預(yù)計(jì)2013年廣州商住市場整體向好，成交量保持較高水平，同時(shí)2013將面臨懸劍之弈，政策維穩(wěn)與市場走高沖動(dòng)雙方力量此消彼長，博弈不斷。

　　2012年廣州樓市波動(dòng)大，呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢，尤其是四季度市場供需兩旺，低總價(jià)物業(yè)及千萬豪宅成為全年市場熱銷主力。預(yù)計(jì)2013年廣州商住市場整體向好，成交量保持較高水平，同時(shí)2013將面臨懸劍之弈，政策維穩(wěn)與市場走高沖動(dòng)雙方力量此消彼長，博弈不斷。

　　2012廣州商品住宅市場總結(jié)

　　一手商品住宅市場

　　供求：2012年商品住宅供需皆同比上升。寫字樓成交大幅攀升，部分受益于商務(wù)公寓銷售，寫字樓物業(yè)實(shí)際相當(dāng)部分實(shí)際用作商務(wù)公寓銷售。

　　成交：多數(shù)區(qū)成交同比上升，南沙區(qū)成交量已超越白云；除從化外，全市各區(qū)成交面積同比均呈上漲；蘿崗、荔灣由于供應(yīng)大增，帶動(dòng)成交上升；天河、海珠成交均價(jià)漲幅分別高達(dá)16%和10%；結(jié)構(gòu)性原因?qū)е绿}崗、荔灣均價(jià)大幅變化。

　　外圍低價(jià)項(xiàng)目成為全年熱銷的絕對(duì)主力。在今年1-11月全市簽約面積排名前十五的樓盤中，僅有保利西海岸來自中心區(qū)，其中14個(gè)項(xiàng)目套均總價(jià)不超過或接近150萬。

　　而在全市簽約金額排名前十五的樓盤里，天河區(qū)珠江新城的高端豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

　　區(qū)域樓市：進(jìn)入四季度，南沙、天河、越秀及白云價(jià)格上升明顯。其他區(qū)域價(jià)格基本平穩(wěn)

　　南沙：規(guī)劃利好帶動(dòng)。11月南沙均價(jià)破萬，新推貨售價(jià)普遍上漲15%-20%。規(guī)劃利好令得南沙市場投資風(fēng)盛，遠(yuǎn)高于全市水平。另外，南沙區(qū)受到新規(guī)"國家級(jí)新區(qū)"利好帶動(dòng)，投資風(fēng)盛，純投資客戶占比高達(dá)36%。

　　天河：近期尤其是珠江新城高端項(xiàng)目價(jià)格上升。

　　花都：相對(duì)于8、9月5700多套新貨，花都十一后新貨僅1800多套，導(dǎo)致11月成交縮量。十一后推出新貨部分價(jià)格高、面積大，導(dǎo)致滯銷。

　　番禺：9月開始，番禺區(qū)部分前期熱銷樓盤價(jià)格追漲、造成簽約放緩，成交量持續(xù)回落。四季度大戶型供應(yīng)增多，其成交速度相對(duì)前三季度主推的中小戶型要慢。

　　增城：在經(jīng)歷鳳凰城等熱銷帶來的簽約高位后，11月多個(gè)熱銷項(xiàng)目帶動(dòng)下，再創(chuàng)高位，東部新城利好之前已消化,對(duì)11月成交無實(shí)質(zhì)影響。

　　高端住宅市場：

　　高端物業(yè)表現(xiàn)與大市相當(dāng)，千萬豪宅成交突出。2012年1-11月廣州市十區(qū)500萬以上高端物業(yè)成交面積共計(jì)53.6萬㎡，同比上升34%。

　　非市場因素導(dǎo)致11月高端項(xiàng)目成交大漲。高端物業(yè)成交表現(xiàn)前低后高，除了受大市影響外，一方面四季度開始針對(duì)高端物業(yè)的限售、限簽約等放松，另一方面，十八大后，高端客戶觀望心態(tài)褪去，令得后期成交大漲。

