng)時的勇氣表示驚訝：“其實，當(dāng)時也想了很久?，F(xiàn)在的商業(yè)項目基本趨同，像一個盒子，都是同質(zhì)化的東西。所以我們決定推倒重做，想把這個項目打造成一個亮點。”

　　在近兩個半小時的采訪中，譚少群多次提及福星惠譽“轉(zhuǎn)型”商業(yè)的想法，并透露3年后，福星惠譽的商業(yè)和住宅將出現(xiàn)齊頭并進的局面。

　　福星舊城舊村改造

　　譚少群并非房地產(chǎn)“老將”，事實上，33歲之前，他是一位法律工作者。

　　直到2001年，譚少群初任福星惠譽房地產(chǎn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，才從法律改行做房地產(chǎn)。

　　譚少群在回憶起這段經(jīng)歷時曾談到，一切都得從頭開始，所以讀了很多房地產(chǎn)以及管理方面的書籍。

　　而且，那段時間譚少群會經(jīng)常親自到項目工地進行實地調(diào)研，與公司工程人員交流，到國內(nèi)外先進的房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)。

　　初創(chuàng)時期，福星惠譽房地產(chǎn)有限公司從做爛尾樓工程起步，當(dāng)時公司高層在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗并不多。

　　與數(shù)十家進入武漢的外地房地產(chǎn)公司相比，當(dāng)時的福星惠譽作為本土企業(yè)，不論是資金實力亦或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗方面都沒有顯著的競爭優(yōu)勢。

　　據(jù)譚少群回憶稱，2001年前后，很多開發(fā)商都在郊區(qū)開發(fā)大盤，福星惠譽決定在中心城區(qū)搞舊城開發(fā)。

　　事實證明，譚少群的決策是對的。

　　早期，福星惠譽接手改造漢口新華路上閑置8年的化學(xué)助劑廠，投資1.68億元，經(jīng)過兩年時間，工廠外遷，福星惠譽將其改造成福星城市花園，福星惠譽也由此名聲大噪。

　　后來，福星惠譽又把視角投向了難度更大的城中村改造。

　　據(jù)資料，2007年12月，福星惠譽斥資13.78億元，拿下位于武漢市洪山區(qū)的團結(jié)村地塊，由此開啟了福星惠譽“城中村”改造的新路。

　　從爛尾樓工程到舊城改造，再到“城中村”改造，福星惠譽經(jīng)歷了10多年的積累和發(fā)展，被業(yè)界稱為“舊改專家”、“‘城中村’改造專家”。

　　或許，正是對舊城以及城中村改造的專注，譚少群更知道“企業(yè)責(zé)任”的意義，“先做人，后做事”便是為人處事的基本原則。

　　對于曠日持久的房地產(chǎn)調(diào)控，譚少群似乎更傾向于理解和接受。

　　在譚少群看來，這場樓市調(diào)控的效果非常明顯，全國70個大中城市成交量下降，武漢住宅的成交量和價格都下跌了。“現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)受到宏觀調(diào)控的影響，首當(dāng)其沖受影響的就是住宅地產(chǎn)。出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國的房地產(chǎn)運營商是一個必然趨勢。而商業(yè)不動產(chǎn)正是福星惠譽轉(zhuǎn)型的一個方向。”譚少群如此表示。

　　轉(zhuǎn)型從住宅開發(fā)到住商并舉

　　在旁人看來，爛尾、舊城、舊村都是難以下手的領(lǐng)域，不愿觸碰；而福星惠譽卻將其視為寶貴的資源，其實也正是這些資源，為福星惠譽提供了向商業(yè)轉(zhuǎn)型良好契機?？梢哉f，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面經(jīng)歷了從被動接受到主動發(fā)展的過程。

　　眾所周知，大部分舊改、“城中村”改造項目所處的地段非常優(yōu)越，與此同時，政府對于此類項目都會有配建要求，在規(guī)劃時要求開發(fā)商多建一些商鋪和寫字樓，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)需要。

　　據(jù)譚少群介紹，現(xiàn)在每個“城中村”項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。

　　每每提到涉足商業(yè)時的被動經(jīng)歷，譚少群頗有“因禍得福”的慶幸之感：“城中村改造逼著我們將商業(yè)配套和住宅建設(shè)相結(jié)合，這個過程鍛煉了福星惠譽開發(fā)商業(yè)項目的能力。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，福星惠譽過去主要做住宅地產(chǎn)，配套商業(yè)相對來說比較成熟，但并沒有純粹的商業(yè)項目。而近年來，人們越來越注重住宅周邊的商業(yè)和生活配套功能，在這種情況下，大力發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)會是企業(yè)較明智的選擇。

