尚不能斷定碧桂園省外發(fā)展就已經(jīng)完全變好，但布局地域多元化至少能增強企業(yè)防御風險的能力。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 一直將廣東省內(nèi)作為銷售支撐的碧桂園，似乎找到了未來重點發(fā)展的新區(qū)域。

　　碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰12月1日凌晨在微博上透露，2013年碧桂園南京區(qū)域目標是銷售過百億，項目數(shù)量超過10個。

　　劉森峰表示，經(jīng)過兩年來的努力，南京區(qū)域各種基礎已經(jīng)基本夯實，已經(jīng)具備快速擴張能力。

　　據(jù)了解，碧桂園南京區(qū)域為碧桂園集團直屬大區(qū)，轄江蘇及安徽馬鞍山、滁州。而據(jù)碧桂園人士透露，目前南京區(qū)域有4個項目，分別是南京碧桂園鳳凰城、碧桂園歐洲城、碧桂園城市花園和碧桂園如山湖城。

　　從4個到10個，碧桂園南京區(qū)域似乎正在蓄力“大躍進”。

　　南京表現(xiàn)

　　一個關鍵的問題是，對于在全國14個省級區(qū)域有布局的碧桂園而言，為何對南京區(qū)域如此看好？

　　碧桂園2012年中報上公布的項目分布來看，在湖南、湖北以及安徽遼寧的項目數(shù)量遠超江蘇地區(qū)。

　　縱觀碧桂園這幾年的銷售，有兩個樓盤頗具代表性，一個是位于惠州的碧桂園·十里銀灘，另一個則是位于句容的南京碧桂園鳳凰城。

　　這兩個項目在去年先后入市，都以上千套的貨量及較大的優(yōu)惠吸引業(yè)內(nèi)極大關注，而這兩個項目也都取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　2011年5月15日，南京碧桂園鳳凰城推出2176套房源入市，開盤當天完成銷售近兩千套，獲得認購資金近10億元。開盤首兩天，該項目錄得近12億元認購金額，創(chuàng)碧桂園開盤銷售新高。

　　今年6月10日，南京碧桂園·鳳凰城推出二期房源，共計600套房源，開盤當日認購9成，成交金額約3.5億元。

　　再加上碧桂園在南京其他幾個項目也都取得了不錯的銷售業(yè)績，因此建立了一定的品牌認可度，也累積了一定數(shù)量的客源。

　　對于以大盤模式見長的碧桂園來說，穩(wěn)定而充足的客源是其保證銷售的重要因素，因此受到當?shù)刭彿空叩恼J同或許給了碧桂園信心。

　　標普分析師符蓓對此也表示認同，其進一步稱，這幾年碧桂園的確在進行有節(jié)奏的廣東省外擴張。

　　省外調(diào)整

　　事實上，廣東省外的表現(xiàn)在此之前一度是碧桂園的“軟肋”。

　　碧桂園2008年年報顯示，當年銷售業(yè)績中廣東省外部分只占了1/4，而2009年該數(shù)字提升至30%多。但對于有一半土儲都在廣東省外的碧桂園而言，這樣的銷售占比恐怕不能讓人滿意，這意味著龐大的土地都未能轉換為利潤。

　　另一方面，碧桂園對于在廣東省外并不算好的成績單并沒有遮掩，反而在2009年年報發(fā)布前后直言，將調(diào)整公司在廣東省外的發(fā)展策略。如此看來，經(jīng)過近兩年時間調(diào)整后，似乎已初見成效。

　　而符蓓卻表示，尚不能斷定碧桂園省外發(fā)展就已經(jīng)完全變好，但布局地域多元化至少能增強企業(yè)防御風險的能力。

　　符蓓同時指出，碧桂園在省外的土地中，有很大部分是位于如內(nèi)蒙古滿洲里這樣的三四線城市，從目前的市場情況來看，在未來的一段時間之內(nèi)，三四線城市的風險比較高，主要是供需關系不平衡及三四線城市的購買力問題，而二線城市未來的承接會顯得更好。

　　符蓓稱，碧桂園在南京出現(xiàn)大增長的同時，也不要忽視其在三四線城市還有不少土地。而現(xiàn)在判斷，在三四線城市擁有土地規(guī)模越大，短期風險也越大。此前碧桂園毛利潤的下降就是因為其大量發(fā)展省外項目所致。

　　符蓓進一步指出，碧桂園在廣東省內(nèi)因已經(jīng)有比較好的知名度，即使價格較高也很容易出售。而之前因新進不少城市，為獲得此前從未對其有了解的購房者的認同，碧桂園不得不以極大的優(yōu)惠來吸引消費者。

　　“現(xiàn)在省外項目變多了之后，會使得毛利率上行還是下降還不能判定?！狈碜詈蟊硎?。