過(guò)去十年，資金流和人員流共同推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，市場(chǎng)份額、銷售額增長(zhǎng)了十倍。2010年全國(guó)商品房銷售額超過(guò)5萬(wàn)億，而十年前才5000億。商品房銷售額增長(zhǎng)了10倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)了8倍，這就是過(guò)去十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹。

　　為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如此快速？從市場(chǎng)角度來(lái)講，得益于資金流和人員流的推動(dòng)，這兩個(gè)推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去十年的快速發(fā)展。

　　資金方面，近些年來(lái)，廣義貨幣M2增速和商品房銷售面積增速走勢(shì)一致，從一個(gè)方面說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的增長(zhǎng)與貨幣量發(fā)行量多少有直接關(guān)系。從1997年到2011年，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量和美國(guó)相比還差了很多，只有四分之一左右，但是貨幣增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)。

　　如果用貨幣發(fā)行速度還不足以說(shuō)貨幣比較寬松的話，用另一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量中國(guó)貨幣的寬松程度，就是每年貨幣增發(fā)速度。

　　另一個(gè)和貨幣因素有關(guān)系的是實(shí)際利率變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也產(chǎn)生了直接影響。1999年到2012年，國(guó)家實(shí)際利率變化曲線和商品房的房屋銷售價(jià)格指數(shù)放在一起可以看到，實(shí)際利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格往上走，實(shí)際利率往上走，房地產(chǎn)價(jià)格就往下降。

　　房地產(chǎn)不是一個(gè)消費(fèi)品，是一個(gè)既有實(shí)物屬性又有投資屬性的產(chǎn)品。作為資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)在市場(chǎng)的定價(jià)力量往往超過(guò)實(shí)用屬性，所以對(duì)貨幣非常敏感。

　　人員方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得益于需求增長(zhǎng)，這種需求首先是來(lái)自于城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)產(chǎn)生在城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生在城市。城鎮(zhèn)化、城市化率的提高，代表城市人口的增長(zhǎng)，而城市人口的增長(zhǎng)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，所以這兩者關(guān)聯(lián)度是高度一致的。

　　影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更重要的因素，來(lái)自于中小城市之間的人口流動(dòng)。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，區(qū)域發(fā)展不平衡，區(qū)域之間、不同地區(qū)之間、不同城市之間還存在著大量人口流動(dòng)，不僅僅是農(nóng)民到城市里來(lái)，還有一個(gè)城市到另外城市去。

　　2000年第五次人口普查時(shí)河南省是人口最多的省，但是現(xiàn)在僅僅過(guò)了十年，河南省總?cè)丝谝呀?jīng)從過(guò)去第一位下滑到第三位。現(xiàn)在人口第一大省是廣東省，總量超過(guò)一個(gè)億，這說(shuō)明什么？通過(guò)人口自然增長(zhǎng)是不可能、不足以支撐廣東成為中國(guó)第一人口大省，主要是中西部地區(qū)人口向東部流動(dòng)，導(dǎo)致了東部地區(qū)人口的急速增長(zhǎng)。

　　第六次人口普查顯示，中西部地區(qū)人口占比總量是下降的，而東部城市人口增長(zhǎng)帶來(lái)了對(duì)住房的需求。

　　過(guò)去十年里，北京平均每年新增家庭25萬(wàn)戶，意味著不考慮拆遷，不考慮城市原有居民城市住房更新、改善，僅僅是吸納每年新增25萬(wàn)戶的城鎮(zhèn)家庭，北京應(yīng)該每年新增至少25萬(wàn)套住房。

　　事實(shí)是怎樣的？北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力是最大的，價(jià)格上漲最快，居住條件滿足程度不好。

　　關(guān)注人口流動(dòng)就是關(guān)注需求，脫離了人員需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)即使發(fā)展了、即使繁榮了、即使房?jī)r(jià)上漲了，也是有問(wèn)題的、有泡沫的、有風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。脫離了人員需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是有風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。全國(guó)70個(gè)城市里面絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)增幅下降都在6%以內(nèi)，但有一個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌幅度是其他三倍，下降幅度接近20%，就是溫州市。

