面對如此龐大的圈地計(jì)劃，方興地產(chǎn)近來頻繁融資舉債的動作就顯得符合邏輯。

　　作為國資委直屬中化集團(tuán)旗下的地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)上市平臺，方興地產(chǎn)較高的現(xiàn)金保有量一直令人艷羨。

　　不過，方興地產(chǎn)依然頻繁的融資動作，使業(yè)界再次關(guān)注其資金與負(fù)債等運(yùn)營情況。

　　抽水補(bǔ)血

　　11月12日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，非全資附屬公司上海銀匯與方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)訂立框架協(xié)議。

　　據(jù)協(xié)議，上海銀匯將按照方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)所持上海銀匯的股權(quán)比例，向上述兩家公司提供委托貸款，最高上限將為6.5億元人民幣，有效期為3年。

　　公告披露，上海銀匯由方興地產(chǎn)及上港集團(tuán)分別持有50%的權(quán)益，據(jù)此計(jì)算，方興地產(chǎn)協(xié)議項(xiàng)下可獲最高上限為3.25億元委托貸款。

　　方興地產(chǎn)指出，上海銀匯因開發(fā)項(xiàng)目銷售收入資金充裕，且按其開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃銷售規(guī)模來看，預(yù)計(jì)未來有更多銷售資金收入。“由上海銀匯向其股東提供貸款，可減少該公司現(xiàn)金結(jié)余的閑置狀況，同時(shí)也可以滿足方興地產(chǎn)于其他開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展及財(cái)政需要。”

　　據(jù)公告，上港集團(tuán)主要從事集裝箱裝卸業(yè)務(wù)、散雜貨裝卸業(yè)務(wù)、港口服務(wù)業(yè)務(wù)和港口物流業(yè)務(wù)。

　　而上海銀匯，則是一家在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，主要在上海虹口區(qū)匯山碼頭西塊內(nèi)進(jìn)行商業(yè)及辦公房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　　事實(shí)上，此類形式的融資在資本市場的并不常見。有分析人士指出，這種通過旗下項(xiàng)目公司獲取貸款是較為新鮮的融資手段。不過，標(biāo)普分析師陸楓則認(rèn)為，這種形式之前也有，也并非罕見。

　　陸楓表示，上海銀匯是一家合營公司，由于其項(xiàng)目賣得不錯，因而項(xiàng)目公司賬上有不少現(xiàn)金。

　　“一般情況下，合營公司將現(xiàn)金返回給母公司都會通過支付股息的形式，然而股息支付無法快速實(shí)現(xiàn)，在時(shí)間上也不夠靈活。而現(xiàn)金放在賬上，對于項(xiàng)目公司也沒有其他用處。因此，多余的現(xiàn)金通過這種股東貸款的形式，貸給母公司，從而得到更好地利用。”陸楓如此表示。

　　另據(jù)公告，在融資成本方面，每筆委托貸款的實(shí)際利率可以央行不時(shí)公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)在上下50%的范圍內(nèi)浮動。

　　不過在陸楓看來，是次貸款主要是方興地產(chǎn)內(nèi)部的操作，所以在融資成本方面跟向外界貸款不一樣。“其實(shí)，只是從自己左口袋到右口袋的操作。”

　　另有研究人士與上述觀點(diǎn)不謀而合，該人士明確指出，上海銀匯的貸款其實(shí)就是方興地產(chǎn)對旗下子公司/合營公司資金進(jìn)行轉(zhuǎn)移的操作，也可以理解為方興地產(chǎn)從子公司“抽水”，獲得合營公司輸血。

　　海外發(fā)債

　　從子公司“抽水”并不能完全滿足方興地產(chǎn)近來對于資金的渴求。

　　在披露上述貸款前不久，方興地產(chǎn)剛剛完成了一筆5億美元擔(dān)保票據(jù)的發(fā)售。

　　資料顯示，方興地產(chǎn)是次發(fā)行海外債券由方興投資有限公司僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行，并由方興地產(chǎn)作出擔(dān)保，票據(jù)發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金額的100%，將于2017年10月26日到期，年息僅為4.7%。

　　據(jù)稱，該筆票據(jù)已于10月22日展開認(rèn)購，并獲得14.4倍超額認(rèn)購，方興地產(chǎn)與蘇格蘭皇家銀行有限公司、德意志銀行新加坡分行、摩根大通及渣打銀行均訂立了購買協(xié)議。

　　香港京華山一分析師何偉富表示，認(rèn)購熱烈反映投資者對內(nèi)房股的財(cái)務(wù)狀況信心提高。今年以來，高息債券頗受投資者歡迎，主要由于全球處于低息環(huán)境，加上經(jīng)濟(jì)不明朗，大型基金和機(jī)構(gòu)投資者對高息投資工具熱情加大。

　　“此外，內(nèi)房今年銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)超預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心。低收益率對發(fā)行者有利，意味借貸成本低。”何偉富如是說。

　　不過，據(jù)外媒11月7日的消息，上述債券卻已跌破面值。有交易員對此表示，這種態(tài)勢反映出該債券的定價(jià)太過激進(jìn)，發(fā)行量太大。