　　由最初的項目地塊要求商業(yè)配套起步，而后主動轉(zhuǎn)型，尋求發(fā)展，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面做了不少準(zhǔn)備工作，包括引進人才、團隊培訓(xùn)、與外國企業(yè)合作。

　　“我們合作的這個公司16年前在日本做的購物中心，現(xiàn)在依然不落后，它的人流、物流、現(xiàn)金流、信息流都非常好，該公司在商業(yè)地產(chǎn)界也非常有名，所以我們不惜重金跟他們合作。”譚少群補充稱，在購物中心方面，這是福星惠譽的第一次國際合作，一定要把福星惠譽.國際城三期項目做好。

　　商業(yè)需求造就市場

　　隨著越來越多的企業(yè)與資金不斷涌進商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各類商業(yè)項目的數(shù)量迅速攀升，商業(yè)地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩。在業(yè)界正為商業(yè)地產(chǎn)進入泡沫時代擔(dān)憂之時，譚少群則認(rèn)為，現(xiàn)在正是進入商業(yè)地產(chǎn)黃金時機。

　　在他看來，雖然很多開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)，但推出的商業(yè)項目、購物中心經(jīng)營得非常不錯。

　　“以福星為例，銷售的商鋪大部分是業(yè)主重復(fù)購買。倘若之前虧了，業(yè)主肯定不會再買，重復(fù)購買說明業(yè)主覺得物有所值，感覺投資有高回報。”

　　譚少群續(xù)稱，是需求造就了這個市場，盡管現(xiàn)在很多人說商業(yè)地產(chǎn)過剩、飽和，但是我非?？春弥袊磥淼纳虡I(yè)地產(chǎn)。

　　不過，一個不可忽視的問題是，建一個項目很容易，但日后的經(jīng)營與差異化競爭，才是商業(yè)運營商最需要考慮的問題。

　　譚少群也意識到了這些問題，在他看來，現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，同質(zhì)化問題較突出。

　　也正是由于這一原因，原本已經(jīng)完成地下室封頂?shù)母Ｐ腔葑u·國際城3期商業(yè)項目停工，重新調(diào)整。

　　“原來的定位也不是說存在多大的問題，只是不想跟別人趨于同質(zhì)化，福星惠譽想把這個項目打造成一個亮點。”譚少群對此一再強調(diào)。

　　據(jù)介紹，福星惠譽·國際城三期遵循動靜相宜的設(shè)計理念，改建成生態(tài)自然的購物中心。

　　“我們將把影院、電玩、KTV歸納在一個區(qū)域。餐飲板塊會做的比較高檔，強調(diào)親水性、親綠化，增加溪水、桂花、喬木等景觀。很可能在你用餐的對面就是瀑布，現(xiàn)在這種業(yè)態(tài)在武漢還沒有。”譚少群顯得信心滿滿。“福星惠譽的這個項目絕對能夠成功，也是因為Shopping Mall用七、八年時間培養(yǎng)了這個市場，而我們是在最好的時機進入了，這也就減少了時間成本。”

　　據(jù)稱，該項目仍處于施工圖設(shè)計階段。預(yù)計在11月底12月初重新動工，計劃在2014年5月份開業(yè)。

　　對于福星惠譽未來的發(fā)展，譚少群已然成竹在胸：“在近3年內(nèi)，商業(yè)和住宅基本維持在35%和65%左右，三年后估計會達到一個比較均衡的比例。如果這個生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們就可能拿這個產(chǎn)品進行復(fù)制，同時也會有其他的產(chǎn)品。一旦產(chǎn)品可以復(fù)制，政府也喜歡，企業(yè)的盈利能力也增強，我們就會做這種高附加值的產(chǎn)品。”

　　以下為觀點新媒體對福星惠譽房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：限購限貸以來，開發(fā)商普遍感覺到資金面緊，尤其是國內(nèi)融資環(huán)境不是很樂觀，那么福星惠譽在資金方面情況怎么樣，受影響是否嚴(yán)重？

　　譚少群：影響肯定會有，不過對福星惠譽來講，影響不是很大。因為，我們自身的造血功能很強，相較宏觀調(diào)控之前，去年的銷售沒有下跌，有很大的增長。從性價比來講，我們的樓盤在中心地帶，定價合理，再加上品牌的優(yōu)勢，所以我們有很強的造血功能。

　　觀點新媒體：一直以來福星惠譽被譽為“舊城改造專家”，不過公司商業(yè)地產(chǎn)項目也不少，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面是怎么考慮的？

