房地產(chǎn)基金將推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型、特別是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　在經(jīng)過十多年的發(fā)展探索后，德信資本將地產(chǎn)私募基金作為公司的主營業(yè)務，一方面是因為目前正是地產(chǎn)基金的黃金年代；另一方面的現(xiàn)實是，房地產(chǎn)行業(yè)的IPO業(yè)務、短期貸款等獲利空間很小。

　　德信資本董事長陳義楓介紹，雖然公司的房地產(chǎn)基金存量只有20多億，但每個月增量都有3億元。“我們規(guī)模上升得很快”，他舉例稱，曾經(jīng)公司一只基金的規(guī)模，最多做到了18億元。

　　在業(yè)務選擇上，與高和資本專業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)不同，德信資本在住宅和商業(yè)地產(chǎn)均有涉及。不過，對于項目的選擇，德信資本有幾個明確標準：第一，業(yè)態(tài)上，住宅占比不低于50%；第二，項目所在城市一定是該省的前三名城市；第三，開發(fā)商一定要具備某種領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　除了為項目設立基金外，德信資本也聯(lián)合華潤、恒大等房企成立“主動型房地產(chǎn)基金”。不過，他認為，房企參與或發(fā)起的基金，由于面臨投資者難認可、道德風險等問題，因此發(fā)展空間有限，不過，房企借助基金實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)基金助推行業(yè)轉(zhuǎn)型乃至開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變卻是不爭的事實。

　　德信資本的業(yè)務已經(jīng)遍及全國10個省，“中西部省會城市、地級市這兩類城市是我們布局的重點。因為這類城市的發(fā)展空間大，房價也不是那么高，風險不那么突出。”對于公司的未來，陳義楓充滿信心。

　　關(guān)于房地產(chǎn)私募基金，關(guān)于德信資本，陳義楓有著更多的解讀，以下為采訪正文：

　　觀點新媒體：德信資本現(xiàn)在主營業(yè)務是什么？其中，地產(chǎn)私募基金規(guī)模有多大？平均回報率能達到多少？

　　陳義楓：我們2008年內(nèi)做過一些短期貸款，現(xiàn)在很少；IPO業(yè)務因為競爭很激烈，且資源有限，在公司業(yè)務組成中占比也很少，所以，公司目前絕大多數(shù)業(yè)務都是房地產(chǎn)私募基金。

　　我們現(xiàn)在房地產(chǎn)基金規(guī)模存量是20多億，但是我們每個月的增量都有3億，也就是說我們規(guī)模上升得很快。投資者的預期收益通常在年化15%-20%之間。因為不同的投資模式風險不一樣，回報也不一樣。

　　觀點新媒體：德信資本發(fā)行的私募地產(chǎn)基金一般周期有多久？一只基金的規(guī)模能達到多少？形式上，以股權(quán)類還是債權(quán)類居多？

　　陳義楓：一般是兩年左右，但是也有四年左右的。如果是固定收益到期了退出就是兩年，如果要給項目分利潤，等尾盤全部賣完，最長要到四年。所以，兩年左右是主流，最長不超過四年。

　　跟一個企業(yè)合作，一年10億沒有問題。石家莊有個企業(yè)和我們做了18億，第一個項目3億做得很好，第二個項目我們做了15億。

　　在我們目前發(fā)行的私募基金里，債權(quán)類比較多，不過債權(quán)類有時候是以股權(quán)的形式出現(xiàn)，但本質(zhì)上還是債。所以，我們主要做的是債權(quán)類，像高和主要是自己收購物業(yè)。我們兩家都是私募地產(chǎn)基金，但運作模式和目標模式完全不一樣。

　　觀點新媒體：德信基金的投向是住宅還是商業(yè)，哪一種業(yè)態(tài)多一點？為什么？

　　陳義楓：住宅、商業(yè)都有，這些我們都可以接受。一個項目里有幾種業(yè)態(tài)也是可以接受的，但是，我們要求住宅占有不低于一半的比例。

　　因為住宅項目利潤率比較高，銷售流動性比較強。我們投資這樣的項目，如果收益低，還有權(quán)處置物業(yè)，只要稍微降點價就能夠賣出去，但是商業(yè)物業(yè)不是降價就能馬上賣出去的。

　　觀點新媒體：德信資本現(xiàn)在產(chǎn)品分布在哪些城市？

　　陳義楓：我們現(xiàn)在分布在十個省，為華南、西南兩大片：包括河南、河北、山東、陜西、貴州、云南、安徽、北京、廣東、天津。中西部省會城市、地級市這兩類城市是我們布局的重點。因為這類城市的發(fā)展空間大，房價也不是那么高，風險不那么突出。