　　同時(shí)亦有業(yè)內(nèi)人士指出，前期不少外國評級機(jī)構(gòu)警示房企存在風(fēng)險(xiǎn)，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債仍受熱捧，有一部分原因就是熱錢涌入，同時(shí)也拉低了債券收益率。

　　對于是次海外發(fā)債，方興地產(chǎn)方面表示，該筆票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除承銷傭金及其他估計(jì)開支后)約為4.98億美元，計(jì)劃將所得款凈額用作尚未償還債項(xiàng)的再融資、營運(yùn)資金及其他一般公司用途。

　　標(biāo)普分析師陸楓表示，其實(shí)這次發(fā)債并不是因?yàn)榉脚d最近缺錢。

　　“方興地產(chǎn)的現(xiàn)金保有量是很高的。同時(shí)，他們的融資渠道比較靈活，擁有央企背景，國內(nèi)國外融資情況都不錯。而且集團(tuán)內(nèi)的財(cái)務(wù)公司也會為其提供貸款。”

　　陸楓認(rèn)為，方興地產(chǎn)發(fā)行美元債券主要是因?yàn)槿谫Y利率比較低，低過該公司在國內(nèi)借款的利率。

　　“所以這次融資主要是為了再融資，把國外低融資利率的錢借進(jìn)來，還掉國內(nèi)稍高一些利率的貸款，從而降低自己的財(cái)務(wù)費(fèi)用。”陸楓如此表示。

　　另據(jù)何偉富觀察，長久以來，方興地產(chǎn)融資主要以銀行貸款為主，2010年發(fā)行過可換股證券。

　　“從其中期業(yè)績來看，75%為境內(nèi)貸款，25%為境外貸款。境內(nèi)貸款比境外貸款利息成本高，平均利息成本為6.1%。”何偉富如此表示。

　　50億圈地

　　方興地產(chǎn)并不缺錢，但為何對資金如此渴求？有市場分析人士指出，根據(jù)方興地產(chǎn)管理層于今年年初的表態(tài)，可以判明是巨額土地資金需求使然。他指出，據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告披露，方興地產(chǎn)下半年有50億的拿地指標(biāo)，而年初該公司管理層也言明，方興地產(chǎn)今年的拿地計(jì)劃龐大。

　　面對如此龐大的圈地計(jì)劃，方興地產(chǎn)近來頻繁融資舉債的動作就顯得符合邏輯。根據(jù)觀察，僅在今年上半年，方興在土地市場上就已有積極表現(xiàn)。

　　1月27日，方興地產(chǎn)以底價(jià)9200萬元獲得麗江古城區(qū)核心位置200畝土地，計(jì)劃將該項(xiàng)目建成西南乃至中國高端旅游度假綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　緊接著，該公司又在今年2月，以10.2億元的價(jià)格拿下重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊，擬建成集住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體。

　　除此之外，方興地產(chǎn)還在積極布局海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。4月25日，該公司斥資1.5億元收購海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%股權(quán)，擬通過項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅占地1500畝土地的一級開發(fā)權(quán)。

　　5月，方興又聯(lián)手中國投資有限責(zé)任公司與重慶市渝北區(qū)簽訂投資協(xié)議，計(jì)劃聯(lián)合投資100億元在空港新城建設(shè)重慶國際貿(mào)易中心項(xiàng)目，建成由五星級酒店及酒店公寓、商務(wù)寫字樓組成的城市綜合體。

　　6月15日，方興地產(chǎn)旗下億豐置業(yè)有限公司以7.4億元的底價(jià)，成功競得長沙梅溪湖國際廣場項(xiàng)目，計(jì)劃投資60億元建設(shè)長沙大河西區(qū)的新地標(biāo)。

　　不過，因?yàn)樯虡I(yè)、旅游地產(chǎn)的加速擴(kuò)張，方興地產(chǎn)顯然已承受了沉重的資金壓力，而較長的開發(fā)周期又將增加對長期資金的渴求。

　　據(jù)了解，截至目前，方興地產(chǎn)僅在湖南梅溪湖項(xiàng)目中投資就已達(dá)120億元，而整個項(xiàng)目的總投資將高達(dá)600億元。早前，方興地產(chǎn)投資關(guān)系部經(jīng)理在接受媒體采訪時(shí)曾透露，方興地產(chǎn)負(fù)責(zé)梅溪湖項(xiàng)目的一級土地開發(fā)，投資額是128億元，分7-8年開發(fā)完成。

　　而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，方興地產(chǎn)共有上海國際航運(yùn)服務(wù)中心、上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江雪山金茂逸墅、青島藍(lán)海新港城、長沙梅溪湖、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、北京來廣營、金茂梅溪湖10個項(xiàng)目處于開發(fā)建設(shè)中，也尚需大筆資金投入。

　　顯然，市場人士擔(dān)憂的是，方興如此大的資金需求以及頻繁的融資動作無疑將會大大增加其沉重的債務(wù)壓力。

　　標(biāo)普分析師陸楓就指出，從目前情況來看，方興地產(chǎn)的負(fù)債水平相對已經(jīng)處于比較高位，在這個水平上，該公司額外再增加債務(wù)的空間比較小。