　　譚少群：現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)受到宏觀調(diào)控的影響，首當(dāng)其沖受影響的就是住宅地產(chǎn)。出于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的角度，從單一的區(qū)域房地產(chǎn)商走向全國的房地產(chǎn)運營商是一個必然趨勢。

　　商業(yè)不動產(chǎn)是福星惠譽現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的一個方向，以前福星惠譽在房地產(chǎn)開發(fā)方面有很多的配套物業(yè)，這方面已經(jīng)非常成熟了，我們要向中國房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型就必須要擁有這樣的團隊。

　　另外，現(xiàn)在每個“城中村”項目地塊都有商業(yè)配比，商業(yè)部分基本上達到25%左右，有的地塊甚至達到30%、40%。

　　所以，福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面可以說是經(jīng)過了從被動到主動再到發(fā)展的過程，由最初的項目地塊要求商業(yè)配套做起，到主動轉(zhuǎn)型、尋求發(fā)展。福星惠譽在商業(yè)地產(chǎn)方面做了很多準(zhǔn)備工作，包括引進人才、團隊培訓(xùn)、與外國企業(yè)合作。

　　現(xiàn)在我們正在整合公司的各種資源，集中精力把第一個產(chǎn)品——福星惠譽.國際城三期做好，這個項目將會跟其他的商業(yè)產(chǎn)品存在很大的差異性，打造成生態(tài)購物中心，讓消費者在自然生態(tài)的環(huán)境里面去享受購物。

　　觀點新媒體：這個生態(tài)購物中心進展到了哪一步？

　　譚少群：事實上，這個項目是個修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已經(jīng)封頂之后停工，重新調(diào)整，現(xiàn)在進行施工圖設(shè)計階段。

　　觀點新媒體：整體規(guī)劃已經(jīng)全部完成了嗎？計劃什么時候重新開工？體量有多大？

　　譚少群：今年11月底12月初開始動工，計劃將在2014年5月份開業(yè)。地下是2萬平方米，地上是7.5萬平方米。

　　觀點新媒體：為什么會推倒重做？之前的定位存在什么問題？

　　譚少群：現(xiàn)在的商業(yè)項目基本上都一樣，像一個盒子，都是同質(zhì)化的東西。我們原來的定位也不是說存在多大的問題，只是不想跟別人趨于同質(zhì)化，公司想把這個項目打造成一個亮點。作為武漢最大的地產(chǎn)開發(fā)商，我們一直追求起到行業(yè)引領(lǐng)作用，所以我們總是不斷地學(xué)習(xí)、借鑒、創(chuàng)新、提高，然后復(fù)制、推廣。

　　因此，我們9月份到日本商業(yè)運營團隊考察。這個公司16年前在日本做的購物中心，現(xiàn)在依然不落后，它的人流、物流、現(xiàn)金流、信息流都非常好，該公司在商業(yè)地產(chǎn)界也非常有名，所以我們不惜重金跟他們合作。

　　在購物中心方面，這是福星惠譽的第一次國際合作，我們一定要把這個強調(diào)生態(tài)、自然的購物中心做好，為武漢市民打造一個舒適、怡人的購物環(huán)境。

　　觀點新媒體：這對于景觀設(shè)計方面的要求非常高。

　　譚少群：非常高。我們還在購物中心里運用了“老公托管所”的概念，很多男士被迫陪老婆逛街，但是我們會為他們提供安靜的區(qū)域。

　　整個項目是開放式的，類似于峽谷的概念。從外面看不是購物中心，而像一個大峽谷。進去之后到處都是綠色，像森林一樣，還可以看到溪流，里面還有表演。

　　觀點新媒體：如此慢節(jié)奏的購物環(huán)境會不會與人流量產(chǎn)生矛盾，怎么來平衡這兩者？

　　譚少群：我們在業(yè)態(tài)方面已經(jīng)做了應(yīng)對，有些人喜歡喧鬧，如果滿足不了一些人需求，我們可以創(chuàng)造一些環(huán)境出來，讓他身心愉悅的投入到里面。

　　觀點新媒體：用區(qū)域分隔和布局的設(shè)計，把動靜都分開？

　　譚少群：對，大家會各取所需。比如說像男士陪老婆去消費，小孩子不能去，我們里面就會配一個托兒所。

　　觀點新媒體：剛才提到日本16年前做的購物中心，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵在哪？

　　譚少群：首先，無論商業(yè)還是住宅，其成功都離不開充足的資金。

　　第二，要有人才支撐，如果沒有專業(yè)團隊去配合很難成功。例如，我們請了一流的設(shè)計院、一流的招商代理公司，自己的團隊也要是一流的。

　　與此同時，還會受到國家政策的影響?？偨Y(jié)起來，可以稱之為“天時地利人和”——資金和人才都具備了，國家的宏觀經(jīng)濟是也在不斷往上走，人們的生活水平慢慢提高，成功的購物中心也就相應(yīng)誕生了。