　　實(shí)際上，溫州房?jī)r(jià)下跌幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，根據(jù)調(diào)查，溫州二手房?jī)r(jià)格有的下跌了40%，甚至50%。

　　為什么在同樣政策下，有的城市房?jī)r(jià)變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了全國(guó)基本情況？按照前面所說(shuō)的邏輯，考慮人員需求來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的話，就足以說(shuō)明問(wèn)題。

　　到去年為止，溫州房?jī)r(jià)超過(guò)北京、接近上海，隨便一個(gè)沒(méi)有環(huán)境、沒(méi)有配套的房子都在4、5萬(wàn)一平米。但北京一年新增常住人口60萬(wàn)，而溫州每年新增常住人口不過(guò)10萬(wàn)，溫州房?jī)r(jià)憑什么能超過(guò)北京、逼近上海？

　　還有一個(gè)城市也可以說(shuō)明問(wèn)題，就是鄂爾多斯。鄂爾多斯總?cè)丝?2萬(wàn)人，每年新增常住人口5-6萬(wàn)人，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)匦枨蟆?/p>

　　房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)這些城市沒(méi)有特別政策，所以別的城市房?jī)r(jià)變化和穩(wěn)定程度相對(duì)比較好，但這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全國(guó)其他城市。所以，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要關(guān)注到人口增長(zhǎng)，這樣才是真正關(guān)注實(shí)際需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有條件健康發(fā)展。

　　簡(jiǎn)單總結(jié)，過(guò)去十年，資金流和人員流共同推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　第二個(gè)方面是關(guān)于趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資性企業(yè)，投資性企業(yè)跟制造性企業(yè)不一樣，要抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。而房地產(chǎn)企業(yè)賺錢有兩個(gè)關(guān)鍵，一是前期趨勢(shì)判斷，二是后期風(fēng)險(xiǎn)控制。只要把前期趨勢(shì)判斷正確，哪怕企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷技巧差一點(diǎn)也能賺到錢，也能得到發(fā)展；如果趨勢(shì)判斷錯(cuò)了，即使有再高明的管理經(jīng)驗(yàn)、再高超的經(jīng)營(yíng)技巧、再精明的團(tuán)隊(duì)，也無(wú)法對(duì)抗趨勢(shì)，也會(huì)受到損失。

　　舉個(gè)例子，2010年底北京有兩個(gè)商業(yè)并購(gòu)案幾乎同時(shí)進(jìn)行，第一個(gè)是北三環(huán)金澳國(guó)際，原來(lái)是中冶集團(tuán)的普通寫字樓項(xiàng)目，被一個(gè)基金公司收購(gòu)了，收購(gòu)之后改造成一個(gè)高端寫字樓。2010年11月底收購(gòu)，2011年8月全部售光。收購(gòu)的時(shí)候每平方米租金四塊五，現(xiàn)在租金每平方米八塊。收購(gòu)價(jià)格兩萬(wàn)九每平方米，全部售光時(shí)價(jià)格是每平方米五萬(wàn)二，一個(gè)非常成功的商業(yè)并購(gòu)案。

　　當(dāng)年，在位置更好的東三環(huán)CBD地區(qū)同樣有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目被并購(gòu)，原來(lái)是中信集團(tuán)的贏嘉中心，收購(gòu)方是一個(gè)著名企業(yè)，但這個(gè)項(xiàng)目到現(xiàn)在租售還沒(méi)有完畢。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫@兩個(gè)企業(yè)對(duì)未來(lái)這幾年北京市寫字樓市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷不同。

