市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市重要課題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，也同樣反映出房?jī)r(jià)連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢(shì)。

　　在CPI企穩(wěn)的市場(chǎng)背景下，全國(guó)房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說(shuō)明，在未來(lái)貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無(wú)論是出于自住還是投資購(gòu)房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購(gòu)買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。

　　從國(guó)內(nèi)環(huán)境看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動(dòng)力、土地價(jià)格都在上漲，成本推動(dòng)型通脹壓力將長(zhǎng)期存在，再加上美國(guó)QE3推出，內(nèi)外兩種趨勢(shì)的重合，對(duì)物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。

　　我們看到，在限購(gòu)之下，需求被壓制，在美國(guó)QE3推出的市場(chǎng)背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機(jī)會(huì)。盡管中央政府近期依然堅(jiān)持不懈的宣傳限購(gòu)限貸，這也是在全球貨幣“大爆炸”的當(dāng)下，希望通過(guò)控制限購(gòu)限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個(gè)最能吸金的大水庫(kù)；希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這不可避免地仍然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。在QE1的過(guò)程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。

　　近期，多家房企赴港上市、收購(gòu)上市平臺(tái)，或在通過(guò)境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線正在緩慢地流向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此時(shí)，其實(shí)聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

　　因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。

　　從價(jià)格未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)，在這個(gè)階段，購(gòu)房者不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)當(dāng)前“平價(jià)”購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　一定意義上來(lái)講，本輪調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。

　　在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)“平價(jià)”時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

　　從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看，2012年整個(gè)1-8月，全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場(chǎng)交易）、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，成交量的持續(xù)回升也導(dǎo)致1-11月的房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始逐步小幅好轉(zhuǎn)，1-11月及今后整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　市場(chǎng)“基本面”開(kāi)始好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購(gòu)政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者