　　別墅市場

　　別墅市場整體表現(xiàn)弱于大市，成交縮量最大來自從化。2012年十區(qū)別墅供求都上升，但兩市別墅市場縮量明顯，主要是從化市場影響。別墅成交占整體商住市場份額小，僅有5.7%，相比2011年7.9%的市場份額也明顯萎縮，表現(xiàn)不及大市。

　　別墅成交多集中在城市別墅及兩市的低價(jià)別墅，十區(qū)的遠(yuǎn)郊度假別墅在價(jià)格和資源競爭力上都不具優(yōu)勢。2012廣州商品住宅市場總結(jié)

　　整體市場：2012年市場波動(dòng)大，呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢。四季度市場供需兩旺

　　市場結(jié)構(gòu)：低總價(jià)物業(yè)及千萬豪宅成市場熱銷主力

　　區(qū)域市場：南沙成為年末最大亮點(diǎn)，市場投資特征凸顯。鑒于規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)需要漫長過程，且在政策高壓下，投資型市場波動(dòng)大，留意其風(fēng)險(xiǎn)?；ǘ肌⒎畠蓚€(gè)大戶成交量先后回落。漲價(jià)以及大戶型仍舊是制約外圍銷售的兩大因素

　　二手住宅市場

　　2012年廣州二手樓市交投回升，但整體仍低于09、10年。根據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州二手住宅實(shí)際成交活躍度較2011年增加21.5%，不過，總體成交量仍低于2009、2010年；陽光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅成交2.27萬宗，175.1萬㎡，較上年分別增加36.6%和45.1%；廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年廣州二手住宅成交套數(shù)和面積較上年均減少約兩成；(主要與數(shù)據(jù)滯后有關(guān))；

　　價(jià)格方面，合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅成交均價(jià)2011年上漲一成,租金上漲4%。

　　改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結(jié)構(gòu)漸趨健康合理。二手樓市較健康合理的買家結(jié)構(gòu)應(yīng)為："首置：改善：投資客大概為6:3:1"，2011年首置買家占比逐漸上升；2012年1-6月份，迫切性首置買家?guī)缀酹?dú)撐樓市，占比超七成；2012年7-12月，改善換房、投資需求活躍度有所回升，首置獨(dú)撐樓市的格局有所改善。

　　2012土地市場總結(jié)

　　土地供應(yīng)同比上年大幅減少，尤其是商業(yè)金融用地，蘿崗特別是知識(shí)城板塊是今年供應(yīng)大戶。2012年廣州共計(jì)出讓61宗經(jīng)營性用地，總建面積達(dá)779.9萬㎡，同比上年減少35%，其中商業(yè)金融用地占比達(dá)25%，與去年48%的份額相比，大幅減少。蘿崗區(qū)共計(jì)出讓25宗用地，是全市供應(yīng)的大戶。其中16宗用地，共計(jì)總建363.9萬㎡來自知識(shí)城板塊，占蘿崗區(qū)總量的74%(按面積)。

　　受供應(yīng)影響，土地市場成交規(guī)模也大幅下。2012年廣州土地出讓金年初收入預(yù)算為314億元，截止11月份土地出讓金收入(僅統(tǒng)計(jì)掛牌出讓)為210.8億元，占年初預(yù)算的67%。2012年土地成交率為92%(統(tǒng)計(jì)已出讓地塊)，僅4宗地塊未成交。今年土地成交溢價(jià)情況總體好于2011年，尤其下半年，隨著大市好轉(zhuǎn)，高溢價(jià)土地更多。政府對(duì)中心六區(qū)住宅用地制定了"限地價(jià)，競配建"政策，設(shè)定145%的最高限價(jià)。中心區(qū)靚地及外圍熱點(diǎn)板塊高溢價(jià)成交。高溢價(jià)地塊特點(diǎn)：以商住用地為主；中心區(qū)域地塊、供應(yīng)稀缺、價(jià)值較高，如堅(jiān)紅化工廠地塊、荔灣金蝶舊廠AF010114、白云區(qū)羅沖圍松鶴街地段、白云區(qū)永泰村集賢莊等；規(guī)劃利好，外圍區(qū)域地塊升值潛力大，如南沙2012NJY-8地塊、蘿崗區(qū)CPPQ-A1-2地塊等。