　　第一個(gè)企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)抓住了北京市高端寫字樓需求，把一個(gè)普通寫字樓改造成高端寫字樓，得到了極高溢價(jià)，項(xiàng)目取得了極大成功。而另一個(gè)企業(yè)延續(xù)過(guò)去思路和判斷，把一個(gè)普通寫字樓變成一個(gè)高端公寓。因?yàn)樵谶^(guò)去北京高端公寓賣得好，寫字樓賣得差，叫做商住倒掛。他們這種判斷是對(duì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)完全不同的趨勢(shì)判斷，所以得出了一個(gè)不同的投資策略，也導(dǎo)致了不同的投資結(jié)果。那么，對(duì)住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷是什么？

　　第一是空間仍然很大。因?yàn)橹袊?guó)城市人口還在增長(zhǎng)，過(guò)去十年每年平均新增常住人口是2100萬(wàn)，未來(lái)城市化進(jìn)程繼續(xù)提高，大中小城市之間的人口流動(dòng)還在持續(xù)，所以中國(guó)房地產(chǎn)所依托的人口需求在未來(lái)十年仍然是大的。中國(guó)和美國(guó)、歐洲、日本等比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么不同？最大的不同是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以新增住房為主，而發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是以存量房交易為主。

　　比如說(shuō)，中國(guó)2011年新建商品房銷售面積是9.7億平方米，二手房只交易了2億平方米，還主要集中在一些特大城市。而美國(guó)去年賣了490萬(wàn)套房子，91%是二手房交易。美國(guó)、歐洲一些發(fā)達(dá)國(guó)家，城鎮(zhèn)住房總量超過(guò)家庭總戶數(shù)，所以有條件以二手房交易為主。所以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍然很大，企業(yè)要有信心。

　　第二是增速減緩。過(guò)去十年房地產(chǎn)增長(zhǎng)很快，年均銷售面積增長(zhǎng)速度達(dá)到18%，價(jià)格增長(zhǎng)速度也非常高，未來(lái)十年不可能有這樣的高速增長(zhǎng)，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境發(fā)生了變化。一是過(guò)去十年有住房制度改革紅利，大量釋放了市場(chǎng)需求，而未來(lái)十年要大力建保障性住房，分流一些市場(chǎng)需求；二是房地產(chǎn)政策，過(guò)去對(duì)投機(jī)投資性需求沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格控制，今后將持續(xù)控制投機(jī)投資性需求；三是城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，但速度和質(zhì)量跟前十年不可能相比；四是中國(guó)貨幣發(fā)行規(guī)模必將受到控制，不可能像前十年那樣以年均17%的速度增長(zhǎng)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有空間，但是增速減緩，對(duì)企業(yè)意味著什么？謹(jǐn)慎。

　　第三是分化加劇。未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再出現(xiàn)單邊上漲，過(guò)去十年無(wú)論價(jià)格、成交面積都是一路上漲，無(wú)論是大中小城市，東中西部地區(qū)，一二三四線城市連縣級(jí)市都是漲的。

　　未來(lái)十年一定是分化。第一是城市分化，有些城市面臨著市場(chǎng)空間、價(jià)格上漲的壓力，而另一些城市由于人口減少，產(chǎn)業(yè)吸引人口減弱，不可能持續(xù)增長(zhǎng)。

　　第二是企業(yè)分化。過(guò)去無(wú)論是不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，只要有錢就投房地產(chǎn)，只要投了就賺錢，但是未來(lái)十年政府會(huì)持續(xù)抑制投機(jī)、炒房等需求，市場(chǎng)需求主體將轉(zhuǎn)變成自住性需求。自住性需求為主的居民對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)都會(huì)有很高要求，所以專業(yè)化能力過(guò)硬的企業(yè)才有發(fā)展機(jī)會(huì)，沒(méi)有專業(yè)化能力的企業(yè)勢(shì)必要思考是否退出。分化加劇對(duì)企業(yè)意味著什么？提高。

　　所以，未來(lái)在住宅市場(chǎng)企業(yè)第一要有信心，第二要謹(jǐn)慎，第三就是要提高，提高專業(yè)化能力和服務(wù)水準(zhǔn)，才更有發(fā)展的機(jī)會(huì)。