　　舉個例子，我們旁邊的Shopping Mall七、八年的時間才盈利，從某種角度來看，這個項目做早了，如果現(xiàn)在進入(這一領(lǐng)域)絕對非常成功，一進去就賺錢。包括廣州的天河城也是，養(yǎng)了4年才起來。

　　福星惠譽的這個項目絕對能夠成功，也是因為ShoppingMall用七、八年時間培養(yǎng)了這個市場，而我們是在最好的時機進入，減少了時間成本。

　　觀點新媒體：福星惠譽商業(yè)項目在定位方面是怎么考慮的？

　　譚少群：主要是以消費型為主。但是，我們會在那個區(qū)域做引領(lǐng)，成為區(qū)域龍頭。福星惠譽的住宅和商業(yè)都本著一個原則--做大家買得起的房子，購物中心也是大眾消費型為主。

　　國際城這個項目其實分一、二、三、四、五期，每一期的商業(yè)物業(yè)形態(tài)完全不一樣，都是獨立存在的，同時也可以拼接起來，不同的業(yè)態(tài)互為補充，形成一個很大的商業(yè)項目。

　　觀點新媒體：在招商方面，公司有什么想法？公司對于品牌的選擇和判斷有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？

　　譚少群：我們會傾向行業(yè)的龍頭，基本上是行業(yè)的前三名。另外，也會引進一些武漢沒有的品牌。因為，成功的商業(yè)項目70%都是外商。

　　不同項目的招商思路不太一樣。比如，我們在湖北就跟天河院線合作，并且對他們提出很高的要求。而在國際城K3項目就定位于徐東片區(qū)獨一無二的，能夠引領(lǐng)整個區(qū)域的項目。

　　武漢這邊的商業(yè)項目都是趨同的，別人怎么做大家就跟著怎么做，這樣很容易淹沒在藍(lán)海里，所以在招商方面我們有自己的想法。

　　福星惠譽一直被稱為“城中村”改造專家，但事實上福星惠譽拿的地塊都很適合做商業(yè)。李嘉誠曾經(jīng)說過：商業(yè)是地段，地段，還是地段，地段決定這個項目是否成功。福星惠譽的項目基本都是在三環(huán)以內(nèi)，有的在二環(huán)內(nèi)，有的在一環(huán)內(nèi)。只要有人流、車流，就意味著有錢流，再加上好的地段，只要定位準(zhǔn)確，經(jīng)營就會非常好。這不同于一個開發(fā)商去城郊做商業(yè)，在城郊做商業(yè)怎么都做不起來。

　　觀點新媒體：福星惠譽未來商業(yè)和住宅的理想的比例是多少？

　　譚少群：在近3年內(nèi)，商業(yè)和住宅基本維持在35%和65%左右，三年后可能會達到均衡的發(fā)展。如果這個生態(tài)購物廣場推出以后，能夠獲得大家的認(rèn)可，我們就可能拿這個產(chǎn)品進行復(fù)制，同時也會有其他的產(chǎn)品。一旦產(chǎn)品可以復(fù)制，政府也喜歡，企業(yè)的盈利能力也增強，我們就會做這種高附加值的產(chǎn)品。

　　觀點新媒體：以后商業(yè)項目是以自持為主還是會散售？

　　譚少群：根據(jù)產(chǎn)品而定，因為政府在每個地塊掛牌的時候都確定了商業(yè)指標(biāo)。另外，我們有一些產(chǎn)品可以進行復(fù)制，可以同政府在其他土地項目中進行溝通，在當(dāng)?shù)亟ㄙ徫镏行摹?/p>

　　商場部分會持有，根據(jù)實際情況我們會選擇適當(dāng)?shù)牟糠殖鍪?，出售的比例不會很大，未來持有的比例會加大，例如生態(tài)購物中心，以后都是會持有的。

　　觀點新媒體：您對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀怎么看？對發(fā)展前景有怎樣的預(yù)期？

　　譚少群：現(xiàn)在很多開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)，推出的商業(yè)項目、購物中心經(jīng)營也非常不錯。以福星惠譽為例，銷售的商鋪來看，大部分是業(yè)主重復(fù)購買。倘若之前虧了業(yè)主肯定不會再買，重復(fù)購買說明業(yè)主覺得物有所值，感覺投資有高回報。