　　中心區(qū)靚地及外圍熱點(diǎn)板塊高溢價(jià)成交。高溢價(jià)地塊特點(diǎn)：以商住用地為主；中心區(qū)域地塊、供應(yīng)稀缺、價(jià)值較高，如堅(jiān)紅化工廠地塊、荔灣金蝶舊廠AF010114、白云區(qū)羅沖圍松鶴街地段、白云區(qū)永泰村集賢莊等；規(guī)劃利好，外圍區(qū)域地塊升值潛力大，如南沙2012NJY-8地塊、蘿崗區(qū)CPPQ-A1-2地塊等。

　　兩大新區(qū)土地市場表現(xiàn)好：南沙規(guī)劃確定首宗出讓宅地成地。2012NJY-8地塊為南沙新規(guī)劃確定后競拍的首宗住宅用地，吸引多家著名開發(fā)商爭奪，最終由富力地產(chǎn)以65500萬元，溢價(jià)85%成交，成為南沙新地王。2012NJY-8地塊現(xiàn)階段的區(qū)位條件遠(yuǎn)比今年出讓的2012NYJ-3要差，但從樓面地價(jià)和溢價(jià)率上來看，可見規(guī)劃利好效果。

　　兩大新區(qū)土地市場表現(xiàn)好：蘿崗二級(jí)市場活躍，帶動(dòng)土地一級(jí)市場成交。三大品牌開發(fā)商近期接連在蘿崗中心區(qū)拿地。相比2011年全部底價(jià)成交，2012年開發(fā)商對(duì)區(qū)域地塊的熱情日漸高漲。

　　知識(shí)城推出地塊預(yù)計(jì)都是定向出讓，土地一級(jí)開發(fā)不成熟。2012年政府大力推出知識(shí)城地塊：其中10宗居住用地(9宗待出讓)，2宗商業(yè)用地，4宗其他用地中有3宗科研用地，1宗員工樓用地。從出讓地塊設(shè)定的特殊條件來看，預(yù)計(jì)全部是定向出讓土地。從竣工年限要求可以預(yù)見，未來3年以后，知識(shí)城現(xiàn)狀將有改善。

　　政府通過新的出讓方式，力促開發(fā)商承擔(dān)部分保障房建設(shè)。2012年12月27日出讓白云新城蕭崗地鐵口南側(cè)地塊，政府采用全新的出讓方式"確定出讓價(jià)，竟保障房"。

　　截止2012年10月31日，廣州市已開工建設(shè)保障房41759套(2012年任務(wù)為40000套)，提前完成全年任務(wù)。已竣工保障房8468套。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2010～2012)》要求，2010-2012年將新建8.08萬套，建筑面積611萬㎡。離完成目標(biāo)尚有距離。

　　2013年商品住宅市場預(yù)測

　　2013年預(yù)計(jì)中心六區(qū)新增供應(yīng)回升。據(jù)監(jiān)測，預(yù)計(jì)2013廣州市十區(qū)新增新貨約為6.06萬套，較2012年的新增新貨有所增加。中心六區(qū)供應(yīng)2010年以來持續(xù)大幅減少，預(yù)計(jì)2013年中心六區(qū)的新增新貨會(huì)回升，約2.46萬套，但仍低于2009年以前的水平。

　　考慮存貨，按正常施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)2013年全市十區(qū)可售貨量約為11.2萬套，略低于今年。若2013年成交能維持近半年以來的成交量，則供求壓力不大，在充足的供應(yīng)支持下，全年成交量可望取得理想成績。

　　新貨區(qū)域分布均衡，不少缺貨區(qū)域新貨增。2013年，十區(qū)新貨最多的仍是花都區(qū)、番禺區(qū)，兩區(qū)新貨合共占全市的45%。另外，由于不少之前缺貨的區(qū)域，如東片的黃埔、蘿崗，中心區(qū)的荔灣、白云等2013年的新貨都會(huì)有所增加。南面的南沙在規(guī)劃利好刺激下，供應(yīng)持續(xù)增加。

