此次資產(chǎn)證券化的順利實施，將有效解決公司一部分資金需求，對公司的發(fā)展非常有利，也打開了公司的再融資渠道。

　　公告

　　12月4日公司發(fā)布公告稱，公司設立歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃申請材料于今年9月17日獲證監(jiān)會正式受理，于10月30日獲證監(jiān)會批復，并于2012年12月4日正式成立。本次專項資產(chǎn)管理計劃以自該計劃成立之次日起五年內(nèi)特定期間公司及下屬兩家子公司擁有的歡樂谷主題公園入園憑證為基礎資產(chǎn)，合計募集資金18.5億元，設優(yōu)先級受益憑證和次級受益憑證兩種受益憑證。其中優(yōu)先級受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機構(gòu)投資者認購；次級受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權(quán)益人之一的華僑城A全額認購。募集資金將專項用于歡樂谷主題公園游樂設備和輔助設備維護、修理和更新，歡樂谷主題公園配套設施建設和補充日常運營流動資金。

　　點評

　　資產(chǎn)證券化正式成立打開了公司的融資渠道。我們認為公司資產(chǎn)證券化融資18.5億獲得證監(jiān)會批復后進一步成立，解決了公司的一部分資金需求，同時打開了公司的融資渠道，公司作為一家獨特的"旅游+地產(chǎn)"公司，一方面旅游產(chǎn)業(yè)受到政策的扶持，一方面地產(chǎn)受到政策的壓制，公司在高速發(fā)展中又需要資金，但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，壓制了公司房地產(chǎn)業(yè)務的周轉(zhuǎn)和盈利能力，在公司以"地產(chǎn)+旅游"這種商業(yè)模式快速擴張階段，公司的旅游業(yè)務前期投資較大，但回收資金周期較長，房地產(chǎn)調(diào)控又令公司房地產(chǎn)業(yè)務資金回升速度減慢，抑制著公司的發(fā)展，令公司在資金周轉(zhuǎn)方面存在一定壓力。此次資產(chǎn)證券化的順利實施，將有效解決公司一部分資金需求，對公司的發(fā)展非常有利，也打開了公司的再融資渠道。

　　公司增加的財務費用和歸還本金及募集資金測算。我們大概測算了一下，公司在財務費用方面，第一年的利息最大，達到了大約1個億左右，以后每年遞減，在第五年只有不到3000萬元左右。歸還本金方面呈現(xiàn)逐年加大趨勢，從2013年的2.95億元逐步加大到2017年4.1億元。從歸還利息和本金方面需要的現(xiàn)金方面考慮，其實5年需要歸還的現(xiàn)金每年基本都在4個億左右，但是也是呈現(xiàn)逐年微增趨勢，從趨勢上看，2013年需要歸還的現(xiàn)金壓力最小，財務費用最大，為3.98億元。公司每年募集到的資金總額呈現(xiàn)遞減趨勢?？傮w預測情況見圖表1：產(chǎn)品發(fā)行后公司每年增加的財務費用和歸還本金和募集資金情況預算表。

　　估值和投資評級。我們長期看好公司，我們認為，公司地產(chǎn)雖然面臨一定的去庫存挑戰(zhàn)，但公司的預收帳款顯示公司的房地產(chǎn)銷售比去年同期有所好轉(zhuǎn)，我們無法確定預收帳款結(jié)轉(zhuǎn)收入的進度，但第三季度預收帳款的同比大增高于我們的預期，我們維持三季報點評時給公司的盈利預測，給公司2012年每股收益為0.50元，2013年為0.60元，2014年為0.80元，公司目前股價在5.80元左右，對應PE為12、10和7倍，公司PE目前略低于房地產(chǎn)板塊13.60倍(TTM，整體法)的估值水平，也遠遠低于餐飲旅游板塊29.58倍(TTM，整體法)的估值水平。公司存在挑戰(zhàn)也存在機遇，我們看好公司未來發(fā)展?jié)摿?，此次政券化給公司發(fā)展帶來了資金，打開了一條融資渠道，對公司是一大利好，另外，深圳前海《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》獲國務院批準，深圳發(fā)展迎來又一個春天，公司未來發(fā)展也將受益。我們長期看好公司，繼續(xù)維持公司"增持"評級。

　　風險因素：房地產(chǎn)調(diào)控造成的地產(chǎn)利潤難以如期實現(xiàn)；主題公園的安全隱患問題等。其他不確定風險。

　　山西證券-華僑城A資產(chǎn)證券化正式成立打開了公司融資渠道