　　另外，目前國際城真正開始運營的有一條商業(yè)街--格蘭大道，也被稱為“美食街”。這部分以餐飲為主，每家商戶的經(jīng)營情況非常好，每到吃飯的時間，都是車水馬龍。

　　這些都說明，有需求才有市場。盡管現(xiàn)在很多人說商業(yè)地產(chǎn)過剩、飽和，但是我非?？春弥袊磥淼纳虡I(yè)地產(chǎn)。

　　觀點新媒體：從2009年福星惠譽提出企業(yè)發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到現(xiàn)在，您覺得在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面有什么收獲？

　　譚少群：從我自身的感受來談，經(jīng)歷了從無知到有知、從不喜歡到關(guān)注、從感性到理性、從理論到實踐的過程我了解到了商業(yè)的奧妙和樂趣，這是我的第一個感受。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)資源整合非常重要。比如購物中心看起來很簡單，但要做好購物中心，需要整合很多資源，包括國際一流的資源。

　　而且，整合還要執(zhí)行到位，比如，包括設(shè)計單位、園林景觀、屋內(nèi)空調(diào)、電梯等，在布置的時候怎么產(chǎn)生人性化效果？我們專門找了一個團隊整合這方面的資源，并重新布局，整合資源完成之后還要咨詢。

　　第三，商業(yè)運營管理團隊非常重要。一個好的商業(yè)購物中心如果沒有好的團隊去管理運營是很難成功的。可以說，項目建成只成功了50%，運營管理同樣是成敗的關(guān)鍵。

　　比如國際城項目，要管理這個購物中心需要250人。在現(xiàn)在競爭激烈的環(huán)境下，人才的積累成為一大難題，同行也面臨這樣的瓶頸。對此，我們前期做了很多工作，包括團隊積累、培訓(xùn)、沉淀，但還不夠。要想在這方面有長足的發(fā)展，隊伍是很大的一個挑戰(zhàn)。

　　第四，一個購物中心要有好的理念。剛才提到，現(xiàn)在的購物中心都是同質(zhì)化的產(chǎn)品，所以我們不能再做同質(zhì)化的東西，這樣的產(chǎn)品空間和品質(zhì)只會越來越小、越來越差。所以理念、定位很重要，不僅僅是建造簡單的購物中心，而應(yīng)該建設(shè)融入文化的購物中心，有中國元素的購物中心。

　　觀點新媒體：您提到的250人團隊，這部分人才來自哪里？

　　譚少群：自己的人做，目前也在大量招聘，也請顧問公司，不過核心團隊是我們的人。

　　分為三部分：一是內(nèi)部培養(yǎng)，因為不動產(chǎn)公司成立了2、3年，隨著項目的發(fā)展，團隊也在逐漸成長，現(xiàn)在已經(jīng)能夠形成一支專業(yè)的團隊；第二，我們會外聘一些人才任職管理崗位；第三，也會借助“外援”，這次跟國外公司合作就是借助“外援”，我們的關(guān)鍵任務(wù)還是在于“整合”。

　　“師傅引進門，修行靠個人。”不能總是拄著拐杖，運營半年到一年，再請“外援”進行指導(dǎo)，如果運營了6個月還不行就是我們團隊的問題了。

　　觀點新媒體：福星惠譽商業(yè)項目投資回報會經(jīng)歷怎樣的周期？

　　譚少群：購物中心行業(yè)有一個標(biāo)準(zhǔn)：1萬平方米大概是8000萬到1億的投資，這是行業(yè)的一個規(guī)律，根據(jù)地價和位置不同可能會略微有變化。姑且按照1萬平方米投資1億元來粗略計算，投資回報期便是8年到12年，這是非常正常的投資回報期，8-12年以后能夠收回成本。

　　觀點新媒體：福星惠譽有沒有在湖北省內(nèi)二、三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的計劃？福星惠譽購物中心已經(jīng)開建，今后會否有更多類似的項目出現(xiàn)？

　　譚少群：如果這個購物中心建成了，會進行復(fù)制，可能10年30城，整個項目屬于商業(yè)綜合體。與此同時，我們也在研究適合二、三線城市、符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)項目。比如，接下來我們馬上會與商業(yè)地產(chǎn)策劃方面的公司合作，研究具有福星惠譽特色，適合在二、三線城市發(fā)展的產(chǎn)品。在未來兩年，福星惠譽的商業(yè)地產(chǎn)肯定要走出去。