　　區(qū)域樓市預(yù)測

　　白云：新盤大增，不少樓盤貨量充足

　　2013年白云區(qū)新盤數(shù)量大幅增加。邦華同德圍項(xiàng)目、深業(yè)江悅灣、新天半山、金湖紅豐項(xiàng)目、保利云禧、萬科白云大道項(xiàng)目、時(shí)代天朗等均是全新項(xiàng)目。不少樓盤貨量充足。保利西海岸、深業(yè)江悅灣、御金沙、嶺南新世界、保利云禧、萬科白云大道項(xiàng)目、時(shí)代天朗預(yù)計(jì)貨量較多。

　　金沙洲明年新貨供應(yīng)增加，市場呈現(xiàn)三足鼎立，剛需產(chǎn)品、江景洋房、別墅類產(chǎn)品均有分布，預(yù)計(jì)別墅銷售難度較大。

　　白云新城周邊明年供應(yīng)增加，價(jià)格走高，集中在2-4萬/平方米。

　　荔灣：新貨增多，主要集中在高爾夫地塊，預(yù)期成交量會(huì)增加

　　按照當(dāng)前施工進(jìn)度來看，預(yù)計(jì)荔灣區(qū)2013年新推貨量達(dá)到7200套，同往年相比，出現(xiàn)大幅度增加；新貨集中在原芳村板塊，占比將近2/3，高爾夫地塊依然扎堆新貨，新貨量近3300套，占比全區(qū)45%；新貨增多，且主要集中今年熱銷的高爾夫地塊，預(yù)期明年荔灣區(qū)成交量依然會(huì)增加。

　　新推貨以舊盤新推為主，白鵝潭御景一號(hào)關(guān)注度高。全新盤當(dāng)中，最為關(guān)注的個(gè)盤當(dāng)屬白鵝潭御景一號(hào)，該項(xiàng)目為廣鐵南站舊改項(xiàng)目，樓面地價(jià)高達(dá)17276元/㎡，位于舊城區(qū)荔灣黃沙一帶，區(qū)域條件成熟，且具備一線江景景觀資源，吹風(fēng)價(jià)一度高達(dá)50000元/㎡；

　　久無新貨供應(yīng)的大坦沙片區(qū)，預(yù)期珠島花園2013年將有全新一期推出市場；另外，區(qū)內(nèi)的廣州地鐵項(xiàng)目，目前處于報(bào)建階段，尚未施工，且地塊地質(zhì)條件復(fù)雜，開發(fā)具一定難度，預(yù)期將于2014年面市。

　　海珠：預(yù)計(jì)新推貨量4300套，小幅上升

　　預(yù)期海珠區(qū)2013年新推貨量4300套，同比近幾年的實(shí)際新增供應(yīng)來看，有小幅上升；主要是2012年多個(gè)項(xiàng)目從施工進(jìn)度方面來看，已達(dá)到銷售條件，但均未對(duì)外推售，貨量順延至2013年。

　　4個(gè)即將面市的高端項(xiàng)目均擁有優(yōu)質(zhì)江景資源，領(lǐng)漲全區(qū)：

　　天譽(yù)洲頭咀項(xiàng)目：項(xiàng)目由高層、超高層組成，江景資源優(yōu)質(zhì)，但現(xiàn)場施工進(jìn)度來看，仍處于地基工程，不排除將于2014年才推出市場；

　　萬科華庭二期：30-52層為住宅、53層為天頂屋，產(chǎn)品預(yù)期250㎡左右；

　　海珠半島花園：濱江東最后一個(gè)一線臨江住宅，主力產(chǎn)品為270-300㎡五房；

　　保利天悅：2013年推售的產(chǎn)品主要是公園景觀、小區(qū)園林景觀，

　　新貨集中海珠中心板塊，產(chǎn)品類型多樣，既有剛需小戶型，亦不少200㎡左右大積產(chǎn)品；預(yù)期海珠區(qū)2013年樓價(jià)將上漲，明年不再重復(fù)今年年頭多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷現(xiàn)狀，且區(qū)內(nèi)4個(gè)高端江景項(xiàng)目領(lǐng)漲全區(qū)；明年難以重復(fù)多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷清盤情形，而今年成交大盤羅馬家園，明年亦無剛需產(chǎn)品大量推貨，預(yù)期明年海珠區(qū)整體成交不會(huì)大幅上升，與今年持平或略降為主。

