從成交數(shù)據(jù)來看，本月成都全市中高端樣本樓盤成交均價9483元/平方米，環(huán)比微幅上漲0.2%。

　　前言：

　　11月，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，繼上月成交量大幅下滑后，本月成交量回升明顯，單月成交量達到6199套的高位，僅低于6月份水平，環(huán)比則大幅上漲47.9%。中原地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，門店看房量和成交量均較9、10月份明顯好轉(zhuǎn)。價格方面，波動幅度不大，繼續(xù)保持平穩(wěn)。從成交數(shù)據(jù)來看，本月全市中高端樣本樓盤成交均價9483元/平方米，環(huán)比微幅上漲0.2%。

　　置業(yè)者觀望情緒減弱，成交量大幅回升

　　11月，成都市主城區(qū)二手住宅成交量為6199套，環(huán)比上月大幅上漲47.9%；成交面積52.48萬平方米，環(huán)比大幅上漲44.2%。

　　本月成交量大幅回升的原因大致有如下三點：一方面，隨著時間的推移，"按評估價征稅"的政策效應(yīng)逐步減弱，一部分因新稅開征而觀望的置業(yè)者走出觀望，期間積累的購房需求得以釋放；另一方面，"十八大"后，房地產(chǎn)調(diào)控的政策動向并未出現(xiàn)新的變化，此前因擔(dān)憂政策風(fēng)向的置業(yè)者開始入市；其次，新房市場主流開發(fā)商銷售任務(wù)完成，降價銷售動力不足，土地市場火爆行情再現(xiàn)，溢價不斷，未來市場形勢看漲，購房者心理預(yù)期改變?nèi)胧蟹e極。

　　二手房市場與新房市場對比，11月份新房市場表現(xiàn)強勁，成交量大幅上漲125.8%，創(chuàng)年內(nèi)新高。本月二手房市場表現(xiàn)也較不俗，但環(huán)比漲幅顯著低于新房市場，因此造成本月二手房占全市成交比重較上月減少了約10個百分點。

　　從各行政區(qū)成交量來看，各區(qū)成交量均較上月大幅上漲，其中金牛區(qū)環(huán)比漲幅最高，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比上漲幅度超6成，本月套數(shù)999套，面積9.9萬平米；其次為錦江區(qū)，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比上漲幅度超5成，本月套數(shù)954套，面積8.1萬平米。此外，高新區(qū)成交量依然位居首位，成交套數(shù)1253套，成交面積11.2萬平米，環(huán)比上月分別大幅上漲44.4%和35.1%。

　　成交均價保持平穩(wěn)

　　11月，成都主城區(qū)中高端樣本樓盤成交均價為9483元/平方米，環(huán)比上月微幅上漲0.2%。價格方面的波動較小，整體走勢依舊平穩(wěn)。

　　各行政區(qū)中高端樣本樓盤成交均價與上月相比變化也較小，其中高新區(qū)和錦江區(qū)成交均價較上月微幅下跌，成交均價分別為9584元/平方米、10449元/平方米，環(huán)比上月均分別下降0.1%。成華區(qū)成交均價環(huán)比上漲幅度居各行政區(qū)首位，成交均價9781元/平方米，環(huán)比上漲1.3%，武侯區(qū)、青羊區(qū)和金牛區(qū)成交均價也較上月上漲，但漲幅較小均在1%以內(nèi)。

　　投資需求占比上漲，中大戶型占比保持高位

　　1.置業(yè)目的和客戶來源

　　11月，市場成交回升明顯，提升投資客們購房信心，本月投資型需求占比達到4.0%，較上月上漲了2.3個百分點，但購房者自住型需求依然為主流，占比依然保持在9成以上。

　　客戶來源方面，本地客戶占比再次超過6成，較上月增加了11.4個百分點；外省客戶占比則顯著下降了10.5個百分點；川內(nèi)二級城市客戶占比也較上月下降，但幅度較??；港澳臺和境外客戶占比依然較低。

　　2.買賣物業(yè)成交結(jié)構(gòu)

　　自"按評估價征稅"出臺至今，因房齡滿5年物業(yè)稅費相對較小，一直受到置業(yè)者的青睞。本月，房齡滿5年以上物業(yè)占比依然保持在5成以上，較上月則增加了1.8個百分點。

　　從成交面積區(qū)間來看，因改善型客戶逐步入市，中大戶型占比保持在較高水平，本月90平米以上物業(yè)占比達到63.0%，為近4個月以來最高水平；60-90平米的中小戶型依然受到大多數(shù)置業(yè)者的青睞，占比為29.0%，為各面積區(qū)間段最高水平；本月60平米以下的小戶型占比較上月小幅下降了2.1個百分點，占比為8.0%。

　　租賃市場需求有所下滑

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，臨近年底租賃市場需求有所下滑，11月份租賃市場成交較上月下降了約10%。

　　價格方面，整體來看租賃成交價格保持平穩(wěn)。分物業(yè)來看，本月套一物業(yè)租賃價格較上月有所上漲，套二和套三物業(yè)租賃價格有所下降，套四物業(yè)因市場需求較少，受成交結(jié)構(gòu)影響租賃成交價格波動幅度較大。

　　客戶來源方面，本地客戶占比保持平穩(wěn)，川內(nèi)二級城市占比較上月上漲了4.0個百分點，外省、港澳臺和境外客戶占比較上月下降，但幅度較小均在2%以內(nèi)。

　　后市預(yù)測

　　市場成交保持溫?zé)岬目赡苄暂^大

　　11月份，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，本月成交量達到6199套的高位，全年來看僅次于6月份的8614套水平，環(huán)比上月則大幅上漲47.9%。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)也顯示，11月份門店看房量和成交量相較9、10月份已明顯好轉(zhuǎn)。因"按評估價征稅"實施后觀望的置業(yè)需求，隨著政策效應(yīng)的減弱以及市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變得以釋放，是造成成交量大幅上漲的主要原因。

　　購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變，11月份成交量已明顯回升。"十八大"后房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出現(xiàn)新的變化，而新房市場房價上漲預(yù)期加強，或?qū)⑦M一步促進置業(yè)者入市的積極性，12月份市場或繼續(xù)保持溫?zé)岬目赡苄暂^大。

　　租賃市場方面，臨近年底租賃需求有所下滑，但總是來說11月份還是較為平穩(wěn)。12月份以及春節(jié)前的1月份，即在春節(jié)后的換租或續(xù)租旺季到來之前，預(yù)計租賃需求或?qū)⑦M一步萎縮。

　　四川中原：成都2012年11月二手住宅月報