中國的房地產(chǎn)開發(fā)方式將對(duì)中國的環(huán)境、人口健康和未來可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)生巨大影響。

　　中國經(jīng)濟(jì)的高速增長也推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)以前所未有的速度進(jìn)行著。中國的房地產(chǎn)開發(fā)方式將對(duì)中國的環(huán)境、人口健康和未來可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)生巨大影響。作為中國最大的城市和國際金融中心，上海將在中國提高可持續(xù)發(fā)展建筑的實(shí)踐中發(fā)揮重要作用。

　　目前，上海的綠色辦公樓市場頗受關(guān)注，多個(gè)著名建筑都開始大力宣傳他們的可持續(xù)性設(shè)計(jì)和認(rèn)證。為了更加深入地了解這一新市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及目前市場上辦公樓的設(shè)計(jì)和運(yùn)行情況，我們仲量聯(lián)行的研究團(tuán)隊(duì)在征得了各業(yè)主同意之后，收集了上海市中心19座甲級(jí)辦公樓的設(shè)計(jì)特點(diǎn)和能耗水平的相關(guān)信息。這19座建筑大約占上海市中央商務(wù)區(qū)全部甲級(jí)辦公樓存量的三分之一，可提供125萬平方米的辦公空間。它們不僅包括了上海市知名度最高、技術(shù)最先進(jìn)的辦公樓，也包括一些能耗大、運(yùn)行成本高的建筑。

　　為了對(duì)辦公樓的性能進(jìn)行量化，我們收集了過去一年每座辦公樓的用電數(shù)據(jù)，然后根據(jù)總建筑面積(GFA)、樓宇租用情況和每周運(yùn)行小時(shí)數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，以便對(duì)樓宇性能進(jìn)行同等比較。我們利用仲量聯(lián)行自行開發(fā)的能源與可持續(xù)發(fā)展平臺(tái)(ESP)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理和數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，這些辦公樓平均每年電費(fèi)為每平方米250元人民幣(約合40美元)。這意味著，如果一座6萬平米的辦公樓能耗減少10-15%，每年就可以節(jié)省150-230萬人民幣(約合24-27萬美元)。

　　此次對(duì)19座甲級(jí)辦公樓的調(diào)查顯示，施行可持續(xù)管理實(shí)踐能夠顯著降低總體能耗水平的，其中包括定期監(jiān)測能耗、進(jìn)行環(huán)境評(píng)估、獲得綠色建筑認(rèn)證和設(shè)定能源利用目標(biāo)等。在調(diào)查中，我們根據(jù)每座辦公樓在采用上述管理做法方面為它們的可持續(xù)管理水平打分，最低分0分，滿分為11分。調(diào)查中得分7-11的辦公樓比得分0-6的辦公樓平均少用電32%。

　　根據(jù)這些數(shù)據(jù)，辦公樓的管理實(shí)踐可以在建筑壽命期間直接轉(zhuǎn)化為低能耗。有研究表明，建筑環(huán)境影響的80-85%發(fā)生在建筑壽命期間，而不是修建或拆除期間。因此，改善日常運(yùn)行水平是減少環(huán)境影響的最有效方法。為此，我們認(rèn)為，對(duì)建筑進(jìn)行認(rèn)證，如LEEDEBOM(既有建筑運(yùn)行與管理)認(rèn)證，是確保建筑實(shí)現(xiàn)預(yù)期設(shè)計(jì)性能并將此信息傳遞給市場潛在租戶的最好方法。建筑的運(yùn)行表現(xiàn)已經(jīng)被納入中國的三星級(jí)綠色建筑評(píng)價(jià)體系，成為2012LEED認(rèn)證的一個(gè)新要素。這意味著，企業(yè)已開始認(rèn)識(shí)到持續(xù)管理與監(jiān)測建筑性能的重要性。

　　根據(jù)我們對(duì)當(dāng)前市場的初步分析和我們對(duì)未來辦公樓開發(fā)情況的了解，我們認(rèn)為，上海市辦公樓市場將在未來幾年發(fā)生顯著改變，綠色建筑與非綠色建筑之間的租金差距將迅速擴(kuò)大。隨著這一新市場的發(fā)展，現(xiàn)有辦公樓需要不斷提高才能符合高性能綠色建筑項(xiàng)目的新標(biāo)準(zhǔn)，從而繼續(xù)保持競爭力。我們認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最重要方式之一就是增強(qiáng)管理實(shí)踐水平、降低能耗和優(yōu)化日常建筑性能。