　　天河：貨量依舊高度集中在珠江新城，價(jià)格保持上漲態(tài)勢

　　大戶型、高端豪宅項(xiàng)目供應(yīng)占主導(dǎo)，預(yù)計(jì)新推貨項(xiàng)目單價(jià)基本超過或接近30000元/㎡以上。珠江新城城建D8-C3項(xiàng)目全新亮相。該地塊于2009由城建地產(chǎn)以15324元/㎡樓面地價(jià)競得，按當(dāng)前施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)2013年推出。

　　花都：熱銷項(xiàng)目大量新貨，產(chǎn)品依舊以中小戶型為主

　　占2012年主力成交的汽車城及西城板塊仍為供應(yīng)大戶，新貨占半壁江山，預(yù)計(jì)保持銷售態(tài)勢。

　　南沙：新貨量與近兩年相當(dāng)，黃山魯板塊供應(yīng)增加

　　按現(xiàn)有項(xiàng)目的施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)2013年將有7500多套新貨供應(yīng)，與近兩年供應(yīng)水平相當(dāng)。黃山魯公園板塊貨量增加，主要是因?yàn)闀r(shí)代南灣供應(yīng)增加，其他供應(yīng)來自星河丹堤。產(chǎn)品供應(yīng)依舊是中小戶型為主。

　　南沙2013年價(jià)格變化依賴于規(guī)劃利好落實(shí)，預(yù)計(jì)將呈階梯式逐步上升態(tài)勢。南沙價(jià)格短期內(nèi)大幅拉升，類似的價(jià)格漲勢難以長期維系。預(yù)計(jì)明年陸續(xù)會(huì)有實(shí)質(zhì)性落實(shí)政策出臺(tái)，隨之將提振投資者信心。

　　蘿崗：項(xiàng)目規(guī)模大，貨量多，品牌房企扎堆

　　產(chǎn)品集中在80-130㎡兩到三房，有效帶動(dòng)成交

　　黃埔：未來供應(yīng)大增，后期價(jià)格漲幅或?qū)⒎啪?/p>

　　2013年黃埔區(qū)預(yù)測貨量為2850套，橫沙村舊改項(xiàng)目、以及萬科文沖村改造項(xiàng)目二期將在2013年入市；兩大改造項(xiàng)目的入市。項(xiàng)目多為緊湊中小戶型為主，有少量140-150㎡大戶型四房單位；大戶型單位集中在東城華庭。但考慮到區(qū)域市場承接力以及蘿崗的競爭。后期價(jià)格漲幅或?qū)⒎啪彙?/p>

　　從供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)來看，整體明年市場無論是量或價(jià)都將產(chǎn)生推升作用

　　一季度的假期因素以及政府換屆，經(jīng)濟(jì)會(huì)議召開會(huì)令到市場，尤其是高端客戶觀望，同時(shí)開發(fā)商推貨亦放慢；二季度貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，再加上"五一"因素，市場明顯交投活躍；進(jìn)入下半年，隨著通脹抬頭，再則成交好會(huì)激發(fā)價(jià)格上漲沖動(dòng)，"防漲"要求顯現(xiàn)，政策收緊可能性高，市場波動(dòng)加劇。政策維穩(wěn)與市場走高沖動(dòng)雙方力量此消彼長，博弈不斷。

　　預(yù)計(jì)2013年廣州商住市場整體向好，成交量保持較高水平，與今年水平相當(dāng)(預(yù)計(jì)2012全年成交量略高于750萬㎡)。價(jià)格保持上升態(tài)勢，實(shí)際漲幅高于今年(1-11月增幅3.4%)。在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)平穩(wěn)緩步上升。

　　合富輝煌：廣州2012年樓市總結(jié)及2013年預(yù)測報(bào)告