在第三季度，市場情緒繼續(xù)回暖，成交量穩(wěn)步上升，相較而言，成交價則出現(xiàn)較為溫和的增長。

　　概述

　　在第三季度，市場情緒繼續(xù)回暖，成交量穩(wěn)步上升，相較而言，成交價則出現(xiàn)較為溫和的增長。

　　盡管今年年初普通住宅市場表現(xiàn)較為平淡，但在第三季度住宅市場成交量出現(xiàn)較大的反彈。

　　2012年第三季度住宅成交量達(dá)226萬平方米，同比大幅上升67.2%。

　　本季度普通住宅成交均價為每平方米人民幣14,019元，環(huán)比上升1.7%。

　　2012年第三季度，市郊四區(qū)成交均價為每平方米人民幣10,600元，環(huán)比下降1.7%，同比下降3.4%；同時成交量達(dá)157萬平方米。

　　2012年第三季度，中心六區(qū)成交均價為每平方米人民幣21,789元，環(huán)比上升7.7%，同比上升2.3%；同時成交量至69萬平方米。

　　市場概況

　　央行在7月6日再一次下調(diào)了存貸款利率。這次調(diào)整使得一年期存貸款利率分別達(dá)到3.0%和6.0%的水平。進(jìn)入下半年，央行進(jìn)行了多輪大規(guī)模的逆回購操作，以此來改善銀行機(jī)構(gòu)間的流動性。利率下調(diào)及逆回購等貨幣手段都指明央行在為疲軟的國家經(jīng)濟(jì)注入活力。

　　雖然政府采取各種措施來提振經(jīng)濟(jì)，但在關(guān)于繼續(xù)實行限購令的立場上，中央政府仍維持強(qiáng)硬的態(tài)度。如在七月份，珠海市政府試圖地區(qū)內(nèi)取消限購政策，但消息出臺僅五個小時即被中央政府叫停。

　　限購令經(jīng)過一年多的施行，市場上的對該政策的觀望情緒逐漸消退。利率的下降及相對較為松動的貸款政策更鼓勵著剛需買家回歸市場。因此，在2012年第三季度，市場出現(xiàn)一定程度的回暖。

　　成交量及成交價

　　為了充分利用九月和十月的住宅銷售旺季，大部分的開發(fā)商都在第三季度加大了住宅供應(yīng)量，并加強(qiáng)了推案銷售的力度。在供應(yīng)和需求均較為旺盛的背景下，第三季度全市住宅成交量穩(wěn)步上升。

　　7月，全市住宅成交量到達(dá)21個月以來的高位，至79.7萬平方米。第三季度的總成交量環(huán)比上升21.9%，達(dá)226萬平方米，同比大幅上升67.2%。受活躍的成交支持，全市成交均價環(huán)比上升1.7%，至人民幣每平方米14,019元，同比上升1.5%。

　　市區(qū)住宅相對較高的價格以及緊缺的供應(yīng)繼續(xù)拉開中心六區(qū)與市郊四區(qū)的住宅成交量差距。在第三季度，市郊四區(qū)的供應(yīng)占全市供應(yīng)的近85%。

　　本季度，全市近70%的住宅成交量都集中于市郊四區(qū)。其中，市郊四區(qū)住宅成交量環(huán)比上升了23.9%至157萬平方米，同比大幅上升了60.2%；而中心六區(qū)的成交量則環(huán)比上升了17.4%至69.2萬平方米，同比大幅上升85.7%。

　　而緊缺的供應(yīng)繼續(xù)推高市區(qū)住宅的成交價。本季度，中心六區(qū)成交均價環(huán)比上漲7.1%，至每平方米人民幣21,789元，同比上漲了2.3%；市郊四區(qū)成交均價則環(huán)比下降了1.7%至每平方米人民幣10,600元，同比下降了3.4%。

　　高端住宅市場

　　位于珠江新城的僑鑫匯悅臺在2012年第三季度開盤。該住宅項目位于珠江北面，擁有開闊的江景資源。項目建筑面積為14.8萬平方米，住宅供應(yīng)量達(dá)417套，均為大戶型的住宅產(chǎn)品，戶型面積在200到1,500平方米之間。項目目前的叫價高達(dá)到每平方米人民幣70,000元。

　　在2012年第三季度，高端住宅市場繼續(xù)回暖，單價在人民幣每平方米30,000元以上的住宅成交量環(huán)比上升達(dá)59%。但盡管市場成交較為活躍，高端住宅價格指數(shù)環(huán)比下降了1.8%；而中高端住宅的價格指數(shù)則環(huán)比上漲了3.6%。第三季度，廣州前十個售價最高的高端住宅項目的均價為每平方米人民幣47,020元，對比2012年第二季度的均價為每平方米人民幣45,483元。

　　市場展望

　　隨著可售住宅庫存穩(wěn)定，成交量穩(wěn)步上升，開發(fā)商的折扣力度將有所縮減。

　　中央政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)所采取的措施正逐漸顯現(xiàn)出其效果，接近年尾，多個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示出經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的信號，住宅市場的前景也進(jìn)一步明朗化。但是為了避免住宅價格的過快反彈，可預(yù)見中央政府在短期內(nèi)都不會輕易解除住宅限購政策。

　　隨著住宅成交量的恢復(fù)以及庫存水平的逐步穩(wěn)定，開發(fā)商將可能逐步縮減之前所提供的折扣優(yōu)惠。然而，在庫存消化至合理水平之前，樓價不太可能出現(xiàn)大幅度的上升。不過，我們?nèi)灶A(yù)見住宅價格將維持溫和地上行，以便開發(fā)商們積累資金，繼續(xù)進(jìn)行土地購置與項目開發(fā)。

　　第一太平戴維斯：2012年廣州住宅市場簡報