　　觀點新媒體：德信資本選擇項目的標準是怎樣的？

　　陳義楓：我們對開發(fā)商的選擇標準比較高，因此我們到處宣傳，到處找合作伙伴，在這個過程中，我們大量篩選和淘汰、多中選優(yōu)、精挑細選，挑選最優(yōu)質(zhì)的項目進行投資，從而把握好風險與機會。

　　選擇項目的話，首先所在的城市要符合我們的要求，例如中西部的省會城市到大的地級市，這個概念就是，一個省里面的前三名城市。第二，我們要求開發(fā)商要有領(lǐng)先優(yōu)勢。包括全國一線開發(fā)商、區(qū)域龍頭、城市級優(yōu)勢企業(yè)，或者在我們目標市場里面是名列前茅的企業(yè)，具有以上條件其中一個都可以。

　　一般而言，一個省會城市的前幾名企業(yè)都已經(jīng)超越了這個城市的發(fā)展，成為了區(qū)域龍頭。所以，企業(yè)的行業(yè)定位最起碼是某一個目標城市的龍頭企業(yè)。

　　業(yè)態(tài)的選擇上，住宅部分面積的占比一定要達到一半。在規(guī)模上沒有一定的要求，但如果項目非常大，我們只能提供一部分資金，不可能解決全部資金需求，因為我們地產(chǎn)基金的規(guī)模有限。

　　觀點新媒體：德信資本曾與華潤置地和恒大成立“主動型房地產(chǎn)基金”，這是怎樣一個基金？基金投向包括哪些？

　　陳義楓：就是與房企一起共同做基金管理人，聯(lián)合發(fā)起成立基金投資一個新項目。等于說兩家作為共同的基金管理人，主動尋求項目、投資項目、管理項目，有點像合伙人的關(guān)系。這種基金我們一般只與頂級開發(fā)商合作，這樣才能很好地控制風險。

　　我們跟他們聯(lián)手做基金管理人，然后重新找項目。房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過這種模式實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，從一個開發(fā)商轉(zhuǎn)變成一個基金管理人。

　　觀點新媒體：目前已有很多房企發(fā)起成立自己的基金，投資旗下的項目，您如何看待這一趨勢？此類基金會面臨哪些方面的問題？

　　陳義楓：房企通過基金融資的規(guī)模與整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模來比尚不值一提，但這是一個方向，是從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。因此我經(jīng)常說，房地產(chǎn)基金將推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型、特別是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　這樣的基金，首先肯定會面臨投資者難以認可的問題，另外，還有一個道德風險的問題，因為有明顯的關(guān)聯(lián)交易在里面。這種基金短期內(nèi)有優(yōu)勢，長期來講發(fā)展空間有限。

　　從根本上來說，這不符合資產(chǎn)管理行業(yè)的游戲規(guī)則，左手募集資金投給右手，肯定是對右手負責，而不是對基金負責，如果基金管理人不對投資者負責，那肯定會出問題。

　　觀點新媒體：私募地產(chǎn)基金行業(yè)是這兩年才興起的，您認為這個新興行業(yè)面臨著怎樣的問題？

　　陳義楓：有很多機構(gòu)比較追求短期回報，忽略了風險，下一步就會受到一些威脅和損失。但德信資本有十幾年的歷史，不會為了一點短期收益去冒很大的風險，所以會比較穩(wěn)健。另外，行業(yè)肯定會出現(xiàn)一些良莠不齊的現(xiàn)象，加之整個基金行業(yè)沒有相關(guān)法律規(guī)定，基本上靠從業(yè)者自律，所以有一些投資者會辨別不清，就會買到一些有毒的產(chǎn)品。

　　兩三年之后，這些良莠不齊的情況可能就會暴露出來，到時肯定有一些基金會出問題，有些基金管理人會退出這個行業(yè)。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)行業(yè)未來的融資環(huán)境會不會有所改善？

　　陳義楓：可能比過去這一兩年好一點，但也不會好到哪里去?？陀^上講，房地產(chǎn)物業(yè)價格有一點虛高的成分，政府也不敢讓它大跌，只能讓它不要漲，只有長期不漲才能消化虛高的成分。

　　我認為調(diào)控會常態(tài)化，雖然可能比這一兩年會松一點，但房企融資環(huán)境將長期偏緊。