房產(chǎn)稅制度建設是房地產(chǎn)調(diào)控新政里最重要的事情。

　　我們?nèi)蕴幵谛乱惠喌姆康禺a(chǎn)調(diào)控新政運行環(huán)境中，新政主要是針對房地產(chǎn)市場的泡沫化。

　　在溫總理提出房價合理回歸這個概念后，在他的文字稿上，特別標明了部分城市，所以這個房價合理回歸的概念實際上是有針對性的，通過新政將部分城市的泡沫擠出。房地產(chǎn)領域錯綜復雜，涉及到的問題也有千絲萬縷的聯(lián)系，所以不是從單向思維考慮就認為能提出理性對策的。

　　在已出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政當中，應該認識到有一些過渡性措施和權益的考慮，但同時也有治本的舉措和制度建設追求。在對已出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政的評價方面，值得肯定的應是雙軌統(tǒng)籌框架，但對于這個雙軌統(tǒng)籌框架，我們必須考慮怎樣將保障房、商品房納入一個較合理的開發(fā)規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的范疇里面。

　　在政府職能定位方面，政府在保障房規(guī)劃同時也要明確管托底，進而要管保障房準入和退出，通過保障房建設來確保低收入階層和收入夾心層的住房問題。

　　現(xiàn)在將保障房安居工程重點放到了棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房建設上，這是此前未有明確的。同時，經(jīng)適房概念正逐漸淡化，但保障房準入和退出機制還在探索當中。

　　市場方面，政府應將包括別墅在內(nèi)的商品房建設一起納入規(guī)劃建設管理系統(tǒng)之內(nèi)，政府管規(guī)劃、公平競爭，之后就是包括保有環(huán)節(jié)在內(nèi)的稅收。目前市場有一種理解，即住房持有時間越長、稅率遞減的調(diào)節(jié)措施，我認為其基本邏輯是成立的。例如，一年內(nèi)轉手交易稅的稅率高過三年、五年、八年的稅率。

　　但只講交易環(huán)節(jié)的稅收還不足以解決問題。因為從交易環(huán)節(jié)征稅還存在管理上的難題，即相關信息的獲得、核實等。房產(chǎn)稅已經(jīng)進入改革試點階段，它的改革是在保有環(huán)節(jié)上形成稅收負擔，這種負擔有可預見性，可在形成制度框架后來實施調(diào)節(jié)功能。

　　雙軌統(tǒng)籌規(guī)劃框架，是值得肯定的房地產(chǎn)調(diào)控新政的一個進步，但另外還應該考慮的是，一度非常嚴格的行政手段，隨著形勢演變已現(xiàn)定向?qū)捤蓱B(tài)勢，比如說第一套房房貸利率區(qū)別對待、貸款條件有所放松等等，這些定向?qū)捤啥际呛侠淼?、必要的?/p>

　　在房產(chǎn)稅試點方面，適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的時間表確實不好說，但首先要看到的是，大方向、大邏輯日漸明朗化。按照我的理解，房產(chǎn)稅制度建設是房地產(chǎn)調(diào)控新政里最重要的事情，跟過去幾輪房地產(chǎn)調(diào)控相比，當前房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)更多的是在追求制度建設，這個制度建設要先搭框架，而且只能先找部分地區(qū)試點總結經(jīng)驗，這些都是十八大之后決策層要通盤考慮的問題。

　　稅制當然不能任意設計，但存在一定可塑性，我們的決策主體、管理部門和社會大眾共同參與的這個稅制的改革，帶有主動設計的彈性空間。

　　從這個角度來說，應該綜合各方面考慮，設計出一套能夠順應客觀需要、經(jīng)得起歷史考驗的中國稅制改革方案。在建設現(xiàn)代國家、建設現(xiàn)代稅制同時，應適當提高直接稅比重，優(yōu)化收入分配及給配套改革提供一系列條件，所以我們必須要通過理性討論來化解一些阻礙。

　　已試點房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個地方，形成了各有特點的初步方案，其共性在于：第一，它們都是漸進的；第二，基本框架都有調(diào)節(jié)高端的特征。上海明確的說是調(diào)增量，重慶則不考慮存量。這種試點方案的設計我認為是非常必要的，可為以后的改革試點提供重要借鑒。

　　中國房地產(chǎn)稅改革是要循序漸進，酌情擴大試點范圍，重要的是不能簡單源于美國那種普遍征收模式，而必須借鑒日本首套房免征模式，這才適合中國基本國情。

　　另外，中國很多人買第二套房子也是給自己買一個商業(yè)性的社會保障。因為城市化還要走幾十年，這個過程中間房價是一個上升的趨勢，有能力買第二套房等于是買了一個社會保險，這是商業(yè)化的社會保險。

　　第一套房免征，或者說家庭人均標準之下作為第一單位免征，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個區(qū)別對待。高端方面，按照支付能力調(diào)節(jié)是符合原則的，也符合現(xiàn)代稅制適當抽回補收原則。

　　有人說要把房地產(chǎn)稅所有事情爭論清楚以后，才由人大進行規(guī)范立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性。

　　我們必須援引鄧小平改革的智慧，就是大的方向出來以后，還要允許大膽嘗試。我始終認為，在正式立法尚待時日的過程中，在推進法制建設過程中間允許某些爭議很大的改革局部試驗、總結經(jīng)驗，上海重慶兩地的房產(chǎn)稅改革試點就是起這個作用。房產(chǎn)稅的法理依據(jù)方面是不是有硬傷？

　　第一點，土地出讓金問題，土地出讓金是地租，而稅和租的性質(zhì)不一樣，之間可以形成并行不悖的關系，確實存在所謂重復征收的問題。我們的稅制按現(xiàn)代化框架叫做多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征，必然就有重復，只是重復的合理與否問題。這是一個現(xiàn)代的稅、租和其他收費等合理分流歸位，再形成一個合理協(xié)調(diào)關系的問題。

　　第二點，高價位的土地出讓金已經(jīng)把房價拉很高了，推出新稅收調(diào)節(jié)以后，房價下了一個臺階，這是個心理平衡的問題。對此，我認為援引中國漸進改革制度，無非就是老房老地老辦法、新房新地新辦法，區(qū)別對待，沒有硬傷、沒有硬障礙。

　　第三點，中國所有城鎮(zhèn)進入開發(fā)狀態(tài)的土地都是國有的，而房地產(chǎn)稅確是私有權基礎上的征收。這方面要談兩點，國有土地終極所有權對房地產(chǎn)使用權持有者開征房地產(chǎn)稅之間，從國際經(jīng)驗和我們改革實踐來看，都是沒有硬沖突的。

　　另外，從國家改革實踐來看，國有企業(yè)在八十年代要實行“利改稅”解決什么問題？

　　通過兩步利改稅，國有企業(yè)跟其他的企業(yè)一樣上交所得稅。按這種邏輯來說，要搞有計劃的商品經(jīng)濟，必須把國有企業(yè)放在跟其他企業(yè)一樣的公平競爭環(huán)境里，企業(yè)產(chǎn)權是國家的，但是有相對獨立的物質(zhì)利益，要調(diào)節(jié)的就是這種物質(zhì)利益，需要有稅的調(diào)節(jié)。

　　現(xiàn)在同樣道理，雖然終極產(chǎn)權是國有的，但掌握土地使用權的主體，無論是企業(yè)還是個人，具有自身相對獨立物質(zhì)利益。

　　最后還有一些復雜的問題，比如小產(chǎn)權房等，我們需要在條件成熟情況下、在配套改革中去化解原來的歷史遺留問題。