引入房地產(chǎn)基金不僅是一個嘗試，更是實現(xiàn)規(guī)模擴張的一個路徑。

　　身負(fù)102%的凈資本負(fù)債率，基于進(jìn)一步規(guī)模擴張需求，首創(chuàng)置業(yè)也開始嘗試新增長方式。

　　成立地產(chǎn)基金，并將旗下房山四號地項目以8.26億元的總價轉(zhuǎn)讓給該基金，被首創(chuàng)定義為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的第一次試驗。

　　基金合作

　　11月8日晚，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司擬以8.26億元的總價，將公司持有的位于北京市房山區(qū)一項目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。8.26億元的轉(zhuǎn)讓款中，包括3301萬元的股權(quán)款及7.93億元的股東貸款。

　　此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為北京房山四號地項目，地塊位于北京市房山區(qū)長陽西站。由首創(chuàng)置業(yè)全資子公司于今年1月競得，總建筑面積約17萬平方米，物業(yè)組合以住宅為主，另有少量的配套商業(yè)。

　　作為項目的接盤者，昆山創(chuàng)博盛拓也是首創(chuàng)置業(yè)參股公司。目前，首創(chuàng)置業(yè)、中鐵信托有限責(zé)任公司及北京佳宜居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司各自持有創(chuàng)博盛拓的40%、40%及20%股權(quán)，首創(chuàng)置業(yè)還是創(chuàng)博盛拓基金的次級有限合伙人。

　　首創(chuàng)置業(yè)指出，此次出售預(yù)計產(chǎn)生收益2801萬元，公司擬將框架協(xié)議所得款項用于一般運營資金。

　　據(jù)首創(chuàng)置業(yè)投融資總監(jiān)馮瑜堅介紹，此次轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物“北京房山四號地項目”，已經(jīng)處于開發(fā)建設(shè)狀態(tài)。

　　對于公司地產(chǎn)基金的第一個項目，首創(chuàng)置業(yè)方面稱：“這是首創(chuàng)置業(yè)的一次嘗試，該嘗試有利于公司實現(xiàn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型”。

　　在當(dāng)前市場趨勢下，合作成為不少房企不二選擇。強強聯(lián)合者比比皆是，譬如融創(chuàng)與綠城、方興、保利等的合作。而首創(chuàng)置業(yè)方面認(rèn)為：“相較于和其他房企合作，首創(chuàng)置業(yè)更傾向于與基金合作，更何況這個基金首創(chuàng)置業(yè)本身也有參與。”

　　“我們的專業(yè)在于開發(fā)，投資方面更多的還是要利用基金，這樣會更安全。”馮瑜堅如是稱。

　　首創(chuàng)置業(yè)方面還指，在將項目出售給基金后，由于首創(chuàng)置業(yè)是創(chuàng)博盛拓基金的次級有限合伙人，所以，房山四號地項目具體的開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)仍由首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)。

　　唯一不同的是，項目開發(fā)建設(shè)未來所需要的資金，將由該基金募集完成。具體而言，基金的募集與發(fā)行等工作，將由持股該基金40%股權(quán)的中鐵信托來操作。

　　擴張途徑

　　對于該基金的未來，首創(chuàng)置業(yè)充滿了期待。不過，首創(chuàng)置業(yè)方面也表示，未來是否會注入新的項目于該基金平臺、是否會引進(jìn)其他開發(fā)商的項目，最終都將取決于基金房山四號地項目的成功與否。

　　就首創(chuàng)置業(yè)自身而言，引入房地產(chǎn)基金不僅是一個嘗試，更是實現(xiàn)規(guī)模擴張的一個路徑。

　　早在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光就明確表示，融資與并購是首創(chuàng)置業(yè)2012年的重要工作。

　　實際上，這種整體規(guī)模的擴張戰(zhàn)略從去年已經(jīng)開始。在去年新增土地儲備246萬平米后，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年，首創(chuàng)置業(yè)又相繼在北京、湖州、浙江昆山、天津等地新增土地儲備約100萬平米。

　　隨著規(guī)模的不斷增加，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債率也增至102%。當(dāng)時，首創(chuàng)置業(yè)方面就表示，其年內(nèi)目標(biāo)是將負(fù)債率控制在100%以下。

　　為了達(dá)成這一目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)表示將考慮與戰(zhàn)略合作伙伴共同出資進(jìn)行新項目的投資，也準(zhǔn)備加大其房地產(chǎn)基金建設(shè)力度。

　　事實上，借助基金的力量實現(xiàn)公司規(guī)模擴張，在房地產(chǎn)行業(yè)里并不少見。目前，萬科、復(fù)地、金地、華潤、萊蒙、濱江等房企都已成立自己的基金。

　　對此，德信資本董事長陳義楓此前在接受觀點新媒體采訪時也曾指出，房企通過基金融資的規(guī)模與整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模來比尚不值一提，但這是一個方向，房地產(chǎn)企業(yè)將實現(xiàn)從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)基金將推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，特別是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　但是，其又表示，這類基金也會面臨一些問題。首先肯定會面臨投資者難以認(rèn)可的問題，另外，還有一個道德風(fēng)險的問題，因為有明顯的關(guān)聯(lián)交易在其中。這種基金短期內(nèi)有優(yōu)勢，長期來講發(fā)展空間有限。